近两年火爆(bào)的创新产品公(gōng)募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续(xù)迎(yíng)来除息(xī)日，公(gōng)募REITs整(zhěng)体呈现出高比例稳定分红，15只公告(gào)2022 年可(kě)供分(fēn)配金额(é)的REITs产品，平均分红比例(lì)接近99％。

　　多位业内人士对(duì)此(cǐ)表示(shì)，强制分红机制是(shì)公(gōng)募(mù)REITs主要特征之一，稳定分红体现出(chū)该类产品(pǐn)长期投资(zī)价值，通(tōng)过观测经营活动现(xiàn)金流、可供分(fēn)配现(xiàn)金等指标，也是观(guān)察(chá)REITs项(xiàng)目底层资产运(yùn)营情况的“窗(chuāng)口”。他(tā)们也提醒(xǐng)普通投(tóu)资者(zhě)注意，与产(chǎn)权类项(xiàng)目相比，特(tè)许经营REITs项目在(zài)经营(yíng)权到期后(hòu)不(bù)再产生现金(jīn)收益，特(tè)许经营权(quán)分(fēn)红目前已包含了利润分配和本金的归(guī)还，在选择(zé)投(tóu)资标的时应了解资产类型和(hé)分红的(de)特征。

　　15只公募REITs产品分红(hóng)

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎(yíng)来(lái)除(chú)息(xī)日，此外尚有6只REITs实际分配(pèi)情况尚未公(gōng)布(bù)。整体来看，公募REITs呈(chéng)现出了(le)高比(bǐ)例的稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可供(gōng)分(fēn)配金额的公募REITs产品中(zhōng)，2022年全年分(fēn)配金额占(zhàn)可供分(fēn)配金额比例(lì)平(píng)均为98.89％，且绝大部分分配比例(lì)在(zài)96％以上。

　　中金基金相(xiāng)关负责人对此表示(shì)，投资(zī)公募REITs的(de)主要收益来源为持有期(qī)分(fēn)红(hóng)收益(yì)，以及基金份(fèn)额交易(yì)价(jià)格的(de)变化(huà)。基金份额二级(jí)市场(chǎng)价格受(shòu)到(dào)公募(mù)REITs资产运(yùn)营情况及(jí)市场因素的综合影响(xiǎng)，较易(yì)引起波动(dòng)。与此相比(bǐ)，基金分红预期则更有规律可循(xún)。公募REITs的分红主要来自(zì)基础设(shè)施资产(chǎn)的经(jīng)营现金流，投资人(rén)通过基金募集(jí)材料和(hé)信息披露文(wén)件，结合行业及(jí)市(shì)场情况，可以分析(xī)基础设(shè)施项目的(de)经营业绩，作为进行投资决策的重要(yào)参考。

　　“相对于基金(jīn)份额二级市场(chǎng)价格变(biàn)化导致的(de)浮盈或浮亏(kuī)，分红(hóng)作为基(jī)金份额持有人实际获得的现金收益，对(duì)于(yú)长期投资者更(gèng)具参考价值。”中金基金相关负责人称。

　　平安(ān)基金(jīn)REITs 投资中(zhōng)心运营(yíng)高级(jí)副总监李华(huá)平也表示，根据《公(gōng)开(kāi)募集基础(chǔ)设施证券投资基金指引（试行(xíng)）》及(jí)相关法(fǎ)规要求，基(jī)础设施基金应当(dāng)将90％以上合并后基金(jīn均码一般是什么码，均码一般是什么码数)年度可分配金额以现金形式分(fēn)配给投(tóu)资者，强(qiáng)制分红(hóng)机制是公(gōng)募REITs的主要特征之一(yī)，稳(wěn)定(dìng)的(de)分(fēn)红(hóng)机制体现出(chū)REITs产品长期(qī)投资(zī)价值。

　　中航基金(jīn)也(yě)认为，从(cóng)投(tóu)资(zī)角度(dù)来看，基础设施公募REITs同时具备“股性”和“债性(xìng)”双(shuāng)重特点(diǎn)。二(èr)级(jí)市场价格反映这类产品“股性”的一面，分红(hóng)体现了(le)这类产(chǎn)品的“债性”特点。公募REITs有强制分红要求，分红类似于(yú)债券派息，但不等同于债券的固定利息回报，而是由可供(gōng)分(fēn)配现(xiàn)金决定(dìng)。

　　从机构投(tóu)资者的角度(dù)来看，一方面是(shì)公募REITs丰(fēng)富了机构投资者的(de)投资品类，为资产配置多元化(huà)提供抓手，具有(yǒu)较强的(de)配置(zhì)价值。另一(yī)方面，公募REITs的分红能够帮助机构投资者稳(wěn)定(dìng)收益(yì)。机构投资者(zhě)公(gōng)募REITs能够(gòu)通过(guò)分红(hóng)获取相(xiāng)对于投资债(zhài)券(quàn)相对高的收(shōu)益性(xìng)，在有效(xiào)控制风险的前提下(xià)，增厚(hòu)资产(chǎn)包(bāo)收益，起到(dào)投资“压(yā)舱石”的(de)作用(yòng)。

