导读

　　黄金二十(shí)年(nián)之(zhī)后，当下中国(guó)地产步入大(dà)分化时代而非停滞期。

　　要(yào)点

　　过去(qù)二(èr)十年(nián)是中国房地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品(pǐn)住宅(zhái)销售面积超(chāo)15亿平，足够(gòu)4000万家庭入(rù)住。恰逢近年地产(chǎn)持(chí)续低景气，有关中国地(dì)产是(shì)否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾(wù)，本文试图厘清中国城镇存量住宅真实情(qíng)况(kuàng)，据此判断中国未来地(dì)产趋势。

　　有媒(méi)体渲染中国地产(chǎn)存量极度(dù)过剩，事实(shí)是(shì)否如此？

　　住(zhù)建部披(pī)露全国有近6亿栋房(fáng)屋建筑，第(dì)七次(cì)人口普查调查数据显示城镇家(jiā)庭户人均住宅间(jiān)数(shù)为1.06间。市场陷(xiàn)入怀疑，中(zhōng)国房子(zi)是(shì)否真的过剩？

　　事实上住(zhù)建部披露的(de)近6亿栋城乡房屋(wū)建(jiàn)筑中，城镇建筑占比不到一成，其中还包(bāo)括大量城镇非住(zhù)宅(zhái)建筑，如(rú)商业办公楼(lóu)、学(xué)校等，因(yīn)此(cǐ)6亿(yì)栋(dòng)房屋中城(chéng)镇(zhèn)住宅(zhái)占(zhàn)比极低。

　　七普显示中国(guó)城镇(zhèn)居(jū)民人均住宅间数为1.06间(jiān)，但居住舒适不(bù)是(shì)人(rén)均一间房(fáng)所能满(mǎn)足，它(tā)与房屋质量、居住面积、配套设施(shī)等(děng)因素密(mì)切(qiè)相关。中国(guó)的人均(jūn)住宅间数较发(fā)达国家还有(yǒu)很大差距。人均住宅(zhái)间数大(dà)于1同样不意味着(zhe)中国住宅(zhái)市(shì)场已(yǐ)经饱和(hé)。

　　我们测算发现中国城镇居民户均(jūn)1套房，其中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目(mù)前(qián)并无(wú)直接公布中国家庭户均(jūn)住宅的数据，我们根据商品(pǐn)住(zhù)宅套数、商品住宅(zhái)占比和城(chéng)镇家庭(tíng)户数，计算出(chū)城(chéng)镇家庭住宅套(tào)户比。

　　测算结果显(xiǎn)示(shì)，目前城镇家(jiā)庭户均拥有(yǒu)0.86套(tào)房，其中0.54套为商(shāng)品住宅。若(ruò)期房顺利交付(fù)，直(zhí)至2024年，中国每户城镇家庭才拥(yōng)有1套住(zhù)宅，其中(zhōng)商业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一套(tào)房似乎意味(wèi)着户户有(yǒu)房，然(rán)而事实(shí)上中(zhōng)国住宅市(shì)场(chǎng)供(gōng)需并不平衡。

　　国(guó)际(jì)数据显示，成熟(shú)房地(dì)产市场的住宅套(tào)户比会大于1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以说不平衡(héng)，是因为户(hù)均一套房无法满足流动(dòng)人口(kǒu)的租赁(lìn)和置业需(xū)求(qiú)。全国总人(rén)口的(de)近(jìn)三(sān)成都(dōu)是流动人口，流动人口会(huì)选择在(zài)大城市租房挣钱(qián)，在老家买(mǎi)房，从而产生了额外的住宅需求。

　　即(jí)便户(hù)均一(yī)套房(fáng)，中国未来地产仍有(yǒu)四大(dà)新增需(xū)求(qiú)动力。

　　第一，户均人口规(guī)模(mó)缩小，一人户、两(liǎng)人户(hù)占比不断增加，导(dǎo)致家庭户数增多。小家庭化趋势将延续(xù)，带来新户购房需求增长。

　　第二，经济板块的分化日益(yì)明(míng)显，区(qū)域经济资源分配的再集中吸引着人口流入，人口净迁入城市的新增住(zhù)宅需求有望持续旺盛(shèng)。

