导读(dú)

　　黄(huáng)金二十年之后，当下中(zhōng)国地(dì)产步入大分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国房地产市场黄金二十年(nián)。2019-2021年，连续三年商品住(zhù)宅销售面(miàn)积超15亿平，足够(gòu)4000万家庭入住(zhù)。恰逢(féng)近年地(dì)产持续低景气，有关中国(guó)地产是否过剩的讨(tǎo)论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文(wén)试图厘清中国城镇(zhèn)存(cún)量住宅真实情(qíng)况，据此判断中国未来地产趋势。

　　有媒体渲(xuàn)染中国地产存量极度(dù)过剩，事实是(shì)否如此(cǐ)？

　　住建部披露全(quán)国有近(jìn)6亿(yì)栋房屋(wū)建筑，第七(qī)次人(rén)口普(pǔ)查调查数据显(xiǎn)示城(chéng)镇家庭(tíng)户(hù)人均住宅(zhái)间数为1.06间。市场陷(xiàn)入怀疑，中(zhōng)国房(fáng)子是否真的过剩？

　　事实上住建部披露的近6亿栋城乡房屋建筑(zhù)中，城(chéng)镇建筑占(zhàn)比不到一(yī)成(chéng)，其中(zhōng)还(hái)包括(kuò)大量城镇非住宅建(jiàn)筑(zhù)，如商(shāng)业办公楼、学校等，因此(cǐ)6亿栋房(fáng)屋中城镇住宅(zhái)占比极(jí)低。

　　七普显示中(zhōng)国城(chéng)镇居民(mín)人均住宅间数为(wèi)1.06间(jiān)，但居住舒适不是人(rén)均(jūn)一间房所(suǒ)能满足(zú)，它与(yǔ)房屋质量(liàng)、居住(zhù)面积、配套(tào)设施等(děng)因素(sù)密切相关。中国的人均住宅间数较发达国家还有很大差距(jù)。人均住宅间数(shù)大于1同样(yàng)不意味(wèi)着(zhe)中(zhōng)国住宅市场(chǎng)已经(jīng)饱和(hé)。

　　我们(men)测算(suàn)发(fā)现中国城镇居民户均1套房，其中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目(mù)前并无直接(jiē)公布中国(guó)家庭户均住宅的数(shù)据，我(wǒ)们(men)根据(jù)商品住(zhù)宅套数、商品(pǐn)住宅(zhái)占比和城(chéng)镇家庭户(hù)数，计算出城镇(zhèn)家(jiā)庭住宅套户比。

　　测(cè)算结(jié)果(guǒ)显(xiǎn)示(shì)，目(mù)前城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥(yōng)有0.86套房(fáng)，其(qí)中(zhōng)0.54套(tào)为商品住宅。若(ruò)期房顺利交(jiāo)付，直至2024年，中(zhōng)国(guó)每户城镇家庭才拥(yōng)有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套(tào)。

　　户均一套房似乎意味着户户有房，然而(ér)事实(shí)上(shàng)中国住宅市场供需并不平衡。

　　国际(jì)数(shù)据显示，成熟房地(dì)产(chǎn)市场的住宅(zhái)套户比(bǐ)会大于1，在1.1左右(yòu)。

　　之(zhī)所以说不平衡，是因为户均一套(tào)房无法(fǎ)满足流动人口的租赁和置业需(xū)求。全国总人(rén)口的(de)近三(sān)成都是流动人口，流动人口(kǒu)会选择在大城市(shì)租房挣钱，在老家买房，从(cóng)而(ér)产生了额外的住宅需求。

　　即便户均(jūn)一套房，中(zhōng)国未来地(dì)产仍有四大新(xīn)增需求动(dòng)力。<那些孤独的人啊夜晚是否还回家是什么歌，那些孤独的人啊夜晚是否还回家是什么歌曲/p>

　　第一(yī)，户均人口规模缩小，一人(rén)户、两人户占比不断增加，导致(zhì)家庭户(hù)数(shù)增多(duō)。小家庭化趋势将延续(xù)，带来新户购房需求增长。

　　第二，经(jīng)济板(bǎn)块的分化日益明显，区域经济(jì)资(zī)源分配的再集中(zhōng)吸(xī)引着人(rén)口流入，人口净(jìng)迁入城市的(de)新(xīn)增住宅需求(qiú)有望持续旺盛(shèng)。

