导读

　　黄金二十年(nián)之后，当下中国(guó)地产步(bù)入大分化(huà)时(shí)代而非停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去二十年是中国房地产市(shì)场黄金二十年。2019-2021年，连(lián)续三年商品(pǐn)住宅销售(shòu)面积超15亿平，足够(gòu)4000万(wàn)家(jiā)庭入(rù)住(zhù)。恰逢近年(nián)地产持续低景(jǐng)气，有关中(zhōng)国(guó)地产是否过剩的讨论日(rì)益热烈(liè)。

　　拨开迷雾，本(běn)文试(shì)图厘清中国城镇存量住(zhù)宅真实情(qíng)况，据此(cǐ)判断中国未来地产趋势。

　　有媒体(tǐ)渲染中国地产存量(liàng)极(jí)度过剩，事(shì)实是否如此？

　　住建部披(pī)露全国有近(jìn)6亿栋房屋建筑，第七次人口普查调查(chá)数据显(xiǎn)示城(chéng)镇家庭户人均住宅间数为1.06间。市(shì)场陷入(rù)怀疑(yí)，中国房子是否真的(de)过(guò)剩？

　　事实上住建(jiàn)部披露的近(jìn)6亿栋(dòng)城乡房屋建筑中，城镇建筑占比不到(dào)一成，其中还包括(kuò)大量城镇非住宅建筑，如商业办公楼、学校等，因此(cǐ)6亿(yì)栋房屋中城镇住宅占比极低。

　　七(qī)普显(xiǎn)示中国城镇居民人均住宅间数(shù)为1.06间，但居住舒适不(bù)是人(rén)均(jūn)一间房(fáng)所能满足，它与房屋质量、居住面积、配套设施等(děng)因素密切相(xiāng)关。中国的人均住(zhù)宅间(jiān)数较发达(dá)国家还有很大差距。人均(jūn)住宅间数大于1同样不(bù)意味着中国住(zhù)宅市场已经饱和(hé)。

　　我(wǒ)们测算发(fā)现中国城(chéng)镇居民户均(jūn)1套房，其(qí)中(zhōng)每户持有商品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并(bìng)无直接公布(bù)中国家庭户均住(zhù)宅的(de)数(shù)据(jù)，我(wǒ)们根据(jù)商品住(zhù)宅(zhái)套数(shù)、商品(pǐn)住宅占比和城(chéng)镇家庭户数(shù)，计算出(chū)城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)住宅套(tào)户(hù)比。

　　测算结果显示(shì)，目(mù)前城镇家庭户均拥有0.86套(tào)房，其(qí)中0.54套为商品住宅。若期房顺(shùn)利交付，直至2024年(nián)，中国每户城镇家庭才(cái)拥有(yǒu)1套住宅，其中(zhōng)商业(yè)住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户(hù)均一(yī)套房似乎(hū)意味着户户有房(fáng)，然而事实上中(zhōng)国住宅市场供(gōng)需并(bìng)不平衡(héng)。

　　国(guó)际数据显示，成熟房地产(chǎn)市场的住宅套户比会(huì)大于1，在1.1左右(yòu)。

　　之所(suǒ)以说不平(píng)衡，是因为户均一套房无法满足流动人口的租赁和(hé)置业需(xū)求。全国总(zǒng)人(rén)口的(de)近三成(chéng)都是流动人口，流动人口(kǒu)会选择在(zài)大城市租房挣(zhēng)钱，在老家(jiā)买房，从而(ér)产生了额外的住宅需(xū)求。

　　即便户均一套房，中国(guó)未来地产仍(réng)有四大新增需(xū)求动(dòng)力(lì)。

　　第一(yī)，户均人口规模缩(suō)小，一人(rén)户、两人户占比不(bù)断增加，导致家庭(tíng)户数增多。小家庭化趋势将延续，带来新户购房需求增长。

　　第二(èr)，经济板块(kuài)的分(fēn)化(huà)日益明显，区(qū)域经济(jì)资(zī)源(yuán)分配的再集中(zhōng)吸(xī)引着人口(kǒu)流入(rù)，人口净迁入城(chéng)市的新增住宅需求有(yǒu)望持续(xù)旺盛。

　　第三(sān)，30％左右的家庭(tíng)住在(zài)2000年以(yǐ)前建成的住宅(zhái)中，涉及超9000万家庭、81亿平方米(mǐ)的住宅建筑面(miàn)积。促成“老破(pò)小”住宅的(de)改造势在(zài)必行(xíng)。

