文：任泽平团队(duì)　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消预售制(zhì)了。 1月(yuè)17日(rì)召开的(de)全(quán)国住房和城乡建设(shè)工作会议(yì)提出“有(yǒu)条(tiáo)件的可(kě)以进行现(xiàn)房销售(shòu)”，不足一个月时间，已有山东、安徽、河南、四川、广东(dōng)等(děng)地明确表态(tài)，试点现房销售。

　　1、是该取(qǔ)消商(shāng)品房预(yù)售制了，用你的钱，建你(nǐ)的房(fáng)子，还(hái)烂尾了，这是对购房(fáng)者(zhě)的不公平。以后(hòu)谁(shuí)有钱(qián)谁建房(fáng)，没钱没实力的别建了，不能把包袱甩给老百姓和(hé)社(shè)会，这是房(fáng)地产(chǎn)从大开发时代步入高质量发展阶(jiē)段的必(bì)然趋势，也是对购(gòu)房老百姓的最大保(bǎo)护。98年房(fáng)改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制(zhì)是(shì)权宜之计，现在(zài)全国套(tào)户比(bǐ)超过1，从大开(kāi)发进入存量时代(dài)，对购房民众不公平的预售制已经过时了，该(gāi)取消了(le)，改为现房(fáng)销售。以后(hòu)一(yī)手(shǒu)交(jiāo)钱(qián)，一手交房(fáng)，天经地(dì)义。当(dāng)然二次房改是(shì)个技术(shù)活，兼顾化解停贷、复工保(bǎo)交楼(lóu)、重组房企(qǐ)债务、恢复(fù)市场(chǎng)信(xìn)心以及长效(xiào)机制，长效机制四大关(guān)键是推动城市群战略、人地(dì)挂钩、金融中性稳定和(hé)房地产税。如(rú)果按照(zhào)经(jīng)济规律办事(shì)，中国(guó)一(yī)定能实现房地(dì)产软着陆和长期平稳健康发(fā)展，跨过这(zhè)道关，解好这道世界难题。

　　2、为什(shén)么要(yào)取消预售制、改为现房销售？大家(jiā)想想，绝(jué)大部分(fēn)商品是一(yī)手交钱一手交货，预售制是对(duì)购买者的单方面不公平(píng)制度，购房(fáng)老百姓几乎承担了所有商品不(bù)能(néng)交付的(de)风险。从个(gè)人层面看，预售制对(duì)购房者(zhě)非常不公平，比如，交房等待期一般为(wèi)两年，在此(cǐ)期(qī)间，购房者不仅承担银行利(lì)息(xī)，还要承担延迟交房(fáng)、房屋质量(liàng)、房产证延期办理(lǐ)甚至不能交房(fáng)的风险。从行业层面看(kàn)，预售制助推部分房(fáng)企过(guò)度举债、高(gāo)杠杆扩张，若遇(yù)到(dào)下行周期(qī)，会引(yǐn)发资金链断裂(liè)、项目搁置等系列风险。取消预售制，改为(wèi)现(xiàn)房销售，这(zhè)样有助于落实中央房住不炒精神、有助(zhù)于保障购(gòu)房老百姓权益、有助(zhù)于房(fáng)企(qǐ)稳健发展(zhǎn)，一(yī)举多(duō)得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预售(shòu)制度？预售制度(dù)怎么来(lái)的？国(guó)外什么情况？简单科普一下：商品房预售(shòu)最早源于中(zhōng)国香港(gǎng)，俗称(chēng)卖楼(lóu)花，卖期房，是一种开发商放杠(gāng)杆(gān)的方(fāng)式。98年房改，由于商(shāng)品房(fáng)短(duǎn)缺，房企缺(quē)资金，借鉴中国香港，引入了商品(pǐn)房预(yù)售制度(dù)。其实，当(dāng)前世界不少国家存在预(yù)售制。但(dàn)是，重(zhòng)点来(lái)了！发达(dá)国家(jiā)一般有(yǒu)严格的监(jiān)管保障措施，开发商在项目获得政府批准(zhǔn)后(hòu)才可以开(kāi)始销售(shòu)，买家在购买期房后并非像(xiàng)中国(guó)一样在支付完首付款后从(cóng)银(yín)行一次性贷款支付剩余全部房款，而是根(gēn)据开发(fā)商工程进(jìn)度在完全交房前进行(xíng)分期(qī)支付。所以，预售制度(dù)是需要严格的资金监管、分期支付以及违约处(chù)罚措施作为保障的，如果没有这些保障措施，一定会触发(fā)风险，对购(gòu)房民(mín)众不公平，所以不如借机(jī)取消预售制度，以后改为现房销售。客(kè)观(guān)讲预售制度有一定历史(shǐ)阶段性，现在中国住房进入存(cún)量时代，取消预售制度有(yǒu)助于降(jiàng)负债(zhài)降杠杆，不(bù)再把烂尾风险(xiǎn)甩(shuǎi)给老百(bǎi)姓(xìng)和社会，当(dāng)然这需要(yào)配套房(fáng)企债(zhài)务(wù)重组(zǔ)、复工保交楼、恢复市(shì)场(chǎng)信(xìn)心和房地产长效机制。这(zhè)是个技术活(huó)，只要(yào)坚持市场化改革，中国一定能化解这个难题(tí)，让房地产回归(guī)实体经(jīng)济和居住属性，安居乐(lè)业。

