万柳书院，暴雷了。

　　今(jīn)年年初“万柳少爷(yé)”的意外走红，让这个位于北京海(hǎi)淀的豪(háo)宅被全(quán)国知(zhī)晓，其背后曾宣称(chēng)要做(zuò)地产界“劳斯莱斯”的神(shén)秘开(kāi)发(fā)商——中赫集(jí)团(tuán)，也被拉向(xiàng)台前(qián)。

　　而如今，万柳书院再次受到舆论关注，起因中赫集(jí)团成了共同债务人被中国信达追(zhuī)债，中国(guó)信达为了(le)收回钱款不得不将中(zhōng)赫抵押的75套万柳书院豪宅(zhái)拍(pāi)卖。可问题是，这(zhè)些(xiē)房子早已售出，业主(zhǔ)并非中赫集团(tuán)，那些真(zhēn)正斥巨资购(gòu)入房产(chǎn)的有(yǒu)钱人，房(fáng)子现在莫名奇妙(miào)地被拍卖，算是(shì)被(bèi)割了(le)！

　　截至发稿(gǎo)，暂未看到这些业主(zhǔ)的维权信息(xī)，难怪有网友(yǒu)调侃：“富人被割(gē)韭(jiǔ)菜的(de)时候，他们的姿势都(dōu)那么优(yōu)雅。”

　　不过事(shì)件背后，可(kě)能(néng)没你想象的那(nà)么简单。

　　1

　　富人(rén)被精准(zhǔn)收(shōu)割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北(běi)京豪宅的尽头(tóu)是万柳书院”，但(dàn)谁都没(méi)想(xiǎng)到(dào)，这个(gè)位于海淀核心区位，名校环绕的顶(dǐng)级豪宅，竟(jìng)然暴雷了！

　　近日(rì)，有网友(yǒu)发现(xiàn)，中国信(xìn)达在京东拍卖上，上架了“北京赫华(huá)恒(héng)瑞房(fáng)地产开发有限公司不良债权转让项(xiàng)目(mù)”，债权总额高达近(jìn)47亿，该项目的(de)抵押物中，包(bāo)括(kuò)75套万(wàn)柳书院(yuàn)住(zhù)宅。

　　据京东(dōng)拍卖(mài)显示(shì)，上(shàng)述(shù)不(bù)良债(zhài)权(quán)转让项目的处(chù)置主体是中国信达资产管理股份有限公(gōng)司北京市分公司（下(xià)称中国信(xìn)达北分），处置(zhì)的是对北京赫华恒瑞房地产开发有限公(gōng)司（下称赫华恒(héng)瑞(ruì)）的不良债权。截至2023年1月31日，债(zhài)权金额约为46.95亿元人(rén)民币，其中(zhōng)债权本金37.50亿元。中赫(hè)集(jí)团(tuán)有(yǒu)限公司是共同债务人。目前，该(gāi)项目(mù)已有1万次围(wéi)观(guān)，35名意(yì)向人。

　　从(cóng)表面(miàn)上(shàng)看，这就(jiù)是一(yī)起中国(guó)信达(dá)北(běi)分(fēn)讨(tǎo)债的故事，但实(shí)际上(shàng)，75套豪宅的(de)背后(hòu)暗藏秘(mì)密。

　　据此前媒体(tǐ)报道，万柳书院总(zǒng)共301户(hù)，而(ér)且早已售(shòu)罄。如(rú)果该报道属实(shí)，说明这些房子实际(jì)上(shàng)都是卖出(chū)去(qù)了的，是有人(rén)住的。

　　那(nà)为(wèi)什么中国信达的拍卖页小兔子被蛇用两根WRITEAS，小兔子被蛇用两根做了面上又注明(míng)这75套房(fáng)子是“未出售”的状态呢？只能说明这些房子根本(běn)没(méi)有网签(qiān)，也(yě)没有房产证！

　　第一财经的报道证(zhèng)实了上述内(nèi)容。有豪宅中介透(tòu)露，中赫集团(tuán)早就(jiù)把这75套房子抵押出(chū)去(qù)，现在还(hái)没资(zī)金解抵(dǐ)押，所以不能网(wǎng)签、没办房本。

　　作为海(hǎi)淀(diàn)的(de)顶级(jí)豪宅，最(zuì)强(qiáng)学(xué)区房(fáng)，万柳书院的业主基本都(dōu)是北(běi)京的高(gāo)端人士(shì)，柳(liǔ)传志(zhì)、丁磊等知名(míng)商(shāng)业(yè)大(dà)佬也是万柳书院的业主。另据地产自媒体“地产八卦女”爆料，万(wàn)柳(liǔ)书院的(de)业主中，还(hái)有不少中(zhōng)赫集团的高管、合作伙(huǒ)伴、亲戚朋(péng)友(yǒu)等(děng)。

　　由此，不少网(wǎng)友(yǒu)感叹(tàn)，“富人也被精(jīng)准收割了！”

