万(wàn)柳书院，暴雷了。

　　今年(nián)年初(chū)“万柳少爷”的意外走(zǒu)红(hóng)，让这个位于北京(jīng)海淀的豪宅被(bèi)全国知晓，其背后曾宣(xuān)称要做地产(chǎn)界“劳斯莱斯(sī)”的(de)神秘(mì)开发商——中赫(hè)集团，也被拉向(xiàng)台前。

　　而如今，万柳书院再次受到舆论关注，起因中赫(hè)集团(tuán)成了共同债(zhài)务(wù)人被中(zhōng)国信达(dá)追债，中国信达为了收回钱(qián)款不得不(bù)将(jiāng)中赫(hè)抵押的(de)75套(tào)万柳书院(yuàn)豪宅(zhái)拍卖。可问题是，这(zhè)些房子早已售(shòu)出(chū)，业(yè)主并非中(zhōng)赫集团，那些真(zhēn)正斥巨资购入房(fáng)产的有钱人(rén)，房子(zi)现在莫名奇妙地被拍卖，算是被割了！

　　截至发稿(gǎo)，暂未看到(dào)这些业主的(de)维权(quán)信(xìn)息，难(nán)怪有网友调侃：“富人被割韭菜的(de)时候，他们的姿势都(dōu)那么(me)优雅。”

　　不过事件(jiàn)背后，可能没你想象(xiàng)的(de)那么简单(dān)。

　　1

　　富人被(bèi)精准收割？

　　最惨的(de)可能还是债主

　　“北(běi)京豪宅的(de)尽头(tóu)是万柳书院”，但谁都没想到(dào)，这个位于海淀核心区位，名(míng)校环绕的(de)顶级(jí)豪宅，竟(jìng)然(rán)暴雷了！

　　近日，有网友发(fā)现，中(zhōng)国(guó)信达(dá)在京东拍卖(mài)上，上(shàng)架(jià)了“北京赫(hè)华恒瑞房地产开发有限公司(sī)不良债权转让(ràng)项目”，债(zhài)权总额高(gāo)达近47亿，该项目的抵押(yā)物中，包括75套万柳书院住宅。

　　据京东拍卖显(xiǎn)示(shì)，上述不良(liáng)债权(quán)转(zhuǎn)让项目(mù)的处置主体是中国信达资产(chǎn)管理股份(fèn)有(yǒu)限公司北(běi)京市分(fēn)公司(sī)（下称中国信达北分(fēn)），处(chù)置的是对北京赫华恒瑞房地产开发有限公司（下称赫(hè)华恒(héng)瑞）的不良债权。截至2023年1月31日，债权金额约(yuē)为46.95亿元人民币，其中债(zhài)权本(běn)金37.50亿元。中赫集团有限公(gōng)司是共同债(zhài)务人。目前，该项(xiàng)目(mù)已有1万次(cì)围(wéi)观，35名意向人。

　　从(cóng)表面(miàn)上看，这就(jiù)是一起中国信达北分讨债的故事，但(dàn)实际(jì)上，75套豪宅(zhái)的(de)背后暗(àn)藏秘密。

　　据(jù)此(cǐ)前媒体报道(dào)，万(wàn)柳书(shū)院总共301户，而且(qiě)早已售(shòu)罄。如果(guǒ)该报(bào)道属实，说明(míng)这些房子实际上(shàng)都(dōu)是卖(mài)出(chū)去了的，是有人住的。

　　那(nà)为什(shén)么(me)中国信达的(de)拍卖(mài)页面上又注明这75套(tào)房(fáng)子是“未出售”的状态呢？只(zhǐ)能说明这些房子根本(běn)没有网签(qiān)，也没有房产证(zhèng)！

　　第一财经的报道证实了上述内(nèi)容(róng)。有豪宅(zhái)中介透露，中赫集团早就把(bǎ)这75套(tào)房子抵押出去，现在(zài)还没资金解抵押(yā)，所以不(bù)能网签、没办房本(běn)。

　　作(zuò)为海淀的顶级豪宅，最强学区房，万(wàn)柳(liǔ)书院的业(yè)主基本(běn)都是北京的高端人士，柳传(chuán)志(zhì)、丁磊等知名商业大佬也是万柳书院的(de)业主(zhǔ)。另据地产自媒体(tǐ)“地(dì)产八卦女”爆(bào)料(liào)，万柳书院的(de)业主中，还有(yǒu)不(bù)少(shǎo)中赫集团(tuán)的高管、合作伙(huǒ)伴、亲戚朋友(yǒu)等。

　　由此，不少网友(yǒu)感叹，“富人也被(bèi)精(jīng)准(zhǔn)收(shōu)割(gē)了！”

　　不过，如(rú)果这些(xiē)业主确实已(yǐ)经支(zhī)付价款并实际占有，那(nà)么(me)，中国信达(dá)转让(ràng)这(zhè)笔不良(liáng)债权回本的(de)愿望，或将(jiāng)泡(pào)汤。这次(cì)拍卖损(sǔn)失最大的，没准还(hái)是债主(zhǔ)中国(guó)信达。

