导读

　　黄金二(èr)十(shí)年之后，当下中国地产步入大分化时代而非(fēi)停滞期(qī)。

　　要点

　　过去二十年是中国房地(dì)产(chǎn)市场黄(huáng)金二十年。2019-2021年，连续三年商(shāng)品住宅销售面积(jī)超(chāo)15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近年地产持续(xù)低(dī)景气，有关中(zhōng)国地产是(shì)否过剩(shèng)的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本(běn)文试图厘清中国城镇存量住宅真实情况，据此判断(duàn)中国未来地(dì)产趋(qū)势。

　　有媒体渲染中国地产存量极度过剩，事实是否(fǒu)如(rú)此(cǐ)？

　　住建部披露(lù)全国有近(jìn)6亿栋房(fáng)屋建筑(zhù)，第(dì)七次人口普查调查数据(jù)显示(shì)城镇家庭户人均(jūn)住宅间数(shù)为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是否(fǒu)真的过剩？

　　事实上住建部披露的近(jìn)6亿栋城乡房屋(wū)建筑中，城镇(zhèn)建(jiàn)筑(zhù)占比不到一成，其(qí)中还包(bāo)括(kuò)大(dà)量城镇非(fēi)住宅建筑，如商业办(bàn)公(gōng)楼(lóu)、学校等，因此6亿栋房屋中城镇住宅(zhái)占比极低。

　　七普(pǔ)显示中(zhōng)国城镇居(jū)民人均住(zhù)宅间数为1.06间(jiān)，但居住舒适不是人均一间房所能满(mǎn)足，它与房屋质量、居住面积(jī)、配套设施(shī)等因素密(mì)切相关。中国的人均住(zhù)宅(zhái)间数较发达国家(jiā)还有很大差距。人均住宅(zhái)间数大于1同样不意味(wèi)着中国住宅市场已经饱和。

　　我们测算发现中国城(chéng)镇(zhèn)居民户均1套房，其中(zhōng)每户持(chí)有商(shāng)品住(zhù)宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并无直接(jiē)公(gōng)布中国家庭户均住宅的(de)数据，我们根据(jù)商(shāng)品住宅套数、商(shāng)品住(zhù)宅占比和城镇家庭户(hù)数，计算出城镇家(jiā)庭住宅套户比。

　　测(cè)算结果显示，目前(qián)城(chéng)镇家庭户均拥有0.86套房(fáng)，其中0.54套(tào)为(wèi)商品(pǐn)住宅。若期房顺利交付，直至2024年，中国(guó)每户城镇家(jiā)庭才拥(yōng)有1套(tào)住(zhù)宅，其中商(shāng)业住宅(zhái)仅0六朝是指哪六朝.64套。

　　户均一套房似乎意味着户户有房，然而事实上中国住(zhù)宅市场供需并不平衡(héng)。

　　国际数据显示，成熟房地产市场的(de)住宅套户比(bǐ)会大于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以(yǐ)说不平衡，是因为户(hù)均一套(tào)房(fáng)无法(fǎ)满足流动人口的(de)租(zū)赁(lìn)和置业需求。全国总人口的近三成都是流动人口，流动人口会选择在(zài)大城市租(zū)房(fáng)挣钱，在老家买(mǎi)房(fáng)，从而产生(shēng)了额外的住宅需求。

　　即(jí)便户(hù)均一套(tào)房，中国未(wèi)来(lái)地产仍(réng)有四大新增需求(qiú)动力。

　　第一，户均人口规模缩(suō)小，一人户、两人(rén)户(hù)占比不断增加，导致家庭户数增多。小家(jiā)庭化趋势将延(yán)续(xù)六朝是指哪六朝，带来(lái)新户(hù)购房需(xū)求增(zēng)长。

　　第二，经(jīng)济板(bǎn)块的(de)分化日益(yì)明(míng)显，区(qū)域经济资(zī)源分配的再集中吸引着人口(kǒu)流入，人(rén)口(kǒu)净(jìng)迁入城市的(de)新增住宅需(xū)求有望(wàng)持续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右(yòu)的家庭(tíng)住在2000年以前建成(chéng)的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方(fāng)米的住(zhù)宅(zhái)建筑面(miàn)积。促成“老破(pò)小”住宅的(de)改造势在必行(xíng)。

