OPPO宣布关停(tíng)旗下芯片(piàn)子公司哲库科(kē)技(jì)，引发了(le)公募REITs扩募风(fēng)波，如今，二级市场(chǎng)的影响仍未停歇(xiē)。

　　Wind数(shù)据(jù)显示，5月15日(rì)，华安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT开盘继续延续此(cǐ)前几(jǐ)日的下(xià)跌(diē)走势(shì)，午后跌(diē)幅(fú)一(yī)度(dù)扩(kuò)大，尾盘有所拉(lā)升，全(quán)天收(shōu)跌(diē)6.22％，最近3个交易日跌(diē)幅超过9.69％。

　　此前，华安张江光大园REIT曾发布公告，紧急回应称，哲库科技是其扩募(mù)拟新(xīn)购(gòu)入基础设施(shī)资产(chǎn)张润大厦的重要承租(zū)方(fāng)之一(yī)，目前未(wèi)收到(dào)哲库科技(jì)及(jí)OPPO方面关于停止执行(xíng)已签租(zū)赁协(xié)议的(de)通(tōng)知。同时，在公告(gào)中(zhōng)，华安张江光大(dà)园(yuán)REIT进一步表示，原始(shǐ)权益人将继续密切关注哲库科技后续情况(kuàng)，积极做好相关(guān)应对。

　　此外(wài)，张江REIT拟扩募购入项目的(de)原始(shǐ)权益人(rén)相关负责(zé)人(rén)也表示，近(jìn)期(qī)已同步启动了应急预案，排摸(mō)储(chǔ)备租户(hù)，积极(jí)应(yīng)对哲库提前(qián)退租的可能事(shì)项。由于(yú)张润大厦是全国首批REITs申报(bào)扩(kuò)募项目，公司领导高度重视，浦(pǔ)东(dōng)新区国资委也高度(dù)关注。

　　多位(wèi)业内人士表示，华安张(zhāng)江光大(dà)园REIT近期市场波动(dòng)较(jiào)大，但其实(shí)不动产公募REITs项目(mù)短期出租(zū)率下跌并不会从(cóng)根(gēn)本上影响其(qí)内外(wài)价(jià)值(zhí)，投资者应(yīng)理性看(kàn)待。

　　张(zhāng)江光大园REIT

　　二级(jí)市场(chǎng)价(jià)格继续波动

　　本周，OPPO关(guān)停旗下芯片子公司哲(zhé)库科技(jì)的事件继(jì)续扰(rǎo)动(dòng)公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张(zhāng)江光大(dà)园REIT以3.726元的价格(gé)小幅低开(kāi)，此后(hòu)二级(jí)市场价(jià)格开始震荡走(zǒu)低，午盘收跌6.17％。午(wǔ)后，华安张(zhāng)江光(guāng)大(dà)园REIT跌幅一度扩大(dà)到8.30％，随后价格(gé)有所回升，最终报收3.512元，全(quán)天跌放里面睡觉是什么样的感觉，放在里面睡觉是一种怎样的感觉(diē)幅6.22％。

　　受近期不利消(xiāo)息影响，华安张江光(guāng)大园REIT最近几个(gè)交(jiāo)易日二级市场价格(gé)表(biǎo)现欠佳，5月(yuè)11日以来，3个(gè)交易日跌(diē)幅达到9.69％，今年以(yǐ)来跌(diē)幅7.76％。不(bù)过，自2021年6月21日上市(shì)以来，华安张江光大园(yuán)REIT累计涨幅超(chāo)过(guò)24％，在全市场公募REITs中位居前列。

　　从(cóng)5月15日公募(mù)REITs市(shì)场(chǎng)整体表(biǎo)现上看，目前上(shàng)市的8只产(chǎn)业园(yuán)区基础设(shè)施REITs中，仅博时(shí)招商(shāng)蛇口产(chǎn)业(yè)园REIT微幅上(shàng)涨，其(qí)余7只(zhǐ)均(jūn)有不(bù)同程(chéng)度下跌(diē)，8只产业园区基(jī)础设(shè)施(shī)REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以来(lái)平均跌幅5.17％。

　　“此前，张(zhāng)江REIT一季(jì)报中已(yǐ)经披(pī)露(lù)张江光大(dà)园(yuán)项目出租率有所下降，如今拟扩募的(de)项目(mù)又遭遇(yù)突发事件，因此导致(zhì)二级市场价格(gé)出现(xiàn)波(bō)动(dòng)。”一位(wèi)业内(nèi)人士分析称(chēng)。