　　根据相关法(fǎ)律规定，民事执行中，业(yè)主已经支付价款(kuǎn)并实际占有，但未办理过户手续的，如果业主没(méi)有过错，人民法院不得查(chá)封、扣押、冻(dòng)结，已经查封的可以向(xiàng)法院提出执(zhí)行异议申请，请求法院解除查封，同时可以联合起(qǐ)诉开发商(shāng)，要(yào)求退还购(gòu)房(fáng)款(kuǎn)或办理房产(chǎn)证，并承担违约(yuē)责任。

　　此外，今(jīn)年4月，人民法院(yuàn)报公布《最高(gāo)人民法院关于商品(pǐn)房消费者(zhě)权利保护问题的批复》，以司法解释的方式明确了购(gòu)房人的优先权：

　　商品(pǐn)房消费者以居住为目的购(gòu)买房屋并已支付(fù)全部价(jià)款，主张其房(fáng)屋交付请(qǐng)求权优先于建设工程(chéng)价款(kuǎn)优先受偿权、抵押权以(yǐ)及其他债权的(de)，人民法院应当予以支持。只支付了部(bù)分(fēn)价款(kuǎn)的商品(pǐn)房(fáng)消(xiāo)费者，在一审法庭辩论终结前(qián)已实(shí)际(jì)支付剩(shèng)余价款的，可以适(shì)用前款规定。

　　也就是说，如(rú)果这75套房子均为“已售未(wèi)网签”，那么这笔不(bù)良债权(quán)，实际上是个烫手(shǒu)山芋。可能(néng)不仅不能卖出去回(huí)本，抵押(yā)的这(zhè)75套(tào)房(fáng)子，还会被业主讨回去。

　　中(zhōng)国信达，将会赔(péi)了(le)夫人(rén)又折(zhé)兵？

　　2

　　地产界的(de)“劳斯(sī)莱斯(sī)”

　　成了“老赖”

　　这(zhè)次债(zhài)权公司中国信达申请不良债权转让，可(kě)以追(zhuī)溯到金谷(gǔ)信(xìn)托踩(cǎi)雷赫华恒(héng)瑞。

　　天眼查显示，目前(qián)中国信达(dá)已(yǐ)经成(chéng)为赫华恒瑞唯一股(gǔ)东。但此前，赫(hè)华恒瑞(ruì)为中赫集团(tuán)旗下子公司(sī)。2019年(nián)4月22日，中赫集团、中赫置地等(děng)选择退出(chū)了赫华恒(héng)瑞的股东(dōng)行列，中国金谷国(guó)际信(xìn)托有限责任公司成为了(le)唯一股东，后者由中国信达(dá)资(zī)产管理(lǐ)股份有限公司(sī)持股93.75％。

　　作为房地(dì)产开发商，相较其他房(fáng)企，中赫集团(tuán)既没有很大规模，也没有(yǒu)很高的国(guó)民知名度，但却(què)在北京(jīng)豪宅(zhái)圈留下一个个(gè)传说。

　　如钓鱼台七号院，作为(wèi)中(zhōng)赫(hè)集团进入北京的(de)第一个豪宅项目，2011年，中赫置地(dì)推出(chū)钓鱼岛七号院3号楼，高达30万/平米的天价，成为(wèi)当(dāng)时京城最贵的(de)楼盘，引发了市(shì)场强烈(liè)震惊。

　　随(suí)后开发的万柳书院，更是被誉为“北(běi)京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率(lǜ)40.9％，从(cóng)融创、保利、万科等大型知名(míng)房企手中(zhōng)，抢下了北京(jīng)万柳地块(kuài)，成(chéng)为(wèi)北京(jīng)当年的“双料地(dì)王”。很(hěn)快，万柳书院(yuàn)就以(yǐ)神(shén)秘高端的姿态(tài)杀(shā)入市场，无论是一块块从(cóng)荷兰运回来(lái)的(de)灰砖垒(lěi)起(qǐ)来的五米高墙，还是(shì)每棵成本超6万的成年银(yín)杏树，还是每平米20万元的价格，都(dōu)令业内外震(zhèn)撼不已。

　　“万(wàn)柳的(de)墙(qiáng)、西宸的缸(gāng)、霄八(bā)的顶儿、融创的湖、紫辰(chén)院的树、北平府的院(yuàn)儿。”从这句(jù)顺(shùn)口(kǒu)溜中，就可看出其在北京豪宅圈(quān)的地位。2014年(nián)末上市的(de)它(tā)，对手是当时(shí)有名的(de)融(róng)创观澜嘉苑(yuàn)、佳兆业广场、恒大华(huá)府等，现如今，它远远超过(guò)这些对(duì)手(shǒu)。

　　去年，万(wàn)柳书院一套300平米(mǐ)的法拍房(fáng)，最终成交(jiāo)价1.09亿、单价达到惊人的36万元/平(píng)米，说明万柳书院虽然已经推出了8年之久，但其依(yī)旧(jiù)在北(běi)京(jīng)豪宅圈(quān)备受追捧(pěng)。