　　不(bù)过，如果这些(xiē)业主确实(shí)已经(jīng)支付价款(kuǎn)并实际(jì)占(zhàn)有(yǒu)，那(nà)么，中(zhōng)国信达转让小兔子被蛇用两根WRITEAS，小兔子被蛇用两根做了这笔(bǐ)不良债权回本的愿望，或将泡汤。这次拍卖损失(shī)最大的(de)，没准还是债主中国信达。

　　根(gēn)据相关法律规定(dìng)，民事执行中，业主已经(jīng)支付(fù)价(jià)款并实(shí)际(jì)占有，但未办理过户手续的，如果业主没(méi)有(yǒu)过错，人民(mín)法院不得查(chá)封、扣(kòu)押、冻(dòng)结(jié)，已经查(chá)封的可以向法院提出执行异议申请，请求(qiú)法院(yuàn)解除(chú)查封，同时可以联合(hé)起诉开发商，要求退还(hái)购房款或办理房产证(zhèng)，并承担违(wéi)约(yuē)责(zé)任(rèn)。

　　此(cǐ)外，今年4月，人民法院报公布《最(zuì)高人民法院关于(yú)商品房(fáng)消费者权利保护(hù)问题(tí)的批复》，以司(sī)法解释的方式(shì)明确了购房人的(de)优先(xiān)权：

　　商(shāng)品房(fáng)消费(fèi)者以(yǐ)居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋(wū)交付(fù)请求(qiú)权优(yōu)先于建设工(gōng)程价款优先受偿权、抵(dǐ)押权以及其他债(zhài)权的，人民法院应当予(yǔ)以(yǐ)支持(chí)。只支付(fù)了部分价(jià)款的商品房消费者，在(zài)一(yī)审法庭辩论终结前已实(shí)际支付剩余价款(kuǎn)的(de)，可以适用前款规定。

　　也就是(shì)说(shuō)，如果这75套房子均为“已售未网签”，那么(me)这笔不良债(zhài)权，实际(jì)上是(shì)个(gè)烫手山(shān)芋。可(kě)能不(bù)仅不能卖出去回本，抵押的这75套房(fáng)子，还会被业主讨回(huí)去。

　　中国信达，将会赔(péi)了夫人又折(zhé)兵？

　　2

　　地(dì)产界(jiè)的“劳斯莱(lái)斯”

　　成了“老赖(lài)”

　　这次(cì)债权(quán)公司中国信达申(shēn)请(qǐng)不良债权(quán)转让，可以追溯到金谷信托(tuō)踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前(qián)中(zhōng)国(guó)信达已(yǐ)经成为(wèi)赫华恒(héng)瑞(ruì)唯一股东。但此前，赫华(huá)恒(héng)瑞为中赫集(jí)团旗下子(zi)公司。2019年4月22日，中(zhōng)赫集团、中(zhōng)赫置地(dì)等选择退出了赫华(huá)恒瑞(ruì)的股东行(xíng)列，中(zhōng)国金谷国(guó)际(jì)信托(tuō)有限(xiàn)责任公司(sī)成为了唯一(yī)股东，后者由中国信达资产管理(lǐ)股份(fèn)有限公司持(chí)股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其他房企(qǐ)，中赫集团(tuán)既没有(yǒu)很(hěn)大规(guī)模，也没(méi)有很高的国民知名度，但(dàn)却(què)在北(běi)京豪宅圈留下一个个(gè)传说(shuō)。

　　如钓鱼台七(qī)号院，作为中(zhōng)赫集团进入(rù)北京的第一个豪宅项(xiàng)目，2011年，中(zhōng)赫置地推出钓鱼岛(dǎo)七(qī)号院3号楼，高达30万/平(píng)米的(de)天价，成为(wèi)当时京城(chéng)最(zuì)贵的楼盘，引发了市(shì)场强烈(liè)震(zhèn)惊。

　　随后开(kāi)发的万柳书院，更是被誉为“北京海淀顶端豪(háo)宅”。2012年，中(zhōng)赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等大型知名(míng)房企手中，抢(qiǎng)下了北京万柳地块，成为(wèi)北(běi)京当年(nián)的“双料(liào)地王”。很(hěn)快，万柳(liǔ)书院就以(yǐ)神秘高端的姿(zī)态杀(shā)入市场，无论是一块块从荷兰(lán)运回来的灰(huī)砖垒(lěi)起来的五米(mǐ)高墙(qiáng)，还是每(měi)棵成本超6万的成年(nián)银杏树，还是每(měi)平(píng)米(mǐ)20万(wàn)元的价格，都(dōu)令业内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸(chén)的缸、霄八的(de)顶(dǐng)儿(ér)、融(róng)创的湖、紫辰(chén)院(yuàn)的树、北平府的(de)院儿。”从这(zhè)句顺口溜中，就可看(kàn)出其在(zài)北京(jīng)豪宅圈的地位。2014年末上市的它，对手是当(dāng)时有名的融创(chuàng)观(guān)澜嘉苑、佳(jiā)兆业广场、恒大华府等，现(xiàn)如(rú)今，它远远(yuǎn)超过这(zhè)些对手(shǒu)。

