万柳书院，暴雷了。

　　今年(nián)年初“万柳少(shǎo)爷(yé)”的(de)意外(wài)走(zǒu)红(hóng)，让(ràng)这个位于北京海淀的(de)豪宅被(bèi)全国(guó)知(zhī)晓(xiǎo)，其背后曾宣称要(yào)做(zuò)地产界(jiè)“劳斯莱斯”的神(shén)秘开发(fā)商——中赫(hè)集团(tuán)，也被拉向台前。

　　而如今(jīn)，万柳书院再次受到舆论关注，起因中赫集团成了共同债务人被(bèi)中国(guó)信达追债，中国信达为(wèi)了(le)收(shōu)回(huí)钱款(kuǎn)不(bù)得(dé)不将中赫抵押的75套(tào)万柳书院(yuàn)豪(háo)宅拍卖。可问题是，这些房(fáng)子(zi)早已售出，业主(zhǔ)并非(fēi)中(zhōng)赫集团(tuán)，那些(xiē)真(zhēn)正(zhèng)斥巨资购(gòu)入(rù)房产的有(yǒu)钱人(rén)，房(fáng)子现在莫名(míng)奇妙地被(bèi)拍卖，算是(shì)被割了！

　　截(jié)至发稿，暂未(wèi)看到这些业主的维权信息，难怪有网友调侃：“富人被割韭菜的(de)时(shí)候(hòu)，他们的(de)姿(zī)势都那么优雅。”

　　不过(guò)事件(jiàn)背后，可能没(méi)你(nǐ)想象(xiàng)的那么简单。

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　　富人(r乌克兰人口多少亿人2022，乌克兰有多少人口2020én)被精准收割？

　　最惨的(de)可(kě)能还(hái)是债主

　　“北京豪宅(zhái)的(de)尽头是万(wàn)柳(liǔ)书院”，但谁都(dōu)没想到，这个位于(yú)海淀(diàn)核(hé)心区位，名校环绕(rào)的顶级豪宅，竟(jìng)然暴雷了！

　　近日，有网友发现，中国信达在京(jīng)东拍卖上，上架了“北京(jīng)赫华恒瑞房地产开(kāi)发有限公司不良债权(quán)转让项目”，债权总(zǒng)额高达近47亿，该项目的抵押物(wù)中，包括75套万柳书院住宅。

　　据京东拍(pāi)卖(mài)显(xiǎn)示，上(shàng)述不良债权(quán)转让项目的(de)处置(zhì)主体是中国信达(dá)资产管(guǎn)理股份有限(xiàn)公司北京(jīng)市分公司(sī)（下称中(zhōng)国信达北分），处置的是(shì)对北京赫华恒瑞房(fáng)地(dì)产开(kāi)发(fā)有(yǒu)限公司（下称赫华恒瑞）的不良(liáng)债权。截至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元人民币，其中债权本金37.50亿元。中赫集(jí)团有限(xiàn)公司是共(gòng)同(tóng)债务人。目前(qián)，该项目已有(yǒu)1万次围观，35名(míng)意向人。

　　从表面(miàn)上看，这就是一起中国(guó)信达北分讨(tǎo)债的故事(shì)，但实际上(shàng)，75套(tào)豪宅的背(bèi)后(hòu)暗藏秘密。

　　据此前媒体报道，万柳书院总共301户，而且早已(yǐ)售罄。如果该(gāi)报道属实，说明这些房子实际(jì)上都是卖出去(qù)了的，是有人住的。

　　那为什么中国信达的拍卖页面上又注(zhù)明这(zhè)75套房子是“未出售”的状态(tài)呢？只(zhǐ)能说明这些(xiē)房子根本(běn)没有网签(qiān)，也(yě)没有房产证！

　　第(dì)一财经的报道(dào)证实了上述内(nèi)容。有(yǒu)豪宅(zhái)中(zhōng)介(jiè)透露，中赫集(jí)团早(zǎo)就把(bǎ)这75套房子(zi)抵押出去，现在(zài)还没资金解抵押，所以不(bù)能网(wǎng)签、没办房本。

　　作为海淀的顶级豪宅(zhái)，最强学区房，万柳书院的业主基(jī)本都是北京的高端人士，柳传志、丁磊等知(zhī)名商(shāng)业(yè)大佬也(yě)是(shì)万柳书院的业主。另(lìng)据地产自媒体“地产八卦女”爆料，万柳书(shū)院的业主中，还(hái)有不少中赫集(jí)团的高管、合作(zuò)伙伴、亲(qīn)戚朋(péng)友等。

　　由此，不少网友感叹(tàn)，“富人(rén)也被精(jīng)准收割了！”

　　不过(guò)，如果这些业(yè)主(zhǔ)确实已经支付价款并实际占有，那(nà)么，中国信(xìn)达转让(ràng)这(zhè)笔不良债权回本的愿望，或将泡汤(tāng)。这(zhè)次拍(pāi)卖损(sǔn)失最大(dà)的(de)，没准还是债(zhài)主中(zhōng)国信达。

