饱受争议的(de)二手(shǒu)房交易(yì)中介费(fèi)问题，正逐(zhú)渐得到监管部门的重视。

　　5月(yuè)8日，住(zhù)建部、市场(chǎng)监管总局联合发布了关于规范房地产经纪服(fú)务的意见。意见(jiàn)提及，近(jìn)年来，部分房(fáng)地产经纪机构存在利用(yòng)房源客源(yuán)优势收(shōu)取过(guò)高费用、未明码标价、捆(kǔn)绑收费、滥用客户个人(rén)信息等问题(tí)，加重(zhòng)交易(yì)当(dāng)事人负担、侵害其合法权(quán)益(yì)。

　　基于上述背景(jǐng)，两部门从加强从业主体(tǐ)管理、明(míng)确经纪服务内容、合理确定经纪服务收(shōu)费、严(yán)格(gé)实行明码(mǎ)标价等(děng)十方面，提出(chū)了(le)意(yì)见。

　　中原地产首(shǒu)席分(fēn)析师张(zhāng)大伟称(chēng)，随着城市发(fā)展，一二线城市二(èr)手(shǒu)房交易占比逐渐增加(jiā)。以北京、上海为例，二手房占市场成交比例超过80％，大量二(èr)手房成(chéng)交依赖(lài)中(zhōng)介居间成交，房地产调控重心逐渐从开发商过渡到中介公司。

　　广东省城规院住(zhù)房政(zhèng)策研究中(zhōng)心首席研究员李宇嘉(jiā)表示，买房对居民(mín)来(lái)说属(shǔ)于金额不(bù)低的大宗交易，由于二手房交易成本较高、交易周期较长，具有非常强的专业性，居民往往通过中(zhōng)介来完(wán)成。但很多(duō)中介(jiè)利用信息不对称等问题，将(jiāng)非必要的(de)收费夹带其中，如收取过(guò)桥融(róng)资、按揭费、担保费等，对居民造成额外的负担，而(ér)且(qiě)这(zhè)些服务事项并未明(míng)码(mǎ)标价。

　　对于二手房(fáng)市场交易过程(chéng)中存在的(de)“乱象”，李宇嘉指出，对包括经纪服务在内的相(xiāng)关市(shì)场(chǎng)交易行(xíng)为及其主体进(jìn)行(xíng)规范和秩序整顿，是房地(dì)产市(shì)场管(guǎn)理(lǐ)和调(diào)控的主题。“当(dāng)下，推(tuī)进这项工作的意义更大，也更急迫。”

　　中介(jiè)收费问题成监管重点(diǎn)

　　二手房(fáng)市场中，历(lì)来对房地(dì)产(chǎn)经纪(jì)服(fú)务(wù)行业关注(zhù)最多的(de)一个话题(tí)，便是(shì)房地产经纪服(fú)务费(fèi)的问题。

　　张大(dà)伟认(rèn)为，未来相关部门主要监管的重点(diǎn)，将是(shì)对房地产经纪服(fú)务收(shōu)费及中介交易进行规范。

　　在(zài)热(rè)点城(chéng)市，二手房屋交(jiāo)易过程中，部分价值不菲的房屋，往往要缴纳(nà)一笔金额不低的中介费(fèi)。以北(běi)京某房地产经纪服务机(jī)构2.7％的服务(wù)费率(lǜ)计算，一套(tào)1000万元(yuán)的(de)房屋，中介费约为(wèi)27万(wàn)。

　　在合理确定经纪服务(wù)收费上(shàng)，两部门在此(cǐ)次(cì)意见中提及，房地产经(jīng)纪机构要合理降低住房买卖和租赁经纪服务费(fèi)用。鼓励按照成交价格越(yuè)高、服务(wù)费率(lǜ)越(yuè)低的原则实(shí)行分档(dàng)定价。引导由交(jiāo)易双(shuāng)方共同承担经纪服务费用。

　　据(jù)张大伟介绍，目前房地产经纪服(fú)务收费标准的最早依据是(shì)1995年国家计委建设部(bù未置可否和不置可否的区别在哪，未置可否的置是什么意思)下发的《关于(yú)房地产中介服务收费的通(tōng)知》（971号文(wén)），其(qí)中第六条(tiáo)规定(dìng)：房(fáng)屋买卖代(dài)理收(shōu)费，按成交价(jià)格总额(é)的(de)0.5-2.5％计收。

　　以北(běi)京为(wèi)例，目前北京市执行的2014年更新后的(de)收费标(biāo)准，即根据这样的规定：“少数特别复(fù)杂(zá)的(de)住宅买卖(mài)经纪服务，经(jīng)交易各(gè)方协(xié)商同意，可在规定的收费(fèi)标准基础上适当上浮，上(shàng)浮幅度(dù)最高不得超过10％。”这意味着，当前北京二手房中介费上(shàng)限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本(běn)着(zhe)“简政放权”的精神，北京2015年取消了(le)房地(dì)产中(zhōng)介服务等57个政府(fǔ)定(dìng)价，房地产经纪服务收费(fèi)多少由各(gè)中介机构(gòu)自行(xíng)决定(dìng)。

　　“房产中介机构在实际收(shōu)取费(fèi)用过程中，相关监管部(bù)门当(dāng)前并未明(míng)确具体的中介费(fèi)率，中介机构仅需在服(fú)务过程中对收(shōu)费标(biāo)准进行明码(mǎ)标价即可(kě)。而房地产经纪(jì)服(fú)务机构在(zài)具体收(shōu)取过程(chéng)中(zhōng)，会结合房(fáng)屋价值及工资标(biāo)准(zhǔn)，综合计算出(chū)合适的中介(jiè)费(fèi)率(lǜ)。”张大伟补(bǔ)充道。