　　第四(sì)，中国的人均住宅间数与人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积均较发达国家有着不小差(chà)距，“住上更大房子”的改善(shàn)性需求(qiú)正在不断增加。

　　黄金二十年之后，当(dāng)下中国地产步入大分化(huà)时(shí)代而非停滞期。

　　如果(guǒ)说过(guò)去(qù)二十(shí)年是中国地产黄金发(fā)展期，地产矛(máo)盾更多体现为住宅供给存(cún)在不足，这是(shì)过去二十年房价(jià)快速(sù)上涨基石。那(nà)么当下(xià)房地产大分(fēn)化时代已至(zhì)，大分化时代下地(dì)产矛盾(dùn)则更多体(tǐ)现在(zài)住宅质量供需冲突。

　　地产大(dà)分化必将体(tǐ)现在不同能(néng)级城市之间(jiān)，不同(tóng)区(qū)域(yù)板块之间，不(bù)同品(pǐn)质住(zhù)宅之间。

　　目(mù)录

　　正文

　　引言(yán)

　　不久前(qián)，官(guān)方披露全国已有近6亿栋房屋建筑(zhù)，引发热议。从2月以来，各大城市二手房挂牌量突然(rán)激增，引发一(yī)阵二手房的“抛售潮(cháo)”。

　　让市场(chǎng)不禁(jìn)担心，中国的房子是否已(yǐ)经(jīng)过剩？

　　中国城(chéng)镇住宅到底(dǐ)是供给过剩，还是供需平衡，或是仍然存在不足？可惜(xī)由于住宅(zhái)存量(liàng)数据(jù)并未公布，我们无法直接知(zhī)晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们(men)测算出中国城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有住宅套数(shù)，回答当前(qián)的(de)房子(zi)是否真的(de)过剩了？据此(cǐ)判断(duàn)未来房地产市场会如何发展。

　　一、如何有效观察中国户均拥(yōng)有(yǒu)住宅数量

　　（一）中国住宅(zhái)数(shù)量过剩(shèng)的直观判断站不住脚

　　今(jīn)年2月，在以全国自然灾害(hài)综合风险(xiǎn)普(pǔ)查(chá)工作情况为主题的(de)新闻发(fā)布会上(shàng)，负责人对外(wài)披露：“住宅城乡建设行业获取了全(quán)国近6亿栋(dòng)城(chéng)乡(xiāng)房屋建筑(zhù)数(shù)据以及80多万(wàn)处(chù)市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑(zhù)，平均每栋建筑住不到3人，住宅市(shì)场(chǎng)看(kàn)似已经过剩。

　　在这近6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑中，农村房屋占9成以上，以栋数计算(suàn)的城镇房屋(wū)实际(jì)仅有(yǒu)4700多万(wàn)栋，还(hái)包(bāo)括了大量商业楼、写字楼(lóu)、学校(xiào)、医院(yuàn)等非住宅。总的(de)算下来，住(zhù)宅(zhái)占比并不大。

　　第七次人口普查数据公布了(le)中(zhōng)国城镇家庭户人均(jūn)住宅间数为1.06间，其中城市(shì)家(jiā)庭(tíng)户(hù)居(jū)民人均0.99间，乡镇家庭户居民(mín)人均1.18间。

　　人均住宅(zhái)间数(shù)大于1，看似意味着人人(rén)都有(yǒu)房间(jiān)居住。

　　居住水平不仅与房间数量有关，更与房(fáng)屋质量、居住面积、配套设施等因素密切相关。单(dān)单从人均住(zhù)宅间数不(bù)能完全反(fǎn)映出城镇(zhèn)居民(mín)的居住水平。

　　中国主要(yào)是(shì)以家(jiā)庭为(wèi)单位购买成套住宅(zhái)，一套设施(shī)齐全的住宅才是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国(guó)户(hù)均住宅的测算思路、数(shù)据和方法

　　中国城镇居民住宅主要(yào)分两大(dà)类，一(yī)类(lèi)是商(shāng)品住宅，另一类(lèi)是保障(zhàng)房、原公有住(zhù)宅、自建房等非商品住宅。

