近两(liǎng)年火爆的创新产品公(gōng)募REITs进入密集分(fēn)红期，近日7只(zhǐ)REITs陆(lù)续(xù)迎来除(chú)息(xī)日，公募(mù)REITs整体呈现(xiàn)出高比例稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产品，平(píng)均分红比(bǐ)例接近99％。

　　多位业内人士对此(cǐ)表示，强制分红(hóng)机制是公募REITs主要(yào)特征之一，稳定分(fēn)红体(tǐ)现出该类产品长期(qī)投资价(jià)值(zhí)，通过观测经营活动现金流(liú)、可供(gōng)分配现金等指标，也是观(guān)察REITs项目(mù)底层(céng)资(zī)产运(yùn)营(yíng)情(qíng)况的“窗口”。他们也(yě)提醒普通投资(zī)者注意，与产权类项(xiàng)目相比，特许经营REITs项目(mù)在经营权到(dào)期后(hòu)不再产生现金收益(yì)，特许经营(yíng)权(quán)分红目前已(yǐ)包含了利润分配和(hé)本金的归还，在选择(zé)投资(zī)标(biāo)的(de)时应了解资产(chǎn)类型和分红(hóng)的(de)特征。

　　15只公募REITs产品分(fēn)红

　　平均(jūn)分红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集分(fēn)红(hóng)期，近(jìn)日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎(yíng)来除(chú)息日，此外(wài)尚有(yǒu)6只(zhǐ)REITs实际分配情况尚(shàng)未公布。整体来看(kàn)，公募REITs呈现出了高比例的稳定(dìng)分红，15只公(gōng)告2022 年(nián)可供(gōng)分配(pèi)金额的公募REITs产品中(zhōng)，2022年全(quán)年分(fēn)配(pèi)金(jīn)额占可供分配金额比例平(píng)均(jūn)为(wèi)98.89％，且绝大部分分配(pèi)比例在96％以上。

　　<一般暧昧期多久确立关系，男人暧昧久了会不会动真心/p>

　　中金基(jī)金相关(guān)负责(zé)人(rén)对此表(biǎo)示，投资公(gōng)募REITs的主要收(shōu)益来(lái)源为(wèi)持(chí)有(yǒu)期分红收益(yì)，以及基金(jīn)份额交易价格的变化(huà)。基金(jīn)份额二级市(shì)场价(jià)格受到公募REITs资产运营情况(kuàng)及市场因素的综合影(yǐng)响，较易引(yǐn)起波动。与此相比，基金分红预期则更有规律可循(xún)。公募REITs的分红主要来自基础设施(shī)资产的(de)经营(yíng)现(xiàn)金(jīn)流，投资(zī)人通(tōng)过基金募集(jí)材料和信(xìn)息(xī)披露文(wén)件，结(jié)合行(xíng)业及市场(chǎng)情(qíng)况，可以(yǐ)分析基础设施(shī)项(xiàng)目的经营(yíng)业绩(jì)，作(zuò)为进(jìn)行投资决策的(de)重要参考(kǎo)。

　　“相对于基金份额二级市(shì)场价格变化导致的浮盈或浮亏，分红作(zuò)为基金份额持有人实(shí)际获得的现(xiàn)金收益，对于长期投资(zī)者更(gèng)具参考(kǎo)价(jià)值(zhí)。”中金基金相关负(fù)责人(rén)称(chēng)。

　　平安基金REITs 投(tóu)资(zī)中心运营(yíng)高级(jí)副总(zǒng)监李华平也表示，根据《公开募集基础设施证券投(tóu)资(zī)基金指引（试(shì)行(xíng)）》及相关法规(guī)要求，基础(chǔ)设施基金应(yīng)当(dāng)将90％以(yǐ)上(shàng)合并后基金年度(dù)可分配金额以现(xiàn)金形(xíng)式分配(pèi)给投资者，强制分(fēn)红(hóng)机制是公募REITs的(de)主要特征之一，稳定(dìng)的分红机(jī)制体现(xiàn)出REITs产品长期投资价值。

