5月以来(lái)，房地产板块个股多出现小幅(fú)上涨，截至5月(yuè)10日收盘(pán)，中(zhōng)信房地(dì)产指数(shù)本月(yuè)涨(zhǎng)幅约为(wèi)2％。而以公(gōng)募基金为代表的机构(gòu)对于这一板(bǎn)块已经在(zài)悄然布局。数(shù)据显示，以(yǐ)南方和华夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日时(shí)所公布(bù)的(de)总份额均(jūn)较4月(yuè)28日时有(yǒu)小幅(fú)增(zēng)长(zhǎng)。根据基金一季报统计，龙(lóng)头与(yǔ)地(dì)方国企央企获得增持，持仓数量占流通股(gǔ)比(bǐ)重增(zēng)幅五只(zhǐ)个股分(fēn)别(bié)为华(huá)发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招(zhāo)商(shāng)积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置(zhì)房地产或“底部回升”

　　行业红利(lì)时代已过(guò) 精(jīng)耕(gēng)细作成共识(shí)

　　从公募基金对(duì)房(fáng)地产的(de)配置看，2019年末(mò)，公募所持有(yǒu)的(de)房地(dì)产行业(yè)标的市值约1188亿元，占其所持股票市值(zhí)的(de)4.66％左(zuǒ)右(yòu)；2020年(nián)市场表现出色(sè)，但公募所(suǒ)持房地产(chǎn)公司市值在股票(piào)资产中的占比(bǐ)却(què)断(duàn)崖(yá)式(shì)下跌至1.85％；2021年，这一数(shù)值更(gèng)是(shì)进一(yī)步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了(le)三年(nián)来的首次回升，年底这(zhè)一数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同(tóng)时(shí)，公募对房地产行业(yè)的持股(gǔ)比例也同步回升，从(cóng)2021年底的6.94％提高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今(jīn)年一季度(dù)得以延续。数据统(tǒng)计显示，公募(mù)重仓持有(yǒu)房(fáng)地产(chǎn)板块一季(jì)度市值TOP15门槛(kǎn)为(wèi)1.6亿元，较(jiào)2022年四季度提升(shēng)6.71％。持仓(cāng)市值前五个股分别为保(bǎo)利发展(zhǎn)、招商蛇口、万科A、华发股份(fèn)、滨江集(jí)团，持仓市(shì)值(zhí)占板(bǎn)块(kuài)比重(zhòng)合计达(dá)47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从(cóng)中不难发现，公募对于(yú)房(fáng)地产(chǎn)的投资愈发有集中于龙(lóng)头的趋势。Wind显示，在公募基金一季报汇总的重仓股中，房地产板(bǎn)块排名(míng)最(zuì)高的是保(bǎo)利发展，在基金(jīn)重仓第(dì)33位。排(pái)名第(dì)二的是(shì)招商(shāng)蛇口(kǒu)，排在(zài)第78位。而老牌龙头股万(wàn)科(kē)A排在第96位。对比去年(nián)四(sì)季报，变化(huà)之处首(shǒu)先(xiān)在于几只(zhǐ)房地(dì)产龙头股从排位(wèi)上看均有退步，尤(yóu)其是万科(kē)最为明显；其次(cì)是金(jīn)地(dì)集(jí)团退出百大之(zhī)列(liè)。但考虑到房地产是复苏(sū)链上最后一环，且(qiě)首(shǒu)季(jì)并非行业销售旺(wàng)季，其传导到二级市(shì)场(chǎng)乃至机构持(chí)仓上还需要时间周期。

　　形(xíng)成(chéng)共识(shí)的是，经济圈判断房(fáng)地产已经(jīng)进入(rù)大(dà)分化时代，一二线(xià腰围63是多少尺码，腰围63是多大尺码n)城市好于三四线城(chéng)市。而映射到二级市场(chǎng)投资(zī)上(shàng)，配置房地产(chǎn)行业轻松(sōng)收(shōu)获(huò)行业(yè)贝塔的红利期一去(qù)不返了。“如果(guǒ)按(àn)照产业周期来分类，包括房地产等(děng)几类行业在盖特纳曲线(xiàn)里属于成熟(shú)期或者衰(shuāi)退期的(de)行业，传(chuán)统认知上没有什么投(tóu)资机(jī)会的。但在这几年特殊(shū)的行情里(lǐ)包括煤炭、电解铝等类(lèi)似的行(xíng)业也(yě)出现了一些(xiē)机会，背后的逻(luó)辑是供给(gěi)侧发生了更(gèng)大的变(biàn)化(huà)。”一不(bù)愿具名的上海(hǎi)公募(mù)基金经理指(zhǐ)出。