　　目前(qián)缺乏(fá)统计数据，并没有直接公布城镇(zhèn)住宅(zhái)数(shù)量。居民住(zhù)宅相关数据(jù)有两处可以(yǐ)直接公布，一是(shì)每(měi)年商品住宅销售(shòu)套数(shù)（统(tǒng)计(jì)局）；二是居民住宅(zhái)来源(yuán)（人(rén)口普查(chá)数(shù)据）。计(jì)算中国居民户均住(zhù)宅数量(liàng)，我们(men)主(zhǔ)要用到(dào)上述两组数据。

　　中国住宅(zhái)改革始于1998年，1998年之(zhī)前(qián)商品住宅(zhái)数量极少(shǎo)，可忽略不计。估算城镇(zhèn)居民(mín)户均(jūn)住宅套数分(fēn)三步走(zǒu)：

　　第一(yī)步，将1999年以来每年商品住宅(zhái)销售套(tào)数(shù)相加(jiā)，我们就能够得到(dào)当前商品(pǐn)住宅总存量。

　　第二步，根据城(chéng)镇居民拥(yōng)有的商品住(zhù)宅(zhái)和非商品(pǐn)住宅(zhái)比例，推算得到居民住宅(zhái)总套数。

　　第三步(bù)，将城镇(zhèn)居民拥有的商品(pǐn)住宅总数(shù)除以家庭户(hù)数，我们就能够得到城镇户均拥有的(de)住宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭(tíng)住(zhù)宅套户比=住宅总套数/家(jiā)庭户数

　　=（商品住宅套(tào)数(shù)/家庭户数）/（商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占(zhàn)比

　　二、城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有1.02套(tào)房

　　中国住宅存量到底有多(duō)少，目前缺乏一个准确统(tǒng)计。我们利用既有(yǒu)统计数据(jù)，大致测(cè)算得(dé)到(dào)中国存量房地产套数，并进一步推算中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)均(jūn)拥有的住宅数量。

　　（一）城(chéng)镇居民(mín)户(hù)均拥有商(shāng)品住宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们计算得(dé)到(dào)：

　　（一）中(zhōng)国商品住宅累计(jì)销售1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇家庭(tíng)户均拥有0.64套商品(pǐn)住宅（包含现房和期房）。

　　中国的(de)房地产(chǎn)销售以期房为(wèi)主，从(cóng)2019年开始，新房销售(shòu)中期房占比近9成(chéng)。本文(wén)去除商品住宅累计销售(shòu)套数里的期房销售，得到商品住宅(zhái)现房套数(shù)。

　　以(yǐ)2022年商品住(zhù)宅现房套数计算为(wèi)例：

　　2022年商品(pǐn)住宅现房套数(shù)=截止到2022年商(shāng)品住(zhù)宅累计(jì)销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额(é)。

　　主流(liú)房企竣工周(zhōu)期在2-3年，并考虑(lǜ)到交房后装(zhuāng)修的(de)时(shí)间，取最大值(zhí)3年。

　　将商品(pǐn)住宅现房套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目(mù)前中国(guó)城镇家庭(tíng)户均拥有0.54套(tào)商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥(yōng)有住宅(zhái)1.02套

　　接(jiē)下(xià)来我(wǒ)们需要进一步推(tuī)算中国城镇居民拥有的户均住宅套(tào)数。

　　首先，七普(pǔ)数(shù)据显示中国城镇居民的住(zhù)宅结构特征如下：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥有住宅(zhái)。其中自建住宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原(yuán)公(gōng)有住(zhù)宅占(zhàn)比6.1％，通过继承(chéng)或赠(zèng)与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭(tíng)租赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我们假(jiǎ)定(dìng)租赁其他住(zhù)宅和购买二手房都是商(shāng)品住宅，因此将租赁其他住宅(zhái)、购买(mǎi)商品住宅(zhái)与购买(mǎi)二(èr)手房加总，得到商品住宅占居(jū)民所有(yǒu)住宅的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占比为59.2％，粗略(lüè)假(jiǎ)设(shè)2021年-2022年期间商品住宅增幅为(wèi)过去十(shí)年变(biàn)化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变化(huà)比(bǐ)例，从而我们估算出2022年商(shāng)品住宅所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年(nián)末，中国平均每户城镇家庭拥有(yǒu)0.86 套(tào)住(zhù)宅(zhái)。但考虑已购期房(fáng)，中国(guó)平均每户城镇家庭拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期(qī)房会在2-3年内(nèi)陆续(xù)交付使用，到2024年(nián)，中(zhōng)国平(píng)均每户(hù)城镇家庭都会拥(yōng)有一套住宅(zhái)。