　　根据相关法律(lǜ)规(guī)定，民事执行(xíng)中，业主已经支付价款并实际(jì)占有(yǒu)，但未办理(lǐ)过户(hù)手续的，如果业主没有过错，人(rén乌克兰人口多少亿人2022，乌克兰有多少人口2020)民法院(yuàn)不(bù)得查封、扣(kòu)押、冻结，已经查封(fēng)的可(kě)以向(xiàng)法(fǎ)院提出执行(xíng)异议申请，请求法(fǎ)院(yuàn)解除查封，同时(shí)可以(yǐ)联合起诉(sù)开(kāi)发商(shāng)，要求退还购房款或办理房产证，并承担违约责任(rèn)。

　　此外，今年4月(yuè)，人民(mín)法(fǎ)院报(bào)公布《最高人民法院关于商品(pǐn)房消(xiāo)费者权利保护问题(tí)的(de)批(pī)复》，以司(sī)法解释(shì)的方(fāng)式明确(què)了购(gòu)房人的(de)优先权：

　　商(shāng)品(pǐn)房(fáng)消费者以(yǐ)居住为目(mù)的购买房屋并(bìng)已支付全部价款，主张其(qí)房屋交付请(qǐng)求权优先于建(jiàn)设工程价(jià)款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持(chí)。只支付了部(bù)分(fēn)价款的商品(pǐn)房消(xiāo)费者，在一审(shěn)法(fǎ)庭辩论终结(jié)前(qián)已实(shí)际支付剩余价款的(de)，可(kě)以适(shì)用前(qián)款规定。

　　也就是说(shuō)，如(rú)果这75套房子均为“已售未(wèi)网签(qiān)”，那么这笔不良债权，实际上是个烫手山芋(yù)。可能不(bù)仅(jǐn)不(bù)能卖出去回(huí)本(běn)，抵押的(de)这75套房子，还会被业主讨回去。

　　中国信达(dá)，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公(gōng)司中国(guó)信(xìn)达申(shēn)请不(bù)良债权转(zhuǎn)让，可以追溯到金(jīn)谷(gǔ)信(xìn)托踩雷赫华恒(héng)瑞。

　　天眼查显示，目(mù)前中国信达已经成为赫华恒瑞唯一股东。但此前，赫华恒瑞为(wèi)中赫(hè)集(jí)团旗下子公司。2019年(nián)4月22日(rì)，中赫集团、中赫置地(dì)等选择(zé)退出了(le)赫(hè)华(huá)恒(héng)瑞的股东行列，中国(guó)金(jīn)谷国际信托(tuō)有(yǒu)限责任(rèn)公(gōng)司成为了(le)唯一(yī)股(gǔ)东，后者(zhě)由(yóu)中国信达资(zī)产管理股份有限公司(sī)持股93.75％。

　　作为房地(dì)产开发商(shāng)，相(xiāng)较其他房企，中(zhōng)赫集团既(jì)没(méi)有(yǒu)很大(dà)规模，也没有很高的国民知名(míng)度(dù)，但却(què)在北京豪(háo)宅圈留下一(yī)个(gè)个传说(shuō)。

　　如钓鱼台七(qī)号院，作为中赫集团进入北(běi)京(jīng)的第一个豪宅项目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七号院3号楼，高达30万/平米的(de)天价(jià)，成(chéng)为当时(shí)京城最贵的楼盘，引发了(le)市(shì)乌克兰人口多少亿人2022，乌克兰有多少人口2020场强烈震(zhèn)惊。

　　随后开发的(de)万柳书院，更是被誉为“北京海淀顶端豪(háo)宅”。2012年，中(zhōng)赫置地以(yǐ)26.3亿元(yuán)，溢价率40.9％，从融(róng)创、保利(lì)、万科等大(dà)型知名房企(qǐ)手中，抢下了北京万柳(liǔ)地块，成为北京当年的“双料地王(wáng)”。很快(kuài)，万柳(liǔ)书(shū)院就以神秘高端的(de)姿态杀入(rù)市场，无论是一(yī)块块从荷兰运回来的灰砖(zhuān)垒(lěi)起来的五米(mǐ)高墙(qiáng)，还是每棵(kē)成本超6万的成年银杏(xìng)树，还是每平米20万元的价格，都(dōu)令(lìng)业内外震(zhèn)撼不已。

　　“万柳的墙、西宸(chén)的缸、霄八的(de)顶儿、融创的湖、紫辰院(yuàn)的(de)树、北平府的院儿。”从这(zhè)句顺口溜中(zhōng)，就可看出其在北京豪宅圈的地位(wèi)。2014年末(mò)上市的(de)它，对手是当时有名的融创观(guān)澜(lán)嘉苑、佳兆业广场(chǎng)、恒大(dà)华府等，现如(rú)今，它远(yuǎn)远超过这些对(duì)手。

　　去年，万柳书院一套300平米的法拍房，最终成(chéng)交价1.09亿、单价达到惊(jīng)人的(de)36万(wàn)元/平米，说明万柳书院(yuàn)虽然已经(jīng)推出了8年之(zhī)久，但其(qí)依(yī)旧(jiù)在北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团开(kāi)发的(de)豪(háo)宅，也吸引(yǐn)了不(bù)少知名人士(shì)，如知名(míng)演员宋丹丹，就住(zhù)在钓鱼台七号院。而(ér)柳传志、丁磊等知名商业大佬则居住在万柳书(shū)院。

