5月以来，房地产板块个股多出现(xiàn)小幅(fú)上(shàng)涨，截至(zhì)5月10日收盘(pán)，中(zhōng)信房地产指数本月涨幅约为(wèi)2％。而(ér)以公募基金为代表的机(jī)构对(duì)于这(zhè)一(yī)板块(kuài)已经在悄(qiāo)然布局。数据显示，以南(nán)方和华夏的(de)两只老牌ETF基(jī)金为例，5月9日时所公布的总份额(é)均较4月28日时有小幅增长。根据(jù)基金(jīn)一季报(bào)统计，龙(lóng)头与地(dì)方国企央企获得增持，持仓数(shù)量(liàng)占(zhàn)流(liú)通股比(bǐ)重增幅五只个(gè)股分别(bié)为(wèi)华(huá)发(fā)股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新集团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置(zhì)房地(dì)产或“底部(bù)回(huí)升(shēng)”

　　行业红利时代(dài)已过 精耕细作成(chéng)共识

　　从公募基金(jīn)对房地产的配置看，2019年(nián)末，公募所持有的(de)房地(dì)产(chǎn)行业标的市值(zhí)约1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募(mù)所持房地产(chǎn)公司(sī)市值在股票资产中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年(nián)，这一数值(zhí)更是进(jìn)一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终于出现了(le)三年来的(de)首(shǒu)次回(huí)升，年底这一数值从1.56％升(shēng)至(zhì)1.65％。与此(cǐ)同特朗普是哪个党派的 特朗普是美国第几任时，公募对房地产行业的持股比例(lì)也同(tóng)步回升，从2021年底的(de)6.94％提(tí)高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的势头似(shì)乎在今年(nián)一季(jì)度得以延续。数据(jù)统计显(xiǎn)示，公募重(zhòng)仓(cāng)持有房地产(chǎn)板块一季度(dù)市(shì)值(zhí)TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年四季(jì)度提(tí)升6.71％。持仓市值前五个股分(fēn)别为保利发展、招商蛇(shé)口、万(wàn)科A、华发(fā)股份、滨江集(jí)团，持仓市值占板块比重合计达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地产的投资愈发有集中(zhōng)于龙头(tóu)的趋势。Wind显示(shì)，在公(gōng)募基金一季报(bào)汇总(zǒng)的(de)重仓股中，房地产板块排名最高的是保(bǎo)利发展，在基金重仓第33位。排名第二的是招商蛇口，排在第78位。而老牌龙头股万(wàn)科A排在第96位。对(duì)比去年(nián)四季报(bào)，变(biàn)化(huà)之处首先(xiān)在于几只房地产龙头(tóu)股从(cóng)排位上看(kàn)均有退步，尤其是万科最为(wèi)明(míng)显；其次(cì)是(shì)金地(dì)集团退出百(bǎi)大之列(liè)。但考虑到房(fáng)地产是复苏链(liàn)上最后一环，且首(shǒu)季并(bìng)非行业(yè)销售旺季，其传导到二级市场乃至机构持仓上还需要时间周期。

　　形(xíng)成共识(shí)的(de)是，经济(jì)圈判断房(fáng)地产已经进入大(dà)分化时代，一二(èr)线城市好于(yú)三四线(xiàn)城(chéng)市(shì)。而映射到二级市(shì)场投资上，配置房地(dì)产行业(yè)轻松收获行业贝(bèi)塔的(de)红利期一去不返了。“如果按(àn)照产业周期(qī)来分类，包(bāo)括房地产等几类行业在盖特纳曲线里属于成熟期或者(zhě)衰退期(qī)的行业，传统认知(zhī)上没有什么(me)投资机会的。但在(zài)这几年特殊的行情里包括煤炭(tàn)、电解(jiě)铝等类似的行(xíng)业(yè)也出现(xiàn)了一些机(jī)会，背后(hòu)的(de)逻辑(jí)是(shì)供(gōng)给侧发生了(le)更大(dà)的变化。”一不(bù)愿具名(míng)的上海公募基金经理指出。

　　不过(guò)也有(yǒu)公(gōng)募人士(shì)持谨慎乐观态度：“行业前(qián)几年(nián)17亿～18亿平方(fāng)米的年销售(shòu)面(miàn)积(jī)很难再出现了，2022年(nián)光是(shì)居(jū)民存款数量增加(jiā)了15万亿元。中国存量有(yǒu)400亿(yì)平方米建筑面积，考虑(lǜ)存量(lià特朗普是哪个党派的 特朗普是美国第几任ng)地产(chǎn)的更新，也有近(jìn)10亿平方(fāng)米。需求端还需要有(yǒu)一(yī)定(dìng)的政策出来去刺激(jī)购房。”