　　中航基金(jīn)也认为，从投资角度来看，基(jī)础设施公(gōng)募REITs同时具(jù)备(bèi)“股(gǔ)性”和“债性”双(shuāng)重特点。二(èr)级市场价格反映这类产(chǎn)品“股性”的一面，分红体现(xiàn)了这(zhè)类产品(pǐn)的(de)“债性”特点。公(gōng)募(mù)REITs有强制分(fēn)红要求(qiú)，分红类似于债(zhài)券派息，但不(bù)等同于债券的固定(dìng)利息回报(bào)，而是由(yóu)可供分(fēn)配现金(jīn)决(jué)定。

　　从机构投(tóu)资者的角度来看，一方面是公(gōng)募REITs丰富了机(jī)构(gòu)投资(zī)者(zhě)的投(tóu)资(zī)品类，为资产配置(zhì)多元(yuán)化提(tí)供抓手(shǒu)，具有较强的(de)配(pèi)置价值。另(lìng)一方面，公募REITs的分红(hóng)能够帮助机(jī)构投资(zī)者稳定(dìng)收益(yì)。机构投资者公募REITs能够通(tōng)过(guò)分(fēn)红(hóng)获取相对(duì)于投(tóu)资债券(quàn)相对高的收益性，在(zài)有(yǒu)效控制风险的前提下，增厚资产包收(shōu)益，起到(dào)投资“压舱石”的作用(yòng)。

　　分红(hóng)除了投资收益“落袋为安”外，市场对于未来分红水(shuǐ)平的预期，也是(shì)影响(xiǎng)REITs基(jī)金二(èr)级市场价格走势(shì)的(de)关键因素之(zhī)一。

　　从近期公募REITs的二级市场表现看，截至4月21日，今年以来中(zhōng)证REITs（收盘(pán)）指(zhǐ)数收于975.99 点(diǎn)，年(nián)内下(xià)跌(diē)7.44％，未跑赢主要(yào)股(gǔ)票和(hé)债券宽基(jī)指数(shù)。

　　“截至2023年3月31日，有20只(zhǐ)公募REITs发布了2022年年报，部(bù)分(fēn)产品受宏观经济的(de)影响，可(kě)分配金额完(wán)成率(lǜ)不达预(yù)期，一定(dìng)程度上影响了公募REITs二(èr)级市(shì)场的价格(gé)。”李华平称(chēng)，公募REITs二级市场的(de)价(jià)格波动受多重因素(sù)的影(yǐng)响，投资收益是影响(xiǎng)REITs二级市场价格的主要因素之一，而稳定(dìng)的分红有利于(yú)吸引投(tóu)资者参与(yǔ)公募REITs二级市场的投(tóu)资。

　　中金基金相关负责(zé)人也表示(shì)，近期经济预期恢复(fù)，一方(fāng)面(miàn)市场(chǎng)热点(diǎn)呈现向(xiàng)股票(piào)和债券回归的过程；另一方面，基础(chǔ)设施(shī)项目的经营业绩相对(duì)经济活(huó)力(lì)的改善有一(yī)定的滞后(hòu)性。

　　此外，公募REITs在(zài)分红(hóng)除权日，将(jiāng)对基金(jīn)份额的开(kāi)盘(pán)指导价(jià)做调(diào)减处理，调减金额根据单位基金份(fèn)额的分红(hóng)金额进行计算。除权操作是对分红前(qián)后基金份额净(jìng)值变化的修正，使投(tóu)资人在基金分(fēn)红前后均可以获得(dé)公(gōng)平的投资机会。

　　“分红可增强(qiáng)投(tóu)资(zī)者长期投资(zī)的信心，同时需结合(hé)持有产(chǎn)品的特(tè)性(xìng)，关注二级市场扰动对(duì)整体收益(yì)的影响程度。”中(zhōng)航基金(jīn)相关人士也称(chēng)。

