导读

　　黄金二十年(nián)之后，当下中国地(dì)产步入大分化(huà)时代而(ér)非停滞(zhì)期。

　　要点

　　过去二十年(nián)是中国房(fáng)地产(chǎn)市场黄(huáng)金二十年。2019-2021年，连(lián)续(xù)三年商品住宅销售面(miàn)积超15亿平，足够(gòu)4000万家庭入住。恰逢近年地产持续低景气，有(yǒu)关(guān)中国地产是否(fǒu)过剩的讨论日(rì)益(yì)热(rè)烈。

　　拨开迷(mí)雾，本文试图(tú)厘清中(zhōng)国城镇(zhèn)存量(liàng)住宅真实情况，据此判(pàn)断中国未来地产趋势(shì)。

　　有媒体渲染中(zhōng)国地产存量极度过(guò)剩，事实是否(fǒu)如此？

　　住建部披露全国有近6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑，第七次人(rén)口普(pǔ)查调查(chá)数(shù)据显示(shì)城镇家庭(tíng)户人均(jūn)住宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国(guó)房子是否真的(de)过剩？

　　事实上住建部(bù)披露的近6亿栋城乡房屋(wū)建筑中，城(chéng)镇建筑占(zhàn)比不到一成(chéng)，其中还包括大量城镇(zhèn)非住(zhù)宅(zhái)建筑，如商业办公(gōng)楼、学校(xiào)等(děng)，因此(cǐ)6亿栋房屋中城镇住(zhù)宅占比极低。

　　七普显示中国城镇居民人均住宅间数为1.06间，但居住舒(shū)适不是(shì)人均一间房所能满足，它与(yǔ)房屋质量、居住面积、配套设施等因素密切相关。中国(guó)的人均(jūn)住宅间数较(jiào)发达国家还有很(hěn)大差距。人均住宅间数大于(yú)1同样(yàng)不(bù)意味着(zhe)中国住宅(zhái)市场已经饱和。

　　我们(men)测算发现中国城镇居民户均1套房，其中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直(zhí)接公布中国家庭(tíng)户均住宅的(de)数据，我们根(gēn)据商(shāng)品住宅(zhái)套数(shù)、商品住(zhù)宅占(zhàn)比和城镇(zhèn)家(jiā)庭户数(shù)，计算(suàn)出城镇家(jiā)庭住宅套户(hù)比(bǐ)。

　　测(cè)算结(jié)果显示(shì)，目前城镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若(ruò)期(qī)房顺利交(jiāo)付，直至2024年，中国(guó)每(měi)户城镇(zhèn)家庭才拥有(yǒu)1套住宅，其中商业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户户有房，然而事实上中国住宅市场(chǎng)供需并不平衡(héng)。

　　国(guó)际数据显示，成(chéng)熟(shú)房地产市场的住宅套户比会(huì)大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为(wèi)户均一套房无法满足流动人口(kǒu)的租赁和(hé)置(zhì)业需求。全国总人口(kǒu)的(de)近三成都(dōu)是(shì)流动人口，流动人口(kǒu)会选择在大(dà)城(chéng)市租房(fáng)挣钱，在老家买房，从(cóng)而产生了额(é)外的(de)住宅需(xū)求。

　　即便户均(jūn)一(yī)套(tào)房，中国(guó)未来地产仍(réng)有四(sì)大新(xīn)增需求动力。

　　第一，户均(jūn)人口规模缩小(xiǎo)，一人户、两人户(hù)占比不(bù)断(duàn)增加，导致(zhì)家庭户数增(zēng)多。小(xiǎo)家庭化趋(qū)势将延续，带来新户购(gòu)房(fáng)需求增长(zhǎng)。

　　第(dì)二，经济板块的分化日(rì)益明(míng)显，区域(yù)经济资(zī)源分配的再集中吸引(yǐn)着人口流入，人口(kǒu)净(jìng)迁入(rù)城市的新增住宅需求有望持续旺盛。