　　第四(sì)，中国的人均住宅(zhái)间数(shù)与人(rén)均住(zhù)宅建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)均较发达(dá)国家有着不小(xiǎo)差距，“住上更大房子”的改(gǎi)善(shàn)性(xìng)需(xū)求正在不断增(zēng)加。

　　黄金二十年之后，当下中国(guó)地产(chǎn)步入大分化时代而非停滞期。

　　如果说过去二十年是中国地产(chǎn)黄金发(fā)展期，地产矛盾(dùn)更多(duō)体现(xiàn)为(wèi)住宅供(gōng)给(gěi)存在(zài)不足，这是过去(qù)二(èr)十(shí)年房价快速(sù)上涨基石(shí)。那(nà)么当(dāng)下房(fáng)地(dì)产大分(fēn)化时代已(yǐ)至，大(dà)分化时代下地产矛(máo)盾则更多体现在住宅质量供需冲突。

　　地产大分化必将体现在不同能级城市之间，不同(tóng)区域板块之间，不同品质住宅之间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不(bù)久前，官方(fāng)披露全国已有(yǒu)近(jìn)6亿栋房屋建筑，引发热(rè)议(yì)。从(cóng)2月(yuè)以来，各大城(chéng)市二手(shǒu)房(fáng)挂(guà)牌量突(tū)然激(jī)增，引发一阵二(èr)手房的“抛售潮”。

　　让市(shì)场不禁担心，中国的房子是否已(yǐ)经(jīng)过剩？

　　中国城镇住宅(zhái)到底(dǐ)是供给过剩(shèng)，还是供(gōng)需平衡，或是仍(réng)然存在不足？可惜由于住宅存(cún)量数据并(bìng)未公(gōng)布(bù)，我们无(wú)法直接知晓具体情况。

　　拨(bō)开(kāi)迷雾，我(wǒ)们(men)测算(suàn)出(chū)中国城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有(yǒu)住宅套数(shù)，回答(dá)当(dāng)前的房子是否真(zhēn)的过剩(shèng)了？据此判断未来房地产市场会(huì)如(rú)何发展。

　　一、如何有(yǒu)效观察中国户均拥有住宅数量

　　（一）中国(guó)住(zhù)宅数量过剩的直观判(pàn)断站不住脚

　　今年2月，在以全国(guó)自然灾害综合风(fēng)险普(pǔ)查工作(zuò)情况为主题(tí)的新闻(wén)发布会上(shàng)，负责人对外披(pī)露：“住宅城乡建设行业获取了全(quán)国近6亿栋城乡房(fáng)屋(wū)建筑数据以及(jí)80多(duō)万处市政设(shè)施数据。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房屋建筑，平均每(měi)栋建筑住(zhù)不到3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在这近(jìn)6亿(yì)栋(dòng)房(fáng)屋建筑中，农(nóng)村房屋占9成以上，以栋数计算的城镇房(fáng)屋(wū)实际(jì)仅有4700多万栋(dòng)，还包(bāo)括了大量商业楼、写字楼、学校、医院等非住(zhù)宅。总的算下来(lái)，住宅占比并不大。

　　第七次人口普(pǔ)查数据公(gōng)布(bù)了(le)中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户(hù)人均住宅(zhái)间数为1.06间，其中城市家庭户居民人均(jūn)0.99间，乡镇家庭户(hù)居民人均1.18间。

　　人均住宅间数(shù)大于(yú)1，看似意味着(zhe)人人都有房间居住(zhù)。

　　居住水平不仅与(yǔ)房间(jiān)数量有关，更(gèng)与房屋质量、居住面积、配套设施(shī)等因(yīn)素密切相关(guān)。单单从人均(jūn)住(zhù)宅间数不能(néng)完全(quán)反映出城镇居(jū)民的(de)居住水(shuǐ)平。

　　中国(guó)主要是(shì)以家(jiā)庭为单位(wèi)购买成套(tào)住宅，一套(tào)设施齐全的住宅才是城镇居民宜(yí)居的选择。

　　（二(èr)）中国(guó)户均住宅的测算思路(lù)、数据和(hé)方法(fǎ)

　　中(zhōng)国城镇居民住宅主要分(fēn)两(liǎng)大类(lèi)，一类(lèi)是商品住宅(zhái)，另一类是(shì)保(bǎo)障房(fáng)、原公有(yǒu)住宅、自建房等非商品住宅。