　　宝(bǎo)盈基金房(fáng)地产研究员吕功绩(jì)也指出(chū)：“时至(zhì)今(jīn)日，无论从城镇化的进程，还是人均住(zhù)房面积（接近30平/人），我(wǒ)国(guó)均已告别(bié)住(zhù)房短(duǎn)缺时代(dài)，而(ér)目前居民的杠(gāng)杆率和房价收入也不支(zhī)撑每年18万亿元的销售(shòu)额(é)，以及(jí)过快上行的房(fáng)价，因(yīn)而行业高(gāo)增的时代已经过去，未来行业的需求(qiú)或将回落，在此过(guò)程(chéng)中，伴随(suí)着地产的(de)高杠杆(gān)属(shǔ)性(xìng)，就(jiù)很容易(yì)出现信用风险问(wèn)题（类似2022年的民(mín)营(yíng)地(dì)产爆雷），行(xíng)业进入到供(gōng)给侧出(chū)清的过程。这个过程中，综合竞争力强的公(gōng)司就能够通过大鱼(yú)吃小(xiǎo)鱼的方(fāng)式，获得(dé)市(shì)占(zhàn)率的提升。当行业需求见(jiàn)顶回落时，行业的贝(bèi)塔已经(jīng)过去了，但不代表没(méi)有投资机会(huì)，机会在(zài)于城市(shì)、位置(zhì)、产品的阿尔法，而对应(yīng)到(dào)股票投资，就是强竞争(zhēng)力公司的阿尔法。”

　　或许也是基于这样(yàng)的认(rèn)识(shí)转变，精耕细(xì)作(zuò)个股(gǔ)成为公募乃至整体(tǐ)机构的务实之(zhī)举。

　　机构配置房地产(chǎn)“风物长宜放眼(yǎn)量”

　　头部央国企、优质区域性标(biāo)的成香饽饽

　　5月以来(lái)，房地产板(bǎn)块(kuài)个股(gǔ)多出(chū)现小(xiǎo)幅上(shàng)涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信房地产指数(shù)本月涨(zhǎng)幅约为2％。从具体的个(gè)股(gǔ)来看，《红周刊(kān)》利用Wind统(tǒng)计申(shēn)万房地产(chǎn)板块个股，在纳入统计的124只房地(dì)产(chǎn)类标的股中，本(běn)月以来实现股价上涨的达到了81家。

　　其中(zhōng)，上述时(shí)间段恰(qià)好排名(míng)前五(wǔ)的公司月内涨幅超过了10％，它们分(fēn)别是上实发展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名第一的上实(shí)发展，五一假(jiǎ)期(qī)归(guī)来后(hòu)日成交量明显放(fàng)大(dà)，4日、5日连(lián)续两个交易日收出(chū)涨停。从该股的基本(běn)面来看，上实发展的主营(yíng)业务为(wèi)房(fáng)地产开发与(yǔ)经营。公(gōng)司的主要产品及服务(wù)为房(fáng)地产销售(shòu)、房地产租赁(lìn)、物业管理服务(wù)、工程项目、酒(jiǔ)店(diàn)经(jīng)营。从业绩数(shù)据(jù)来看，2022年，其实现(xiàn)营业收入52.48亿元，比上(shàng)期减(jiǎn)少47.85％，归母(mǔ)净利润(rùn)1.23亿(yì)元，同比下降33.24％。2023年第一季度(dù)，其实现营(yíng)业总收入(rù)27.87亿(yì)元，同比(bǐ)增长183.02％；归(guī)母净利润2.86亿(yì)元，同比扭亏。

　　不过从十大流通股股(gǔ)东来(lái)看，各(gè)类机(jī)构都(dōu)有对其布局的例(lì)子。以3月31日时的首季(jì)十大流(liú)通股股东(dōng)来看， 具体包括(kuò)公募的(de)上银基金、私募的迎水文龙、中(zhōng)央汇金、长(zhǎng)城资产管理公司等(děng)都跻身前十的行(xíng)列。

　　巧合(hé)的是，涨幅暂时排名第(dì)二的浦东金桥也是(shì)上海本(běn)地房企(qǐ)，其(qí)第一季度的收入(rù)利润规模大幅度复(fù)苏。究其原因(yīn)，一方面(miàn)是该公司(sī)后疫情时(shí)代(dài)出(chū)租率复苏至近年来最高，另一方面则(zé)是公(gōng)司拿地结算持续性向好，从数(shù)字上(shàng)看，一季度新增虹(hóng)口135、138住宅(zhái)地块(kuài)，总建筑(zhù)面积约54万平方米。