　　不(bù)过也有公募人士(shì)持谨慎乐观态度：“行业(yè)前几年17亿(yì)～18亿平方(fāng)米(mǐ)的年销售面积很难再出现(xiàn)了，2022年光(guāng)是居(jū)民(mín)存款数(shù)量(liàng)增加(jiā)了15万(wàn)亿(yì)元。中(zhōng)国存量(liàng)有400亿平(píng)方米建筑面(miàn)积，考(kǎo)虑(lǜ)存量地(dì)产(chǎn)的更新，也有近(jìn)10亿平方米。需求(qiú)端还(hái)需要有一定的政策(cè)出(chū)来去刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈(yíng)基金房地产研究员(yuán)吕功(gōng)绩(jì)也(yě)指出：“时至今日，无论(lùn)从城镇化的(de)进程，还是人均住房面积（接近30平/人），我国(guó)均已告别(bié)住(zhù)房短缺时代，而(ér)目(腰围63是多少尺码，腰围63是多大尺码mù)前居民的杠杆率和房价(jià)收入也不(bù)支(zhī)撑每年(nián)18万亿元的销售额，以(yǐ)及过快上行的房价，因(yīn)而行业高增(zēng)的(de)时(shí)代(dài)已经过去，未来(lái)行业的需求或将回落，在此过程中，伴随(suí)着(zhe)地(dì)产的高杠杆属(shǔ)性，就很容易出现(xiàn)信用风险问题(tí)（类似2022年(nián)的民营(yíng)地产爆雷(léi)），行业(yè)进(jìn)入到(dào)供给侧出清的过程。这个过(guò)程中，综合竞争力强的公司就能够通过(guò)大鱼吃小鱼的方式，获得(dé)市(shì)占(zhàn)率的提升(shēng)。当行业需求见顶回落时，行业的贝塔已经过去了，但(dàn)不代表没有(yǒu)投(tóu)资机会，机会在于城市、位置、产品(pǐn)的阿尔法，而对(duì)应到股票投资，就(jiù)是强(qiáng)竞争力(lì)公司的阿尔法。”

　　或许也是(shì)基于这样的(de)认识转变，精耕细作个股(gǔ)成为公募(mù)乃至整体机构的务实之举。

　　机构配(pèi)置房地产“风物长(zhǎng)宜放(fàng)眼(yǎn)量”

　　头部央国企、优质(zhì)区域(yù)性标的成香饽饽

　　5月以(yǐ)来，房地产板块个股多出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收(shōu)盘(pán)，中信(xìn)房地产指数(shù)本月涨幅约为2％。从具体的个股来(lái)看，《红周刊》利用Wind统(tǒng)计申万房地产板块个股，在纳入统计的124只房(fáng)地产类(lèi)标的股中，本月以来实(shí)现股(gǔ)价上涨的达到了(le)81家。

　　其中，上(shàng)述(shù)时间段恰好排名前五(wǔ)的公司月内(nèi)涨(zhǎng)幅超过(guò)了10％，它们分别是上实发展(zhǎn)、浦东金(jīn)桥(qiáo)、*ST泛海(hǎi)、华夏幸(xìng)福(fú)、荣安地产。排(pái)名第一的上实发(fā)展，五一假(jiǎ)期归(guī)来后(hòu)日成交量(liàng)明显放大，4日、5日连续两个交易日收出涨停。从该股的基本面来看，上实发展的主营(yíng)业务(wù)为房地产开(kāi)发与经(jīng)营。公司的主(zhǔ)要产(chǎn)品及(jí)服务为(wèi)房地产(chǎn)销售、房地产租赁(lìn)、物业管理服务、工(gōng)程项(xiàng)目、酒店经营。从业绩数据(jù)来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归(guī)母净利润1.23亿元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年(nián)第(dì)一季度，其实现(xiàn)营业总(zǒng)收入27.87亿元，同(tóng)比增长183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流通(tōng)股股东来看，各类机构(gòu)都有对其布局的例子(zi)。以3月31日时的首季十(shí)大流通股股东来看， 具体包括公募(mù)的上银基金、私(sī)募的迎(yíng)水文(wén)龙、中(zhōng)央汇(huì)金、长(zhǎng)城资(zī)产管理(lǐ)公司等都跻身前十的行(xíng)列。

　　巧合的是，涨幅(fú)暂(zàn)时排名第二的浦东金桥(qiáo)也是(shì)上海本地房企，其第一季度的收入利润(rùn)规模大幅(fú)度复苏。究其原因，一(yī)方面(miàn)是该(gāi)公司后疫情(qíng)时(shí)代出租率复苏至(zhì)近年来最(zuì)高，另一方(fāng)面(miàn)则是公司拿地结算持续(xù)性向好(hǎo)，从数字上看，一季度新增虹口135、138住宅(zhái)地块(kuài)，总建筑面(miàn)积约54万平方米。

