饱受(shòu)争议的(de)二手房交易(yì)中介(jiè)费问题，正(zhèng)逐渐得(dé)到监管部门的(de)重(zhòng)视。

　　5月8日，住(zhù)建部、市场监(jiān)管(guǎn)总局联合发布了关于(yú)规(guī)范(fàn)房地产(chǎn)经(jīng)纪服(fú)务(wù)的意(yì)见(jiàn)。意见提及，近年(nián)来，部分房地产经纪机(jī)构(gòu)存在利用房源客源优(yōu)势收取过(guò)高费(fèi)用、未(wèi)明码(mǎ)标价、捆绑(bǎng)收费、滥用(yòng)客户个人信息等(děng)问题，加重交易当事人负担(dān)、侵害其(qí)合法(fǎ)权益。

　　基于上(shàng)述背景，两部门(mén)从加强从(cóng)业主体管(guǎn)理、明(míng)确经(jīng)纪(jì)服务内(nèi)容、合理确定经(jīng)纪服务(wù)收费、严(yán)格实行明码标价(jià)等十方面(miàn)，提出了意(yì)见。

　　中(zhōng)原地产首(shǒu)席分析师张大伟称，随(suí)着城市发展，一二线城市二手(shǒu)房交易(yì)占比(bǐ)逐渐增加(jiā)。以北京、上海为例，二手房占(zhàn)市场成交(jiāo)比例超过(guò)80％，大量(liàng)二手(shǒu)房成交依赖中介居间成交，房地产调(diào)控重心逐(zhú)渐从开发商过渡(dù)到中介(jiè)公司。

　　广东(dōng)省城规院住房政策(cè)研究中心(xīn)首席研(yán)究员李宇嘉表(biǎo)示，买房对居民来说属于金额不低的大宗(zōng)交易，由(yóu)于二手(shǒu)房交易成(chéng)本较高(gāo)、交易(yì)周期较长，具有非常(cháng)强(qiáng)的专业(yè)性(xìng)，居民(mín)往往(wǎng)通过中介来完成。但很多(duō)中介利(lì)用信息不对称等问题，将非必要的收费夹带其中，如(rú)收取过(guò)桥融资、按揭费、担保费等，对居民造(zào)成额外的负担，而(ér)且这些服务事项并未明码标价。

　　对于(yú)二手房市场交易(yì)过程中存在的“乱象”，李宇嘉指出，对包(bāo)括经纪(jì)服务在内的(de)相关(guān)市场交易(yì)行(xíng)为及(jí)其主体进行(xíng)规范和秩序整顿，是(shì)房地产(chǎn)市(shì)场管理和调控的(de)主题。“当下，推进这项工作的意义更大，也更急迫。”

　　中介收费问(wèn)题成监管重点

　　二手(shǒu)房(fáng)市场中，历来(lái)对(duì)房地产经(jīng)纪(jì)服务行业关注最多的(de)一个话题，便是(shì)房地产经纪服务(wù)费的问题。

　　张大伟(wěi)认为(wèi)，未来相关(guān)部门(mén)主要监管的重(zhòng)点，将是对(duì)房地产经纪服(fú)务收费及中介(jiè)交易进行(xíng)规(guī)范。

　　在热点城(chéng)市，二手房屋交易过程中，部分价值不(bù)菲的房屋，往往(wǎng)要缴纳(nà)一笔金额不(bù)低的中介费。以北(běi)京某房地(dì)产(chǎn)经纪服(fú)务机(jī)构(gòu)2.7％的服务费率(lǜ)计算(suàn)，一(yī)套1000万元的房屋(wū)，中介(jiè)费约为(wèi)27万。

　　在合理确定经纪服务收(shōu)费上(shàng)，两部门(mén)在(zài)此次(cì)意见中提及，房(fáng)地(dì)产(chǎn)经纪机构(gòu)要合理降低住房买卖和租赁经纪服务费用。鼓励按照成交价格越高、服务费(fèi)率越低的原则实行分(fēn)档定价。引导由交易双方(fāng)共同(tóng)承担经纪服务费用(yòng)。

　　据张大伟介绍，目前房地产经纪服务收费标准的最早依据是1995年国家计(jì)委(wěi)建设部下发的《关于房地产中介服(fú)务收费(fèi)的通(tōng)知》（971号文），其(qí)中第六条规定：房屋买卖代理收费，按(àn)成(chéng)交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以(yǐ)北京(jīn做梦梦到孟婆是什么意思，始于月老终于孟婆是什么意思g)为例，目前(qián)北京市执(zhí)行的2014年更新后(hòu)的收费(fèi)标准，即(jí)根(gēn)据这样的规定：“少数特别复杂的住宅买卖经纪服(fú)务，经交易各方协商同意，可(kě)在规(guī)定的收费标准基(jī)础(chǔ)上(shàng)适当上浮(fú)，上(shàng)浮幅度(dù)最高不得超过10％。”这意味着，当(dāng)前(qián)北京(jīng)二手房中介费上(shàng)限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表(biǎo)示(shì)，本着(zhe)“简政放权”的(de)精神，北(běi)京2015年取消了房地产中介服务等57个政府定价，房地产(chǎn)经(jīng)纪服务收(shōu)费(fèi)多少(shǎo)由各(gè)中介机构自行决定。

