OPPO宣布关停旗(qí)下芯片子公(gōng)司哲库(kù)科技，引(yǐn)发了公募REITs扩募(mù)风波，如(rú)今(jīn)，二级市场的影响(xiǎng)仍未停歇。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日(rì)，华安(ān)张(zhāng)江光大园REIT开(kāi)盘(pán)继续延续此前几(jǐ)日的下(xià)跌走势，午后跌(diē)幅一(yī)度扩大(dà)，尾盘有所拉升，全天收跌(diē)6.22％，最近(jìn)3个交易日跌幅(fú)超过9.69％。

　　此前(qián)，华安张(zhāng)江光大园REIT曾发布公(gōng)告，紧急回应称(chēng)，哲库科技是其(qí)扩募拟新购入基础设施(shī)资产(chǎn)张(zhāng)润(rùn)大(dà)厦的重(zhòng)要承租方之一，目前未收(shōu)到哲库科(kē)技(jì)及OPPO方面关于停止执行已签租赁协议的通知(zhī)。同时，在公告(gào)中，华安张(zhāng)江光大园REIT进(jìn)一步表示(shì)，原始权益(yì)人将继续密切关注哲库科技后续(xù)情况(kuàng)，积(jī)极做(zuò)好相关(guān)应对。

　　此(cǐ)外(wài)，张(zhāng)江REIT拟扩(kuò)募购入项目(mù)的原始(shǐ)权益人相关负责人(rén)也表示，近期已同步启动了应急预案，排(pái)摸储(chǔ)备租户，积极应对(duì)哲库(kù)提前(qián)退租的可能事项。由于张润大(dà)厦是全国首批(pī)REITs申(shēn)报扩(kuò)募项目，公司领导(dǎo)高度(dù)重视，浦东新区国(guó)资委(wěi)也高度关注。

　　多位业内人士表示(shì)，华安(ān)张(zhāng)江光大园REIT近期(qī)市(shì)场波动较(jiào)大，但(dàn)其实(shí)不动产公募REITs项目短期出租(zū)率下跌并不会从根本(běn)上影响其内外价值(zhí)，投资者应理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二(èr)级市场价格继续波动

　　本(běn)周(zhōu)，OPPO关停旗下芯片子公司哲库科技的事件(jiàn)继(jì)续扰动公(gōng)募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日(rì)，华安张(zhāng)江光大园REIT以3.726元的价格小幅(fú)低开，此(cǐ)后二级(jí)市场价格开始(shǐ)震荡走低，午盘(pán)收跌6.17％。午后(hòu)，华(huá)安张江光(guāng)大(dà)园REIT跌幅(fú)一(yī)度(dù)扩大到8.30％，随后(hòu)价格有所回(huí)升，最终报收(shōu)3.512元，全天(tiān)跌(diē)幅6.22％。

　　受近期不利消息影响，华安张江光(guāng)大(dà)园REIT最近几(jǐ)个交易日二级(jí)市(shì)场价格(gé)表(biǎo)现欠佳，5月11日以来，3个(gè)交易日跌幅达到9.69％，今年(nián)以来跌(diē)幅7.76％。不过，自2021年6月21日上(shàng)市以来，华安张江光(guāng)大园REIT累计(jì)涨幅超(chāo)过24％，在全(quán)市场公募REITs中位居前列。

　　从5月15日(rì)公(gōng)募(mù)REITs市场整体表现上看，目前上市的8只(zhǐ)产(chǎn)业园(yuán)区基础(chǔ)设施REITs中，仅博时(shí)招商蛇口(kǒu)产业园REIT微幅上涨，其余7只均有(yǒu)不(bù)同程度(dù)下跌，8只产业园区基础设施REITs5月15日(rì)平(píng)均跌幅1.38％。今年(nián)以(yǐ)来平(píng)均(jūn)跌(diē)幅5.17％。

　　“此(cǐ)前，张(zhāng)江REIT一季(jì)报中已经披露张江光大园项目出(chū)租率有所下降，如今拟扩募的项目又遭(zāo)遇突发(fā)事件，因(yīn)此(cǐ)导(dǎo)致二级(jí)市场(chǎng)价(jià)格出现波动(dòng)。”一(yī)位业(yè)内人士分析称。

　　不过，在上述人(rén)士(shì)看来(lái)，尽管出于风险规避的原因，最近几(jǐ)个交(jiāo)易日场(chǎng)内资金有所流(liú)出，但是，不动产公(gōng)募REITs项(xiàng)目短期(qī)出租(zū)率下跌并不会从根本上影响其内(nèi)外价值。

