导读(dú)

　　黄金二十年之后，当下中国地(dì)产步入(rù)大分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过(guò)去二十年是中(zhōng)国房地(dì)产市场黄金二(èr)十(shí)年。2019-2021年，连续三年商品(pǐn)住宅销售面积超15亿平，足够4000万家(jiā)庭入住。恰逢近年(nián)地产(chǎn)持续(xù)低(dī)景气，有关中(zhōng)国地产是否过剩的讨论日益(yì)热(rè)烈(liè)。

　　拨(bō)开迷雾，本文(wén)试图(tú)厘清中国城(chéng)镇存量住宅真实情况，据此(cǐ)判断中国未来地产趋势。

　　有媒体(tǐ)渲染(rǎn)中(zhōng)国地产(chǎn)存量极度过剩(shèng)，事实(shí)是否如(rú)此(cǐ)？

　　住建部披露(lù)全国有近(jìn)6亿栋房屋建筑，第(dì)七次(cì)人口普查调(diào)查数据显(xiǎn)示城镇(zhèn)家庭户人均(jūn)住宅间数为1.06间。市场陷(xiàn)入怀(huái)疑，中国房子是否真的过(guò)剩？

　　事实(shí)上住建(jiàn)部披露的近(jìn)6亿栋城(chéng)乡房屋建筑中，城镇(zhèn)建筑占比不到(dào)一(yī)成，其(qí)中(zhōng)还包括大量(liàng)城镇(zhèn)非住宅建筑，如商业办公(gōng)楼(lóu)、学校等，因此6亿栋房屋(wū)中城(chéng)镇住(zhù)宅占(zhàn)比极低。

　　七普显示(shì)中国城镇居民人均住宅间数为1.06间(jiān)，但(dàn)居住(zhù)舒适不(bù)是(shì)人均一(yī)间房所(suǒ)能满足，它与房(fáng)屋质量、居住(zhù)面(miàn)积、配套设施等因素密切相关。中国的人均(jūn)住宅间数较发达国家还有很(hěn)大差距。人均住(zhù)宅间数大于1同(tóng)样不意味着中国住宅市场(chǎng)已经饱和。

　　我们测算发(fā)现中国城镇(zhèn)居民户均1套(tào)房(fáng)，其中每户持有(yǒu)商品(pǐn)住宅仅0.64套(tào)。

　　目前并无(wú)直(zhí)接(jiē)公布中国家庭户均住宅的数据，我(wǒ)们根据商品住宅套数、商品住(zhù)宅占比和城(chéng)镇家庭户数，计(jì)算出城(chéng)镇家庭住宅套户比。

　　测(cè)算结果显示，目(mù)前城镇家庭户均(jūn)拥有0.86套房，其(qí)中0.54套(tào)为商品(pǐn)住宅。若期(qī)房顺利交付，直(zhí)至(zhì)2024年，中国每(měi)户(hù)城镇家庭才(cái)拥有(yǒu)1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着(zhe)户户有房(fáng)，然(rán)而事实上中国住(zhù)宅市场(chǎng)供需并(bìng)不平衡。

　　国际数据显示(shì)，成熟房地(dì)产市(shì)场的住宅套户比会大于1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以说(shuō)不平(píng)衡，是因为户均一(yī)套房(fáng)无法满足(zú)流动人口的租(zū)赁(lìn)和(hé)置业需求。全国(guó)总人口(kǒu)的近(jìn)三(sān)成都是流(liú)动人口，流动人口会选(xuǎn)择在大城市租房挣钱(qián)，在老家买房，从而产生了额外的住宅需求。

　　即(jí)便户均一套房，中国未来地产仍有四大(dà)新(xīn)增需求动力。

　　第(dì)一，户均人口规模(mó)缩小，一人户、两人(rén)户占比不断增加(jiā)，导致(zhì)家庭户(hù)数增多(duō)。小家庭化趋势将延续(xù)，带来新户购房(fáng)需求增长。

　　第(dì)二，经济(jì)板块的分化(huà)日益明显，区(qū)域经济资源分配的再集中吸引着人口流入(rù)，人口净迁入城市的新(xīn)增住宅需求有望持(chí)续旺盛(shèng)。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前建成的住(zhù)宅中，涉及(jí)超9000万家庭、81亿平方米(mǐ)的住宅建筑面积。促成“老破小”住宅的(de)改造势在必行。

