近两(liǎng)年火爆的创新产品公募REITs进入密(mì)集分红期，近日7只REITs陆续(xù)迎来除息日，公募REITs整(zhěng)体呈现出(chū)高比例稳定(dìng)分(fēn)红，15只公告2022 年可供分配金(jīn)额的REITs产品，平均分红比例接(jiē)近99％。

　　多位业内(nèi)人士对此表示，强制分(fēn)红机制是(shì)公募(mù)REITs主要特征之一，稳定分红(hóng)体现出该(gāi)类产品长期投资价值(zhí)，通过观(guān)测经(jīng)营活动现(xiàn)金(jīn)流、可(kě)供分(fēn)配现(xiàn)金等指标，也(yě)是观(guān)察(chá)REITs项目底层资(zī)产运营(yíng)情况(kuàng)的“窗口(kǒu)”。他们也提(tí)醒普通投资者注意(yì)，与产权类项目相(xiāng)比，特许经营REITs项目在经营权到期(qī)后(hòu)不(bù)再产生(shēng)现(xiàn)金收益，特许经营权分红目前(qián)已包含了(le)利润分配和(hé)本金的归(guī)还日子过得一地鸡毛是什么意思，形容生活一地鸡毛是什么意思，在选择投资标(biāo)的时应了(le)解资产类型和分(fēn)红的特征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分(fēn)红比例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚有6只REITs实(shí)际(jì)分(fēn)配情况尚未公布。整体(tǐ)来看，公募REITs呈现(xiàn)出了(le)高比例的稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可供(gōng)分(fēn)配金额的公募REITs产品中，2022年全年(nián)分配金(jīn)额占可供(gōng)分配金额比例(lì)平均为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以(yǐ)上(shàng)。

　　中金基金相关负责人对此表示，投(tóu)资公(gōng)募REITs的主要(yào)收(shōu)益来源为持有期分红(hóng)收益，以(yǐ)及基金份额交易价(jià)格的变化(huà)。基金份额二级(jí)市场价格受到(dào)公募(mù)REITs资(zī)产(chǎn)运营情况(kuàng)及市场因素的综合影响(xiǎng)，较易引起波动。与此相(xiāng)比，基金(jīn)分红预期则更有规律(lǜ)可循(xún)。公募REITs的分红(hóng)主要来自基础(chǔ)设施资产的(de)经营现金流，投资人(rén)通(tōng)过基金(jīn)募集材(cái)料和信息披露文件(jiàn)，结合行业及市场情况(kuàng)，可以分析(xī)基础设施项目的(de)经营业(yè)绩，作为进行投资决策的重要参考。

　　“相(xiāng)对于(yú)基金份额二级市场(chǎng)价格(gé)变化(huà)导致的浮盈或浮亏(kuī)，分红作为基(jī)金(jīn)份额持(chí)有(yǒu)人实际(jì)获得的现金收益，对于长(zhǎng)期投资(zī)者更具参考价值。”中金基金相(xiāng)关负责人称(chēng)。

　　平安基金REITs 投(tóu)资中(zhōng)心运营高(gāo)级副(fù)总监李(lǐ)华平也表(biǎo)示(shì)，根(gēn)据(jù)《公(gōng)开(kāi)募集基础(chǔ)设施证(zhèng)券投资基(jī)金指引（试(shì)行）》及相(xiāng)关法规要求，基础设施基金(jīn)应(yīng)当(dāng)将90％以上合并(bìng)后(hòu)基(jī)金(jīn)年(nián)度可分(fēn)配金额以现金形(xíng)式分配给投(tóu)资(zī)者，强制分红机制是公募REITs的(de)主要(yào)特征之一(yī)，稳(wěn)定的分红机制体(tǐ)现出REITs产(chǎn)品长期(qī)投资价值。

　　中航基金也认(rèn)为，从投资角度来看，基础设施公募(mù)REITs同时具备“股性”和“债性”双重特点。二级(jí)市场价格反映这(zhè)类产品“股性(xìng)”的一面，分(fēn)红(hóng)体现了这(zhè)类产品的“债性(xìng)”特点。公募REITs有强(qiáng)制分红(hóng)要(yào)求，分红类似于债日子过得一地鸡毛是什么意思，形容生活一地鸡毛是什么意思券(quàn)派(pài)息，但不(bù)等同于债券(quàn)的固定利(lì)息回报，而是由可供(gōng)分(fēn)配现金(jīn)决定。

　　从(cóng)机构投资者(zhě)的角度来看，一方面是公募(mù)REITs丰(fēng)富了机(jī)构(gòu)投资者(zhě)的投资(zī)品类，为资产配置(zhì)多元化提供抓(zhuā)手，具有(yǒu)较强的配置价(jià)值(zhí)。另(lìng)一方面，公募REITs的分(fēn)红(hóng)能够(gòu)帮助机构投资(zī)者稳定收益。机(jī)构投资者(zhě)公募REITs能够通过(guò)分红获取(qǔ)相对于(yú)投资(zī)债券相对高的收益性，在有效控(kòng)制(zhì)风险的前提下，增厚资(zī)产包(bāo)收益(yì)，起(qǐ)到投(tóu)资“压舱石(shí)”的作用。