　　在这(zhè)样的(de)业绩势头(tóu)向好背景下，自然(rán)也吸引了知名机(jī)构在其中持续驻足(zú)。从第一(yī)季度十大流(liú)通(tōng)股股(gǔ)东来看，知名(míng)私募高毅邓晓峰的两只产品(pǐn)依然(rán)在前十中，这(zhè)也(yě)是连续第三个季(jì)度(dù)他有的两只产品(pǐn)杀入前十(shí)。同时榜单中(zhōng)还有一支大(dà)名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季还小幅增加了持股(gǔ)。

　　除去上述两家上(shàng)海(hǎi)区域性地产公司外，荣安地产则是主要特朗普是哪个党派的 特朗普是美国第几任布局在(zài)深圳的(de)地产公司，一季报交(jiāo)出的也是一份报喜的成(chéng)绩单：首季公(gōng)司实现营业收入51.85亿元，同比增(zēng)长35.51％。归属(shǔ)于上市(shì)公司股东的(de)净利润6.48亿元(yuán)，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从(cóng)机构态度来(lái)看，《红周(zhōu)刊》注意到两只公(gōng)募指基首季(jì)新(xīn)杀入十大流(liú)通股股东(dōng)行列。具体说来， 南方中证全指房地产ETF上榜排名第七位，富国中(zhōng)证指数1000增强则(zé)排名第(dì)九位，此外联(lián)袂(mèi)出(chū)现(xiàn)的(de)机(jī)构还有(yǒu)QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访(fǎng)时，兴证全球基金(jīn)相关(guān)人士分(fēn)析(xī)：“经历(lì)过行业洗(xǐ)牌和兼并重组后，龙头的(de)价值(zhí)更为笃定突出；从拿地端看(kàn)，2022年(nián)土地(dì)市场(chǎng)大幅降温，优质土(tǔ)地供给较多（券商测算对应(yīng)潜在(zài)毛利率在(zài)25％以上，目前(qián)房企的利润率仅20％），绝大(dà)多数房企受限于信(xìn)用问题或者资金紧张(zhāng)没法拿地，龙头房企趁机获取(qǔ)低(dī)成本土地，龙头房(fáng)企的拿(ná)地(dì)力度（拿地金额/销售金额(é)）基本在30％以上；从融资(zī)上看，龙头(tóu)房企杠杆率较低(dī)，净负债(zhài)率基本在70％以下(xià)，而其他房(fáng)企的净负债率普遍都(dōu)在100％以上，加杠杆空间有(yǒu)限，从融资成(chéng)本看，龙头房企的融资(zī)成(chéng)本不断下滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对应(yīng)到2023年的销(xiāo)售，龙(lóng)头房企(qǐ)明显跑赢行(xíng)业(yè)，1～4月(yuè)百强房(fáng)企的销售额(é)增速为9％，而(ér)TOP14的销售额增速(sù)为(wèi)29％。”

　　需要强调的是，在当(dāng)前中(zhōng)特估的浪(làng)潮(cháo)下，央国(guó)企地产股或存在发展的大(dà)好机会。中信(xìn)证券(quàn)指出：“房地产(chǎn)行业的(de)结(jié)构性机(jī)会依然存(cún)在(zài)，少部分公司尤其是央企(qǐ)占据显著优势(shì)，其主要又体现为库存的(de)优势。央企地产公司，现阶段(duàn)表现(xiàn)出(chū)较低的(de)融资成本，优质的开发资源和(hé)良好的不动产资产运营能(néng)力的多(duō)重(zhòng)竞争(zhēng)优势(shì)。”

　　“即使没有中(zhōng)特估，国央企相较于民营地产(chǎn)公司也是更有优势的。”吕功绩强调，“对于减值、土地(dì)资(zī)源债(zhài)权(quán)债务关系等问题，市场对民营房开企业(yè)的资产会(huì)有更多担忧(yōu)和质疑(yí)，所以在这一轮行业出清(qīng)的过程中，央国企相较于(yú)民企(qǐ)来说估值(zhí)的修复更(gèng)明显。中特(tè)估的角度从中(zhōng)长期的维度看，行业的(de)逻(luó)辑(jí)在于集中度提升后，行业进(jìn)入高质量发展(zhǎn)阶(jiē)段，具(jù)备较快速发展(zhǎn)阶段(duàn)更(gèng)稳定(dìng)且可(kě)预期的盈利和(hé)现金流创造能力，以(yǐ)此带来估值中(zhōng)枢(shū)的提升，应该关注(zhù)估值相对较(jiào)低，企(qǐ)业自身资产的质(zhì)量(liàng)好、运营能(néng)力强、可以创造持续(xù)现金(jīn)流的企业。”