　　第(dì)三，30％左(zuǒ)右的家庭(tíng)住在2000年以前建成(chéng)的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住宅(zhái)建筑面积。促(cù)成(chéng)“老(lǎo)破小”住宅的(de)改造(zào)势在必行。

　　第四(sì)，中国的(de)人(rén)均住宅间(jiān)数与人(rén)均住(zhù)宅建筑面(miàn)积(jī)均较(jiào)发达国家有(yǒu)着不(bù)小差距(jù)，“住上更大房(fáng)子(zi)”的改(gǎi)善性需(xū)求正(zhèng)在不断增加。

　　黄金(jīn)二十年之后，当下(xià)中(zhōng)国地产步(bù)入大分化时代而(ér)非(fēi)停滞期。

　　如果说过去二十年(nián)是中国地产黄金发展期，地产矛盾(dùn)更多体现为住宅供(gōng)给存在不足(zú)，这是过去(qù)二十年房价快速上涨基石。那么当(dāng)下房地产大分化时(shí)代(dài)已(yǐ)至，大分化时(shí)代下(xià)地产矛盾则(zé)更多(duō)体(tǐ)现在住宅质(zhì)量(liàng)供(gōng)需冲突。

　　地(dì)产大分化必将(jiāng)体现在不同能级城(chéng)市(shì)之间，不同区域板块之间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言(yán)

　　不久前，官方披露全国已有近6亿栋房屋建筑，引发(fā)热议。从2月以(yǐ)来，各大城市二(èr)手房(fáng)挂(guà)牌(pái)量突然激增，引发一(yī)阵二手房的“抛售潮”。

　　让(ràng)市(shì)场(chǎng)不禁(jìn)担心，中国的房子是否已经过剩？

　　中(zhōng)国城镇住(zhù)宅到(dào)底是供给过剩，还是(shì)供需平衡，或是(shì)仍然存在不足？可惜(xī)由于住宅(zhái)存量数据并未(wèi)公布，我们无法直接知晓具(jù)体(tǐ)情况(kuàng)。

　　拨(bō)开迷雾，我们测算(suàn)出(chū)中国城镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有(yǒu)住宅套数，回答当前的(de)房(fáng)子是否真的过剩了？据此判断未(wèi)来房(fáng)地产市场会如何发(fā)展(zhǎn)。

　　一、如何(hé)有效观察中(zhōng)国户均拥有(yǒu)住宅数量

　　（一）中国住宅(zhái)数量过剩的直观(guān)判断站不住(zhù)脚(jiǎo)

　　今(jīn)年(nián)2月(yuè)，在以全国(guó)自(zì)然灾害综合风险普查工作情况为主(zhǔ)题的新闻发布会(huì)上，负责人对外披露：“住宅(zhái)城乡建(jiàn)设(shè)行业获(huò)取了(le)全国近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑数据以及80多万处市政(zhèng)设(shè)施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑住(zhù)不(bù)到3人，住宅市(shì)场看似已经过剩(shèng)。

　　在这近(jìn)6亿(yì)栋房屋(wū)建筑中，农村房屋占9成以上，以栋数计算的城镇房(fáng)屋实际仅有4700多万(wàn)栋，还包括(kuò)了(le)大量(liàng)商业(yè)楼、写字楼、学校、医院等非住宅。总的算下来，住宅占比并(bìng)不(bù)大。

　　第七次人口普(pǔ)查(chá)数据公布(bù)了中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇家庭户人均住宅间数为(wèi)1.06间，其中城市家(jiā)庭户居民(mín)人均0.99间(jiān)，乡镇家(jiā)庭户居民人(rén)均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似(shì)意味着人人都有房(fáng)间(jiān)居住。

　　居(jū)住水平不仅(jǐn)与房间数量有关，更与房屋质量(liàng)、居住面积、配套设(shè)施等(děng)因(yīn)素密切(qiè)相关。单单(dān)从(cóng)人均住宅(zhái)间数不能完全反映出(chū)城(chéng)镇居民(mín)的居住水平。