　　特(tè)许经营权分(fēn)红(hóng)包括(kuò)利润分配和本金归(guī)还(hái)

　　普通投资者应了(le)解(jiě)底层资产情况

　　多位业内(nèi)人士还提醒，与现有公募基(jī)金分红前提是本金之上的增值部(bù)分不同(tóng)，特许经营权REITs基金运作(zuò)期间的“分红”界(jiè)定为“分派”更(gèng)为准确，分(fēn)派的是本金与(yǔ)增值两个(gè)部分，两个部分之间的比(bǐ)例是(shì)变动的，与现有公募基金(jīn)分红差异很大，大(dà)多数普(pǔ)通投资者(zhě)可能把“分(fēn)派”金额误认为是持续(xù)分红。一旦30年、40年、50年(nián)、60年等合同年限(xiàn)到期后基金价(jià)值面临极大不(bù)确定(dìng)性(xìng)，这是(shì)该类(lèi)投资(zī)者应该注意的情况(kuàng)。

　　李华平(píng)表(biǎo)示，目(mù)前公募REITs主要有特许(xǔ)经营权(quán)类和产权(quán)类两大资产类型，持(chí)有产权类产(chǎn)品的(de)收益主要包括每年的现(xiàn)金分(fēn)红及(jí)资产增值的收益，而持有特许经营类(lèi)产品的收益主要来自项目每年的现金(jīn)分红。其中(zhōng)，特许经(jīng)营权(quán)类(lèi)资(zī)产的分(fēn)红包括了利润(rùn)分配和本(běn)金(jīn)的归还，两者的比率也(yě)是(shì)变动的，对特许经营(yíng)权类资产的公募REITs可以(yǐ)内部收益(yì)率（IRR）来衡量投资收益。普通投(tóu)资者在(zài)选择投资标的时，应了(le)解公(gōng)募REITs底(dǐ)层资产的(de)类型。

　　中(zhōng)航基金(jīn)也表示，从细分来看，各类(lèi)公(gōng)募REITs分红因底(dǐ)层(céng)资产属性(xìng)不同而形成区别。特许经营权类的公募(mù)REITs产(chǎn)品因其(qí)分红相当于包含“本金+收益(yì)”，分红相(xiāng)对较多，债性偏强(qiáng)。而产权类(lèi)的公募REITs分红主(zhǔ)要为“收益”，更看重底(dǐ)层资产的价值增值，所以(yǐ)相对(duì)股性偏强。普(pǔ)通投资者在(zài)选(xuǎn)择公募(mù)REIT时，需要考虑底层(céng)资产属性(xìng)，对所选择(zé)产品(pǐn)的二级(jí)市一般暧昧期多久确立关系，男人暧昧久了会不会动真心场价(jià)格和分(fēn)红有(yǒu)合理(lǐ)预期。

　　中金基(jī)金相关负责人也认为，与(yǔ)产权(quán)类项(xiàng)目相比，特许经营(yíng)项目在经(jīng)营权(quán)到(dào)期后不再(zài)能(néng)产生(shēng)现(xiàn)金收益，因此将可供分配金(jīn)额的分配理解为“分(fēn)派(pài)”比“分红(hóng)”更加准(zhǔn)确。基于这个特点，剩余经营期(qī)限(xiàn)较短的特许(xǔ)经营项目，通常(cháng)具备更高的分派(pài)率水平。对(duì)于剩余期限较长的特许经营权项(xiàng)目，即(jí)使分派(pài)率相对(duì)较低(dī)，也有足够年限(xiàn)收回本(běn)金并(bìng)取得收(shōu)益。

　　中金基金(jīn)该负责人提(tí)醒投资者注意，特许经营(yíng)权(quán)项(xiàng)目的分派金(jīn)额(é)包含了投资本金，在(zài)不进行扩募的情况下，基金份(fèn)额单价随着分派进度逐年下降(jiàng)是正常(cháng)现象，投资特许经营(yíng)权REITs的收益来(lái)自(zì)项目剩余期(qī)限产(chǎn)生的现金流。