　　去(qù)年(nián)，万(wàn)柳书院一套300平米的法拍房(fáng)，最(zuì)终(zhōng)成交价1.09亿、单价达到惊人的36万(wàn)元(yuán)/平米(mǐ)，说明万柳书(shū)院虽然已经推出了(le)8年(nián)之久，但(dàn)其(qí)依旧在(zài)北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸引了不少知名人(rén)士，如知名演员(yuán)宋丹(dān)丹(dān)，就住在(zài)钓鱼台七号院(yuàn)。而柳传志、丁磊等知名商业(yè)大佬则(zé)居住在万柳书院。

　　几大豪(háo)宅的(de)成功奠定了(le)中赫集团的“高端(duān)路(lù)线”，也因此，它被外界贴上(shàng)了，“卖北京(jīng)城最贵的房，拿北京城最(zuì)贵的地”，“做地产中(zhōng)的‘劳斯莱斯’”的(de)标签。

　　但隐藏(cáng)在豪宅(zhái)开(kāi)发商(shāng)光(guāng)环的背后，这个地产界“劳斯莱斯”却(què)多次成为被执行人，被执行标的(de)高达11亿。

　　今年年初，因为履行能力而拒不履行生效法律文书确定义(yì)务，中赫集团(tuán)正式成了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京国安(ān)坑了？

　　中赫集团如今沦落到这个(gè)地步，其实是有迹(jì)可循的。

　　事(shì)实上(shàng)，早在(zài)今年年初“万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院少爷(yé)”走红(hóng)之时(shí)，深蓝财经就曾深(shēn)挖出背(bèi)后的(de)中赫集(jí)团，发现其深陷财务(wù)危机(jī)。

　　从知名豪宅的(de)开发商(shāng)到沦为(wèi)“老赖”，中赫(hè)集团实控人周金辉的人生轨(guǐ)迹跟(gēn)着(zhe)急(jí)转直下。而追(zhuī)根溯源，这个转折点，就在于收购(gòu)北京国(guó)安。

　　近十年来，房企纷纷开始了多(duō)元化转型，但转型(xíng)之路并不好(hǎo)走(zǒu)。早在2008年开始，中赫集团就尝(cháng)试(shì)过多元化业务，先后(hòu)进军能(néng)源市(shì)场、团购(gòu)网站，但最终都惨淡收场。最(zuì)终，周金辉将转型的目光(guāng)，放到(dào)了体育领域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁(yǐ)金服(fú)与IDG资本退出后，中赫集团(tuán)以35.5亿(yì)元参股(gǔ)国安足球俱(jù)乐部64％股权，成为(wèi)国安的(de)新东家。接着在(zài)2021年6月(yuè)，中赫集团从中信集团手中拿下北京国安俱乐部36％股权，至此拿下北京国(guó)安俱乐(lè)部全(quán)部股权。如果(guǒ)北京国安的估值一直没变，那(nà)么(me)中赫集团拿下北京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这(zhè)里，有人也许会感叹：卖(mài)豪宅真是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真(zhēn)的是这样(yàng)，中赫为什么又(yòu)要质(zhì)押(yā)股权呢？

　　2017年以来，中赫集(jí)团及其实控人周金辉夫(fū)妇将其(qí)手中的中赫集团股份质押陆续质押，据(jù)企(qǐ)查查显示，目前中赫(hè)集团(tuán)共有(yǒu)11条(tiáo)股权出质(zhì)记录(lù)。质权人包括海(hǎi)金(jīn)商业(yè)保理、北京(jīng)建工(gōng)、山东国际信托、中融信托、中(zhōng)信建设等。

　　这与入主北京(jīng)国(guó)安的(de)时间完(wán)全吻合。

　　然而，入主北京国安后(hòu)，不(bù)仅国安的(de)经营状况没(méi)有得到改(gǎi)善，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团也被拉入泥淖。

　　据北京产(chǎn)权(quán)交易所官网信息(xī)显示，2020年，北京(jīng)国安(ān)足球俱乐(lè)部实现营业收入1.03亿元(yuán)，净利(lì)润(rùn)-12.09小兔子被蛇用两根WRITEAS，小兔子被蛇用两根做了亿元。截(jié)至2020年末，该俱乐部(bù)资(zī)产总(zǒng)计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中赫(hè)集团(tuán)和周金辉夫妇(fù)还在持续(xù)质押手中的中赫集(jí)团股份(fèn)，但国安(ān)和中赫的经营状况(kuàng)却持续没有好转。

　　不仅中赫集团被5次列被执行人，执行标的高达11亿，北京国安也3次与中赫集(jí)团、中赫置地(dì)、及中赫集团(tuán)股东(dōng)周金辉、李彩霞(xiá)等共同成为被执(zhí)行人，执行标的约(yuē)10.45亿(yì)。

　　今年(nián)1月，因(yīn)为履行能力而拒不履(lǚ)行生效(xiào)法(fǎ)律文书(shū)确定(dìng)义务，上述(shù)被执行人(rén)成为(wèi)“老赖”。只(zhǐ)有北京国安，目前(qián)幸免于难。不(bù)过在实控人(rén)都成为老赖的情况下，被执行(xíng)10个多亿(yì)的北京国安，又如何能独善其身？

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