　　第四，中(zhōng)国的人均住宅间数与(yǔ)人均住宅建(jiàn)筑面积均较发达国家(jiā)有着不(bù)小差距，“住上更大(dà)房(fáng)子(zi)”的改善(shàn)性需(xū)求正(zhèng)在不断(duàn)增加(jiā)。

　　黄金二十(shí)年(nián)之后，当下(xià)中国(guó)地产步入大分化时代(dài)而(ér)非停滞期。

　　如(rú)果说过(guò)去(qù)二(èr)十年是(shì)中国地产黄金(jīn)发(fā)展期，地产(chǎn)矛盾(dùn)更多体现为(wèi)住宅供给存(cún)在不足，这是过去二十(shí)年房价快速上涨基石。那么当(dāng)下房地产(chǎn)大(dà)分化时代已至，大分化时代下地产矛盾(dùn)则(zé)更(gèng)多(duō)体现在住宅质(zhì)量(liàng)供需冲突(tū)。

　　地产大(dà)分化必将体现(xiàn)在不同能级城(chéng)市之(zhī)间，不同区域(yù)板块之间，不同品质住宅之间(jiān)。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不(bù)久前，官方披露全国已有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月以(yǐ)来(lái)，各大城(chéng)市二手房挂(guà)牌量突(tū)然激增，引发一阵二手房的“抛售潮(cháo)”。

　　让市场不禁担(dān)心，中国的房子是否已经过剩(shèng)？

　　中国(guó)城镇(zhèn)住宅(zhái)到底是供给过剩，还(hái)是供需平衡(héng)，或(huò)是仍然存(cún)在不足？可惜由于住宅存量数据并未(wèi)公布，我们无(wú)法直(zhí)接知(zhī)晓具体(tǐ)情况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城镇家(jiā)庭户均拥有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)套数，回答当前(qián)的房子是否真的过剩了(le)？据此(cǐ)判断未来房地产市场(chǎng)会(huì)如何发展。

　　一、如(rú)何有(yǒu)效观察(chá)中国户(hù)均拥有住宅数(shù)量

　　（一(yī)）中国住宅数量(liàng)过(guò)剩的(de)直观(guān)判(pàn)断站不住脚

　　今年(nián)2月，在(zài)以全国自然灾害综(zōng)合风险普查工作(zuò)情况为主题的新闻发布会(huì)上(shàng)，负责人对外披露：“住宅城乡(xiāng)建设行业获取了全国近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑数据(jù)以(yǐ)及(jí)80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房屋建筑，平(píng)均每栋建筑住不到3人，住(zhù)宅市场看(kàn)似已经过(guò)剩。

　　在这近(jìn)6亿(yì)栋(dòng)房屋建(jiàn)筑中，农村房(fáng)屋占9成以(yǐ)上，以栋数计(jì)算的城镇房屋实际(jì)仅有(yǒu)4700多万栋，还包括了大量商业楼、写字楼、学校、医院等非(fēi)住宅。总的算下来，住宅(zhái)占比(bǐ)并不大。

微端是什么意思 手机端玩的叫微端吗　　第(dì)七次人口普查数据公布了中国城(chéng)镇家庭户人均住宅(zhái)间数为1.06间，其中城市家庭(tíng)户居民人均0.99间，乡镇家庭户居民人均(jūn)1.18间。

　　人均(jūn)住宅间数(shù)大(dà)于(yú)1，看(kàn)似意(yì)味着人人都有房间居住(zhù)。

　　居住(zhù)水平不仅与房间数量有关，更与房屋质量、居住面(miàn)积(jī)、配套设施等因(yīn)素密切(qiè)相关。单(dān)单从人均住宅间(jiān)数不能完全反映出城镇居民的居住水(shuǐ)平。