　　在这样的业绩势(shì)头向好(hǎo)背景(jǐng)下，自然也吸引了(le)知名机构在(zài)其中持续驻(zhù)足。从第(dì)一季度十大(dà)流通股股东来看，知名私(sī)募高毅(yì)邓晓峰的(de)两只(zhǐ)产品依然在前十中(zhōng)，这也是连(lián)续第三个季度他(tā)有的(de)两只产品杀入前十。同时榜(bǎng)单中还(hái)有一(yī)支大名(míng)鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎比投资局，其当季还小幅增加了(le)持(chí)股。

　　除去上(shàng)述(shù)两家上(shàng)海(hǎi)区域性地产公(gōng)司(sī)外，荣安地产则是主要布局在深圳的地产(chǎn)公司(sī)，一(yī)季(jì)报(bào)交出的也是(shì)一份报喜的(de)成绩单(dān)：首季公司实现营业收入(rù)51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公(gōng)司股东的(de)净(jìng)利润6.48亿元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构态度来看(kàn)，《红周(zhōu)刊》注意(yì)到两只(zhǐ)公募指基首季新杀入(rù)十大流通股(gǔ)股东行列。具体说(shuō)来， 南方中证全指房地产(chǎn)ETF上榜排名第七腰围63是多少尺码，腰围63是多大尺码位，富国中(zhōng)证指(zhǐ)数1000增强(qiáng)则排名第九位(wèi)，此外联袂(mèi)出现的(de)机构还有QFII高盛国际和私(sī)募迎水聚宝(bǎo)。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球(qiú)基金相关人士(shì)分析：“经历(lì)过行(xíng)业洗牌和兼并重组(zǔ)后，龙头(tóu)的价(jià)值更为笃(dǔ)定(dìng)突出；从拿(ná)地端看，2022年土地市场大幅降(jiàng)温(wēn)，优质土地供(gōng)给(gěi)较(jiào)多(duō)（券商测(cè)算对应潜在毛利率在25％以上，目前房(fáng)企(qǐ)的利(lì)润率仅20％），绝大多数房企受(shòu)限于(yú)信用问题(tí)或者(zhě)资金(jīn)紧张没法拿(ná)地，龙头房企趁(chèn)机(jī)获取低成本(běn)土地，龙头房企的拿地力度（拿地金额/销(xiāo)售金额）基本(běn)在30％以上；从融资上看(kàn)，龙头房企杠杆率较低，净负(fù)债率(lǜ)基本在70％以下(xià)，而(ér)其(qí)他房企(qǐ)的净负(fù)债(zhài)率普(pǔ)遍(biàn)都在100％以上，加杠杆空(kōng)间有限(xiàn)，从融资成本看(kàn)，龙(lóng)头房企(qǐ)的融(róng)资成本(běn)不断(duàn)下滑，基本在3％、4％左右；对(duì)应(yīng)到2023年(nián)的销售，龙头房企明显跑(pǎo)赢(yíng)行业，1～4月(yuè)百(bǎi)强房(fáng)企的销售额增速(sù)为9％，而TOP14的销售(shòu)额(é)增(zēng)速为(wèi)29％。”

　　需(xū)要强(qiáng)调(diào)的是，在当前中特(tè)估(gū)的(de)浪潮下(xià)，央(yāng)国企(qǐ)地产股或存在发展的(de)大好机会。中信(xìn)证券指(zhǐ)出：“房地产行业的(de)结构性机会依然存在，少(shǎo)部分公司尤其是央企占据显著(zhù)优(yōu)势(shì)，其主要又体现为库存的优势。央企地产公司，现阶段表现出较低的(de)融资成本，优质的开发资源和良好的不动产资产运营(yíng)能力的多重竞争优势。”

　　“即使没有中特估，国央企相(xiāng)较于民营地(dì)产公(gōng)司也是更有优势(shì)的。”吕功(gōng)绩强调，“对于减值、土地资源债权债务关系等问题，市场对民营房开企业的资产会有更(gèng)多担忧和质疑，所以(yǐ)在这一轮行业出清的(de)过程(chéng)中，央国企相较于民企来说估值的修复更明显。中特估的角度(dù)从(cóng)中长(zhǎng)期的维(wéi)度看，行业的逻(luó)辑在于集中度提升后，行业进入(rù)高质量(liàng)发展阶段，具(jù)备较(jiào)快速发展阶段更稳定且可(kě)预期(qī)的盈(yíng)利和现(xiàn)金(jīn)流创造(zào)能力，以此(cǐ)带来估值中(zhōng)枢的提升，应该关注估值(zhí)相对(duì)较低，企业自身资产的质量好、运营能力(lì)强(qiáng)、可以创造持续现金流的企(qǐ)业。”