　　三、城镇户均一套房的三点含(hán)义

　　既然城镇居民已经达到了户均一套房的程度(dù)，“户户有房”是否(fǒu)意味着(zhe)中国城镇(zhèn)化进展终结(jié)，甚(shèn)至意味着中国(guó)地产存量供给绰绰(chuò)有余？

　　（一）户(hù)均(jūn)一套(tào)房(fáng)并不意(yì)味着住宅市(shì)场供需平(píng)衡

　　需要有多余住宅来(lái)满足因人口(kǒu)流动、居民换房等因素产(chǎn)生(shēng)的住宅需求。因此，成熟(shú)房地产市场的住宅套(tào)户(hù)比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国和日本的住(zhù)宅(zhái)套户比均高(gāo)于1.1，其中，英国的住宅套(tào)户比(bǐ)最高，为1.19，日(rì)本为1.16，美(měi)国为1.11。德国和(hé)韩国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚好一套(tào)房，就会造(zào)成人口净流入(rù)地(dì)的住(zhù)宅(zhái)市(shì)场供不应求，造成房价(jià)或(huò)房租迅速上涨(zhǎng)。

　　七(qī)普指出中国的流动人口(kǒu)3.76亿，省内流动人(rén)口(kǒu)和省际流动人(rén)口分别为2.51亿(yì)人和1.25亿(yì)人。

　　流动(dòng)人口(kǒu)会选择在大城市租房挣钱，在老(lǎo)家(jiā)县城买房。

　　暨南大学2017年的中国城(chéng)乡人口(kǒu)流动(dòng)调查数据显(xiǎn)示，在上海、杭州以及南京工作(zuò)的流动人口在老家拥(yōng)有住宅比例分别为(wèi)28％、21％和18％。大城市的高工资吸引(yǐn)打(dǎ)工(gōng)人，但高房(fáng)价迫使打工人回乡置业。

　　流动(dòng)人口(kǒu)实(shí)际上会占(zhàn)据两套房，在高房价的大城市租赁一套房，在房价较低的县城购买一(yī)套房。所以说户均(jūn)一套房无法满足庞(páng)大流(liú)动人口的(de)租赁(lìn)与置(zhì)业需求(qiú)。

　　（二）至(zhì)少9000万户家庭住宅品质(zhì)仍需改善

　　目前，中国的城镇(zhèn)住宅中依然有不少老旧(jiù)小(xiǎo)区。

　　三成家庭，也就是(shì)约9000万(wàn)户城镇(zhèn)居民(mín)住(zhù)宅(zhái)是2000年(nián)以(yǐ)前建成(chéng)，其中又(yòu)有11.6％住(zhù)宅(zhái)年龄至少在(zài)33岁以上。

　　这批存在(zài)着建(jiàn)筑结(jié)构松散、设施陈旧、安全隐(yǐn)患大等(děng)问(wèn)题，如电线老(lǎo)化、管道等基(jī)础(chǔ)设施陈旧，给(gěi)住户的生活带来了很大的不便和(hé)安全隐患(huàn)，并且(qiě)居住(zhù)体(tǐ)验(yàn)较差。

　　2000年(nián)以前建成的(de)老(lǎo)旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭(tíng)户数拥有(yǒu)的(de)住宅面积占(zhàn)比仅为27.6％。仍然存在5％左右(yòu)的家庭没有独(dú)立卫浴和厨房。这类上世(shì)纪修建的老旧(jiù)小区很难满足现代生活需求，在未来(lái)大都会(huì)被(bèi)拆迁重建。