　　中国(guó)主要是(shì)以家庭为单位(wèi)购买成(chéng)套住宅，一套设施齐全的住宅才是城镇居(jū)民(mín)宜(yí)居的选择。

　　（二）中国户均住(zhù)宅的(de)测算思(sī)路、数据和方(fāng)法

　　中国城镇居民住(zhù)宅(zhái)主(zhǔ)要分两大类，一(yī)类是商品住宅，另一类(lèi)是保障房、原公有住(zhù)宅、自建房等(děng)非(fēi)商品住宅(zhái)。

　　目前缺(quē)乏统计数据，并没(méi)有直接(jiē)公布(bù)城镇住宅数(shù)量。居民住宅相(xiāng)关数据有两处可以直接公(gōng)布，一是每年商品(pǐn)住宅销售(shòu)套数(shù)（统计(jì)局(jú)）；二(èr)是居民住(zhù)宅(zhái)来(lái)源（人口普查数(shù)据）。计算中国居民户均住宅数(shù)量(liàng)，我们主要用(yòng)到上(shàng)述两组数(shù)据。

　　中国住(zhù)宅改革(gé)始于1998年，1998年(nián)之前商品(pǐn)住宅数量极少，可忽略不计。估算城镇居民户(hù)均住宅套(tào)数分(fēn)三步走(zǒu)：

　　第一步，将1999年(nián)以来每年商(shāng)品住宅销售套(tào)数相加，我们(men)就能够得到当前(qián)商品住宅总(zǒng)存量。

　　第二步，根据城镇居民(mín)拥有的商品住(zhù)宅和非商(shāng)品住宅比(bǐ)例，推算得到居民住宅总套数。

　　第(dì)三步，将城镇居民拥(yōng)有的商品住宅总数除以家(jiā)庭户(hù)数，我们(men)就能够得到城(chéng)镇户均(jūn)拥有(yǒu)的住宅数(shù)量。

　　具体计算公式如下(xià)：

　　城(chéng)镇(zhèn)家庭住宅套户比=住宅总(zǒng)套数/家(jiā)庭户数(shù)

　　=（商品住宅套数/家(jiā)庭户数(shù)）/（商品住宅套数/住宅(zhái)总套数）

　　=商品住宅套户比/商(shāng)品住宅占比

　　二、城镇家(jiā)庭户均拥有1.02套(tào)房

　　中国住宅存(cún)量到底有多(duō)少，目前缺(quē)乏一(yī)个准(zhǔn)确统计。我们(men)利用既(jì)有统计数据(jù)，大致测算得到中国(guó)存量房(fáng)地产套(tào)数，并进一步推算中(zhōng)国城镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)的(de)住宅数量。

　　（一）城镇居民户(hù)均拥有商品住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们计算得(dé)到：

　　（一）中国(guó)商品(pǐn)住宅累计销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家庭户均拥有0.64套(tào)商品住(zhù)宅（包含(hán)现房和期房）。

　　中国的房地产销(xiāo)售以期房为主(zhǔ)，从2019年开始，新(xīn)房销售(shòu)中期(qī)房(fáng)占比(bǐ)近9成(chéng)。本文去除(chú)商品住(zhù)宅累计销售套数里的期房销售，得到(dào)商品住宅现(xiàn)房(fáng)套数。

　　以(yǐ)2022年商(shāng)品住宅(zhái)现房套数(shù)计算为例：

　　2022年商(shāng)品住宅现房套数=截止到(dào)2022年商品住宅累计销售套(tào)数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考虑(lǜ)到交房后装修的时间，取最大值3年。

　　将商品住(zhù)宅现(xiàn)房套(tào)数(shù)除以家庭户数，算出(chū)：

　　（三(sān)）目(mù)前中国(guó)城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥(yōng)有0.54套商品现房住宅。

　　（二(èr)）城镇居(jū)民(mín)户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要进一(yī)步推算中国城镇居民拥有的户均住宅套数。

　　首先，七普数据显示(shì)中国城镇居民的住宅(zhái)结构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中(zhōng)自建住宅占比(bǐ)21％，购买商(shāng)品住宅占比31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经济(jì)适用房占比3.8％、原(yuán)公有住宅占比6.1％，通过(guò)继承或赠与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和(hé)17.7％的家庭(tíng)租赁廉租房(fáng)与其(qí)他住宅。