　　对(duì)于(yú)明码标价问(wèn)题，两部门在(zài)此次意见中提及，房地产经纪(jì)机构(gòu)应(yīng)当在经营门店、网站、客户端(duān)等场(chǎng)所(suǒ)或(huò)渠道，公示服务(wù)项目、服务内(nèi)容(róng)和收费标准，不得混合标价和捆绑收费。房地(dì)产未置可否和不置可否的区别在哪，未置可否的置是什么意思经纪机构提供的基本服务和延伸(shēn)服务，应当分别(bié)明确(què)服务项目和收费标准(zhǔn)。房地产经(jīng)纪机构(gòu)收(shōu)费前(qián)应当向交(jiāo)易当事(shì)人出具收费清(qīng)单(dān)，列明收费标准、收费金额，由当事(shì)人签字确认。

　　另外(wài)，对收费明显高(gāo)于市场平均(jūn)水平的房(fáng)地产经纪机构，住房和城(chéng)乡建设部门将(jiāng)会同市场监(jiān)管等部门(mén)采(cǎi)取约谈等综合措(cuò)施进行重点监管。市场监(jiān)管部门会同有关(guān)部门(mén)依法查(chá)处不(bù)按规定(dìng)明码标(biāo)价、操(cāo)纵(zòng)经纪服(fú)务收费等违反价格和反垄(lǒng)断法律法规的行(xíng)为。对(duì)房地(dì)产经(jīng)纪(jì)机构相关违法(fǎ)违规信息，市场(chǎng)监管部门要依法依规纳入国家企业信(xìn)用信息公示系统(tǒng)。

　　房屋中(zhōng)介费(fèi)要降了？

　　鼓励按照(zhào)成交价(jià)格越高、服务费(fèi)率未置可否和不置可否的区别在哪，未置可否的置是什么意思越低的原则(zé)实行分档(dàng)定(dìng)价，是否意(yì)味着，未来豪宅(zhái)的(de)中介费有望(wàng)大幅降(jiàng)低？

　　中原地产华(huá)南区(qū)总裁(cái)兼深圳中(zhōng)原总经理郑叔伦称，住建(jiàn)部发文鼓励按(àn)照成交价格越高、服务(wù)费率越低的原则实(shí)行分档(dàng)定(dìng)价(jià)，合理降低住房(fáng)买卖和(hé)租赁经纪服务(wù)费用，主要(yào)还是规范行业，打击收费过高的经纪机构，但对(duì)市场(chǎng)影(yǐng)响有限，“以深圳为(wèi)例，深(shēn)圳市(shì)场豪宅和普(pǔ)宅本来(lái)收费就不(bù)同(tóng)，各家收费(fèi)普(pǔ)遍在合理范围内，加上经纪服务费用(yòng)对市场的(de)影响不大。”

　　张大伟指出，由于当前两部门提出的意见(jiàn)仅为鼓励(lì)性(xìng)质，即只是纲领性文件而非规定，未来如(rú)何具体认定其中的细则，还(hái)需要看各城市落(luò)地执行情况。

　　不(bù)过，张大伟表(biǎo)示，“从目前市场看，经纪服(fú)务(wù)领域的调整改善(shàn)、规范化，有利于行业健(jiàn)康发展。同时，由于二手房很多房源在产权方(fāng)面有瑕(xiá)疵，如产权抵(dǐ)押、不(bù)同税费(fèi)等都(dōu)可能对(duì)交易(yì)产生影响(xiǎng)，这对房(fáng)地(dì)产经(jīng)纪服务行业的专业性提出(chū)更高的要求。”

　　58安居客研究院研究总(zǒng)监陆骑麟指出(chū)，在二手房(fáng)买卖过程中，原(yuán)本应该由上下家各支付一半的中介费，但在(zài)一些热点城市(shì)的二(èr)手房交易过程中，往往会有这(zhè)样(yàng)的情(qíng)形，因部分购(gòu)房者处于弱势(shì)地位，从而会(huì)出现中介费及税费均由购房(fáng)者来承担(dān)。即使一些房(fáng)东(dōng)愿意承担(dān)中(zhōng)介费(fèi)，这(zhè)部分费用(yòng)也(yě)可能(néng)通过转嫁的方式(shì)，在房价中有所体现。

　　“上家把中(zhōng)介费转嫁给下家(jiā)，市场这(zhè)种(zhǒng)所谓‘约定俗成(chéng)’的情(qíng)况，一些房产中(zhōng)介公司将其(qí)视(shì)为向购房者单(dān)边收费的行为。部(bù)分(fēn)中(zhōng)介(jiè)公司可(kě)能会利用其(qí)支配(pèi)地位，在原先经纪服务收费(fèi)的基础上，再次向房东收取费(fèi)用，而(ér)这部分(fēn)费用，房(fáng)东往往(wǎng)会(huì)将其转再次转(zhuǎn)嫁给(gěi)购(gòu)房者，这实(shí)际上(shàng)相当于变相推高(gāo)了房价。两(liǎng)部门(mén)提出严禁操(cāo)纵经纪服务收费，不仅有(yǒu)利于(yú)提高交易中(zhōng)操作的透明度，也(yě)有(yǒu)利于房(fáng)价(jià)的稳定。”陆骑麟称。

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