　　中国主(zhǔ)要是以家庭(tíng)为单位购买成套(tào)住宅，一套设施齐(qí)全的住宅(zhái)才是城镇居民宜居(jū)的选择。

　　（二）中国户均住宅的测(cè)算思路、数据和方法

　　中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)居民住宅主要分两(liǎng)大类，一类是商(shāng)品住宅(zhái)，另一类是保障房、原(yuán)公(gōng)有住(zhù)宅、自建房等非商品住宅。

　　目前(qián)缺乏统计(jì)数据，并没有直接公布城镇住宅数(shù)量。居(jū)民住宅相关数据有(yǒu)两处可以直接公布(bù)，一是每(měi)年商(shāng)品住(zhù)宅销售套(tào)数（统计局）；二是居民住宅来(lái)源（人口普(pǔ)查(chá)数据）。计算中国居民户均住宅数量，我们主要用到上述(shù)两组数据(jù)。

　　中国住宅改革始(shǐ)于1998年，1998年之前商品住宅数量极少，可忽略(lüè)不计。估(gū)算城镇居民户均住宅套数分三步(bù)走：

　　第一步，将(jiāng)1999年以来每年商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)销售套数相(xiāng)加，我(wǒ)们(men)就能够(gòu)得到当前(qián)商品(pǐn)住宅总存(cún)量。

　　第二步，根据城镇居(jū)民拥(yōng)有(yǒu)的商品住宅和非商(shāng)品住宅比例，推(tuī)算得到居(jū)民住宅总套数。

　　第(dì)三步，将(jiāng)城(chéng)镇居民(mín)拥有的商品住宅总(zǒng)数除以家庭户(hù)数，我们就能够得到(dào)城镇户(hù)均拥有的住宅数量(liàng)。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总套数/家庭(tíng)户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品住宅套数/住(zhù)宅(zhái)总套数(shù)）

　　=商品住宅套户(hù)比(bǐ)/商品住宅占比

　　二、城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有1.02套房

　　中(zhōng)国住(zhù)宅存量到(dào)底有多(duō)少，目(mù)前缺乏一个准(zhǔn)确统计(jì)。我们利用既有统计数据(jù)，大致测算得到中(zhōng)国存量房地产(chǎn)套(tào)数，并进一步推算中国城镇家庭户均拥(yōng)有的住(zhù)宅数量。

　　（一）城镇(zhèn)居民户均拥有商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们(men)计算得到：

　　（一）中(zhōng)国商品住宅累计(jì)销售(shòu)1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家庭户均拥有0.64套(tào)商品住宅（包含现房和(hé)期房）。

　　中国的房地产销售以期房为主(zhǔ)，从2019年开(kāi)始，新房(fáng)销售中期房占比近9成。本(běn)文去除商品住(zhù)宅累计销售套(tào)数里的(de)期房(fáng)销售，得到(dào)商品住(zhù)宅现(xiàn)房套(tào)数(shù)。

　　以2022年商品住宅现(xiàn)房套(tào)数计算为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截(jié)止到2022年(nián)商品住宅累计销(xiāo)售套(tào)数-过去三年（2020、2021和2022年(nián)）的期(qī)房销(xiāo)售额。

　　主(zhǔ)流房企竣工(gōng)周期在2-3年，并考虑(lǜ)到(dào)交房后装修(xiū)的时间(jiān)，取最大值3年(nián)。

　　将(jiāng)商(shāng)品住宅现房(fáng)套数除以家庭(tíng)户数，算(suàn)出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥有(yǒu)0.54套商品现房(fáng)住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有(yǒu)住宅1.02套(tào)

　　接下(xià)来我们需要进一步推算中国城镇居民拥有的户(hù)均住宅套数。

　　首(shǒu)先，七普数(shù)据显示中国城镇居民的住宅(zhái)结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥(yōng)有住宅。其(qí)中自(zì)建住宅占比21％，购(gòu)买(mǎi)商(shāng)品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济(jì)适(shì)用房占比3.8％、原公有住(zhù)宅占比6.1％，通过(guò)继承或(huò)赠与占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家(jiā)庭租赁廉租房(fáng)与其他(tā)住宅。