　　不过(guò)，在上述人士看来，尽管出于风险规避的原因，最(zuì)近几(jǐ)个交易日(rì)场内(nèi)资(zī)金有所流出，但是，不动产公募REITs项目(mù)短(duǎn)期出(chū)租率下跌并(bìng)不会从根本上(shàng)影响其(qí)内外价值。

　　他也同时表示，目前随着二级市场价格下(xià)跌，风(fēng)险也得到一定释放，但是价格涨(zhǎng)跌(diē)会受到(dào)基本面(miàn)、情绪(xù)面(miàn)等多重因素影(yǐng)响，不好(hǎo)判断价格是不是(shì)已经完(wán)全触(chù)底。

　　此外，还有一位(wèi)业内人士表示，今(jīn)年整体REITs市场(chǎng)表现低迷，不少产品年(nián)内二级(jí)市场(chǎng)跌(diē)幅(fú)较大(dà)，其实有些隐含收益率高的产(chǎn)品具备(bèi)一(yī)定的(de)投资价值，很适合稳健类(lèi)投资者(zhě)。此外，伴随着经济复苏(sū)的步(bù)伐，产业(yè)园区、物流类等REITs产(chǎn)品具(jù)备(bèi)一定的投(tóu)资价值。

　　先锋瑞驰私募基金执行(xíng)董(dǒng)事(shì)高(gāo)如星对此(cǐ)表示，若(ruò)张江园区(qū)最终能顺利解决(jué)招(zhāo)商，平(píng)稳过度对经营(yíng)现金流没有造(zào)成大的影响，“事(shì)件性利空下调至得这么急、这么(me)深，加上前期(qī)本(běn)身(shēn)园区类资产就回(huí)调不少了，这就是黄金坑(kēng)。”不过，他(tā)也强调，最(zuì)终还(hái)是落(luò)到租(zū)金收入(rù)受不受影响，影响(xiǎng)多大，估计园区会最终解决。

　　张江REIT紧急(jí)回应

　　扩(kuò)募路(lù)上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停(tíng)旗下芯(xīn)片子公司(sī)哲(zhé)库科技(jì)。随(suí)后(hòu)5月12日(rì)晚，华安张江光(guāng)大(dà)园REIT发布公告，紧急回应(yīng)称(chēng)，哲库科技(jì)是其扩募(mù)拟新(xīn)购入基础设施资产(chǎn)张润大厦的重要承租方(fāng)之一(yī)，目前未(wèi)收到哲库科(kē)技及(jí)OPPO方面关于停止执行(xíng)已签(qiān)租赁(lìn)协(xié)议的通知。同时，在(zài)公告中，华安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT进一步表(biǎo)示，原始权益(yì)人将继续(xù)密切关(guān)注哲库科技后续情况，积(jī)极做(zuò)好相关应对。

　　此前，张(zhāng)江REIT因其(qí)一季报中(zhōng)披露(lù)的张江光大园(yuán)项目出租率下降事项，一度二级(jí)市场价格出现回落(luò)。在随后召开的业绩说明会中管(guǎn)理人就相关事项进行了解(jiě)释说明，市场信心得到(dào)了(l放里面睡觉是什么样的感觉，放在里面睡觉是一种怎样的感觉e)一定提振，二级市场价格表(biǎo)现也趋于平(píng)稳。据了解，张江 REIT在5月11日召开的(de)线上和线下的(de)扩募说明会上，运营团队(duì)表(biǎo)示了对张江光大(dà)园项目的信心(xīn)，预计签署意向书和合同(tóng)谈判中的储备(bèi)租(zū)户正常转化后(hòu)，项目出租(zū)率将得到回(huí)升。没想到仅过了不到三周的时间，张江REIT的扩募之路又迎来(lái)了新的考验。

　　因张江REIT的上述公告引起了市(shì)场各(gè)方的广泛关注(zhù)，张江REIT拟(nǐ)扩募购入项目的原(yuán)始(shǐ)权益(yì)人(rén)相(xiāng)关负(fù)责人坦言，事发突然确实始料未及，在获悉OPPO关停哲库科技(jì)消(xiāo)息的第一时间即奔赴现场进行(xíng)了(le)沟通(tōng)和核实工作，并同步启动了(le)应(yīng)急预案(àn)，排摸储备租户，积极应对哲库提前退租的可能事项(xiàng)。由于(yú)张(zhāng)润大(dà)厦(shà)是全(quán)国首批REITs申报扩募项(xiàng)目(mù)，公(gōng)司领(lǐng)导(dǎo)高度(dù)重(zhòng)视，据悉新区国资(zī)委也高度关注。