　　“与特许经营项目相(xiāng)比，产权类(lèi)项目(mù)的土地或建(jiàn)筑的剩余使用年限一般较长，再加上到期后通过(guò)对(duì)建筑的(de)更新改造或补缴土地出让(ràng)金(jīn)等(děng)追加投资，有机会进一步(bù)延长经营期限(xiàn)。这种类似永续经(jīng)营的假(jiǎ)设反映在(zài)基础资产的估值上，使产权类(lèi)REITs具备(bèi)更(gèng)显(xiǎn)著的资(zī)产投(tóu)资(zī)属性。”该(gāi)负责(zé)人称。

　　观测内(nèi)部收益率等(děng)指标

　　评估(gū)项目底(dǐ)层资产运(yùn)营情况(kuàng)

　　在基金分红的时点，多(duō)位业内人士还表(biǎo)示，在产品分红期，投资(zī)者可(kě)以观(guān)测经营活(huó)动现金(jīn)流、可供分配现金、内部收(shōu)益率等指标，来观察和(hé)评估项目底层资(zī)产的运(yùn)营情况(kuàng)。

　　中航基金表示(shì)，年报(bào)指(zhǐ)标中(zhōng)，跟现金相关的指标有(yǒu)两个：一是年报中披露的经营活(huó)动(dòng)现金(jīn)流(liú)，二是可供分配现金，二(èr)者(zhě)存在本(běn)质性区别。经营(yíng)活(huó)动产生的现金净(jìng)流量是指企业经(jīng)营、筹资(zī)、投(tóu)资产生的现金流，基于企(qǐ)业(yè)本身经营活动产生；可(kě)供分配(pèi)的现金实质上是从(cóng)EBITDA出发，对非(fēi)现金影响(xiǎng)利润表的项目进行调(diào)整，加期初现金，最终(zhōng)得到的(de)账面现(xiàn)金。

　　李(lǐ)华平也表(biǎo)示，公募REITs作为(wèi)资产配(pèi)置新选择(zé)，投资(zī)价值体现在相对股债市场独立的资(zī)产配置功(gōng)能，比较适合(hé)长(zhǎng)期(qī)持有。建(jiàn)议投资者对经营权类的资(zī)产(chǎn)可以更多(duō)关注内部收益率(lǜ)的(de)高低，对产权(quán)类的资产更(gèng)多关注分派率高低。因为公(gōng)募REITs可分配收(shōu)益主要来自底(dǐ)层(céng)资产的经营净(jìng)现金(jīn)流，所以(yǐ)底层资产(chǎn)运营(yíng)情况(kuàng)直接影(yǐng)响投资回(huí)报，投(tóu)资者可综合考虑原始(shǐ)权益人(rén)综合实力、运(yùn)营(yíng)管理机构实(shí)力、公募基金管理人实力等多重(zhòng)因(yīn)素(sù)来(lái)选择(zé)投(tóu)资(zī)标的。

　　中信证券研报也显(xiǎn)示，公(gōng)募REITs进入(rù)密(mì)集(jí)分红期，由于分红交易(yì)带来(lái)的短(duǎn)期博弈机会仍(réng)在(zài)，叠加此前(qián)市(shì)场接(jiē)连回调，建议投(tóu)资者关注有基本面支撑(chēng)、填权效应相对明显、同时分(fēn)红(hóng)规(guī)模(mó)较为可(kě)观的个券。

　　“公募REITs的招募说明(míng)书(shū)均会载(zài)明REITs在发(fā)行首年及次年的可(kě)供分(fēn)配(pèi)金额预测(cè)。投资(zī)者可以将REITs的(de)实际分红金(jīn)额与募集材料中披露(lù)预测(cè)进行(xíng)比较分(fēn)析，结合经济及市场的实际环境，对基础设施项(xiàng)目(mù)的运营业绩及REITs的管理能力进行判断。”中金基金上述(shù)负(fù)责(zé)人也称(chēng)。

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