　　分红除了投资收益“落袋为(wèi)安(ān)”外，市场对于未来分红(hóng)水(shuǐ)平(píng)的(de)预期(qī)，也是影(yǐng)响(xiǎng)REITs基金二级市场(chǎng)价格走势的关键因素(sù)之一。

　　从近期(qī)公(gōng)募REITs的二(èr)级市场表现(xiàn)看，截(jié)至(zhì)4月21日，今年以来中证REITs（收盘(pán)）指数收(shōu)于(yú)975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未(wèi)跑赢主要股票和债(zhài)券(quàn)宽(kuān)基指数。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有20只公募(mù)REITs发布了2022年年报，部分产品受宏观经济的影响，可分(fēn)配金额完成(chéng)率(lǜ)不达预期，一定程度(dù)上影响了(le)公募REITs二级市(shì)场的价格。”李华平称，公募(mù)REITs二(èr)级(jí)市场的(de)价格波动受多重因(yīn)素的影响(xiǎng)，投资收(shōu)益(yì)是影响REITs二级(jí)市(shì)场价格的主要因素(sù)之一，而(ér)稳定(dìng)的分红有利于吸(xī)引投资者(zhě)参与公(gōng)募REITs二(èr)级市(shì)场的投资。

　　中金基金(jīn)相关(guān)负责人也表示(shì)，近期经济预期恢复，一方面(miàn)市场热点呈现向股(gǔ)票和债券(quàn)回(huí)归的(de)过程；另一方面(miàn)，基础设施项目的经(jīng)营业绩相对经济活力(lì)的改(gǎi)善有一(yī)定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分(fēn)红除权(quán)日，将对(duì)基(jī)金份额的开盘指导(dǎo)价(jià)做调减处理，调减金(jīn)额根据单位基(jī)金份(fèn)额的分红(hóng)金(jīn)额进行计(jì)算。除(chú)权操作是对分(fēn)红前后(hòu)基金份额净值变化的修正，使投(tóu)资人在基(jī)金分红前后均可以获得(dé)公平的投资机(jī)会(huì)。

　　“分红(hóng)可(kě)增强投资者长(zhǎng)期投资的信(xìn)心，同(tóng)时需(xū)结合持(chí)有产品的特性(xìng)，关注二级(jí)市场扰动对(duì)整体收(shōu)益的(de)影响程度。”中航(háng)基金相(xiāng)关人士也称(chēng)。

　　特许经营权分红(hóng)包括利润分配和本金(jīn)归还

　　普(pǔ)通(tōng)投资者应了解底层资产情(qíng)况

　　多位业内人士还(hái)提醒，与(yǔ)现有公募基金分红前提是(shì)本金(jīn)之(zhī)上的增(zēng)值部分(fēn)不同，特许经营(yíng)权REITs基(jī)金运作期间的“分红”界定为“分派”更(gèng)为准确，分派的是本金与增值(zhí)两个部分，两个部分之(zhī)间的比例是变动的(de)，与现有公(gōng)募基金分红差异很(hěn)大，大多数普通投资者可能把(bǎ)“分(fēn)派”金额误(wù)认为是持(chí)续分红。一旦(dàn)30年、40年(nián)、50年(nián)、60年等合同年限到期后基金价值面临(lín)极(jí)大(dà)不确(què)定(dìng)性，这是(shì)该(gāi)类(lèi)投资者应(yīng)该注意的情(qíng)况。

　　李华平表示(shì)，目(mù)前公(gōng)募(mù)REITs主要有特许经营(yíng)权(quán)类和产权类两大(dà)资产(chǎn)类型，持有(yǒu)产权(quán)类产品的收益主(zhǔ)要包括每年的现金分红(hóng)及资产(chǎn)增值的收益(yì)，而(ér)持有特许经营类产品的(de)收益主要(yào)来自项目每年的现金(jīn)分(fēn)红。其中(zhōng)，特许经营权类资产的(de)分红(hóng)包括了利润分配和本金(jīn)的(de)归还，两者(zhě)的比率(lǜ)也是变(biàn)动的，对特许经营权类资产(chǎn)的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资收(shōu)益(yì)。普(pǔ)通投资者在(zài)选择投(tóu)资标的时，应了解公募REITs底(dǐ)层(céng)资产(chǎn)的类型。

　　中航基金也(yě)表示，从细分来(lái)看，各(gè)类公募(mù)REITs分(fēn)红因底层资产(chǎn)属(shǔ)性不(bù)同而形成区别。特许经营(yíng)权类的公(gōng)募REITs产品因其分(fēn)红相当于包含“本金+收益(yì)”，分红相对较多，债(zhài)性偏强。而产权类的(de)公募REITs分(fēn)红主(zhǔ)要(yào)为(wèi)“收益”，更看重底层资产的价值增(zēng)值，所(suǒ)以相对股性偏强。普(pǔ)通投资者在选择公募REIT时，需要考虑底层资产属(shǔ)性，对所选择产品的二级(jí)市(shì)场(chǎng)价格和分(fēn)红有合(hé)理预期。

