饱(bǎo)受争(zhēng)议(yì)的二手房交易中介费问题，正(zhèng)逐渐得到监管部门的重视。

　　5月8日，住建部、市(shì)场监管总局联合发布了关于规范房地(dì)产(chǎn)经(jīng)纪服务(wù)的(de)意见(jiàn)。意见提及，近年(nián)来，部分房地产经纪机构(gòu)存在利用房(fáng)源客源优势收取过高费用(yòng)、未明码标价、捆绑收费(fèi)、滥用客户个人信息等问(wèn)题，加重交易当(dāng)事人负担、侵害(hài)其合法权益。

　　基于上述背景，两部门从加(jiā)强李白《江湖行》全诗及翻译注释，李白《江湖行》全诗及翻译从业(yè)主体管理、明确经纪(jì)服(fú)务内容、合理确定经纪服务收(shōu)费、严格(gé)实行明(míng)码(mǎ)标(biāo)价等(děng)十方面，提出了(le)意见(jiàn)。

　　中原地(dì)产(chǎn)首席分(fēn)析师张大(dà)伟称，随着城市发展，一二线城市二手(shǒu)房交易占比逐渐增加(jiā)。以(yǐ)北(běi)京、上海为例，二手(shǒu)房占市场成交比例(lì)超过80％，大量二(èr)手(shǒu)房成交依赖(lài)中介(jiè)居间(jiān)成(chéng)交，房地产调控重心逐渐从开(kāi)发商过渡到中介公司。

　　广东省城规院住(zhù)房政策(cè)研究中心首(shǒu)席研究(jiū)员李(lǐ)宇(yǔ)嘉表示，买房对居民来说属于金额不低的大(dà)宗交易，由(yóu)于二手房(fáng)交易成本较(jiào)高、交易周(zhōu)期较(jiào)长(zhǎng)，具有非常(cháng)强的专业性(xìng)，居民往往通过(guò)中介来(lái)完成。但很(hěn)多中介利用信息不对称等(děng)问(wèn)题，将(jiāng)非李白《江湖行》全诗及翻译注释，李白《江湖行》全诗及翻译(fēi)必要(yào)的收(shōu)费夹带(dài)其中(zhōng)，如(rú)收取(qǔ)过桥融资、按(àn)揭(jiē)费、担保(bǎo)费等，对居(jū)民(mín)造成额外的负担，而且这些(xiē)服务事项并未(wèi)明码标价。

　　对于二手房市场交易(yì)过(guò)程(chéng)中存在的“乱象”，李宇嘉(jiā)指(zhǐ)出，对(duì)包括经(jīng)纪服务在(zài)内的相(xiāng)关市场交易行为及其主体进行规范(fàn)和秩序整(zhěng)顿，是房地产市场管理和调控(kòng)的主题。“当下，推进(jìn)这(zhè)项(xiàng)工作的(de)意义(yì)更大，也更(gèng)急迫。”

　　中介收费问题成监管重(zhòng)点

　　二手房市(shì)场(chǎng)中，历来对房地产经纪服务行业(yè)关注最多的一个话题，便是房地产经纪服务费(fèi)的(de)问(wèn)题。

　　张大伟认为，未来相(xiāng)关部门(mén)主要监管的重点，将是(shì)对房(fáng)地产经纪(jì)服务收(shōu)费及中(zhōng)介(jiè)交易进行规范。

　　在热点城市，二手房(fáng)屋(wū)交易(yì)过程中，部(bù)分(fēn)价值不菲的房(fáng)屋(wū)，往往要缴纳一笔(bǐ)金额不低的(de)中介费。以(yǐ)北京(jīng)某房地产经纪服(fú)务机(jī)构2.7％的服务费率计算，一套1000万(wàn)元的房屋，中介费(fèi)约为27万。

　　在(zài)合(hé)理(lǐ)确(què)定经纪服务收(shōu)费上，两部门在此次(cì)意见(jiàn)中提及，房地产(chǎn)经纪机构要合(hé)理降低(dī)住房买卖和租赁经纪服务费用。鼓(gǔ)励按照成交价格(gé)越高、服务费(fèi)率越(yu李白《江湖行》全诗及翻译注释，李白《江湖行》全诗及翻译è)低的原则实行(xíng)分档(dàng)定价。引导由交易双方共同(tóng)承(chéng)担经纪(jì)服务(wù)费用。

　　据(jù)张大伟介绍，目前房地(dì)产经纪服(fú)务收费标(biāo)准的最早依据是1995年国家计委建设部下发的《关于房(fáng)地产中介服务收费的通知》（971号文），其中(zhōng)第六条规定：房屋买卖代(dài)理(lǐ)收费，按成交价格(gé)总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为(wèi)例，目前北京(jīng)市(shì)执行的2014年更新后(hòu)的收(shōu)费标准，即(jí)根据这样的规定(dìng)：“少数特别复(fù)杂(zá)的住宅买卖经纪服务，经交易(yì)各方协(xié)商同意(yì)，可在规定的收费(fèi)标准基础上适当上浮，上浮幅度最高不得超(chāo)过10％。”这意(yì)味着，当前北京二手房中(zhōng)介费上(shàng)限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政放权”的精神，北(běi)京2015年取消了房地(dì)产中介服务等57个政(zhèng)府(fǔ)定价，房地(dì)产(chǎn)经(jīng)纪服务(wù)收(shōu)费多少由各中(zhōng)介(jiè)机(jī)构(gòu)自行决定(dìng)。