　　其次，我们假定租(zū)赁其他住宅和购买二手房(fáng)都是商品(pǐn)住宅，因此将租赁其他住宅、购买商品住宅与购买二手房加总，得到(dào)商品住宅占(zhàn)居民所有住宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占(zhàn)比为59.2％，粗(cū)略假(jiǎ)设2021年-2022年期间商品住宅增(zēng)幅为过去十年变化(huà)幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的(de)实(shí)际变(biàn)化比例，从而我(wǒ)们估算出2022年商(shāng)品住宅所(suǒ)占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至(zhì)2022年末(mò)，中国平均(jūn)每户城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)拥有0.86 套住宅(zhái)。但考虑已购期房，中国平均每(měi)户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房(fáng)顺(shùn)利(lì)，已购期房会在2-3年(nián)内陆(lù)续交付使用，到2024年，中(zhōng)国平均(jūn)每户城镇家庭都会拥(yōng)有一套住宅。

　　三、城镇户均一套(tào)房的三(sān)点含义

　　既然城(chéng)镇居(jū)民已(yǐ)经达到了户均一套房的程度(dù)，“户户有房”是否意味着中国(guó)城镇化(huà)进展终结，甚至意(yì)味着中国(guó)地产存(cún)量(liàng)供给绰绰(chuò)有(yǒu)余？

　　（一）户均一套房并不意味着住(zhù)宅市场供需平衡

　　需要有多余住宅来满足因人口流动(dòng)、居民(mín)换(huàn)房等因素(sù)产生的(de)住(zhù)宅(zhái)需(xū)求。因此(cǐ)，成(chéng)熟房地产(chǎn)市场的住宅套户比会(huì)在1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　国际经验来看，美国(guó)、英国和日本(běn)的住(zhù)宅套户(hù)比均高于1.1，其中(zhōng)，英国的住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和(hé)韩国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好(hǎo)一套房，就(jiù)会造(zào)成人口净流入地的住宅市(shì)场供不应求(qiú)，造成房价或(huò)房(fáng)租迅速上涨。

　　七普指出中国的(de)流动人口3.76亿，省内流动人口和(hé)省际流(liú)动人(rén)口(kǒu)分别为2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流动(dòng)人口会选择在大(dà)城市租房挣钱，在老(lǎo)家县(xiàn)城买房。

　　暨南大(dà)学2017年(nián)的中国城乡人口流动调查数据显示，在上海、杭(háng)州以(yǐ)及(jí)南京工作(zuò)的流动人口在(zài)老(lǎo)家拥有住宅比例分(fēn)别为(wèi)28％、21％和(hé)18％。大城市(shì)的高工资吸引打工人，但高房价迫(pò)使打工人回乡置业(yè)。

　　流动人(rén)口实(shí)际上会(huì)占据两套(tào)房，在高房价的(de)大城市租赁(lìn)一(yī)套房，在房(fáng)价(jià)较低的县城(chéng)购买一套房。所以说(shuō)户均一套房无法满足庞大流(liú)动(dòng)人口的租赁与置业(yè)需求。

　　（二）至少9000万户家(jiā)庭(tíng)住宅(zhái)品质仍需改善

　　目(mù)前，中国的城(chéng)镇住宅(zhái)中依然有(yǒu)不少老旧小区。

　　三(sān)成家庭，也就是约9000万户城镇居(jū)民住宅是2000年(nián)以前建成，其中又有11.6％住宅年龄至少(shǎo)在(zài)33岁(suì)以上(shàng)。

　　这批存在着建筑(zhù)结构松散、设(shè)施陈旧、安全(quán)隐(yǐn)患大等问题，如电线老化、管道等基础设施陈旧，给住(zhù)户的生活带来了很大的不便和安全隐患，并且居住体(tǐ)验较差。

　　2000年(nián)以(yǐ)前建成的老旧(jiù)住宅面积小。占(zhàn)比为31.3％的家庭户(hù)数拥有的住宅面积占比(bǐ)仅为27.6％。仍然(rán)存(cún)在5％左右的家庭没有独(dú)立(lì)卫浴和厨房。这类上世纪(jì)修(xiū)建(jiàn)的(de)老(lǎo)旧小(xiǎo)区很(hěn)难满(mǎn)足(zú)现代生(shēng)活需求，在未来大都会被拆迁重建。