　　中(zhōng)赫集团开发的豪(háo)宅(zhái)，也(yě)吸引了不少知名人士，如知名演员宋(sòng)丹丹，就住(zhù)在钓鱼台七号院。而(ér)柳传志、丁磊等知(zhī)名商业大佬则(zé)居(jū)住(zhù)在万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)。

　　几大豪宅的成功(gōng)奠定(dìng)了中(zhōng)赫集团(tuán)的“高端路线”，也因此，它被外(wài)界贴上了，“卖北京城最贵的房(fáng)，拿北京城最贵的地”，“做地产(chǎn)中的‘劳斯莱斯’”的标签(qiān)。

　　但(dàn)隐藏在豪宅开(kāi)发商(shāng)光环的背后，这个(gè)地产界“劳斯莱斯”却多(duō)次成为被执行人，被执行标的高达11亿(yì)。

　　今年年初，因为履行能力而拒(jù)不(bù)履行生效法律(lǜ)文书确定义务，中赫集团正(zhèng)式成了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫(hè)被北京国安坑了？

　　中(zhōng)赫集团如今沦落到这个(gè)地步，其实(shí)是有迹可循的。

　　事实上(shàng)，早在(zài)今年(nián)年初“万柳书院少爷(yé)”走红(hóng)之时，深蓝(lán)财经就曾深(shēn)挖出背(bèi)后的中赫集(jí)团，发现其深陷财务危机。

　　从知名豪宅的开(kāi)发商到(dào)沦(lún)为“老赖”，中赫(hè)集团实控人周(zhōu)金辉的人生轨(guǐ)迹跟着急(jí)转(zhuǎn)直下(xià)。而追根溯源，这个转折(zhé)点，就在于(yú)收购(gòu)北京国(guó)安。

　　近十年(nián)来，房企纷纷开始了多(duō)元化转(zhuǎn)型，但(dàn)转型之路并不好走。早在2008年开(kāi)始，中赫集团就尝试过多元化业务，先后进军能源(yuán)市场、团购(gòu)网站，但(dàn)最终都惨淡收(shōu)场。最终，周(zhōu)金辉将转型的(de)目光(guāng)，放到了体育领域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本(běn)退出后，中赫集团以35.5亿元参股国安(ān)足球俱乐部64％股权，成(chéng)为国安的新(xīn)东家。接着在2021年(nián)6月，中赫集团(tuán)从(cóng)中(zhōng)信(xìn)集团手中拿(ná)下北京(jīng)国安俱乐部36％股(gǔ)权(quán)，至此拿(ná)下北京国安俱乐部全(quán)部股权。如果(guǒ)北京国安的估(gū)值一直没变(biàn)，那么中赫集团拿下北京(jīng)国安，总计(jì)花费了约55.5亿(yì)。

　　看(kàn)到这(zhè)里，有人也许会(huì)感叹：卖豪(háo)宅(zhái)真是(shì)赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如(rú)果真的是这样，中赫为什么又要(yào)质押股权呢(ne)？

　　2017年以来，中赫集团及其实(shí)控人(rén)周金(jīn)辉夫妇将其手(shǒu)中的(de)中(zhōng)赫集团股份(fèn)质押陆续(xù)质押，据企查查显示，目前(qián)中(zhōng)赫集团共有11条股权(quán)出质(zhì)记录。质权人包括海(hǎi)金(jīn)商(shāng)业保理、北京建工(gōng)、山东国际信(xìn)托(tuō)、中融信托、中信建设等(děng)。

　　这与入主北京国安(ān)的时间完全吻合。

　　然而，入主北京国安后，不(bù)仅国安的经营状况(kuàng)没有得(dé)到改善，中(zhōng)赫集团也被拉入泥淖。

　　据(jù)北京产权交(jiāo)易所官网信息(xī)显示(shì)，2020年，北京国安足球俱乐部实(shí)现(xiàn)营业(yè)收入1.03亿元，净利润(rùn)-12.09亿元。截至20蒋欣现任老公是谁 蒋欣是科班出身吗20年末，该俱乐部(bù)资产总计5.38亿元(yuán)，总(zǒng)负债18.51亿元(yuán)。

　　为了缓解资金压力，中赫集团和周金辉夫妇还(hái)在持续质押手中的(de)中赫集团股(gǔ)份，但国安和中赫的经营状况却持续没有好转(zhuǎn)。

　　不仅(jǐn)中赫集团被5次列被执行人，执行标的高达11亿，北(běi)京(jīng)国安也3次与(yǔ)中赫集团、中(zhōng)赫置地(dì)、及中(zhōng)赫集团股(gǔ)东周金辉(huī)、李彩(cǎi)霞(xiá)等(děng)共同(tóng)成为被执行(xíng)人(rén)，执行标(biāo)的约10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因为履(lǚ)行能(néng)力而拒不履行生(shēng)效法律文书确定义务，上述(shù)被执(zhí)行人成为(wèi)“老赖”。只有北(běi)京国安，目(mù)蒋欣现任老公是谁 蒋欣是科班出身吗前(qián)幸免于(yú)难。不过在实控人(rén)都成为老赖(lài)的情况下，被(bèi)执行10个多(duō)亿的北(běi)京国安，又如何能(néng)独善其身？

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