　　他也同时(shí)表示，目前随着二级(jí)市场价格(gé)下(xià)跌，风险也得到(dào)一定释放，但(dàn)是价格涨跌会受到基本面(miàn)、情绪(xù)面等多重因素影响(xiǎng)，不好(hǎo)判断(duàn)价格(gé)是不(bù)是已经(jīng)完全触底。

　　此外，还(hái)有一位业内人(rén)士(shì)表(biǎo)示，今(jīn)年(nián)整体REITs市场表现(xiàn)低迷，不少产品年内二(èr)级市(shì)场跌幅较(jiào)大，其实(shí)有些隐含收益率高的产品具备一定(dìng)的投资价值，很适合(hé)稳健类(lèi)投资者(zhě)。此外(wài)，伴随(suí)着经济复苏的步伐，产(chǎn)业园区、物流(liú)类等(děng)REITs产(chǎn)品具备一定(dìng)的(de)投资价值。

　　先锋(fēng)瑞驰私募基(jī)金执行(xíng)董事(shì)高(gāo)如星对此表示(shì)，若张江园区(qū)最(zuì)终(zhōng)能顺利解决招商(shāng)，平稳过度对经(jīng)营现金(jīn)流没有造成大的(de)影响，“事件性利空下调至得这么(me)急(jí)、这么深，加上(shàng)前期(qī)本身园区类资产就回调(diào)不少了，这就是黄金坑。”不过，他也强调，最终还(hái)是(shì)落(luò)到(dào)租金收(shōu)入受不受影响，影响多大，估(gū)计(jì)园区会(huì)最终解决。

　　张江REIT紧急回(huí)应

　　扩募路上再迎(yíng)接(jiē)考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下(xià)芯片子公司哲库科技。随后5月12日(rì)晚，华安张江光大园REIT发(fā)布公(gōng)告，紧急回(huí)应称，哲库科技(jì)是其扩(kuò)募拟新购入(rù)基础设施资产张润(rùn)大厦(shà)的重要承租方之一，目前未收到哲库(kù)科技(jì)及OPPO方面(miàn)关(guān)于停止执行已签租(zū)赁协议的通知。同(tóng)时(shí)，在公告(gào)中，华安(ān)张(zhāng)江光大园REIT进一步表示，原始权(quán)益(yì)人将(jiāng)继续密切关注(zhù)哲(zhé)库(kù)科技后续情况，积极(jí)做好(hǎo)相关应对。

　　此前，张江REIT因(yīn)其一季报中披露的张(zhāng)江光大园(yuán)项(xiàng)目出(chū)租率下降事项，一度二级市场价格(gé)出现回落。在(zài)随后(hòu)召开(kāi)的业绩说明(míng)会(huì)中(zhōng)管(guǎn)理人就相关事项进行了解(jiě)释说明，市场信(xìn)心(xīn)得到了(le)一定提振，二级市(shì)场(chǎng)价格表现(xiàn)也(yě)趋于平稳。据(jù)了解，张江(jiāng) REIT在5月11日召开的线上和(hé)线下的扩募说明会(huì)上，运营团队表示(shì)了对张江光大园(yuán)项目(mù)的信心，预(yù)计签署意向书(shū)和合同谈判(pàn)中的(de)储备租(zū)户正(zhèng)常转化后，项目出租率将得(dé)到回升(shēng)。没想到(dào)仅过了不到三周的时间，张江REIT的(de)扩募之(zhī)路又(yòu)迎来了(le)新的考验。

　　因张(zhāng)江REIT的上述(shù)公告引起(qǐ)了市场各方的(de)广(guǎng)泛关注，张(zhāng)江(jiāng)REIT拟扩募(mù)购入(rù)项目的原(yuán)始权(quán)益人(rén)相关负责(zé)人坦言，事发(fā)突(tū)然确(què)实(shí)始(shǐ)料未及，在获悉OPPO关停哲(zhé)库(kù)科技消(xiāo)发字有几画，发字有几画五行什么息的第一时(shí)间即(jí)奔赴(fù)现场(chǎng)进行了沟(gōu)通和(hé)核实工作，并同步启动了应急预案，排摸(mō)储备租(zū)户，积极应对哲库提前退租的可能事项(xiàng)。由于张润大(dà)厦是全国首批REITs申报扩募(mù)项(xiàng)目，公(gōng)司领(lǐng)导高度重(zhòng)视，据悉新区国资委(wěi)也高度关注。