　　目前缺乏(fá)统计(jì)数据，并没(méi)有直(zhí)接公布城(chéng)镇住宅数(shù)量。居民(mín)住宅相关数据有(yǒu)两处可以(yǐ)直接(jiē)公布，一是每年商品住(zhù)宅销售套数（统计(jì)局(jú)）；二是居民(mín)住宅来源（人口普查数据）。计(jì)算中国居民户均住宅数(shù)量，我(wǒ)们主要用到上(shàng)述两组数据。

　　中国住宅改革始于1998年(nián)，1998年之(zhī)前商品住宅数量(liàng)极少，可忽略(lüè)不计。估算城镇(zhèn)居民户均住宅套(tào)数(shù)分三步走(zǒu)：

　　第一步(bù)，将1999年以来每年商品(pǐn)住宅销售套数(shù)相(xiāng)加(jiā)，我们就能够得到当(dāng)前(qián)商品住宅总存量。

　　第二步(bù)，根据城镇居民拥有的商品住宅(zhái)和非商(shāng)品住宅比(bǐ)例，推算得到居民(mín)住(zhù)宅总套数。

　　第三步，将城镇居(jū)民(mín)拥有的(de)商品(pǐn)住宅总(zǒng)数除以家庭(tíng)户数，我们就能够得到(dào)城镇户均(jūn)拥有的(de)住(zhù)宅数(shù)量。

　　具体计算(suàn)公式如(rú)下(xià)：

　　城镇家庭(tíng)住宅套(tào)户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套(tào)数/家庭户数）/（商品(pǐn)住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅(zhái)套户(hù)比/商品住(zhù)宅占比吃完布洛芬不能吃什么，吃完布洛芬不可以吃的东西rong>

　　二(èr)、城镇家庭户均拥有(yǒu)1.02套(tào)房

　　中国住宅存量到底有多少(shǎo)，目前缺(quē)乏一个准确(què)统(tǒng)计。我们利(lì)用既有统计(jì)数据，大致测算得到(dào)中(zhōng)国存(cún)量(liàng)房地产套数(shù)，并(bìng)进一步推(tuī)算中国城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)的住宅(zhái)数量。

　　（一）城(chéng)镇(zhèn)居民户均(jūn)拥有商品住宅0.64 套

　　截(jié)至(zhì)2022年(nián)，我们(men)计算得到：

　　（一）中(zhōng)国商品住宅累(lèi)计(jì)销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商(shāng)品(pǐn)住宅（包(bāo)含(hán)现房(fáng)和(hé)期房）。

　　中国(guó)的房(fáng)地产(chǎn)销售以期(qī)房为(wèi)主，从(cóng)2019年开始，新房销售(shòu)中期房(fáng)占比(bǐ)近9成。本文(wén)去除商品住宅累计销售套数(shù)里的期(qī)房销售(shòu)，得(dé)到商品住宅(zhái)现房套数(shù)。

　　以2022年商品住宅(zhái)现房(fáng)套数(shù)计算为例：

　　2022年商品住宅现房套数(shù)=截止到2022年商品住宅累计销售套(tào)数-过去三(sān)年（2020、2021和(hé)2022年）的(de)期房销售额(é)。

　　主流房企竣工(gōng)周(zhōu)期在2-3年，并考(kǎo)虑到交房后装(zhuāng)修的时间，取最大值(zhí)3年。

　　将(jiāng)商品住(zhù)宅现房套(tào)数(shù)除以家庭(tíng)户数(shù)，算出：

　　（三）目前中(zhōng)国城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有0.54套商品现房住宅(zhái)。

　　（二）城镇居民户均拥(yōng)有住宅(zhái)1.02套

　　接下(xià)来我们需要(yào)进一步推算中国城镇居民拥有的户均住宅套数(shù)。

　　首先(xiān)，七普数据显示中(zhōng)国城(chéng)镇居(jū)民的(de)住(zhù)宅结构特征如(rú)下：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥有住(zhù)宅。其中自(zì)建住宅占比21％，购买商品(pǐn)住宅占比(bǐ)31.9％、二手(shǒu)房(fáng)占比10.1％、经济(jì)适用房占比3.8％、原(yuán)公(gōng)有住宅占比6.1％，通过继承或(huò)赠与占(zhàn)比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房(fáng)与其他住(zhù)宅(zhái)。