　　几大(dà)豪宅的成功奠(diàn)定(dìng)了中赫集团(tuán)的“高端路线(xiàn)”，也(yě)因(yīn)此，它被外界贴(tiē)上了，“卖北京城最贵(guì)的房，拿北(běi)京城最贵的地”，“做(zuò)地(dì)产中(zhōng)的‘劳(láo)斯莱斯(sī)’”的标签。

　　但隐藏在豪宅(zhái)开发商光(guāng)环的(de)背(bèi)后(hòu)，这个(gè)地产界(jiè)“劳斯莱斯”却多次成为(wèi)被(bèi)执行(xíng)人(rén)，被(bèi)执行标的高达11亿。

　　今年年(nián)初(chū)，因为履行能力而拒不(bù)履行生效法律文书确定义务，中(zhōng)赫集团正式成了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫集团如(rú)今沦落到这(zhè)个地步(bù)，其实是有迹可循(xún)的。

　　事(shì)实(shí)上(shàng)，早在今年年(nián)初“万柳书院少(shǎo)爷”走红之时，深蓝财经就(jiù)曾深挖出背后的中赫集团，发现其深陷财务危(wēi)机。

　　从(cóng)知名豪宅的(de)开(kāi)发商到沦为“老赖”，中赫集团实控人周金辉的人(rén)生(shēng)轨迹跟着(zhe)急转直(zhí)下。而追根溯源，这(zhè)个转折点，就在于收购北京国(guó)安。

　　近(jìn)十年来，房企纷纷开始了多元化转(zhuǎn)型，但转型之(zhī)路并(bìng)不好走。早在2008年开始(shǐ)，中赫集团就尝试过多元(yuán)化业务，先后进军能源市场、团购网站(zhàn)，但最终(zhōng)都惨淡收场。最终，周金辉将转型的目光，放到(dào)了体育(yù)领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金服与IDG资本退出后，中(zhōng)赫集团以35.5亿元参股(gǔ)国(guó)安足球(qiú)俱乐部64％股权，成为(wèi)国安的新东(dōng)家。接着在(zài)2021年6月，中(zhōng)赫集团(tuán)从(cóng)中信(xìn)集团手(shǒu)中拿下北京国安俱(jù)乐部36％股权，至此(cǐ)拿下北京国(guó)安(ān)俱(jù)乐(lè)部全部股权。如果(guǒ)北京国安(ān)的(de)估(gū)值一(yī)直没变，那么中赫集(jí)团拿下北京国安，总(zǒng)计花(huā)费了约55.5亿。

　　看到(dào)这里(lǐ)，有人也许会感叹：卖豪宅(zhái)真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是这样(yàng)，中赫(hè)为什么又(yòu)要质押股(gǔ)权呢？

　　2017年以(yǐ)来，中(zhōng)赫集团及其实控(kòng)人周金(jīn)辉夫妇(fù)将其手中的中(zhōng)赫集(jí)团股份质押陆续质押，据企查查显示，目前中赫集团共(gòng)有11条股(gǔ)权出质记(jì)录。质权(quán)人包括(kuò)海(hǎi)金(jīn)商业保理、北京建工、山东国际信托、中(zhōng)融信托、中信建设等。

　　这(zhè)与入主北京国安的时间完全吻合。

　　然而，入主北京国(guó)安后，不仅国安(ān)的经营(yíng)状(zhuàng)况没(méi)有得到改(gǎi)善，中赫集团(tuán)也被拉入泥淖。

　　据北京产(chǎn)权交易所官网(wǎng)信息显示，2020年，北京(jīng)国安足(zú)球俱乐部(bù)实现营业收入1.03亿元(yuán)，净利润-12.09亿(yì)元(yuán)。截至2020年末，该(gāi)俱乐部资(zī)产(chǎn)总计5.38亿(yì)元(yuán)，总(zǒng)负债18.51亿元。

　　为了缓(huǎn)解资金压(yā)力，中赫集团和周(zhōu)金辉(huī)夫妇还在持续质(zhì)押(yā)手中(zhōng)的(de)中赫集团股份(fèn)，但国安(ān)和中赫的经营状况却持续没有好转。

　　不仅中赫集团(tuán)被5次列被执行人，执(zhí)行(xíng)标的高达11亿，北京国(guó)安(ān)也3次与中赫集(jí)团、中赫(hè)置(zhì)地(dì)、及中赫(hè)集团股东周金(jīn)辉(huī)、李(lǐ)彩(cǎi)霞等共同(tóng)成为被(bèi)执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为(wèi)履行(xíng)能力而(ér)拒不履行生(shēng)效法律文书(shū)确(què)定义务，上述(shù)被执行(xíng)人成(chéng)为“老(lǎo)赖(lài)”。只有北京国安，目前幸免于难(nán)。不过在实控人都成为老赖的(de)情况下，被(bèi)执行10个多亿(yì)的北京(jīng)国安，又如何能独善其身？

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