　　近(jìn)五成的家庭住宅为一居(jū)室和二居室(shì)，户型偏小(xiǎo)。其中一居室占比为(wèi)14.9％，二居室占比(bǐ)为33％。对比(bǐ)镇(zhèn)，城市家庭住(zhù)宅户型(xíng)更(gèng)小(xiǎo)，当然这与城市(shì)土地资源紧张(zhāng)有(yǒu)关。

　　（三(sān)）人均住宅面积(jī)扩(kuò)张是未来地产的需求驱动力

　　根据七普数据测(cè)算，2020年城镇家庭户住宅存(cún)量(liàng)总面积(jī)为(wèi)294.6亿平。暂不考虑两年间农民带房进城和老旧(jiù)小(xiǎo)区拆(chāi)迁，加上2021年和(hé)2022年(nián)商(shāng)品住(zhù)宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年住宅存量总面积为308.16亿平，人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积为39.45平方米(mǐ)。

　　超(chāo)过一半(bàn)的(de)家庭人(rén)均住宅建筑面积小于均值(zhí)，近(jìn)4成(chéng)家(jiā)庭人均住宅建筑面积(jī)在(zài)30平米以下。

　　15％的城(chéng)镇家庭(tíng)人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积不足19平方米(mǐ)，不及(jí)全国人均水平的一半。若(ruò)去(qù)除20％的公摊，可使用(yòng)的住(zhù)宅面积仅为(wèi)15.2平方米(mǐ)。上海(hǎi)市将(jiāng)人均住宅(zhái)建筑面积低于15平方米(mǐ)的家庭(tíng)界(jiè)定(dìng)为住宅存在困(kùn)难，若按这个标准算的话，中(zhōng)国有11.3％的家庭存在住宅(zhái)困(kùn)难(nán)问题(tí)。

　　若人均可使用(yòng)住宅(zhái)面积为40平(píng)，即人均住宅建筑面(miàn)积为(wèi)50平，只考虑家庭户人数(shù)，需(xū)要(yào)住宅总量约390.6亿平，较目前至(zhì)少新(xīn)增82亿平。

　　对(duì)比发(fā)达国(guó)家人均住宅面(miàn)积，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德国(guó)和英国都高(gāo)于(yú)40㎡，中国的人(rén)均住宅建筑面积为(wèi)39.45㎡，相差不大(dà)。但若(ruò)去除公摊面积后(hòu)，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这一差距将变得明显(xiǎn)。

　　若(ruò)考虑约1.4亿的集(jí)体户人口，所需要的住宅总量(liàng)会更多。

　　四、户均已然1套(tào)房，未来地产还(hái)会(huì)有需求么？

　　我们测算(suàn)得到(dào)中国城镇家庭户(hù)均1套房，看似已经(jīng)户(hù)户(hù)有房。即便(biàn)如此，中国人口静态结构和动态(tài)趋势演绎(yì)，决(jué)定(dìng)了中国未来(lái)地产仍有需求释放。户均1套住宅现实之下，中国未来城镇住(zhù)宅需求主要来(lái)自于(yú)四个方(fāng)面。

　　第一，户均人口(kǒu)缩小，家(jiā)庭户数(shù)增多，新(xīn)户(hù)购房(fáng)需求扩张。

　　过(guò)去20年我(wǒ)国(guó)城镇(zhèn)家庭户均人口数不断下降，六普显示城(chéng)镇户均(jūn)人口规模(mó)为2.85人(rén)/户，而七普显示城镇户(hù)均人口规模(mó)为2.62人/户，一(yī)人户(hù)、二人(rén)户(hù)的(de)占(zhàn)比(bǐ)明显(xiǎn)上升，人(rén)口(kǒu)小家(jiā)庭化趋势(shì)将继续(xù)延续，导(dǎo)致户数会(huì)因户(hù)均人口规(guī)模的缩小而增多(duō)。