　　“存量时(shí)代中(zhōng)行业普涨的概率比较低，行业(yè)内部将出(chū)现(xiàn)分化，要关注将(jiāng)受益于行(xíng)业集中度提(tí)升(shēng)的头部公司。”星石投(tóu)资(zī)首(shǒu)席研究官方磊也表示。

　　顺应(yīng)机构这一思(sī)路(lù)的(de)话，或许(xǔ)还是保利发展、招商蛇口等国(guó)资背景龙(lóng)头前途更为光明。不过国投瑞银基金投资部(bù)副总监綦傅鹏表示(shì)：“需要客观地去持续观察国企(qǐ)央企在(zài)三个方面是(shì)否(fǒu)可以(yǐ)维持，首先是融资成本保持低位(wèi)，其次(cì)是销售(shòu)份额持续提(tí)升(shēng)，再次是拿地份额持续提升。”

　　复苏(sū)速(sù)度缓慢

　　机构需要(yào)多给一些(xiē)耐(nài)心

　　而《红周刊》也根据房企一(yī)季报梳理发现，对于2022年的业绩出现(xiàn)的(de)整体(tǐ)下滑，2023年一季(jì)度的(de)业绩分化更趋(qū)明显(xiǎn)，保利(lì)发展、滨江集团等房企营收、净利(lì)均(jūn)实现了业绩的回正，甚至是(shì)较(jiào)大增速的增(zēng)长(zhǎng)。而这些公司也是机构的重仓对(duì)象(xiàng)。

　　对此，知名房(fáng)地产(chǎn)业内人(rén)士张(zhāng)宏伟(wěi)向《红周刊(kān)》分析表示(shì)，业绩出现(xiàn)明显改善的房企，主要是因为过(guò)去两三(sān)年(nián)时间(jiān)，尤其是在2021年下半年民营房(fáng)企不(bù)怎么投资拿地之后，国(guó)有企(qǐ)业仍在持续性地拿地，且主(zhǔ)要集中在(zài)核心城市，投资力度(dù)较(jiào)大。投资(zī)的(de)驱动(dòng)能够推动房企销售业绩(jì)的增长，从(cóng)而在2023年一季度市(shì)场恢复但仍处于(yú)调整的(de)过程中，能够保有一个(gè)正(zhèng)增长。

　　不过张(zhāng)宏伟(wěi)同时也提醒表示，在房地产的复(fù)苏过程中，还面临着一些(xiē)不确定性。其实整个市(shì)场从(cóng)四月份开(kāi)始又在(zài)往下掉。除了杭州、成都等极个(gè)别城(chéng)市四(sì)月(yuè)环比三月相(xiāng)对表(biǎo)现较好之外(wài)，包括北京、上海(hǎi)在内的绝大多数城(chéng)市都出现环比下滑的(de)情况(kuàng)。而现在(zài)五月的市(shì)场(chǎng)表(biǎo)现也不太乐观。按照现在(zài)的经(jīng)济状况、收入情况，以及市场的(de)去库存压力(lì)、企业(yè)的资金(jīn)面(miàn)压力，可能会出现，到六月份房企为了(le)半年报(bào)冲业绩出现市场的短(duǎn)期反弹外的一个市场(chǎng)乏力现(xiàn)象。也就是说，第二(èr)季度、第三(sān)季度增长(zhǎng)不确定性的压力仍(réng)旧较大(dà)。

　　上海利檀(tán)投资董事长陈昊扬也(yě)向(xiàng)《红(hóng)周(zhōu)刊》指出，现在整(zhěng)个房地产以(yǐ)及其上下游产业链的复苏速度都比想(xiǎng)象的要慢很多，我们要多给一(yī)些耐心，这个时(shí)候，在房地(dì)产以及上(shàng)下游就不(bù)是赚快钱的时候，只能赚他基本面的钱(qián)。但这(zhè)也意味(wèi)着，只有极为少数的、做得比同行好得多的企业，会伴随整个行(xíng)业的(de)弱复苏，业绩会(huì)逐步体现出来。所以只能耐心地去(qù)等待它的基本面不断地凸显出来，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文中提及(jí)个股仅为(wèi)举例分(fēn)析，不做买卖推(tuī)荐。）

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