　　第(dì)三，30％左(zuǒ)右(yòu)的家(jiā)庭(tíng)住(zhù)在2000年以前建成的住宅中，涉及超9000万(wàn)家庭、81亿(yì)平方米的住宅建筑(zhù)面积。促成“老破小”住宅的改(gǎi)造(zào)势在必(bì)行。

　　第四，中国的人均住(zhù)宅间数(shù)与人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积均较(jiào)发达国(guó)家(jiā)有(yǒu)着(zhe)不小差距，“住(zhù)上更(gèng)大房子(zi)”的改善性(xìng)需(xū)求(qiú)正(zhèng)在不断(duàn)增(zēng)加。

　　黄金二(èr)十年之(zhī)后，当下(xià)中国地产步(bù)入大分化时代而(ér)非(fēi)停滞期。

　　如果(guǒ)说过去二十年是中国地产黄金发展(zhǎn)期(qī)，地(dì)产矛盾更多体现为住宅(zhái)供给(gěi)存在不(bù)足，这是过去(qù)二十(shí)年房价快(kuài)速上(shàng)涨基石。那么当下(xià)房(fáng)地产大分化(huà)时代(dài)已至，大(dà)分(fēn)化时代下地产矛盾则更(gèng)多体现在住宅(zhái)质量供需(xū)冲突。

　　地(dì)产大(dà)分化必将体现在(zài)不(bù)同能(néng)级城市(shì)之间，不(bù)同(tóng)区(qū)域板块之间，不同(tóng)品质(zhì)住(zhù)宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不(bù)久前，官方(fāng)披露全国已有近6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑(zhù)，引发热(rè)议。从2月以(yǐ)来(lái)，各大城(chéng)市二手(shǒu)房挂牌量突(tū)然激增，引发一阵二手房的“抛(pāo)售潮”。

　　让(ràng)市场不禁担心，中国的房(fáng)子是否已(yǐ)经过剩？

　　中国(guó)城镇住宅到底是供给过(guò)剩，还是(shì)供需平衡，或(huò)是仍然存(cún)在(zài)不足？可惜由于住宅(zhái)存量数(shù)据并未公布，我们(men)无法直接知(zhī)晓具体(tǐ)情况(kuàng)。

　　拨开迷雾(wù)，我们(men)测算出中(zhōng)国城镇家庭户(hù)均拥有住宅套数，回答(dá)当前(qián)的房子是否真的(de)过(guò)剩(shèng)了？据此判断未(wèi)来房地(dì)产(chǎn)市场会如何发展。

　　一、如何有效观察中国户均拥有(yǒu)住宅数量

　　（一）中国住(zhù)宅数量过(guò)剩的直观(guān)判断站不住脚

　　今(jīn)年2月，在以(yǐ)全国自然灾害综合(hé)风险普查工(gōng)作情况为主题的新(xīn)闻发布(bù)会上，负责人对外披露：“住宅城乡建设行(xíng)业获取了全国近6亿栋城乡(xiāng)房(fáng)屋建筑(zhù)数据以及80多万处(chù)市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建(jiàn)筑，平均每栋建(jiàn)筑住不到3人，住宅市场看(kàn)似(shì)已经过剩。

　　在这(zhè)近6亿栋房屋建筑中，农(nóng)村房屋占9成(chéng)以上(shàng)，以栋数计算的城镇房屋实际仅有4700多万栋，还包括了大量(liàng)商(shāng)业楼、写字楼、学校、医院等非住宅。总的算下来，住宅占比并不大。

　　第(dì)七次人口普查数据(jù)公(gōng)布了中国城镇家庭户人均(jūn)住(zhù)宅间数(shù)为1.06间，其中城(chéng)市(shì)家庭户居民(mín)人均0.99间，乡镇(zhèn)家(jiā)庭户居民(mín)人均1.18间。

　　人均住宅间数大于(yú)1，看(kàn)似意味着人人都有(yǒu)房间居住。

　　居住(zhù)水(shuǐ)平不仅与(yǔ)房间数量有关，更(gèng)与房屋质量(liàng)、居住(zhù)面积、配套设施(shī)等因素密(mì)切相(xiāng)关(guān)。单单从人均住宅间数不能完全(quán)反映(yìng)出(chū)城镇居(jū)民的居住水(shuǐ)平。