　　近五成的(de)家庭住(zhù)宅为一(yī)居室和二居室，户型偏小。其(qí)中(zhōng)一居室占比为(wèi)14.9％，二(èr)居室占比为(wèi)33％。对比镇(zhèn)，城市(shì)家庭(tíng)住宅户(hù)型(xíng)更小(xiǎo)，当然这与城(chéng)市土地(dì)资源(yuán)紧张有关。

　　（三）人(rén)均(jūn)住宅面(miàn)积扩张是未来地(dì)产的需求驱动(dòng)力

　　根据七普数据测(cè)算，2020年城镇家庭户住宅存量总(zǒng)面积为294.6亿平。暂不考虑两年(nián)间农民(mín)带房进城和老旧(jiù)小区拆(chāi)迁(qiān)，加上2021年和2022年(nián)商品住宅(zhái)竣(jùn)工面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年住宅存量总(zǒng)面积为308.16亿平，人均住(zhù)宅建筑面积为39.45平方米。

　　超(chāo)过一(yī)半的家庭人均住宅建筑面积(jī)小(xiǎo)于均值微端是什么意思 手机端玩的叫微端吗rong>，近4成家庭(tíng)人均住宅建筑面积在30平(píng)米以下。

　　15％的城镇家(jiā)庭人(rén)均住宅建筑面(miàn)积不足19平方米，不及(jí)全(quán)国人均水(shuǐ)平的一半。若去除20％的公摊，可使用的住宅(zhái)面积仅为15.2平方米。上海市(shì)将人均住宅建筑面(miàn)积低于15平(píng)方米的家庭(tíng)界定(dìng)为住宅存在困难，若按这个标准算的话，中国有11.3％的家庭(tíng)存(cún)在住宅困难问题(tí)。

　　若人均可使(shǐ)用住宅面积为40平，即人均住宅建筑面(miàn)积为50平，只考虑家庭户人数，需要住宅(zhái)总量约390.6亿平，较目前(qián)至少新(xīn)增82亿平。

　　对比(bǐ)发(fā)达国家人均住宅面(miàn)积，美国(guó)为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于40㎡，中国的人均住宅建筑面(miàn)积为39.45㎡，相差(chà)不大。但若去除公摊面(miàn)积后(hòu)，中国的人(rén)均(jūn)可使用面(miàn)积为31.56㎡，这一(yī)差距(jù)将变得明(míng)显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所需要的(de)住宅(zhái)总量会更多(duō)。

　　四、户(hù)均已然1套房，未来地产还会有需求么？

　　我(wǒ)们测(cè)算得到中(zhōng)国(guó)城镇家(jiā)庭户均1套房，看似(shì)已经户户有房。即便(biàn)如(rú)此(cǐ)，中(zhōng)国人口静态结构和动态趋(qū)势演绎，决定了中国未来地产(chǎn)仍有需(xū)求(qiú)释放。户均1套(tào)住宅(zhái)现实之下，中国(guó)未来城(chéng)镇住宅需求主要来自于四个方面。

　　第一，户均人(rén)口缩小，家庭(tíng)户数增多，新户购(gòu)房(fáng)需求扩(kuò)张。

　　过去(qù)20年(nián)我国城镇家庭户均人口数不断下降，六普显示(shì)城镇户均人口规模为(wèi)2.85人/户，而七普显示城(chéng)镇(zhèn)户均人(rén)口(kǒu)规(guī)模为(wèi)2.62人(rén)/户，一人户、二(èr)人(rén)户的占比明显上升，人口小家庭化(huà)趋势(shì)将(jiāng)继(jì)续延续(xù)，导致户数会因户(hù)均人(rén)口规模的缩(suō)小而增多。

　　第(dì)二，人口迁移导致(zhì)经济发展带来的新(xīn)增(zēng)住宅需求旺盛。

　　中国(guó)经(jīng)济(jì)板块(kuài)的分化日益明显，资源和生产要素(sù)逐步(bù)向(xiàng)经(jīng)济带、都市(shì)圈(quān)中心城市流入，区域经(jīng)济(jì)资(zī)源分配(pèi)的再集中吸引着人口流入(rù)。人口迁(qiān)移势必涉及到买房(fáng)租房，给(gěi)迁入地住宅市场带来(lái)新的增量。