　　其次，我们(men)假(jiǎ)定租赁其他住(zhù)宅和(hé)购买二(èr)手(shǒu)房都是(shì)商品(pǐn)住(zhù)宅，因此将租赁其(qí)他(tā)住宅、购买商品(pǐn)住宅与购买二(èr)手房加总，得到商品(pǐn)住(zhù)宅占居(jū)民所有(yǒu)住宅(zhái)的(de)比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占(zhàn)比为59.2％，粗略(lüè)假设2021年(nián)-2022年期(qī)间商(shāng)品住宅(zhái)增幅为(wèi)过去十年变化幅度的20％，计算(suàn)2011年-2020年商品(pǐn)住宅的实际变化比(bǐ)例(lì)，从而我们估算出2022年商品住(zhù)宅(zhái)所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国(guó)平均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期(qī)房，中国平均每户城镇家(jiā)庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期房会在2-3年(nián)内(nèi)陆(lù)续交付使用，到2024年，中(zhōng)国平均每(měi)户城镇家(jiā)庭(tíng)都会拥(yōng)有一套住(zhù)宅。

　　三、城镇户均一(yī)套房的三点含义

　　既然城(chéng)镇居民已(yǐ)经(jīng)达到(dào)了(le)户均一套房的程度(dù)，“户户有房”是否(fǒu)意味着中国(guó)城镇化(huà)进(jìn)展(zhǎn)终结，甚至意味着(zhe)中国地产存量供(gōng)给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不意味着住(zhù)宅市场供需平(píng)衡

　　需要有多余(yú)住(zhù)宅(zhái)来满足因人(rén)口流(liú)动、居民(mín)换房等因素产(chǎn)生的住(zhù)宅需求。因此，成熟房地产市场的住宅(zhái)套(tào)户(hù)比会在(zài)1.1左右。

　　国际(jì)经验(yàn)来看，美国、英国和日(rì)本的住宅套户比均高于1.1，其中，英(yīng)国(guó)的住宅套户比最高，为1.19，日(rì)本(běn)为1.16，美(měi)国为1.11。德国(guó)和韩国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好一套(tào)房，就会(huì)造成人口净(jìng)流入地的住宅市场(chǎng)供(gōng)不应求，造成房价或房租迅速(sù)上涨(zhǎng)。

　　七普(pǔ)指出中国(guó)的(de)流动人(rén)口3.76亿(yì)，省内流动人口(kǒu)和省际流(liú)动人口分(fēn)别为(wèi)2.51亿(yì)人(rén)和1.25亿(yì)人。

　　流动(dòng)人口会选(xuǎn)择在大城市(shì)租房挣钱，在老家县(xiàn)城买房。

　　暨南大学2017年的中国城(chéng)乡(xiāng)人口流动调查数据显示，在上海、杭州以(yǐ)及南京工作的流(liú)动人口在老(lǎo)家拥(yōng)有(yǒu)住宅比(bǐ)例分别(bié)为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工人，但(dàn)高房(fáng)价迫使(shǐ)打工人回乡置业。

　　流动人口实际上会(huì)占据两套房(fáng)，在高房价的大城市租赁一套房，在房价较低的县城购(gòu)买(mǎi)一套房。所以说户均一(yī)套房无(wú)法(fǎ)满足庞大流动人(rén)口的(de)租赁(lìn)与(yǔ)置业(yè)需求(qiú)。

　　（二(èr)）至少9000万户家庭住宅品质仍需改善(shàn)

　　目前，中国(guó)的城镇住宅中(zhōng)依(yī)然有不少老旧小区(qū)。

　　三(sān)成(chéng)家庭(tíng)，也就是约9000万户城镇居民住宅(zhái)是2000年以前建成，其中(zhōng)又有11.6％住宅年龄至(zhì)少(shǎo)在33岁以上。

　　这批存在着建筑结构(gòu)松散、设施陈旧、安全隐(yǐn)患(huàn)大(dà)等(děng)问题(tí)，如电(diàn)线老化、管道等基础(chǔ)设施陈旧(jiù)，给住户(hù)的生活(huó)带来了很大的(de)不便和安全隐患(huàn)，并且居住(zhù)体验较差。

　　2000年以前建成的老(lǎo)旧(jiù)住宅面积小。占(zhàn)比为31.3％的家(jiā)庭(tíng)户数拥有(yǒu)的(de)住宅(zhái)面积占比(bǐ)仅为27.6％。仍然存在(zài)5％左(zuǒ)右的家(jiā)庭没有(yǒu)独立卫(wèi)浴(yù)和厨房。这类(lèi)上世(shì)纪修建的老(lǎo)旧小区(qū)很难满足现代生活需求，在(zài)未来大都会被拆迁重建。