　　当谈及储备租户情况(kuàng)，相关(guān)负责人(rén)介绍说，目前储备租户还是(shì)比较丰富的(de)，覆盖了芯片测试、人(rén)工智能、航天(tiān)产业、信息(xī)技(jì)术等产(chǎn)业客户，租赁(lìn)意(yì)向面积超(chāo)过了2万(wàn)方。从意向储备转(zhuǎn)化为实际租户需(xū)要一(yī)些时间。

　　“我们正在着手通过签署租赁(lìn)意向书来尽(jǐn)快(kuài)锁定一些重要租户。虽然(rán)收了三个月(yuè)履约保(bǎo)证(zhèng)金给了我们(men)一些(xiē)空间，但本着对(duì)首批扩募、对市场(chǎng)负责(zé)的(de)态(tài)度，我们(men)肯定要全力与时间(jiān)赛跑，把(bǎ)这些面(miàn)积(jī)在(zài)短期(qī)内完成去化。”相关负(fù)责人(rén)说道(dào)。

　　张江REIT已持有的同区(qū)域的张江光大园项目一季(jì)度末也有将近30％的空置率，原始权益(yì)人有(yǒu)那么多储备(bèi)租户，之前(qián)的(de)空置率为何未(wèi)能得到解(jiě)决。

　　对(duì)此相关负责人解(jiě)释，张江光大园(yuán)一直以来都(dōu)坚(jiān)持以市场化运营为(wèi)导向(xiàng)，历史运营表现稳定(dìng)，租户的调(diào)租(zū)和换租都属于正常情况，而这次项目的大租户退(tuì)租正好发生在市场(chǎng)活(huó)跃度的短期低(dī)点，目前市场情况已有所好转。在看到出租(zū)率下滑情况(kuàng)没有得(dé)到及时修复(fù)后，张江这边也(yě)作了一定的(de)资源调配(pèi)和倾斜，引(yǐn)入了一些储备(bèi)租户。

　　另外(wài)，张润(rùn)大厦和(hé)张江光大园(yuán)项(xiàng)目在给租户的(de)分隔空间、交付标准、租金水平等(děng)方面也有(yǒu)一(yī)些差异化，张润大厦多是两(liǎng)千多(duō)平的大平层(céng)，楼(lóu)的成(chéng)新度高一些，单价也贵一(yī)些，张江光(guāng)大园单层以一千平(píng)的面(miàn)积为主，还有(yǒu)一些独栋形态的物业(yè)。租户自身也会有诉(sù)求，也会(huì)根据自(zì)身需求和(hé)预算(suàn)挑(tiāo)选区(qū)域内的(de)不同(tóng)物业。

　　“如果扩募完成(chéng)以后，新老资产的管(guǎn)理人都(dōu)变成了一(yī放里面睡觉是什么样的感觉，放在里面睡觉是一种怎样的感觉)家(jiā)，后(hòu)续我们(men)在资源共享(xiǎng)和(hé)联(lián)合营销方面(miàn)能更加(jiā)充(chōng)分(fēn)发挥协同效应，相信可(kě)以做(zuò)得更好。”上(shàng)述负责人补充说道。

　　最后(hòu)谈及对(duì)于张江(jiāng)REIT的定位和展望(wàng)，相关(guān)负(fù)责(zé)人表示，张江集团和张江(jiāng)高科目前在管资(zī)产约(yuē)五百万方，还(hái)有一些(xiē)其他在开(kāi)发的储备项目(mù)，这(zhè)些都将成为张(zhāng)江REIT实现打造张江(jiāng)园区产业空间资产上市平台目标的坚实后盾和储备(bèi)资源。“我们非(fēi)常重视(shì)张江REIT这个(gè)资本平台和它未来(lái)的发展。”相关负责人表(biǎo)示，“这次扩募是我们实现基金(jīn)扩容的第一步(bù)，也是至关重要的一步，眼(yǎn)下我(wǒ)们可能面临了一(yī)些突发情况需要解决，但是这和我们在(zài)张(zhāng)江科(kē)学城(chéng)这三十(shí)年建设发展过程中所(suǒ)经历(lì)的(de)相比，只(zhǐ)能算(suàn)是一(yī)个非常小(xiǎo)的插曲。我们有信心(xīn)排除万难，尽一切可能化(huà)解当(dāng)前突发事件的所有负(fù)面(miàn)影(yǐng)响，维持预期和市场(chǎng)的信心。”

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