　　中(zhōng)金基(jī)金相关(guān)负责人(rén)也认为，与(yǔ)产权类(lèi)项目相(xiāng)比，特许(xǔ)经营项(xiàng)目在经营权到期后不再能产(chǎn)生现(xiàn)金收益，因(yīn)此将可供(gōng)分(fēn)配金(jīn)额的分配理解为(wèi)“分派”比“分红”更(gèng)加(jiā)准确。基于这个特(tè)点(diǎn)，剩余(yú)经营期限较(jiào)短(duǎn)的(de)特许经营项(xiàng)日子过得一地鸡毛是什么意思，形容生活一地鸡毛是什么意思目(mù)，通常具备更高的分派率(lǜ)水平。对于剩余期限较(jiào)长的特许经营权项目，即使分派率相对较(jiào)低，也有足够(gòu)年限收回本金(jīn)并(bìng)取得收益。

　　中(zhōng)金基金该负(fù)责(zé)人(rén)提醒投资者注意(yì)，特(tè)许经营(yíng)权项目(mù)的分派金(jīn)额(é)包含了投资本金，在不进(jìn)行(xíng)扩募(mù)的情况下，基金份额(é)单(dān)价随着分派进度逐(zhú)年下降是正常(cháng)现(xiàn)象，投(tóu)资特许经(jīng)营权REITs的收益来自项目剩(shèng)余期限产生的现金流(liú)。

　　“与特许经(jīng)营项(xiàng)目相比，产权类项(xiàng)目的土(tǔ)地(dì)或建筑的剩余使用年限一(yī)般较(jiào)长(zhǎng)，再加上到期后(hòu)通过对建筑的更新改造或(huò)补缴(jiǎo)土地出让金等追加投(tóu)资(zī)，有机会(huì)进一步(bù)延(yán)长经营期(qī)限。这种类似永(yǒng)续经营的(de)假设(shè)反映在基础资产的估值(zhí)上，使产(chǎn)权类REITs具(jù)备(bèi)更显著的资产(chǎn)投资属性。”该负责(zé)人(rén)称。

　　观测(cè)内部收益率(lǜ)等指标

　　评估项(xiàng)目底层资产运营情况

　　在基金分红的时点，多位(wèi)业(yè)内(nèi)人士(shì)还表示(shì)，在产品分(fēn)红期，投资者可以观测经营(yíng)活动现金流、可供分(fēn)配现金、内(nèi)部收益率等指标(biāo)，来观察和评估项目底层资(zī)产的(de)运营情(qíng)况(kuàng)。

　　中航(háng)基金表示，年报指标中，跟现金相关的指(zhǐ)标(biāo)有两(liǎng)个：一是(shì)年报中(zhōng)披(pī)露(lù)的(de)经营活动现金(jīn)流，二(èr)是可供分配现金，二者存在(zài)本(běn)质性区别。经营活(huó)动(dòng)产(chǎn)生的现(xiàn)金(jīn)净流量(liàng)是指企业经营、筹资、投(tóu)资产(chǎn)生的现(xiàn)金流，基于企业本身经营活动产生；可(kě)供分配的(de)现金(jīn)实质上是从EBITDA出发，对非现(xiàn)金影响利(lì)润表的项目(mù)进行调整，加期(qī)初现金，最(zuì)终得到的(de)账面(miàn)现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产(chǎn)配(pèi)置新选择，投资(zī)价值体现在相(xiāng)对股债市场独(dú)立的(de)资产配置(zhì)功能(néng)，比较适合(hé)长期(qī)持有。建议(yì)投资者对经(jīng)营权类的资(zī)产(chǎn)可(kě)以更多关注内部收益率的高低，对(duì)产权类(lèi)的资产更(gèng)多关注分派(pài)率高低。因为公募REITs可分配收(shōu)益主要来自底(dǐ)层资产的经营净现金流，所以底层资产运营情况直(zhí)接(jiē)影响投资回报，投资者可综合考(kǎo)虑原始(shǐ)权益人综合实(shí)力、运营管(guǎn)理机构实力(lì)、公募基金管(guǎn)理人实力等多重因素来选择投资标(biāo)的。

　　中信证券(quàn)研(yán)报也显(xiǎn)示(shì)，公募(mù)REITs进入密集分红期，由(yóu)于分红交易带来的短期博弈(yì)机(jī)会仍在，叠加此前市(shì)场接连(lián)回调，建(jiàn)议投(tóu)资者关注(zhù)有基本面(miàn)支(zhī)撑、填权效应相(xiāng)对明显(xiǎn)、同时分红规模较为可观的个(gè)券(quàn)。

　　“公募REITs的招募说明书均(jūn)会(huì)载明REITs在发行首(shǒu)年及(jí)次年(nián)的可供分配金额预测。投资者可以将(jiāng)REITs的实际(jì)分红金(jīn)额与募集材料中披(pī)露预测(cè)进行比较分析，结合经济及市场的(de)实际环(huán)境，对基础设施项目的运营业(yè)绩及REITs的管(guǎn)理能(néng)力(lì)进行判(pàn)断。”中金基金上述负(fù)责人也称。

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