　　第二，人(rén)口迁移导致经(jīng)济发(fā)展(zhǎn)带来(lái)的新增(zēng)住宅需求旺盛(shèng)。

　　中国经济板(bǎn)块的(de)分化日益(yì)明显，资源和生产要(yào)素逐步(bù)向经济带、都市圈中心(xīn)城市流入(rù)，区域经(jīng)济(jì)资源(yuán)分配的再集中吸引着人(rén)口流入。人(rén)口迁移势必涉(shè)及(jí)到买房租(zū)房(fáng)，给迁入地(dì)住宅市(shì)场带来新(xīn)的增(zēng)量(liàng)。

　　以浙江(jiāng)省为例，2021年常住人口增量为72万，而(ér)出生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然(rán)增加人口仅为6.5万人，其人口增长主要受益(yì)于人口迁移。

　　第(dì)三，老旧小(xiǎo)区改善性需求依然(rán)庞大。

　　从2011年到(dào)2020年(nián)，自建住(zhù)宅和原公有住宅的家庭拆(chāi)迁改(gǎi)建(jiàn)最多。自建房(fáng)家庭比例从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百分点(diǎn)；原公有住(zhù)宅家庭(tíng)比例(lì)从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个(gè)百分点。二者和（27.1％），再加上(shàng)其(qí)他(tā)住宅（5％）与家庭(tíng)住宅(zhái)建造时间(jiān)为(wèi)2000年以前的比例（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十年间新增(zēng)8473万家庭户，自建住(zhù)宅(zhái)和原公有住宅减少了1282万户，住宅净需求增加(jiā)9755万(wàn)户。49％的(de)家庭购买商品住宅，21％的家庭购买二手(shǒu)房。在新增住宅需求中，有(yǒu)7成家庭购买了商品(pǐn)住宅(zhái)。租房、购买经济适用房和其(qí)他分别占比18％，3％和(hé)9％。未(wèi)来随着(zhe)城中村(cūn)和旧城改造，商品住宅的占比势(shì)必会进一步上(shàng)升。

　　2000年以前(qián)建(jiàn)造的住宅建筑面(miàn)积还有(yǒu)约81亿(yì)平，涉及城镇家庭约9000万户(hù)。破(pò)旧的城中村、老公有住宅，建筑面积(jī)小、质(zhì)量低(dī)、基础设施配套(tào)差、没有或少(shǎo)有物业管理(lǐ)，居民追求(qiú)美好、宜居生(shēng)活的(de)环境(jìng)，背后的(de)改善性需求有(yǒu)待释放。

　　第四，“住上更大房子(zi)”的改(gǎi)善性需求还将有所增(zēng)加。

　　刚需购房受限于资金，倾向(xiàng)于中(zhōng)小(xiǎo)户型。已有(yǒu)住宅家庭希望提(tí)高生活品质，以小换大(dà)、以旧(jiù)换新(xīn)。2022年(nián)底的中央经济(jì)工作会议明确(què)指(zhǐ)出(chū)支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的(de)人均住宅间数为1.71间(jiān)，无论(lùn)是否(fǒu)考虑乡村住宅因素，中国(guó)的(de)人均住(zhù)宅间数较其(qí)他国(guó)家依旧存在不小差距。

　　住宅舒适度与经济水平有着密切正向(xiàng)联系。随着经济发展(zhǎn)水平的提(tí)高，中国的人均住宅间数与人均住宅建筑面积将随(suí)之增长。

　　如果说过(guò)去二(èr)十年是中国地产黄金发展期，地产矛盾更多(duō)体现为住宅供(gōng)给(gěi)存在不(bù)足，供需出(chū)现错配(pèi)，这是过去二十年房价快速上涨基石。那么未来将是住宅(zhái)质(zhì)量的供需冲突。房(fáng)地产大分(fēn)化时代已至，这种分化不单局限于城(chéng)市能级(jí)之(zhī)间差异，优质小区和老旧二手房之间的差异也将越(yuè)发(fā)扩(kuò)大(dà)。

　　风险提(tí)示

　　人(rén)口普查数据调查的是人，并(bìng)不是针(zhēn)对(duì)住宅，因此(cǐ)可能存在统计偏差。商品住宅占比(bǐ)实际值可(kě)能偏低，其增速可能超预期。

未经允许不得转载：成都工装公司_工装装修效果图_专注公装设计装修 - 无同之家装饰 六朝是指哪六朝