　　当谈及(jí)储(chǔ)备租户情况，相(xiāng)关负责人介绍说，目前储备租户还是(shì)比(bǐ)较丰富的，覆盖了(le)芯(xīn)片测试(shì)、人(rén)工智(zhì)能、航天(tiān)产业、信息技术等产业客户，租赁意向面积超过(guò)了(le)2万方。从意向储备转化(huà)为(wèi)实际(jì)租户需要一(yī)些时(shí)间。

　　“我们(men)正在(zài)着手通过签署租赁意(yì)向书来(lái)尽快(kuài)锁定一些重要租(zū)户。虽然收了三个月履约保证金给了(发字有几画，发字有几画五行什么le)我(wǒ)们一些(xiē)空间，但本着对首批(pī)扩募、对市场负责的(de)态度，我(wǒ)们肯(kěn)定要全(quán)力与(yǔ)时间赛跑，把这些(xiē)面(miàn)积(jī)在短期内(nèi)完成去化(huà)。”相关负(fù)责(zé)人说道。

　　张江REIT已持有(yǒu)的(de)同区域(yù)的张江光大(dà)园项目一季(jì)度末也有将近30％的空置(zhì)率(lǜ)，原(yuán)始权益(yì)人有那么(me)多储备租户(hù)，之前的空置率为何未能(néng)得到(dào)解决(jué)。

　　对(duì)此相(xiāng)关负责人解释，张江(jiāng)光大园一直(zhí)以来都坚持以市场化运营为(wèi)导向(xiàng)，历史运(yùn)营(yíng)表现稳定，租户的(de)调(diào)租和换租(zū)都属于正常情况，而这(zhè)次项目的大租户(hù)退租正好发生在市场活跃度的短期(qī)低点，目前市场(chǎng)情(qíng)况(kuàng)已有所(suǒ)好转。在看到出租率下滑情况没有得到及时修(xiū)复后(hòu)，张(zhāng)江(jiāng)这边(biān)也作了一定(dìng发字有几画，发字有几画五行什么)的资源调(diào)配(pèi)和倾斜，引入了(le)一些储备租户(hù)。

　　另(lìng)外，张润大(dà)厦和张江光大园项目在给租(zū)户的(de)分隔空间、交(jiāo)付标准、租金水平等方面也有一些差异化，张润(rùn)大厦多是两千多平(píng)的大平层(céng)，楼的成新度(dù)高(gāo)一些，单(dān)价(jià)也贵一些，张江光大园单层以(yǐ)一(yī)千平的面积(jī)为主，还有(yǒu)一些独栋形态(tài)的(de)物业。租户自身(shēn)也会有诉求，也会根据自身需求和(hé)预算挑(tiāo)选区域内的不同物业。

　　“如果扩募(mù)完成以后，新老(lǎo)资(zī)产的管理人都变成了一(yī)家，后续我们(men)在资(zī)源共享(xiǎng)和联合营销(xiāo)方面能更(gèng)加充分发(fā)挥协同(tóng)效应，相信(xìn)可以(yǐ)做得更好。”上述负责人(rén)补(bǔ)充说道。

　　最后(hòu)谈(tán)及对于张(zhāng)江REIT的(de)定位和展(zhǎn)望，相关负(fù)责人表示，张江集团(tuán)和张江高科目(mù)前(qián)在(zài)管资产(chǎn)约五百(bǎi)万方，还有(yǒu)一(yī)些(xiē)其他在开发的储备项目，这些(xiē)都将成(chéng)为张(zhāng)江(jiāng)REIT实现(xiàn)打造张(zhāng)江园(yuán)区产业(yè)空(kōng)间(jiān)资产上(shàng)市平台目标的(de)坚(jiān)实后盾和(hé)储备资源。“我们(men)非常重(zhòng)视(shì)张江(jiāng)REIT这个资(zī)本平(píng)台(tái)和(hé)它未来的(de)发(fā)展。”相关(guān)负责人表示(shì)，“这次(cì)扩(kuò)募是我们实现基(jī)金(jīn)扩容的第(dì)一(yī)步，也是(shì)至关重要(yào)的(de)一步，眼下我们可能面(miàn)临了一些突发情况需要解决，但是这和我们在张江科学城这三十(shí)年(nián)建设发展过(guò)程中(zhōng)所经历的相比，只能算是(shì)一个(gè)非常小的插(chā)曲。我们(men)有信心排除万难(nán)，尽(jǐn)一切可能化解(jiě)当前突发事(shì)件的(de)所(suǒ)有负(fù)面影响，维持预期(qī)和市场的(de)信心。”

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