　　第三，30％左右(yòu)的(de)家庭住(zhù)在2000年以前建(jiàn)成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿(yì)平方米的住宅建筑面(miàn)积(jī)。促成“老(lǎo)破小”住(zhù)宅的改造势在必行。

　　第四(sì)，中国(guó)的人均住宅间数与(yǔ)人均住宅(zhái)建筑面积(jī)均较发达国家有着不小差(chà)距，“住上更大房子”的改善性需求正(zhèng)在不(bù)断增加。

　　黄(huáng)金二十年(nián)之后，当下中国(guó)地产步入大分化时代而非停滞期(qī)。

　　如(rú)果说(shuō)过去(qù)二十年是中国地产黄金发(fā)展期(qī)，地(dì)产矛盾(dùn)更多体现为住宅供给(gěi)存(cún)在不足，这是(shì)过去(qù)二十年房价快速上涨基石。那么当下房地产大分(fēn)化时代已至，大分化(huà)时代下地产矛盾则更多(duō)体现在住宅质量供需冲突(tū)。

　　地产大分(fēn)化必将(jiāng)体现(xiàn)在(zài)不同能(néng)级城市之间，不同区域板块(kuài)之间，不同品质住宅(zhái)之间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言

　　不(bù)久(jiǔ)前，官方披露全国已有近6亿(yì)栋(dòng)房(fáng)屋建筑，引发(fā)热(rè)议。从2月(yuè)以来(lái)，各(gè)大城市(shì)二手房挂牌量突然激增，引发一阵(zhèn)二手(shǒu)房的“抛售潮”。

　　让市场(chǎng)不(bù)禁担心，中国(guó)的房子是否已(yǐ)经过(guò)剩？

　　中国城(chéng)镇住宅到(dào)底是供给(gěi)过剩，还是供需平衡，或是仍然存在(zài)不足(zú)？可(kě)惜由于住(zhù)宅存量数(shù)据并未(wèi)公布，我们无法直接知晓具体(tǐ)情况。

　　拨开迷雾，我们测算(suàn)出中国城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥有住(zhù)宅套数，回(huí)答当前的房(fáng)子是否(fǒu)真的过(guò)剩了？据此判断未(wèi)来房(fáng)地产市场会如何(hé)发展(zhǎn)。

　　一、如何有效观(guān)察中国(guó)户均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)住宅数量

　　（一(yī)）中国(guó)住宅(zhái)数量(liàng)过剩的直观判(pàn)断站(zhàn)不(bù)住(zhù)脚

　　今年2月，在以(yǐ)全国自然灾害综合风(fēng)险普查工作(zuò)情(qíng)况为主(zhǔ)题的新闻发布会上，负责(zé)人对外披露：“住宅(zhái)城乡建设行业获取了全国近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑数据以及(jí)80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房屋建筑，平(píng)均每(měi)栋(dòng)建筑住不到(dào)3人，住宅市场(chǎng)看似已经过剩(shèng)。

　　在这近(jìn)6亿栋房屋建筑中，农村房屋占(zhàn)9成以上，以栋数计算的(de)城镇房屋实(shí)际仅有4700多万栋(dòng)，还包括了大量商业楼(lóu)、写(xiě)字楼、学校、医院(yuàn)等非住宅。总的算下来，住宅(zhái)占比并不大。

　　第七次人(rén)口普查数(shù)据公布了中国城镇家庭户(hù)人均住宅(zhái)间(jiān)数为1.06间，其中(zhōng)城市家庭户居民人均0.99间，乡镇(zhèn)家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于(yú)1，看似(shì)意味(wèi)着人人都有房间居住。

　　居住水平(píng)不仅与房间(jiān)数量有(yǒu)关，更与房(fáng)屋质(zhì)量、居住面积、配套设施等因素(sù)密(mì)切相关(guān)。单单(dān)从人均住宅间(jiān)数不能完全(quán)反映出城(chéng)镇居(jū)民的居住水平(píng)。

　　中(zhōng)国主要是以家庭为单(dān)位(wèi)购买成套住宅，一套设施(shī)齐全的(de)住宅(zhái)才(cái)是城(chéng)镇居民(mín)宜居的选择。

