饱受争议的二手(shǒu)房交易中介费问(wèn)题(tí)，正(zhèng)逐渐得(dé)到监(jiān)管部门(mén)的重视。

　　5月(yuè)8日，住(zhù)建部、市场监管总局(jú)联合发(fā)布了关于规范房地产经(jīng)纪服(fú)务的(de)意见(jiàn)。意(yì)见提(tí)及，近年来，部(bù)分房地产经纪机构存在利用(yòng)房源客源(yuán)优(yōu)势收取过高费用、未明码标(biāo)价、捆绑收费、滥用客户个人信息等(děng)问题(tí)，加重(zhòng)交(jiāo)易当事人(rén)负担、侵害其合法权益。

　　基于上(shàng)述背景，两部门从加强(qiáng)从业(yè)主体管(guǎn)理、明确经纪服务内(nèi)容、合理确定经纪服务(wù)收费、严格实行(xíng)明(míng)码标价等十(shí)方面(miàn)，提出了意见。

　　中原地产首席分析师(shī)张大伟称，随着城(chéng)市(shì)发(fā)展，一(yī)二线(xiàn)城市二手房交易占比逐(zhú)渐(jiàn)增加。以北京、上海为(wèi)例，二手(shǒu)房占市场成交(jiāo)比例超(chāo)过80％，大量二手房成交依(yī)赖中介居间成(chéng)交，房(fáng)地产调(diào)控重(zhòng)心(xīn)逐(zhú)渐从开发商过渡(dù)到中介(jiè)公(gōng)司(sī)。

　　广东省城规院住房政策研究中心首席研究员(yuán)李宇嘉表示(shì)，买(mǎi)房对居民来(lái)说属于金额不低的(de)大宗交易，由于二手房交(jiāo)易成本(běn)较高、交(jiāo)易周期较长(zhǎng)，具有非常强的专业性，居民往往(wǎng)通(tōng)过中介(jiè)来完(wán)成。但很(hěn)多中介利用信息不对称等问题，将非(fēi)必(bì)要(yào)的收费(fèi)夹带(dài)其中(zhōng)，如收取过桥融资(zī)、按揭费、担保费等，对(duì)居(jū)民造成额外的(de)负担，而且这些服务事(shì)项(xiàng)并未明(míng)码标价。

　　对于二手(shǒu)房(fáng)市场交(jiāo)易过程中存(cún)在的(de)“乱象”，李宇(yǔ)嘉指出，对包括经(jīng)纪服务在内的相(xiāng)关市场交(jiāo)易(yì)行为及(jí)其主体进行规范和(hé)秩序(xù)整(zhěng)顿，是(shì)房(fáng)地产市场管理和调(diào)控的(de)主题(tí)。“当下(xià)，推(tuī)进这项工作的意义更大，也更急迫。”

　　中介收费(fèi)问题成监管重点

　　二手房(fáng)市场中，历(lì)来对房地产经纪服务行业关(guān)注最多的(de)一个话题，便是房地(dì)产(chǎn)经纪(jì)服务费的问(wèn)题。

　　张大伟认(rèn)为，未来(lái)相关部(bù)门主要监(jiān)管的重(zhòng)点，将是(shì)对房地产经纪服(fú)务收费及中(zhōng)介交易进行规(guī)范。

　　在热点城市，二手房(fáng)屋交(jiāo)易过(guò)程(chéng)中，部分价(jià)值不菲的房屋，往往要缴纳一笔金(jīn)额不(bù)低的中介费。以(yǐ)北京某房地产(chǎn)经纪服务机构2.7％的服(fú)务费率计算，一套1000万元的房屋，中介(jiè)费约(yuē)为27万。

　　在合理(lǐ)确定经纪服务(wù)收费上(shàng)，两部(bù)门在(zài)此次意(yì)见中提及(jí)，房地(dì)产经纪机(jī)构要合理降低住房买卖和租(zū)赁(lìn)经纪服(fú)务(wù)费用。鼓励按照成交价格越高、服务费(fèi)率越低的原则实(shí)行分档定价。引导(dǎo)由交易双(shuāng)方共同(tóng)承担经纪服务费(fèi)用。

　　据张大伟介绍(shào)，目前(qián)房(fáng)地产经纪服务收费标准的最早依据是1995年(nián)国家计委(wěi)建设部下发的(de)《关于(yú)房(fáng)地产中(zhōng)介服(fú)务收费的(de)通知》（971号(hào)文），其中第六(liù)条规定：房屋买卖(mài)代理收费，按成交价(jià)格总额(é)的0.5-2.5％计(jì)收(shōu)。

　　以(yǐ)北京为例，目(mù)前北京市执(zhí)行的2014年更新(xīn)后的收费标准(zhǔn)，即根(gēn)据(jù)这样(yàng)的规定：“少数特(tè)别(bié)复杂的(de)住宅(zhái)买卖经纪(jì)服(fú)务(wù)，经交(jiāo)易(yì)各方协(xié)商同意(yì)，可在规定的收费标准基础上(shàng)适当上浮，上浮幅度最高不得超过10％。”这(zhè)意(yì)味着(zhe)，当前北京(jīng)二手房中介费(fèi)上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政放权(quán)”的精神，北京2015年取消了房地(dì)产中介服务等57个政(zhèng)府定价，房地产经纪服务收(shōu)费(fèi)多少由各中(zhōng)介机构自行决定。