　　其(qí)次(cì)，我(wǒ)们(men)假定(dìng)租赁其他(tā)住宅和购买二手房都(dōu)是商品住宅，因此将(jiāng)租赁其他(tā)住宅、购(gòu)买(mǎi)商(shāng)品住宅与购(gòu)买二手房加总，得到商(shāng)品住宅占居(jū)民所有(yǒu)住宅(zhái)的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年期间(jiān)商品(pǐn)住宅增(zēng)幅为过去十年变化幅(fú)度的20％，计算2011年-2020年商品住宅(zhái)的(de)实(shí)际(jì)变化(huà)比例，从(cóng)而我们估算出2022年商品住宅所占比例(lì)，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户城镇家庭拥有0.86 套住(zhù)宅。但(dàn)考虑已购期(qī)房(fáng)，中(zhōng)国平均每户城镇家庭拥有1.02套(tào)住宅。

　　如果交房(fáng)顺利(lì)，已购(gòu)期(qī)房会在2-3年内陆续交付使用，到2024年(nián)，中国平均(jūn)每(měi)户城镇家庭都(dōu)会拥(yōng)有一(yī)套住宅。

　　三(sān)、城镇户均一套房(fáng)的三点(diǎn)含义

　　既(jì)然城镇居民已经达(dá)到了户均一套房的程度，“户户(hù)有房”是否意味着(zhe)中国城镇化进展(zhǎn)终(zhōng)结(jié)，甚至意(yì)味着中(zhōng)国地产存量供(gōng)给绰绰有余？

　　（一）户(hù)均(jūn)一(yī)套房并(bìng)不意味着住(zhù)宅(zhái)市(shì)场供需平衡

　　需要有(yǒu)多余住宅来满(mǎn)足因人口流动、居民换房(fáng)等因素(sù)产生的(de)住宅需(xū)求。因此，成熟房地产市场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国和日本的住宅套户(hù)比均高于1.1，其中，英国的(de)住宅套户比(bǐ)最高，为1.19，日本为1.16，美国(guó)为1.11。德国和(hé)韩国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚好一(yī)套房，就会造成人口净(jìng)流入地的住宅市场供不应求，造成房价或(huò)房租迅速(sù)上涨(zhǎng)。

　　七普指(zhǐ)出(chū)中国的流动人口3.76亿，省(shěng)内流(liú)动人口(kǒu)和省际流动人(rén)口分别(bié)为2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流动(dòng)人口(kǒu)会选择在大城市租房挣钱，在(zài)老家(jiā)县城(chéng)买房。

　　暨南大学2017年(nián)的中国(guó)城乡人口(kǒu)流(liú)动调查(chá)数(shù)据显示，在上(shàng)海(hǎi)、杭州以及南京工作的流动(dòng)人口在老家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸(xī)引打工人，但高(gāo)房(fáng)价迫使打工(gōng)人(rén)回乡置业。

　　流动人口(kǒu)实际上会占据两(liǎng)套房(fáng)，在(zài)高房价(jià)的大城市(shì)租赁一套房，在房(fáng)价较低的(de)县城(chéng)购买一套房。所以(yǐ)说户均一(yī)套房无法满足(zú)庞大流(liú)动人口的租赁与置业(yè)需求。

　　（二(èr)）至少9000万户家(jiā)庭住宅品质仍需改(gǎi)善

　　目前，中国(guó)的(de)城(chéng)镇(zhèn)住宅(zhái)中依然有不(bù)少(shǎo)老(lǎo)旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇居(jū)民住(zhù)宅(zhái)是2000年以前建成(chéng)，其中又有11.6％住宅年龄至少在(zài)33岁以(yǐ)上。

　　这批(pī)存在着建筑(zhù)结构松散、设施陈旧、安全(quán)隐患大等问题，如电(diàn)线老化、管道等基(jī)础设施陈旧，给住户(hù)的生活带来(lái)了很大的不便和安(ān)全隐患，并且(qiě)居(jū)住体验较(jiào)差。