　　（二）中国(guó)户(hù)均住宅(zhái)的测算思路、数据和方(fāng)法

　　中国城镇居民(mín)住宅主要(yào)分(fēn)两大类，一类(lèi)是(shì)商品住宅(zhái)，另一类是保(bǎo)障房、原(yuán)公(gōng)有住宅、自(zì)建房(fáng)等非商(shāng)品(pǐn)住宅。

　　目前(qián)缺乏统计数据，并没有直接公布城镇住宅数(shù)量。居民住宅相关数(shù)据有两处可以(yǐ)直接公布，一是每年商品住宅销(xiāo)售套(tào)数（统计局）；二是居(jū)民(mín)住宅来源(yuán)（人口普查数据）。计(jì)算中国(guó)居民户(hù)均住宅数量(liàng)，我(wǒ)们主(zhǔ)要用到上述两组(zǔ)数据。

　　中国住宅(zhái)改(gǎi)革始于(yú)1998年，1998年之前商品住宅数量极少，可忽略不(bù)计(jì)。估算城镇居民户均住(zhù)宅套数(shù)分三步走：

　　第一步，将1999年以(yǐ)来(lái)每年商(shāng)品住宅销(xiāo)售(shòu)套(tào)数(shù)相加，我们就能(néng)够得到当前(qián)商品住(zhù)宅总(zǒng)存量。

　　第二(èr)步(bù)，根据城镇居民拥有的商品(pǐn)住宅和非(fēi)商品住宅比例，推算得到(dào)居民住宅总套数。

　　第(dì)三步，将(jiāng)城镇(zhèn)居民拥有的商品住宅总数除以家庭户数，我们(men)就能够得到城(chéng)镇(zhèn)户均(jūn)拥有的住宅数量。

　　具(jù)体计(jì)算公式如(rú)下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家(jiā)庭户(hù)数(shù)）/（商品(pǐn)住宅(zhái)套数(shù)/住宅总套数）

　　=商品(pǐn)住宅套户比/商品住(zhù)宅占比

　　二、城镇家庭户均拥(yōng)有1.02套房

　　中国住宅存量到底有多少(shǎo)，目前缺乏(fá)一(yī)个准确统计(jì)。我(wǒ)们利用(yòng)既(jì)有(yǒu)统计数据(jù)，大致测算得到中(zhōng)国(guó)存量房地产套数，并进一步(bù)推算中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥有的(de)住宅数量。

　　（一(yī)）城镇居(jū)民(mín)户(hù)均拥有商品住(zhù)宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我们(men)计算得到：

　　（一）中国(guó)商品(pǐn)住宅(zhái)累计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇(zhèn)家(jiā)庭户均(jūn)拥有(yǒu)0.64套商品住宅（包含现房和(hé)期房）。

　　中国的房地产(chǎn)销(xiāo)售以期房为主，从2019年开始，新房销售(shòu)中期房占比近(jìn)9成。本文去(qù)除商品住宅累计销售套数里的(de)期房销售，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年商(shāng)品住宅现房套数计算为(wèi)例：

　　2022年(nián)商品住宅现房套数=截止到2022年(nián)商(shāng)品住宅累计销售套数-过去(qù)三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考虑到(dào)交(jiāo)房后装修的时(shí)间，取最大值3年。

　　将商(shāng)品(pǐn)住宅现房(fáng)套数(shù)除以家(jiā)庭户(hù)数，算出：

　　（三）目(mù)前(qián)中国城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户(hù)均拥(yōng)有(yǒu)0.54套商(shāng)品现房住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居(jū)民户均拥有住宅1.02套