　　中国主要是以家庭(tíng)为单位购买成套住宅，一套设施(shī)齐(qí)全的住宅(zhái)才(cái)是城(chéng)镇居民宜居(jū)的选择。

　　（二）中国户(hù)均住(zhù)宅的测算思(sī)路(lù)、数据和(hé)方(fāng)法(fǎ)

　　中国城镇居民住宅主要(yào)分两(liǎng)大类(lèi)，一(yī)类(lèi)是商品住(zhù)宅，另一(yī)类是保障(zhàng)房、原公有住宅(zhái)、自建房等非商品住宅。

　　目(mù)前缺(quē)乏统(tǒng)计数(shù)据(jù)，并没有直接公布城镇住宅数(shù)量。居民住宅相关数据有两处可以直接公布(bù)，一是每年商品住宅销(xiāo)售(shòu)套数（统(tǒng)计局(jú)）；二是居民住(zhù)宅来源(yuán)（人口普(pǔ)查(chá)数据）。计算(suàn)中国居民户(hù)均住宅数量，我们主(zhǔ)要用到上述两组数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前(qián)商品(pǐn)住宅数量极少，可忽略不计(jì)。估算(suàn)城镇居民户均(jūn)住宅套(tào)数分三步走：

　　第一步，将1999年(nián)以来每年(nián)商品住宅销售套数相加，我们就能够(gòu)得到当前商品住(zhù)宅(zhái)总存量。

　　第二步，根(gēn)据城镇居民拥有的商品住宅和非商品住宅(zhái)比例，推算得到居(jū)民住(zhù)宅总套(tào)数(shù)。

　　第三步，将(jiāng)城(chéng)镇居民拥有的(de)商品住宅总数除以家庭户数，我们(men)就能够得到城镇户均拥有的住宅数量。

　　具(jù)体计算公式如(rú)下：

　　城镇家庭(tíng)住宅(zhái)套户比(bǐ)=住宅总(zǒng)套(tào)数/家庭户(hù)数

　　=（商品住宅(zhái)套数/家(jiā)庭户数）/（商品住宅套(tào)数/住(zhù)宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占(zhàn)比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国(guó)住宅存(cún)量(liàng)到底有多少(shǎo)，目前(qián)缺乏一个准确(què)统计。我们利用既(jì)有(yǒu)统计数据，大致测算得到中国(guó)存量房(fáng)地产套数，并进一步(bù)推算中国城镇家庭户均拥有的(de)住宅数量(liàng)。

　　（一）城镇居民户(hù)均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算(suàn)得(dé)到：

　　（一）中国商品住宅累计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥(yōng)有0.64套(tào)商品住宅（包含那些孤独的人啊夜晚是否还回家是什么歌，那些孤独的人啊夜晚是否还回家是什么歌曲现房和期房）。

　　中国的房(fáng)地产销售以期房为主(zhǔ)，从2019年开始，新(xīn)房销(xiāo)售中期(qī)房(fáng)占比近9成。本文(wén)去除商品(pǐn)住宅累计销(xiāo)售套(tào)数里的期房销售(shòu)，得到(dào)商品住宅现房套数。

　　以2022年(nián)商品(pǐn)住宅(zhái)现房套数(shù)计算为例：

　　2022年商品住(zhù)宅现房(fáng)套数=截止到2022年商品住宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年(nián)）的期房(fáng)销售额(é)。

　　主流房企竣工周期(qī)在2-3年，并考(kǎo)虑到(dào)交房(fáng)后装修的时间，取最大值3年。

　　将(jiāng)商(shāng)品住宅(zhái)现房套数除以家庭户数，算出：

　　（三(sān)）目前中(zhōng)国城镇家庭户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城(chéng)镇居民(mín)户均拥有住宅1.02套(tào)

　　接下(xià)来我们需要进一步推算中国城(chéng)镇居民拥有的户均住宅套(tào)数。

　　首先，七普数据显示中国城镇居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥(yōng)有住宅。其中自建住宅占比21％，购(gòu)买商品(pǐn)住宅占比31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通(tōng)过继承或赠与(yǔ)占比0.9％。另(lìng)有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭租赁廉(lián)租房与其他住宅(zhái)。