　　“存量时代中行业普(pǔ)涨的概率比较低(dī)，行业内部将出现分化，要关注将(jiāng)受益于行业集中度(dù)提升(shēng)的头部公司。”星石投资首席研(yán)究官(guān)方磊(lěi)也表示(shì)。

　　顺应(yīng)机构这一思路的话，或许还是保利发展、招商(shāng)蛇(shé)口等(děng)国(guó)资背景(jǐng)龙(lóng)头前途(tú)更为光(guāng)明(míng)。不(bù)过国(guó)投瑞银(yín)基金投资(zī)部副总监綦傅(fù)鹏(péng)表(biǎo)示(shì)：“需要客(kè)观地去(qù)持(chí)续观察(chá)国企央(yāng)企在三(sān)个方面是(shì)否可(kě)以维持(chí)，首先是(shì)融资成本保持低位(wèi)，其次是销售份额持续提升，再次是拿地份额持续提(tí)升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给一(yī)些耐心

　　而《红周刊》也根据房企一季报梳(shū)理发现，对于(yú)2022年的业(yè)绩(jì)出(chū)现(xiàn)的整(zhěng)体下(xià)滑，2023年一季度的业绩(jì)分化更趋明显，保利发(fā)展、滨江集(jí)团等(děng)房企营收、净利均实现了(le)业(yè)绩的(de)回正，甚(shèn)至是较大增速的增长。而(ér)这些公司也(yě)是(shì)机构(gòu)的(de)重(zhòng)仓对(duì)象。

　　对此，知(zhī)名房地产业内人(rén)士张宏伟(wěi)向《红(hóng)周刊》分析(xī)表示，业绩出现明(míng)显改(gǎi)善的房(fáng)企，主要是(shì)因(yīn)为过去两三年时间，尤(yóu)其是在2021年下半年民(mín)营房企不怎么投(tóu)资(zī)拿地之(zhī)后，国有企(qǐ)业仍在持(chí)续性地拿地，且主要集中在核心城市，投资力度(dù)较大。投资的驱动能够推动(dòng)房企销售业绩的增(zēng)长，从而在2023年一季度市场恢复但仍处(chù)于调整(zhěng)的过程中，能够保有一个正增长。

　　不过张宏伟同时(shí)也提(tí)醒表示，在(zài)房地产的复(fù)苏过程中，还面临着(zhe)一些(xiē)不确定(dìng)性。其(qí)实整个市(shì)场从四(sì)月(yuè)份开始又在往下(xià)掉(diào)。除了杭州、成都等(děng)极(jí)个别城市四月环比三月(yuè)相对表现较好之外，包括北京、上海(hǎi)在内的(de)绝大(dà)多(duō)数城市都出现环比下滑的情况。而现在(zài)五月的市场表现也不太乐观(guān)。按照现在的经(jīng)济状(zhuàng)况(kuàng)、收(shōu)入情况(kuàng)，以及(jí)市场的去库存压力、企(qǐ)业的资金面压力，可(kě)能会出(chū)现，到六月(yuè)份房企为了半(bàn)年(nián)报冲业(yè)绩出现市场的短(duǎn)期反弹外的一个市场(chǎng)乏力现象。也就是说(shuō)，第二季度、第三季度(dù)增长不确定性(xìng)的压力仍(réng)旧较大(dà)。

　　上海利(lì)檀投(tóu)资董(dǒng)事长陈昊扬也向《红周(zhōu)刊》指出(chū)，现在(zài)整个(gè)房地产以及其上(shàng)下游产(chǎn)业(yè)链的复(fù)苏速度都比想象的要慢很多，我们要多给一些耐心，这个时候，在房地产以及(jí)上下游就不是赚快钱的时候，只(zhǐ)能赚他基本面的钱。但这也意味着，只有极为少数的、做得比同行好(hǎo)得多(duō)的(de)企业，会伴随整个行业的弱复苏，业绩会(huì)逐(zhú)步体现出来。所以只能(néng)耐心地(dì)去等待(dài)它的(de)基本面不断(duàn)地凸(tū)显出来，这需要时(shí)间。

　　（本文(wén)已刊发于5月13日《红周刊》，文中提及个股仅为举(jǔ)例分析(xī)，不(bù)做买卖推荐。）

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