　　接(jiē)下来我们需要进一步推算中国城镇居民拥(yōng)有的户均(jūn)住宅套数。

　　首先(xiān)，七(qī)普数据显(xiǎn)示中国(guó)城镇居民的住(zhù)宅结构特(tè)征如下：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥(yōng)有住(zhù)宅。其中自建住宅占比21％，购买商品住宅(zhái)占比(bǐ)31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有(yǒu)住宅占比6.1％，通过(guò)继(jì)承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其(qí)次，我(wǒ)们假定(dìng)租赁其他住宅和购买二(èr)手房都是(shì)商(shāng)品住宅，因(yīn)此(cǐ)将租赁其他住宅、购(gòu)买商品住宅与购买二手房加总，得(dé)到商(shāng)品住(zhù)宅占居(jū)民所(suǒ)有(yǒu)住宅的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住(zhù)宅占比(bǐ)为59.2％，粗略假设2021年-2022年(nián)期间商品住宅增幅为过去(qù)十年变(biàn)化幅(fú)度的20％，计算2011年-2020年商(shāng)品住宅(zhái)的实际变(biàn)化比例(lì)，从而我们(men)估(gū)算出2022年商品住(zhù)宅所占比(bǐ)例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末(mò)，中(zhōng)国平均每户(hù)城镇家庭拥有0.86 套住宅。但(dàn)考虑(lǜ)已购期房，中国(guó)平均每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利(lì)，已(yǐ)购期房(fáng)会(huì)在2-3年内(nèi)陆续交付使用，到(dào)2024年，中国平均每户城镇家庭都会拥有一套住(zhù)宅。

　　三、城镇户(hù)均一(yī)套房的三(sān)点含义

　　既然城镇(zhèn)居(jū)民已经达(dá)到了户均(jūn)一套房的程度(dù)，“户户有房”是(shì)否意(yì)味着中国城(chéng)镇化(huà)进展终结，甚至(zhì)意味着中国地产存量供给(gěi)绰(chuò)绰有余？

　　（一）户均一(yī)套房并不意味着(zhe)住宅市场供需平(píng)衡

　　需要有(yǒu)多余住宅来满足因人口(kǒu)流动、居民换房等因素产生的住宅需求。因(yīn)此，成熟房地产市场的(de)住(zhù)宅套(tào)户比会在(zài)1.1左右。

　　国际经验来(lái)看，美国(guó)、英(yīng)国和日本的(de)住(zhù)宅套户比均高于1.1，其中(zhōng)，英国的住(zhù)宅套户比最(zuì)高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国(guó)和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚(gāng)好一套房(fáng)，就(jiù)会造成人(rén)口(kǒu)净(jìng)流入地(dì)的住宅市场(chǎng)供(gōng)不应求，造成房价或房租迅速上(shàng)涨。

　　七普(pǔ)指(zhǐ)出中国(guó)的流动人口3.76亿，省内流(liú)动人口和省际流动(dòng)人口分(fēn)别为2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流动人口会(huì)选(xuǎn)择(zé)在大城(chéng)市租(zū)房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年(nián)的中国(guó)城(chéng)乡人口流动调(diào)查数据(jù)显示，在上海(hǎi)、杭州以及南京工作的流动人口(kǒu)在老家拥有住宅比例分别为(wèi)28％、21％和18％。大城市的高工资(zī)吸(xī)引(yǐn)打工人，但高房价迫使打(dǎ)工人回乡置业(yè)。

　　流动人口实(shí)际(jì)上会占据(jù)两套房，在高房价的大(dà)城市(shì)租赁一套房，在(zài)房价较(jiào)低的县(xiàn)城购买(mǎi)一(yī)套房。所(suǒ)以说户均一套(tào)房无(wú)法满足庞大(dà)流动人口的(de)租赁与置业(yè)需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万户家庭住宅品(pǐn)质仍需改善

　　目前(qián)，中国的(de)城(chéng)镇住宅(zhái)中(zhōng)依然(rán)有不少(shǎo)老旧小(xiǎo)区。

　　三成家庭，也就是约9000万(wàn)户(hù)城镇居民住宅是2000年以前建成，其中又有(yǒu)11.6％住宅年龄至少在33岁以(yǐ)上。

　　这批存在着建筑结构(gòu)松散、设施(shī)陈旧、安全隐患(huàn)大等问题，如电(diàn)线老化、管(guǎn)道等基(jī)础设施陈旧，给住(zhù)户的生活带来了很大的(de)不便和(hé)安全隐患，并且居住体(tǐ)验较差。