　　2000年以(yǐ)前(qián)建成的老旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭户数拥有的(de)住宅面积占比仅为27.6％。仍然(rán)存在5％左右的家庭没有(yǒu)独立卫浴和厨(chú)房。这类上世纪修建的老旧小区(qū)很难满足现代生活需(xū)求，在未来大都会被(bèi)拆迁(qiān)重建。

　　近(jìn)五成的家庭住(zhù)宅为一(yī)居室和二居室(shì)，户型(xíng)偏小。其中(zhōng)一居(jū)室占比(bǐ)为14.9％，二居室占比为33％。对比镇(zhèn)，城(chéng)市家庭住宅户型更小，当然这与城(chéng)市土地资源紧张(zhāng)有(yǒu)关。

　　（三(sān)）人均住(zhù)宅面(miàn)积扩张是未来地产的(de)需求驱动力

　　根据七普数据测算，2020年城镇家庭户住宅存量总面积为(wèi)294.6亿平。暂不(bù)考(kǎo)虑(lǜ)两年间农民带房进城和老旧小(xiǎo)区拆迁，加上(shàng)2021年和2022年商(shāng)品住(zhù)宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿平，人均住宅建筑面(miàn)积为39.45平方米。

　　超过一半(bàn)的(de)家庭(tíng)人均住宅建筑面积小于均值，近4成家(jiā)庭人均(jūn)住宅(zhái)建(jiàn)筑面积(jī)在(zài)30平米(mǐ)以下。

　　15％的(de)城镇家(jiā)庭人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积(jī)不足19平方米(mǐ)，不(bù)及(jí)全国人均(jūn)水平(píng)的一半。若去除20％的公摊，可使用的住宅面(miàn)积仅为15.2平方(fāng)米(mǐ)。上(shàng)海(hǎi)市将人均(jūn)住宅(zhái)建筑(zhù)面积(jī)低(dī)于15平方米的家(jiā)庭界定为住宅存(cún)在困难，若(ruò)按(àn)这(zhè)个标准算的话，中国有11.3％人类的菊花能扩大到多少，人类的菊花是什么的(de)家(jiā)庭存在(zài)住宅困难问题。

　　若人均可使用住宅面积为40平，即人均住宅建筑面积为(wèi)50平，只考(kǎo)虑家庭户人数，需(xū)要住宅总量约(yuē)390.6亿(yì)平，较(jiào)目前至少新增82亿(yì)平。

　　对比发(fā)达国家人均住宅(zhái)面积，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于40㎡，中国的人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积为39.45㎡，相差(chà)不大。但若去除公摊面(miàn)积后，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这一差距将变得(dé)明显(xiǎn)。

　　若(ruò)考虑约1.4亿的(de)集体(tǐ)户人口(kǒu)，所(suǒ)需要的住(zhù)宅(zhái)总量(liàng)会更(gèng)多。

　　四、户(hù)均已(yǐ)然1套房，未来地(dì)产(chǎn)还会有需求么？

　　我们测算得到中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)家庭户(hù)均1套房，看似已经户(hù)户有房。即便如此，中国人口静(jìng)态结(jié)构和动态趋势演绎，决定了中国(guó)未来地产仍有(yǒu)需求释放。户均1套(tào)住宅现实之下，中国未来城镇住宅需求主要来自(zì)于四个(gè)方(fāng)面(miàn)。

　　第一(yī)，户均(jūn)人口缩小(xiǎo)，家(jiā)庭户数增多，新户购房需求扩张。

　　过去20年我国城镇(zhèn)家庭户均人口(kǒu)数不(bù)断下(xià)降，六(liù)普(pǔ)显(xiǎn)示城镇(zhèn)户均(jūn)人口(kǒu)规(guī)模(mó)为2.85人/户，而七普显(xiǎn)示城镇户均人口规模为2.62人/户(hù)，一人户(hù)、二(èr)人户的占比明显上升(shēng)，人口小家庭(tíng)化趋势将继续延续，导致户数会因户均(jūn)人(rén)口规模的缩小而增(zēng)多。