　　其次，我们假定租赁其他住宅和(hé)购(gòu)买(mǎi)二(èr)手房都(dōu)是商品住宅，因此将租赁其他住宅、购买商品住宅与购(gòu)买二手房加总(zǒng)，得(dé)到商品住宅占居民所有(yǒu)住宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占(zhàn)比为(wèi)59.2％，粗略假设2021年-2022年(nián)期间(jiān)商(shāng)品住宅增幅为过去十(shí)年变化幅度(dù)的20％，计算2011年-2020年商品(pǐn)住宅(zhái)的(de)实际变化(huà)比例，从而我(wǒ)们(men)估算出2022年商品住(zhù)宅所占比(bǐ)例，为(wèi)62.8％。

　　最(zuì)后，截(jié)至2022年末(mò)，中国(guó)平均每户城镇家庭拥有0.86 套(tào)住宅(zhái)。但考虑已购期房，中国平均每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期(qī)房会在2-3年内陆续(xù)交付使用，到2024年(nián)，中国平均每户城镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三、<那些孤独的人啊夜晚是否还回家是什么歌，那些孤独的人啊夜晚是否还回家是什么歌曲strong>城(chéng)镇户均一套(tào)房(fáng)的(de)三(sān)点含义(yì)

　　既然城镇居民已(yǐ)经达(dá)到(dào)了(le)户均一套房(fáng)的(de)程度(dù)，“户户(hù)有房”是否(fǒu)意味着中国(guó)城(chéng)镇化进展(zhǎn)终结，甚(shèn)至意味着中国地产存量(liàng)供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不意味着住宅市场供(gōng)需平衡

　　需(xū)要有(yǒu)多(duō)余住(zhù)宅来满足因人(rén)口流动、居民(mín)换房等因(yīn)素产生的住宅(zhái)需求。因此，成熟房地(dì)产市场的住宅(zhái)套户(hù)比会在1.1左右。

　　国际(jì)经验来看，美国、英国(guó)和(hé)日本的住宅(zhái)套(tào)户比均高于1.1，其中(zhōng)，英国的住宅套户比最高，为1.19，日(rì)本为1.16，美国(guó)为1.11。德国和韩(hán)国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套(tào)房(fáng)，就会造成人口净流入地的(de)住宅市场供不应求，造成房价或房租(zū)迅速(sù)上涨。

　　七(qī)普指出中(zhōng)国的流动人口(kǒu)3.76亿，省内流动(dòng)人(rén)口(kǒu)和省际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流动人口会选择在大城市租房挣钱，在老家县(xiàn)城买房。

　　暨南大学(xué)2017年(nián)的(de)中国城乡人(rén)口流动(dòng)调(diào)查数(shù)据显示，在上海、杭州以(yǐ)及南京工(gōng)作的流动人(rén)口在老家拥(yōng)有(yǒu)住宅比(bǐ)例分别(bié)为28％、21％和(hé)18％。大城市的高工资吸引打工(gōng)人，但(dàn)高房价迫使(shǐ)打工人(rén)回乡置业(yè)。

　　流(liú)动人口实际上会(huì)占据两套房(fáng)，在高(gāo)房价的大城市租(zū)赁一套房，在房价较低的县城购买(mǎi)一套房。所以说(shuō)户均一套房无法满足庞大(dà)流动(dòng)人口的租赁与置业需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万户(hù)家庭住宅品质仍需改(gǎi)善

　　目前，中国(guó)的城镇住宅中依(yī)然有不少老旧小(xiǎo)区(qū)。

　　三成家庭，也就是约(yuē)9000万户(hù)城镇居(jū)民(mín)住(zhù)宅是2000年(nián)以前建成，其(qí)中又有11.6％住宅(zhái)年龄至少在(zài)33岁以(yǐ)上。