　　2000年(nián)以前建成的老旧住宅(zhái)面积小。占比(bǐ)为31.3％的家庭户数(shù)拥有(yǒu)的(de)住宅面积(jī)占比(bǐ)仅为27.6％。仍然存在5％左右的(de)家庭没有(yǒu)独立卫浴(yù)和厨房。这(zhè)类上世纪(jì)修建的(de)老旧小区很难满(mǎn)足现代生活需(xū)求(qiú)，在(zài)未来大(dà)都(dōu)会被拆(chāi)迁重建。

　　近(jìn)五成的家庭(tíng)住(zhù)宅为一居室和二居室，户(hù)型偏小。其中(zhōng)一居室占比(bǐ)为14.9％，二居(jū)室(shì)占比(bǐ)为(wèi)33％。对比(bǐ)镇，城市家(jiā)庭住宅户型更小，当然这与(yǔ)城市(shì)土地资源紧张有关。

　　（三）人均(jūn)住宅面积扩张是(shì)未来地产(chǎn)的需求(qiú)驱(qū)动力

　　根(gēn)据(jù)七普数据测算，2020年城镇家庭户住(zhù)宅存量总面(miàn)积为294.6亿平。暂不考虑两年间农民带(dài)房进城和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住(zhù)宅存量(liàng)总(zǒng)面(miàn)积为308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平(píng)方米。

　　超过一半的家庭人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)小于(yú)均值，近(jìn)4成家庭人(rén)均住宅建筑面积在30平米以(yǐ)下。

　　15％的城(chéng)镇家庭人均住宅(zhái)建筑面积(jī)不足19平方米(mǐ)，不及全国(guó)人均水平(píng)的一半(bàn)。若去除20％的公摊，可使用的住宅面积(jī)仅为15.2平(píng)方米。上海市将人均住宅建(jiàn)筑面积低于15平方米(mǐ)的家庭界定为住宅(zhái)存(cún)在困难，若按这个标准算(suàn)的(de)话，中(zhōng)国有(yǒu)11.3％的家庭存在住宅困难(nán)问题。

　　若人均可(kě)使用住宅面积为40平，即(jí)人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积为50平，只考虑(lǜ)家庭户(hù)人数，需(xū)要住(zhù)宅总量(liàng)约390.6亿平，较(jiào)目前至少(shǎo)新增82亿(yì)平。

　　对比发达(dá)国(guó)家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士(shì)、日本、德国和英国都高于40㎡，中国(guó)的人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积(jī)后，中国的(de)人(rén)均(jūn)可使用面积为(wèi)31.56㎡，这一差距将变(biàn)得明显。

　　若(ruò)考虑约1.4亿的集体户(hù)人口，所需要的住宅总量会更多(duō)。

　　四(sì)、户均已然1套房，未来地产还会有需求么？

　　我们(men)测(cè)算得到(dào)中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均1套房，看(kàn)似已经户户有房。即便(biàn)如(rú)此，中国人口静态结构和(hé)动态趋势演绎，决定了(le)中国未来(lái)地产(chǎn)仍有需求释放。户均1套(tào)住宅现实之下，中国未来城镇住宅需求主要来自于四(sì)个(gè)方面(miàn)。

　　第一，户均人口缩小(xiǎo)，家庭户数增多(duō)，新(xīn)户购房需求扩张(zhāng)。

　　过去20年我国城(chéng)镇家庭户(hù)均人口(kǒu)数不断下降，六普显示(shì)城镇户均人口(kǒu)规(guī)模为2.85人/户(hù)，而七普显示(shì)城(chéng)镇户均人口规模为2.62人/户，一人户、二人(rén)户的占(zhàn)比明显上升，人口小(xiǎo)家庭化趋势将继续延续，导致户数会因户均人(rén)口规模的缩(suō)小(xiǎo)而(ér)增多。

　　第二，人口迁(qiān)移导致经济发(fā)展带来的新增住宅需求旺(wàng)盛。

　　中国经济板块的分化日(rì)益明显，资(zī)源(yuán)和生产(chǎn)要素逐(zhú)步向(xiàng)经济(jì)带、都市圈中心城市流(liú)入(rù)，区域(yù)经济资源(yuán)分配的再集(jí)中(zhōng)吸引(yǐn)着人口(kǒu)流入。人口迁移势必涉及到买(mǎi)房租房，给迁入地住宅市场(chǎng)带来新(xīn)的增(zēng)量。