　　“房(fáng)产中介机(jī)构(gòu)在(zài)实际(jì)收取(qǔ)费用过程中，相关监管部门当前并未明确(què)具体的中(zhōng)介(jiè)费率，中介机构仅需(xū)在服务过程(chéng)中(zhōng)对收费标准(zhǔn)进行明码标价即(jí)可。而(ér)房地产经纪服务机构在具体收取过(guò)程中，会(huì)结合房屋价值及工(gōng)资(zī)标(biāo)准，综(zōng)合计(jì)算出合适的(de)中介费(fèi)率。”张大伟补充道。

　　对于(yú)明码(mǎ)标价问题，两部(bù)门在此次意见中(zhōng)提(tí)及，房地产经纪机构应当在经营门店、网站、客户端等场所(suǒ)或渠道(dào)，公示服务(wù)项目(mù)、服(fú)务内容和收费标准，不得(dé)混合标(biāo)价(jià)和捆绑收(shōu)费。房(fáng)地产经纪(jì)机构Medical staff可数吗，stuff提供的基本服务(wù)和延伸服(fú)务(wù)，应当分别明(míng)确服务项目和收费标(biāo)准。房地产经纪机构收(shōu)费前(qián)应当向交易当事人(rén)出(chū)具收费(fèi)清(qīng)单(dān)，列明收费标准、收费(fèi)金额(é)，由当事人签字确认。

　　另外，对收费明显(xiǎn)高(gāo)于市(shì)场平均水平的房(fáng)地(dì)产(chǎn)经(jīng)纪机(jī)构，住房和城乡(xiāng)建设部门将会同市场监管等部门采取(qǔ)约谈等综合措施进行(xíng)重点监管(guǎn)。市场监管部门会同有关部门依法查处不按规定明码标价、操纵经(jīng)纪服务(wù)收费等违反价格和反(fǎn)垄断(duàn)法律法(fǎ)规(guī)的(de)行为。对房地产经纪(jì)机构(gòu)相关违法违规信息，市场监管部门要依法依规纳入国家企业信(xìn)用信息公示系统(tǒng)。

　　房屋中介费(fèi)要降了？

　　鼓励(lì)按(àn)照成交价格越高、服务费率越低的原则实行分档定价(jià)，是否意味(wèi)着，未来豪宅的中介费有(yǒu)望大幅降低？

　　中(zhōng)原地(dì)产华南区总裁(cái)兼深圳中原总经理郑叔伦称，住建(jiàn)部发(fā)文鼓励按照成交价格越高(gāo)、服务费率越低的(de)原则实行分档定(dìng)价(jià)，合理(lǐ)降低住房买卖和(hé)租赁(lìn)经(jīng)纪服(fú)务费用(yòng)，主要还是规范行业，打击收费过高的经(jīng)纪(jì)机(jī)构(gòu)，但对市(shì)场(chǎng)影响有限，“以深圳为例(lì)，深圳市场豪宅和普宅本来收费就不同，各家收费(fèi)普遍在(zài)合理(lǐ)范围(wéi)内(nèi)，加(jiā)上(shàng)经纪(jì)服务费(fèi)用(yòng)对市场的影响不(bù)大。”

　　张大伟指出，由于(yú)当前(qián)两(liǎng)部(bù)门提(tí)出的意见仅(jǐn)为鼓励性(xìng)质，即只是纲(gāng)领性文(wén)件而非规定，未来如何具体认定其中的(de)细则，还需要看(kàn)Medical staff可数吗，stuff各城市落地执行(xíng)情况。

　　不过，张(zhāng)大伟表示(shì)，“从目前市场看，经纪服务领域的调整改善(shàn)、规范化，有利于行(xíng)业健康发展。同(tóng)时，由于二手房很多房源在(zài)产权方(fāng)面有瑕疵，如(rú)产权(quán)抵(dǐ)押、不同税费等都可能(néng)对交易产生(shēng)影响，这对房地产经纪(jì)服务行业的专(zhuān)业性(xìng)提出更高的要求。”

　　58安居客(kè)研(yán)究(jiū)院研究总监陆(lù)骑麟指(zhǐ)出，在二(èr)手房买卖过程中，原本应该由上下(xià)家各支付一(yī)半的中介费，但在一些热点城市的二(èr)手房交易(yì)过程中(zhōng)，往往会有这样(yàng)的情形(xíng)，因部分购房(fáng)者(zhě)处于弱势地(dì)位，从(cóng)而会出(chū)现中介费及税费均由购房者(zhě)来(lái)承担(dān)。即使一些(xiē)房东愿意(yì)承担中介费，这(zhè)部分费用也可能通过转嫁的方式，在房(fáng)价(jià)中有所体现。

　　“上家把中介费转嫁给下家，市场(chǎng)这(zhè)种所谓‘约定俗成’的情(qíng)况，一些房产中介(jiè)公司将其视为向购(gòu)房者单边收费(fèi)的(de)行为。部分中介(jiè)公司可能会利用(yòng)其支(zhī)配(pèi)地位，在(zài)原(yuán)先经纪服务收费(fèi)的基础上，再次向房东(dōng)收取(qǔ)费用，而这部分费用，房东往往会(huì)将其转再次转嫁给购(gòu)房者，这实际上相(xiāng)当(dāng)于变相Medical staff可数吗，stuff推高了(le)房价。两(liǎng)部门提出严(yán)禁操纵经纪服务收费，不仅有利于提高交易中操作的(de)透明度，也有利(lì)于(yú)房价的稳定。”陆骑麟(lín)称。

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