　　以(yǐ)浙江省为(wèi)例，2021年常(cháng)住人(rén)口增量为72万，而出(chū)生人口为44.9万人(rén)，死亡人口(kǒu)为38.4万人，自然增加人(rén)口仅为(wèi)6.5万人，其人(rén)口增(zēng)长主要受益于人口迁移。

　　第三(sān)，老旧(jiù)小区改(gǎi)善性需求依然庞大(dà)。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建住宅和原公(gōng)有(yǒu)住宅的家(jiā)庭拆迁改建最多。自建房家庭比例从31.5％到(dào)21％，下降了(le)10.5个(gè)百(bǎi)分点；原公有住宅家庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点(diǎn)。二者和(hé)（27.1％），再(zài)加上其(qí)他(tā)住宅（5％）与家庭住宅建造时间为(wèi)2000年以前的(de)比(bǐ)例（31.3％）大致相吻合。

　　十(shí)年间新增8473万家庭户(hù)，自(zì)建住宅和原公(gōng)有住宅(zhái)减少了1282万户，住(zhù)宅(zhái)净(jìng)需(xū)求增加9755万户。49％的(de)家庭购买商品住宅(zhái)，21％的家(jiā)庭购买二手房。在新增住宅需求中(zhōng)，有7成家(jiā)庭购买了商品住宅。租房、购(gòu)买经(jīng)济适用(yòng)房和其他(tā)分别(bié)占(zhàn)比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改(gǎi)造(zào)，商品(pǐn)住宅的占比(bǐ)势必会进一步上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面(miàn)积还(hái)有约81亿平，涉及城镇家庭约(yuē)9000万(wàn)户。破旧的城中(zhōng)村、老公有住宅，建筑面(miàn)积(jī)小、质量低、基础设施配(pèi)套差、没有或(huò)少有物业管理，居(jū)民追求(qiú)美好、宜居生活的环(huán)境(jìng)，背后的改善性需求有待释放。

　　第(dì)四，“住(zhù)上更大房子”的改善性(xìng)需求还将有所增加。

　　刚需购房受限于(yú)资金(jīn)，倾向于(yú)中小户(hù)型。已有住宅家庭(tíng)希望提高(gāo)生活品质，以小换大、以旧换新。2022年底的中央经济工(gōng)作会议明确指(zhǐ)出支持住宅(zhái)改(gǎi)善(shàn)等消(xiāo)费。

　　OECD国家的人均住宅间数为(wèi)1.71间，无论是否考虑(lǜ)乡村住宅因素，中国(guó)的人均住宅间数较其他(tā)国(guó)家依(yī)旧存在不小(xiǎo)差距(jù)。

　　住宅舒(shū)适度(dù)与(yǔ)经济水平有(yǒu)着密切正向(xiàng)联系。随着经济发展水(shuǐ)平的提高，中国(guó)的人均住宅间数(shù)与人均住宅建筑面积(jī)将(jiāng)随之增长。

　　如果说过去二十(shí)年是中(zhōng)国(guó)地产(chǎn)黄(huáng)金发展期，地产矛盾更(gèng)多体现为住宅供给(gěi)存在(zài)不足，供需出现错配，这是(shì)过去二十年房价(jià)快(kuài)速上涨基石。那么(me)未来将是住宅(zhái)质(zhì)量的(de)供需(xū)冲突。房地产大分化(huà)时代已至，这种分化不单局(jú)限于城(chéng)市能(néng)级之(zhī)间差异，优质(zhì)小区和老(lǎo)旧二手房之间(jiān)的差异微端是什么意思 手机端玩的叫微端吗(yì)也将越发扩大。

　　风(fēng)险(xiǎn)提示

　　人口普查数(shù)据(jù)调查的是人，并不(bù)是(shì)针对住宅，因此(cǐ)可(kě)能存在(zài)统(tǒng)计偏差。商(shāng)品住宅占(zhàn)比实际(jì)值可能偏(piān)低(dī)，其增速可(kě)能超预期。