　　第二，人(rén)口迁移导致经济发展带(dài)来(lái)的新增住(zhù)宅需求旺(wàng)盛。

　　中国经济板(bǎn)块的分化日益(yì)明显，资源(yuán)和生产要素逐(zhú)步(bù)向经济带(dài)、都(dōu)市圈(quān)中心城市流入，区域经(jīng)济资源分(fēn)配的再集中吸(xī)引着人(rén)口流入。人口迁移势必涉及到买房租房，给(gěi)迁入地住宅市场带(dài)来新的增量。

　　以(yǐ)浙江省为例，2021年常(cháng)住人口增(zēng)量为72万，而出生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自(zì)然增(zēng)加(jiā)人口仅为6.5万人，其人口增长主要受益于(yú)人(rén)口(kǒu)迁移(yí)。

　　第三(sān)，老旧小区改善性(xìng)需求依然庞大(dà)。

　　从2011年(nián)到2020年，自建住(zhù)宅和原公有住宅的家庭拆迁改建最多。自建房家庭(tíng)比例从(cóng)31.5％到(dào)21％，下(xià)降(jiàng)了(le)10.5个(gè)百(bǎi)分点；原公有住(zhù)宅(zhái)家庭比例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百分点。二者和(hé)（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家(jiā)庭住(zhù)宅建造时间为2000年(nián)以前的比例(lì)（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭(tíng)户(hù)，自建住宅和原公有住宅减少了1282万户(hù)，住宅净(jìng)需求增加9755万户。49％的家庭购买商(shāng)品住宅，21％的家庭购买二手房。在新增(zēng)住宅需(xū)求中(zhōng)，有7成家(jiā)庭购买了商品住宅。租(zū)房(fáng)、购买(mǎi)经济(jì)适用(yòng)房(fáng)和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着(zhe)城(chéng)中村和旧城改造，商品(pǐn)住宅的(de)占比势必会进一步上升。

　　2000年以前建造(zào)的住宅(zhái)建筑面积还有(yǒu)约81亿(yì)平，涉及(jí)城镇(zhèn)家庭(tíng)约(yuē)9000万户。破旧的城中(zhōng)村、老公有住宅，建(jiàn)筑(zhù)面积小、质量低(dī)、基础设施配套差(chà)、没有或少(shǎo)有(yǒu)物业管(guǎn)理(lǐ)，居民追求美好、宜居生活的(de)环境，背后的改善性需(xū)求有待释放。

　　第四，“住(zhù)上更大房子”的改善性需求还将有所增加。

　　刚需购(gòu)房受限于(yú)资(zī)金，倾向(xiàng)于中小户型。已有住宅家(jiā)庭希望提高生活品(pǐn)质，以小换大、以旧换新。2022年底的(de)中央(yāng)经(jīng)济工作会(huì)议(yì)明确指出支持住宅改善等消(xiāo)费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无论是(shì)否考虑乡村(cūn)住(zhù)宅因素，中国(guó)的人均住宅间数较其他国家依(yī)旧存在不(bù)小差距(jù)。

　　住宅(zhái)舒适度与经济水平有着密切正(zhèng)向(xiàng)联系。随(suí)着经济发展(zhǎn)水(shuǐ)平(píng)的提高，中国的人均住宅(zhái)间数与(yǔ)人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)将(jiāng)随之增(zēng)长(zhǎng)。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金(jīn)发展期，地产矛盾(dùn)更多体现为住宅(zhái)供给(gěi)存在不(bù)足(zú)，供需出现错(cuò)配，这是过去二(èr)十年房价快速上涨基石。那么未来将(jiāng)是住宅质量的供(gōng)需冲突。房(fáng)地产大分化时代已至，这种分(fēn)化不单(dān)局限于(yú)城(chéng)市能级之(zhī)间差异，优(yōu)质小区和老旧二手房之间(jiān)的差异也将(jiāng)越发扩大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口普查数据调(diào)查的是人，并不是针对住宅，因此可能存(cún)在统(tǒng)计偏差。商品住宅占(zhàn)比实(shí)际值可能偏低(dī)，其增(zēng)速可(kě)能超预期。

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