　　这批存在着建(jiàn)筑结构松散、设施陈旧、安全隐患大等问题(tí)，如电线老化(huà)、管道等(děng)基础(chǔ)设施陈旧，给住户的生活(huó)带(dài)来(lái)了很大(dà)的不便和安(ān)全(quán)隐患，并且居(jū)住体验(yàn)较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积小。占(zhàn)比为31.3％的(de)家(jiā)庭户数(shù)拥有的(de)住宅面积占比(bǐ)仅(jǐn)为27.6％。仍然存在(zài)5％左右的家庭没有独立(lì)卫浴(yù)和厨房。这(zhè)类上(shàng)世(shì)纪(jì)修建的老旧(jiù)小区很难满足现代(dài)生活(huó)需(xū)求，在未来大都会被拆迁(qiān)重建。

　　近五成的家庭住宅为一居室和二居(jū)室(shì)，户型偏小。其中一居(jū)室占比为14.9％，二居(jū)室占比为33％。对(duì)比镇(zhèn)，城(chéng)市家庭住(zhù)宅(zhái)户型更小，当然这(zhè)与(yǔ)城市(shì)土(tǔ)地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅(zhái)面积(jī)扩张是未来地产的(de)需求驱动力(lì)

　　根(gēn)据七普数(shù)据测算，2020年城镇家庭户(hù)住(zhù)宅(zhái)存量(liàng)总面积(jī)为(wèi)294.6亿平。暂不(bù)考虑(lǜ)两年间农民带房进城(chéng)和老旧(jiù)小区拆迁，加上2021年和(hé)2022年商品住(zhù)宅(zhái)竣工面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年住宅存量总(zǒng)面积为308.16亿(yì)平，人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积为(wèi)39.45平(píng)方米。

　　超过(guò)一半的家庭人均住宅建筑面积小于均(jūn)值，近4成家庭人均住宅建筑面积在30平米(mǐ)以(yǐ)下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积不足(zú)19平方米，不及全国人均水(shuǐ)平(píng)的一半。若去除(chú)20％的公摊(tān)，可使用的住宅面积仅为(wèi)15.2平(píng)方米。上海市(shì)将人均(jūn)住宅建筑面积低于15平方米的家庭界定(dìng)为住(zhù)宅存在(zài)困难，若按这个标准算的(de)话，中国有11.3％的家庭存在住(zhù)宅(zhái)困难问题。

　　若人均可使用住宅面积为40平(píng)，即人均住宅建筑(zhù)面积为50平，只考虑家庭户人数，需要住宅总量约390.6亿(yì)平，较目前至少新增82亿平。

　　对比发达国家(jiā)人均住宅面积(jī)，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和(hé)英国(guó)都高于40㎡，中国的人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面(miàn)积为39.45㎡，相差不大。但若去(qù)除公摊面积后，中国的人均可使用面(miàn)积为31.56㎡，这一差距将(jiāng)变(biàn)得明显。

　　若考虑约1.4亿(yì)的集体户人口，所需要的住宅总(zǒng)量会更(gèng)多。

　　四、户均已然1套房，未来地产还会有需求么？

　　我们测算得到(dào)中国城镇(zhèn)家庭户均(jūn)1套房，看似已经户户有房。即(jí)便如此，中国(guó)人口(kǒu)静态结构和动态趋势演绎，决定了(le)中国未来地产(chǎn)仍有需(xū)求释(shì)放。户均1套(tào)住宅现实之下，中国(guó)未(wèi)来城镇住宅需求(qiú)主(zhǔ)要来(lái)自于四个方(fāng)面。

　　第一(yī)，户均人口缩小，家庭户数(shù)增多，新户购(gòu)房需求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户(hù)均人口数(shù)不断下降(jiàng)，六普显(xiǎn)示(shì)城(chéng)镇户(hù)均人(rén)口规模为(wèi)2.85人/户，而(ér)七普显(xiǎn)示城镇户均人口规模为2.62人(rén)/户，一(yī)人户、二人户的占比明显上升，人(rén)口小家(jiā)庭(tíng)化趋势将继续延续，导致户数(shù)会因户均人(rén)口(kǒu)规模(mó)的缩小(xiǎo)而增(zēng)多。