　　分红除了投资收(shōu)益“落袋为安”外，市场对于(yú)未来分红(hóng)水平(píng)的预(yù)期(qī)，也是影(yǐng)响REITs基金二级市(shì)场价格走势的关键(jiàn)因素之(zhī)一(yī)。

　　从近期(qī)公(gōng)募REITs的二级市(shì)场表现看，截(jié)至(zhì)4月21日，今年以来中证(zhèng)REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基(jī)指数(shù)。

　　“截至(zhì)2023年(nián)3月31日，有20只(zhǐ)公募REITs发布了2022年年报(bào)，部分(fēn)产品受(shòu)宏(hóng)观经济(jì)的影响，可(kě)分配金额完(wán)成率不达预期，一定程度上影响了公募REITs二级市场的价格。”李华平称(chēng)，公(gōng)募REITs二级市场的价(jià)格波动受多(duō)重因(yīn)素的影(yǐng)响，投资收益是影响REITs二级市(shì)场价格的主(zhǔ)要因素之一，而稳(wěn)定(dìng)的分红有利于吸引投资者参与公募REITs二级市场的投(tóu)资。

　　中金基金相关负责人也表示，近(jìn)期(qī)经济预期恢复(fù)，一方(fāng)面市场热点呈现向股票和债券回归的过程；另一(yī)方面，基(jī)础设施项(xiàng)目的经(jīng)营业绩相对(duì)经济(jì)活力的改善有一定的滞后性。

　　此外，公(gōng)募(mù)REITs在分红除权日，将对基金(jīn)份额的开盘指导价(jià)做调(diào)减处(chù)理，调减金额(é)根据单位基(jī)金(jīn)份额(é)的分(fēn)红(hóng)金额进(jìn)行计(jì)算(suàn)。除权操作(zuò)是对分红前后(hòu)基金份额净值变化的修(xiū)正，使投资人在基金分(fēn)红前后均可以获得公平(píng)的投资机会。

　　“分红可增强投资者长期投资的信心(xīn)，同时需结合持有产品的(de)特(tè)性，关注二级市(shì)场扰动对整体收益的影响程度。”中(zhōng)航基金相关人士也称。

　　特许经营权分红包括(kuò)利润分配和本金归还

　　普通投(tóu)资者应了解底层资产(chǎn)情况(kuàng)

　　多位业内人士(shì)还提醒，与现有公募基金分红前提是本金之(zhī)上(shàng)的增(zēng)值部(bù)分不同，特许经营权REITs基金(jīn)运作期间(jiān)的“分红”界定为“分派(pài)”更为准确，分(fēn)派(pài)的(de)是本金与增值两(liǎng)个部分，两个(gè)部分(fēn)之(zhī)间的比(bǐ)例是变动的，与现有公募基(jī)金分红差异很(hěn)大，大多(duō)数普通投资者(zhě)可能把(bǎ)“分派”金额误(wù)认(rèn)为是持续(xù)分红。一(yī)旦30年、40年、50年、60年等合同(tóng)年限(xiàn)到期后基(jī)金价值面(miàn)临极大(dà)不确定性，这是该(gāi)类投资者(zhě)应(yīng)该注意的情(qíng)况(kuàng)。

　　李华平表示，目前公(gōng)募(mù)REITs主要(yào)有特许经营权类(lèi)和产权类两(liǎng)大资产类型，持有(yǒu)产权类产品的收益主要包括每年的现金分(fēn)红及(jí)资产增值的收益，而持有(yǒu)特许经(jīng)营类产(chǎn)品的收(shōu)益主要来自项目(mù)每年(nián)的(de)现金分红。其中，特(tè)许(xǔ)经营权类资(zī)产的分红包括(kuò)了利润(rùn)分配和本金的(de)归还，两(liǎng)者的比率也是变(biàn)动的，对特(tè)许经营权类(lèi)资产的公募REITs可以内部收(shōu)益率（IRR）来衡量投资收益。普通(tōng)投资者在(zài)选择投资标的(de)时，应了解(jiě)公(gōng)募REITs底层(céng)资产的(de)类型。

　　中航基金也表示(shì)，从细分来(lái)看，各类(lèi)公募REITs分红因底层资产属(shǔ)性不同而形成区(qū)别。特许经营权类(lèi)的(de)公募REITs产(chǎn)品因其分红相(xiāng)当于包(bāo)含(hán)“本金(jīn)+收(shōu)益”，分(fēn)红相对(duì)较多(duō)，债性(xìng)偏强(qiáng)。而产权类(lèi)的公(gōng)募(mù)REITs分红(hóng)主要为“收益”，更看重底层(céng)资产(chǎn)的价值增值，所(suǒ)以(yǐ)相对股性偏强(qiáng)。普通投(tóu)资(zī)者(zhě)在选择公募REIT时，需要(yào)考虑底层(céng)资产属性，对所选择产品的二级市场价格和(hé)分红有合理预期。