　　“房产中(zhōng)介机(jī)构(gòu)在实际(jì)收取费用过程中，相关(guān)监管部门当前并未明确具体的中(zhōng)介费率，中介机构仅需在服务过程中对收费(fèi)标准(zhǔn)进(jìn)行明(míng)码标价即(jí)可。而房地产经(jīng)纪(jì)服务(wù)机(jī)构在具体收取过程中，会结合房屋(wū)价值及工资(zī)标准，综合计算出合适的中介费率。”张(zhāng)大(dà)伟补(bǔ)充道。

　　对于明码标价(jià)问题(tí)，两部(bù)门在此次意见(jiàn)中提及(jí)，房地产经纪机构应当(dāng)在经营门店、网(wǎng)站(zhàn)、客户端等(děng)场所或渠道，公示服务(wù)项目、服务内容和收费标(biāo)准，不得混(hùn)合标价和捆绑收费。房地产经纪机构提供(gōng)的基本服(fú)务和延伸服(fú)务，应当分别明确(què)服(fú)务项(xiàng)目和收费标准。房(fáng)地产(chǎn)经纪机(jī)构收费前应当向交(jiāo)易(yì)当事(shì)人出具收费清单，列明(míng)收费标(biāo)准、收费金额，由(yóu)当事人签字确认。

　　另外，对收(shōu)费明显高于(yú)市场平均水(shuǐ)平的房地产(chǎn)经(jīng)纪机构，住房和(hé)城乡建设部(bù)门将会(huì)同市(shì)场监管(guǎn)等部门采取约谈等(děng)综(zōng)合措施进行重点监管。市场(chǎng)监管部门会同有(yǒu)关部门依法查处不按(àn)规(guī)定明(míng)码标价、操纵经(jīng)纪服(fú)务收费等(děng)违(wéi)反价(jià)格和反垄断法(fǎ)律(lǜ)法规(guī)的行(xíng)为。对(duì)房(fáng)地(dì)产经(jīng)纪机构(gòu)相关违法违规信(xìn)息，市场监管(guǎn)部门要依(yī)法依(yī)规纳入国(guó)家(jiā)企业信(xìn)用信息公(gōng)示系(xì)统。

　　房屋(wū)中(zhōng)介(jiè)费要降了？

　　鼓励按照成交价(jià)格越高、服务(wù)费率(lǜ)越低的原则(zé)实行分(fēn)档定价(jià)，是否意味着，未来豪宅(zhái)的中介费有望大幅降低？

　　中原地产华南区(qū)总(zǒng)裁兼深圳中原总(zǒng)经理郑叔(shū)伦(lún)称，住建部发文鼓励按(àn)照(zhào)成交价格越高(gāo)、服务费率越低(dī)的原则实行分(fēn)档定(dìng)价，合理(lǐ)降低住房买卖和租赁经纪服(fú)务费用，主(zhǔ)要(yào)还(hái)是规(guī)范行业，打(dǎ)击收费过(guò)高的经纪机构，但对市场影响有限，“以深圳为例，深(shēn)圳市(shì)场豪宅和(hé)普(pǔ)宅本(běn)来收费就不同，各(gè)家收费普遍在(zài)合理范(fàn)围内，加上经纪服务(wù)费用对市场的(de)影响不大。”

　　张大伟指出，由于当(dāng)前两部门提(tí)出(chū)的意见仅为鼓励(lì)性质，即只是纲领性文件而非规定，未来(lái)如(rú)何具(jù)体(tǐ)认定其中(zhōng)的(de)细则(zé)，还需要看(kàn)各城市落地执行(xíng)情(qíng)况。

　　不过，张大伟(wěi)表示，“从目前市(shì)场看(kàn)，经(jīng)纪服务领域的调(diào)整改善、规范化，有(yǒu)利于行业健康发(fā)展。同时，由于(yú)二(èr)手房很(hěn)多房源在产(chǎn)权方(fāng)面有瑕疵，如(rú)产权抵押、不同税费等都可能对交易产(chǎn)生影响，这对房地产经纪服务行(xíng)业(yè)的专业性提出更(gèng)高的(de)要(yào)求。”

　　58安居客研究院研究总监陆骑麟指出，在二手房买卖过程中，原本应该(gāi)由上下家各支付一半的中介费，但在一些(xiē)热(rè)点城(chéng)市(shì)的(de)二手(shǒu)房交易过程中，往往会(huì)有这样的情形，因部分购房者处于(yú)弱势(shì)地(dì)位(wèi)，从(cóng)而会出现中介费及税费均由购房者来承担。即(jí)使一些房东(dōng)愿(yuàn)意承(chéng)担中介费，这部分费(fèi)用(yòng)也可(kě)能通过(guò)转嫁(jià)的(de)方式(shì)，在房价中有所体现。

　　“上家(jiā)把中介费转嫁给(gěi)下家，市场这种所谓‘约(yuē)定俗(sú)成’的情况，一(yī)些(xiē)房(fáng)产中介公司将其视为向购(gòu)房者(zhě)单边收费的行为。部(bù)分(fēn)中介公司可能会利用(yòng)其支(zhī)配地位，在原(yuán)先(xiān)经(jīng)纪服务收费(fèi)的基础上(shàng)，再(zài)次(cì)向房东收取费用，而这部分费用，房(fáng)东往(wǎng)往会将(jiāng)其转再次转嫁给购(gòu)房(fáng)者，这实(shí)际上相(xiāng)当于变相推高了房价。两部门提出严禁操纵经纪服务(wù)收费，不仅有(yǒu)利于(yú)提高交易中操作的透明(míng)度，也有利于房价的稳定。”陆骑麟称。

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