　　第二，人(rén)口迁移导致经济发展带(dài)来(lái)的新增(zēng)住(zhù)宅需求旺盛。

　　中国经济板块的分化(huà)日益明显(xiǎn)，资源和生(shēng)产(chǎn)要素逐步(bù)向(xiàng)经济(jì)带、都市圈中心城市流(liú)入，区(qū)域经济资源分配的(de)再集(jí)中吸引着(zhe)人口流入。人(rén)口迁移势必(bì)涉及到买房租房，给(gěi)迁入地住宅市场(chǎng)带来(lái)新的(de)增(zēng)量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增量为72万，而出生人口为(wèi)44.9万(wàn)人，死亡人口为38.4万人(rén)，自然增加人口仅(jǐn)为6.5万人，其人口增长主要受益(yì)于人口(kǒu)迁(qiān)移。

　　第三(sān)，老旧小区改善(shàn)性(xìng)需求(qiú)依(yī)然庞(páng)大(dà)。

　　从(cóng)2011年(nián)到2020年(nián)，自建住(zhù)宅和(hé)原(yuán)公(gōng)有(yǒu)住宅的家(jiā)庭(tíng)拆(chāi)迁改建最多(duō)。自建房(fáng)家庭比(bǐ)例(lì)从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百(bǎi)分点；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分点(diǎn)。二者和（27.1％），再加(jiā)上(shàng)其他住宅(zhái)（5％）与家庭(tíng)住宅(zhái)建造(zào)时间(jiān)为2000年以(yǐ)前的(de)比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间(jiān)新(xīn)增(zēng)8473万家庭户，自建住宅和原公有住宅减少了1282万户，住宅净需求增(zēng)加9755万(wàn)户。49％的家庭(tíng)购买商(shāng)品(pǐn)住宅，21％的家庭购买二手房。在新增住(zhù)宅需求(qiú)中，有7成家庭购买了商(shāng)品住宅。租房(fáng)、购买经(jīng)济适用房和其(qí)他分别占比18％，3％和9％。未(wèi)来(lái)随着(zhe)城中村(cūn)和旧城改造，商品住(zhù)宅(zhái)的占比势必会(huì)进(jìn)一(yī)步上升。

　　2000年以前建造的住宅(zhái)建筑(zhù)面积还有约81亿平(píng)，涉及城镇家庭(tíng)约9000万户(hù)。破旧的城中村、老(lǎo)公有(yǒu)住宅，建筑面积小、质量低、基础设施配套差、没(méi)有或少有(yǒu)物业管理，居民追求美好、宜(yí)居生(shēng)活的环境，背后的(de)改善性需(xū)求(qiú)有待(dài)释放。

　　第四，“住上更(gèng)大(dà)房子”的改善性(xìng)需求还将有所(suǒ)增加(jiā)。

　　刚需购(gòu)房受限于资金，倾向(xiàng)于(yú)中小(xiǎo)户(hù)型。已(yǐ)有住(zhù)宅家庭希望提高生(shēng)活品质，以小换大、以旧(jiù)换新(xīn)。2022年(nián)底的中央(yāng)经济工作(zuò)会(huì)议明确指出(chū)支持住宅改善(shàn)等消费。

　　OECD国家的(de)人均住宅(zhái)间数为1.71间，无论(lùn)是否考(kǎo)虑乡村(cūn)住宅(zhái)因素(sù)，中(zhōng)国(guó)的人均住宅间(jiān)数较其他(tā)国家依(yī)旧存在不小差距。

　　住宅舒适(shì)度(dù)与经济(jì)水平有着密切正向(xiàng)联系(xì)。随(suí)着经济发展水平(píng)的(de)提(tí)高，中(zhōng)国的(de)人均住宅间数与(yǔ)人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)将随之增长。

　　如果说过去二(èr)十年是中国地产黄金发展期，地(dì)产矛盾更(gèng)多体现为(wèi)住宅供给存在(zài)不足(zú)，供需出(chū)现错配(pèi)，这是过去二十年房价快速上涨基石。那么未来(lái)将是住宅质量的供(gōng)需冲突。房地产大分(fēn)化(huà)时代(dài)已至，这(zhè)种分化(huà)不(bù)单局(jú)限于城市能级之间差异，优质小区(qū)和(hé)老旧二(èr)手房之间的差异也(yě)将越发扩(kuò)大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口普查数据调查(chá)的是人(rén)，并不是针(zhēn)对住宅，因此可能存在(zài)统计偏差(chà)。商品住宅(zhái)占比(bǐ)实际值(zhí)可能(néng)偏低，其增速可能(néng)超预期(qī)。

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