　　中金基(jī)金(jīn)相关负责人也认(rèn)为，与产权类项目相比，特(tè)许经营项目(mù)在经营权到期(qī)后不(bù)再能产(chǎn)生现金收(shōu)益，因此将可供分配金额(é)的分(fēn)配理解为(wèi)“分(fēn)派”比“分红”更加(jiā)准确。基于这个特(tè)点，剩(shèng)余经营(yíng)期限较短的特许经营项目，通常具备(bèi)更高(gāo)的分派率水平。对于(yú)剩余期限较长的特许经营权项目，即使分派(pài)率相(xiāng)对较低(dī)，也有(yǒu)足(zú)够年限(xiàn)收回本(běn)金并取得收益。

　　中金基(jī)金该负责人提醒(xǐng)投(tóu)资者注(zhù)意，特许经营(yíng)权项目(mù)的分派金额包(bāo)含了投资本(běn)金，在(zài)不进行扩募的情况(kuàng)下，基(jī)金份(fèn)额(é)单(dān)价随着(zhe)分派进度逐年下(xià)降是正常现象，投资特许(xǔ)经营权REITs的收益来自项目剩余期限产生(shēng)的现金流。

　　“与特(tè)许经营项目相(xiāng)比，产权(quán)类(lèi)项目的土地或建筑(zhù)的剩(shèng)余使用(yòng)年限(xiàn)一般较长(zhǎng)，再加(jiā)上(shàng)到期后通过对建筑的更新改造或(huò)补缴土(tǔ)地出让金(jīn)等(děng)追加(jiā)投资，有机会进一步延(yán)长经营期限(xiàn)。这种类似永续(xù)经营的假(jiǎ)设反映在基础资产的估值上，使产(chǎn)权类REITs具备(bèi)更(gèng)显著的(de)资产投资属(shǔ)性。”该负责人称。

　　观测内(nèi)部(bù)收益(yì)率等指标(biāo)

　　评(píng)估(gū)项目(mù)底层资产运营情况(kuàng)

　　在基金分红(hóng)的时点，多位业内人士还表示，在产品分红期，投资者(zhě)可以观测经营活动现金流(liú)、可供分配(pèi)现金、内部收(shōu)益率等指(zhǐ)标(biāo)，来观察和评估项目底层资(zī)产(chǎn)的运营情(qíng)况。

　　中航基金表(biǎo)示，年报指标中，跟现金(jīn)相(xiāng)关的指(均码一般是什么码，均码一般是什么码数zhǐ)标有两个：一是(shì)年(nián)报中披露的经营活动(dòng)现金流(liú)，二是可供分(fēn)配现金，二者(zhě)存在本(běn)质性区别。经(jīng)营活(huó)动产生的现金净流量是指(zhǐ)企业经营、筹资、投资产生(shēng)的现(xiàn)金流(liú)，基(jī)于企业本身(shēn)经营活动(dòng)产生；可(kě)供分配的(de)现金(jīn)实质上是从EBITDA出发，对(duì)非现金(jīn)影响利润表的项目(mù)进行调整(zhěng)，加(jiā)期初现金，最(zuì)终得到的(de均码一般是什么码，均码一般是什么码数)账面现金。

　　李(lǐ)华平(píng)也(yě)表示(shì)，公(gōng)募REITs作为资产配(pèi)置新选(xuǎn)择，投资价值(zhí)体(tǐ)现在(zài)相对股债市场独立(lì)的资(zī)产配置功能，比(bǐ)较适合(hé)长期持有(yǒu)。建议投资(zī)者对经营(yíng)权类的资产可以更多关(guān)注内部收益率的高(gāo)低，对产权类的资产更(gèng)多(duō)关注分派率(lǜ)高低。因为公募REITs可分配收益主要来自底层(céng)资产(chǎn)的经营净现金(jīn)流，所(suǒ)以(yǐ)底(dǐ)层资(zī)产运营(yíng)情(qíng)况(kuàng)直接影响(xiǎng)投资回报，投资者可综(zōng)合考虑原始(shǐ)权益人综合(hé)实(shí)力、运营管理机构实力、公募基金管(guǎn)理(lǐ)人实力等多重因(yīn)素来(lái)选择(zé)投资标的。

　　中信证券研(yán)报也(yě)显示(shì)，公募REITs进入密集分红期，由于分(fēn)红(hóng)交易带来的短期博弈(yì)机会仍在(zài)，叠加此前市场接连回调，建议(yì)投资者关注有基本(běn)面(miàn)支撑、填权效(xiào)应相(xiāng)对明显、同时(shí)分红(hóng)规模较(jiào)为可观(guān)的个券。

　　“公募(mù)REITs的招募(mù)说明书均会载明REITs在(zài)发行首年及次(cì)年的可(kě)供分配金额预测(cè)。投资者可以(yǐ)将REITs的实际(jì)分红(hóng)金额与募集(jí)材料中(zhōng)披露预测进行(xíng)比(bǐ)较分析，结合(hé)经济(jì)及(jí)市场的实(shí)际环境，对(duì)基础设施项目的(de)运(yùn)营业绩及REITs的管(guǎn)理能力进行判(pàn)断。”中金基金上述负责(zé)人也称。

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