　　近五成的家庭(tíng)住宅(zhái)为一(yī)居室和二(èr)居室，户型(xíng)偏小。其中一居室占比为(wèi)14.9％，二居室占(zhàn)比为(wèi)33％。对(duì)比(bǐ)镇，城市家庭住宅(zhái)户型(xíng)更小，当然这与城市土地资源(yuán)紧张有(yǒu)关。

　　（三(sān)）人(rén)均住宅面积扩张是未来地产的需(xū)求(qiú)驱动力

　　根据七普(pǔ)数据测算，2020年城镇家庭(tíng)户住宅存量总面积为(wèi)294.6亿(yì)平。暂不考虑(lǜ)两年间农民带房进城和老旧小区拆迁，加(jiā)上2021年和2022年商品住(zhù)宅(zhái)竣(jùn)工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅(zhái)存量(liàng)总面积为308.16亿平(píng)，人均住宅建筑(zhù)面积(jī)为39.45平方(fāng)米。

　　超过(guò)一半的家庭人(rén)均住(zhù)宅建筑面积(jī)小于(yú)均值，近4成家庭人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积在30平米以下(xià)。

　　15％的城(chéng)镇(zhèn)家庭人均住宅建筑面(miàn)积不足19平方(fāng)米，不(bù)及全国人(rén)均水平的一半。若去(qù)除20％的公摊，可使用的住宅面积仅为(wèi)15.2平方米。上海市将人(rén)均住宅建筑(zhù)面(miàn)积低(dī)于15平(píng)方米的家(jiā)庭界定为住宅存在(zài)困(kùn)难，若(ruò)按这个标(biāo)准算的话，中国有11.3％的家庭存在(zài)住宅困难问题。

　　若人均(jūn)可使用住宅面积为(wèi)40平(píng)，即(jí)人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积为50平，只考虑(lǜ)家庭(tíng)户(hù)人数，需(xū)要住宅总量约390.6亿平，较目前至少新(xīn)增82亿(yì)平(píng)。

　　对比发达国家人(rén)均(jūn)住宅面积，美国为(wèi)67㎡，瑞(ruì)士、日本(běn)、德国和英国(guó)都高(gāo)于40吃完布洛芬不能吃什么，吃完布洛芬不可以吃的东西㎡，中国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除(chú)公摊面(miàn)积后，中国的人(rén)均可使用(yòng)面积(jī)为(wèi)31.56㎡，这一差(chà)距将变得明(míng)显。

　　若(ruò)考虑约(yuē)1.4亿的集体(tǐ)户人(rén)口，所需要(yào)的住宅(zhái)总量会(huì)更多(duō)。

　　四、户均(jūn)已然1套房，未来地(dì)产还会有需求(qiú)么(me)？

　　我们测(cè)算得(dé)到中(zhōng)国(guó)城镇家庭户均(jūn)1套房，看似已经户户有房。即便(biàn)如此，中国人口(kǒu)静(jìng)态(tài)结(jié)构和(hé)动(dòng)态趋势(shì)演绎，决(jué)定了中国未来地产仍(réng)有需(xū)求释放。户均1套住宅现(xiàn)实之下(xià)，中国(guó)未来城镇住宅需求(qiú)主(zhǔ)要来自于四个方(fāng)面。

　　第一(yī)，户均人口(kǒu)缩小(xiǎo)，家庭(tíng)户数增(zēng)多，新(xīn)户(hù)购房需求(qiú)扩(kuò)张。

　　过去20年我(wǒ)国城镇家庭户(hù)均(jūn)人口数不断下降，六普显示城镇户均人(rén)口规(guī)模为2.85人/户，而七普显(xiǎn)示城镇户均人口规模为2.62人/户，一人户(hù)、二(èr)人户(hù)的占比明显上升(shēng)，人(rén)口小(xiǎo)家庭化趋势将继续(xù)延续，导(dǎo)致(zhì)户数会因户均人口规模的缩(suō)小而增(zēng)多。

　　第二，人(rén)口迁移导致经济发(fā)展带来(lái)的(de)新增住宅(zhái)需求旺盛。

　　中国经济板块的分化日益明显(xiǎn)，资源(yuán)和生(shēng)产要素逐步向经(jīng)济带、都市圈中心城市流入(rù)，区(qū)域经济资源分(fēn)配的再(zài)集(jí)中吸引着人口流(liú)入(rù)。人口(kǒu)迁(qiān)移势必涉及到买房租房，给迁入(rù)地住宅(zhái)市(shì)场带来(lái)新的(de)增量。