　　以浙江省为(wèi)例，2021年常住人(rén)口增量为(wèi)72万，而出生人口为44.9万人，死亡人(rén)口为38.4万人，自(zì)然增加人口(kǒu)仅为6.5万人，其人(rén)口增长主(zhǔ)要受益于人口(kǒu)迁移(yí)。

　　第三，老旧小区改(gǎi)善性需求(qiú)依(yī)然(rán)庞(páng)大。

　　从2011年到2020年，自(zì)建住宅和原(yuán)公有(yǒu)住宅的家(jiā)庭拆迁(qiān)改建最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分(fēn)点；原公(gōng)有住宅家(jiā)庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为(wèi)6.8个(gè)百分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以前的(de)比例（31.3％）大(dà)致相吻(wěn)合社会公益活动包括哪些，公益活动包括哪些方面(hé)。

　　十(shí)年间新(xīn)增(zēng)8473万家庭户，自建住(zhù)宅(zhái)和(hé)原公(gōng)有住(zhù)宅减(jiǎn)少(shǎo)了1282万(wàn)户，住宅(zhái)净需(xū)求增加9755万户。49％的家庭购买(mǎi)商品住宅，21％的家庭购买(mǎi)二手房。在新增(zēng)住宅需求中，有7成(chéng)家(jiā)庭购买了商品(pǐn)住宅。租房、购买经济适用房和(hé)其他分别占(zhàn)比18％，3％和9％。未(wèi)来随着城中村和(hé)旧城改造，商品住宅(zhái)的占比势必会(huì)进一步上升(shēng)。

　　2000年以(yǐ)前(qián)建造的住宅(zhái)建筑(zhù)面积还有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万(wàn)户(hù)。破旧(jiù)的(de)城中村、老公有住宅，建筑面积小、质量低(dī)、基础设施配套差、没有或少有(yǒu)物业管理，居民(mín)追求美好、宜(yí)居(jū)生(shēng)活的环境，背后的改善性需求有待释放(fàng)。

　　第四，“住上更大(dà)房(fáng)子(zi)”的改(gǎi)善性需求(qiú)还将有所(suǒ)增加(jiā)。

　　刚需(xū)购房受限于资金(jīn)，倾向于中小户型。已有住宅家(jiā)庭(tíng)希望提高生活(huó)品质，以小换大、以(yǐ)旧换新。2022年底的中央经济工作会议明(míng)确(què)指出支持住(zhù)宅改(gǎi)善等消费(fèi)。

　　OECD国家的(de)人均住宅间数为1.71间，无论(lùn)是否考虑乡村住宅因素，中国(guó)的人(rén)均住宅(zhái)间数较其他(tā)国家(jiā)依旧存(cún)在不小差距。

　　住宅舒(shū)适度与经济水(shuǐ)平有(yǒu)着密切正(zhèng)向联系。随着经济发(fā)展(zhǎn)水平的提高(gāo)，中国的人均住宅间数与(yǔ)人均住(zhù)宅建筑面积将随之增(zēng)长(zhǎng)。

　　如果说(shuō)过(guò)去(qù)二十(shí)年是中(zhōng)国地产黄金(jīn)发展期，地(dì)产矛(máo)盾更多体现为(wèi)住宅(zhái)供给存在不足，供需出现错(cuò)配，这是过去(qù)二(èr)十年(nián)房(fáng)价快速上(shàng)涨(zhǎng)基石(shí)。那么未(wèi)来将是住宅质量的供需冲突。房地产大分化时代已(yǐ)至，这(zhè)种分化(huà)不单局限于城市(shì)能级之(zhī)间差异，优质小区和老(lǎo)旧二手(shǒu)房之间的差(chà)异也将越(yuè)发扩(kuò)大。

　　风(fēng)险提(tí)示

　　人口普查(chá)数据调查的是(shì)人，并不是(shì)针对住宅，因此可能存在统计偏差。商品住宅占比实际值(zhí)可能偏低，其增速可能超(chāo)预期。

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