　　“房产(chǎn)中介机构在实际收(shōu)取费用过程(chéng)中，相关监管部门当前并未(wèi)明确具体(tǐ)的中介(jiè)费(fèi)率(lǜ)，中介机构仅(jǐn)需在服务过程中对收(shōu)费标准(zhǔn)进行(xíng)明码标价即可。而房地(dì)产经纪服务机构在(zài)具体收(shōu)取过程中，会结合房屋价值及工资(zī)标(biāo)准，综(zōng)合计算(suàn)出合适(shì)的中(zhōng)介费率。”张(zhāng)大伟补(bǔ)充(chōng)道(dào)。

　　对于明码标价问题，两(liǎng)部门在此次意见中提及，房地产经纪机构应当(dāng)在经营门店(diàn)、网站、客户端等场所或渠道(dào)，公示服务项(xiàng)目、服(fú)务内(nèi)容(róng)和收(shōu)费标准，不得混合标价和捆绑(bǎng)收费。房地产(chǎn)经纪机(jī)构提供的基本服务和延伸服务(wù)，应当分(fēn)别明确服务项(xiàng)目和(hé)收费标准。房地(dì)产经纪机构收费前(qián)应当向交易当事人出(chū)具收费清单，列明收费标准、收费金额，由当事人(rén)签字确(què)认。

　　另外(wài)，对收费明显高于市场平(píng)均(jūn)水平的房地产经纪机构，住房和城乡建(jiàn做梦梦到孟婆是什么意思，始于月老终于孟婆是什么意思)设(shè)部门(mén)将会同(tóng)市(shì)场监管等部门采取(qǔ)约谈等(děng)综(zōng)合措施进行重点监管。市场(chǎng)监管(guǎn)部门会同有关部(bù)门依法查(chá)处不按规定(dìng)明码标价、操纵经纪服务(wù)收(shōu)费等违反价格和反垄断(duàn)法律法(fǎ)规的行为。对房地产经纪机构相(xiāng)关违法违规信息，市场监管部门要依法依规纳(nà)入国家企业信(xìn)用信息公(gōng)示系统。

　　房屋中介费要降了(le)？

　　鼓励按照成(chéng)交(jiāo)价格越高、服务费率越低的原则实(shí)行(xíng)分档定价，是否意(yì)味着(zhe)，未来豪宅的(de)中介费有望大幅降低？

　　中原地产华南(nán)区总裁兼深(shēn)圳中原总经理郑(zhèng)叔伦称，住建(jiàn)部发文鼓励按照成交价格越高(gāo)、服务(wù)费率(lǜ)越低的原则实行分(fēn)档定价，合理降低住房买卖和租赁经(jīng)纪服务费用(yòng)，主要还是规范行(xíng)业，打击收费过(guò)高的经纪机构，但对市场影响有限，“以深圳为(wèi)例，深圳市(shì)场豪宅和(hé)普宅本来(lái)收费就不(bù)同，各家(jiā)收费普遍在合理(lǐ)范围内，加上(shàng)经(jīng)纪服务费用对(duì)市(shì)场的影响不大。”

　　张大伟指出，由于当前(qián)两部门提出的意(yì)见仅(jǐn)为鼓励性质，即只是纲领性文件而非规定，未来如何具(jù)体认(rèn)定其中的细则，还需(xū)要(yào)看各城市落地执行情况。

　　不过，张(zhāng)大(dà)伟表示(shì)，“从目(mù)前(qián)市(shì)场看，经纪服(fú)务领域的(de)调整改善、规范化，有利于行业健康发展。同时，由(yóu)于二手房很多(duō)房(fáng)源在产权方面(miàn)有瑕(xiá)疵，如产权(quán)抵押、不同税费(fèi)等都(dōu)可(kě)能(néng)对交(jiāo)易产生影响，这对房地产经(jīng)纪服务行业(yè)的专业性提(tí)出更(gèng)高的要求。”

　　58安居客(kè)研究院研究总监(jiān)陆骑麟(lín)指出，在二手房买(mǎi)卖过程中，原本应该(gāi)由上下家各支付一半的中(zhōng)介费(fèi)，但(dàn)在一些热点城市的二(èr)手房交易过程中，往(wǎng)往会有这样的情形(xíng)，因(yīn)部分购(gòu)房者处于弱势地(dì)位，从而会出现中介费及税费均由购房者来承(chéng)担。即使一些房东(dōng)愿意承担(dān)中介费，这部分费(fèi)用也可能通过(guò)转嫁(jià)的方式，在房价(jià)中有所体(tǐ)现。

　　“上家把中介费(fèi)转嫁(jià)给下家，市(shì)场(chǎng)这种所谓‘约(yuē)定俗成’的情况(kuàng)，一(yī)些房产中介公司将其视为向购房者单(dān)边收费的行为。部分(fēn)中介公司可能会利(lì)用(yòng)其支配(pèi)地(dì)位(wèi)，在(zài)原(yuán)先经纪服务收(shōu)费的基础上，再次向房东(dōng)收取费(fèi)用，而(ér)这部分费用(yòng)，房东(dōng)往往会将(jiāng)其转再次转嫁给购房者，这实(shí)际上相当于(yú)变相推高(gāo)了房(fáng)价。两部门(mén)提出严禁操(cāo)纵经纪服(fú)务收(shōu)费(fèi)，不(bù)仅(jǐn)有利于提高交(jiāo)易中操作的透明度，也有利于房价(jià)的(de)稳定(dìng)。”陆骑麟(lín)称。

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