　　以浙(zhè)江省为例，2021年常住人口增(zēng)量为72万，而出(chū)生人口为44.9万人，死亡人(rén)口为38.4万人(rén)，自然增(zēng)加人口仅为(wèi)6.5万人，其人口增长主要受益(yì)于(yú)人口迁移。

　　第三，老旧小区改(gǎi)善性需求依然庞(páng)大(dà)。

　　从2011年到(dào)2020年，自建住(zhù)宅和原(yuán)公有住宅(zhái)的家庭拆迁改建最多。自建(jiàn)房(fáng)家庭(tíng)比例从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百分(fēn)点(diǎn)；原公有住宅(zhái)家庭比例(lì)从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分点。二者和（27.1％），再加上其他(tā)住宅（5％）与家庭(tíng)住(zhù)宅(zhái)建造时间(jiān)为(wèi)2000年(nián)以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间(jiān)新增8473万(wàn)家(jiā)庭户，自(zì)建住宅和原公(gōng)有(yǒu)住(zhù)宅减少了1282万户，住宅净需求增加9755万户(hù)。49吃完布洛芬不能吃什么，吃完布洛芬不可以吃的东西％的(de)家庭购买商品住宅(zhái)，21％的家庭(tíng)购(gòu)买二手(shǒu)房(fáng)。在新(xīn)增(zēng)住宅需求中，有(yǒu)7成(chéng)家庭(tíng)购买了商品住(zhù)宅。租(zū)房、购(gòu)买经济适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改造，商品住宅的占(zhàn)比(bǐ)势必会进一步上升。

　　2000年以前建造的住宅(zhái)建筑面积还有约81亿平，涉及(jí)城(chéng)镇(zhèn)家庭约9000万(wàn)户。破旧的(de)城中村、老公有住(zhù)宅，建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)小、质(zhì)量低(dī)、基(jī)础设施配(pèi)套(tào)差、没有或少有(yǒu)物业管理，居民追(zhuī)求(qiú)美好、宜居生活的环境(jìng)，背(bèi)后的改善(shàn)性需求有待释放。

　　第四，“住(zhù)上更(gèng)大房子(zi)”的改善性需求还将有所增加。

　　刚需购房受(shòu)限于资金，倾(qīng)向(xiàng)于中小户型(xíng)。已(yǐ)有(yǒu)住(zhù)宅家庭希望提高(gāo)生活(huó)品质，以(yǐ)小换大、以旧(jiù)换(huàn)新。2022年底的中央经济工作会议明确指(zhǐ)出(chū)支持住宅改(gǎi)善等(děng)消(xiāo)费。

　　OECD国家的人(rén)均住宅间数为1.71间，无论是(shì)否(fǒu)考虑乡村(cūn)住宅因素，中(zhōng)国的人均住宅间数较其(qí)他国(guó)家依(yī)旧存在(zài)不(bù)小(xiǎo)差距。

　　住宅舒适度与经(jīng)济水(shuǐ)平有着密(mì)切正向联(lián)系。随着经(jīng)济发展(zhǎn)水平的提高，中(zhōng)国(guó)的(de)人均住宅间数与(yǔ)人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积将(jiāng)随之(zhī)增长(zhǎng)。

　　如果说过去二十年是(shì)中国(guó)地产(chǎn)黄金(jīn)发展期(qī)，地产矛盾(dùn)更(gèng)多体(tǐ)现为住宅供(gōng)给存在不(bù)足(zú)，供需出(chū)现(xiàn)错配，这是过去(qù)二十年房价快速(sù)上涨基(jī)石(shí)。那(nà)么未来将是住宅质量的供需冲突。房(fáng)地(dì)产大分化时代已至，这种分(fēn)化不单局限(xiàn)于(yú)城市能级之(zhī)间差异，优质(zhì)小(xiǎo)区和老(lǎo)旧二手房之间的差异也将越发扩大(dà)。

　　风险提示

　　人口(kǒu)普(pǔ)查数据调查的是人，并(bìng)不是针对住宅，因此可能存在(zài)统计偏差。商品住宅占(zhàn)比(bǐ)实际值可能(néng)偏(piān)低，其(qí)增速(sù)可能超预期。