　　4、简单(dān)讲(jiǎng)，如果取消预售(shòu)制，改为现房销(xiāo)售，开发商将拼的(de)不是五花八门、眼花(huā)缭乱、不知道能(néng)不能兑现的营销手段，而是正负数加减法则顺口溜有哪些题目，正负数加减法则顺口溜有哪些呢所见即(jí)所得的过(guò)硬的产品质量和诚信，这才是对购房民(mín)众(zhòng)的最根本最实质的保障(zhàng)，这(zhè)样(yàng)将(jiāng)极大(dà)的提升开发商(shāng)的建筑质量，实现(xiàn)良币驱逐劣币。所有商业(yè)的(de)本质是向善，是以(yǐ)客户为(wèi)中心(xīn)，房(fáng)地产也(yě)不能(néng)例外(wài)，老百姓买房子是(shì)天大(dà)的事，烂尾毁三代(dài)，好房(fáng)幸(xìng)福一家人。从(cóng)这个角度(dù)，取消预售制、实施现房销售是实现老(lǎo)百姓安居乐业、社会长治久(jiǔ)安、行(xíng)业企业健康发展(zhǎn)的重(zhòng)大措施。在当前(qián)的情况下，取消预售制要结合稳楼(lóu)市(shì)、房地产软着陆、打(dǎ)通金融支持(chí)当期(qī)三好生、新模式等(děng)综合(hé)施策。

　　作者十年前(qián)在国务院发展研究(jiū)中(zhōng)心参与财税改(gǎi)革方案(àn)研(yán)究时，对预售制、房地(dì)产税、人(rén)地挂(guà)钩、金融稳定、房(fáng)企杠杆率(lǜ)等进行过长期系(xì)统的(de)专项研究。（参考后来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地商品房预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销(xiāo)售+“按揭(jiē)”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住房(fáng)需求大、供(gōng)给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模(mó)式，形成“中国内(nèi)地版预售制”

　　1.3 预售制推(tuī)动城市化进程，但背后潜藏的(de)风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国(guó)：交(jiāo)付前预(yù)售资金第三(sān)方全程监管，交(jiāo)付时开发(fā)商凭验(yàn)收凭证取得(dé)房款

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房(fáng)，提供期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时(shí)支付

　　2.4 日本(běn)：为规(guī)范期房交易立法(fǎ)，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡(pō)：买(mǎi)方(fāng)资金由银行监(jiān)管，享1年保修期(qī)后(hòu)付(fù)尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国(guó)内地(dì)商品房预售(shòu)制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼(lóu)花”模式

　　二(èr)十世纪五(wǔ)十年(nián)代在中国香港，楼宇出租是(shì)地产行(xíng)业(yè)盛行(xíng)的方式，但有着转让难(nán)、出(chū)租资金周(zhōu)转期(qī)长等问(wèn)题，分层销售孕育而生。20世纪(jì)50年代，中(zhōng)国香港还未推行公共房屋制度，许多(duō)人栖身于木(mù)屋或(huò)者其他(tā)临时住(zhù)宅，住房的需求是相当高，不过(guò)大多数居民的储蓄(xù)很少。当(dāng)时楼宇(yǔ)买(mǎi)卖(mài)多数以一整栋楼为单位(wèi)，需要雄厚的资金(jīn)实力才能(néng)购(gòu)买。虽然楼(lóu)宇出租是中国香港(gǎng)地产行(xíng)业(yè)盛行的方式，但有着(zhe)转让难(nán)、出租资(zī)金周转期长(zhǎng)等(děng)问(wèn)题(tí)。针对(duì)这一系列问题，不(bù)少地(dì)产商(shāng)开(kāi)始探求新的方(fāng)式(shì)，如把楼宇契约切开，即“分契(qì)”，然后将楼宇(yǔ)分层(céng)出售。这(zhè)模(mó)式一经推行，购买(mǎi)楼宇(yǔ)的市民数量(liàng)有所增加，开发商资金周转加快。

　　在(zài)分层出售的基础上(shàng)，将“按揭”模式引入房地产销售，霍英东(dōng)创(chuàng)造“卖(mài)楼花”模式。1953年底霍英东创(chuàng)办立信(xìn)置(zhì)业有限公司，凭借(jiè)商业直觉和多年经营杂货铺、海(hǎi)上驳运(yùn)业务(wù)的(de)经(jīng)验，对于商品流通(tōng)、资金周转有着独到的(de)见解(jiě)，在努力(lì)寻求方法加快自(zì)身资金周转。当时(shí)其在购下(xià)九龙(lóng)的一块(kuài)地盘后，除了(le)分层出(chū)售、还(hái)印(yìn)发(fā)售楼说(shuō)明(míng)书，上(shàng)有文字详尽说明(míng)楼宇的地势环境、建筑(zhù)材料、分层价格、订(dìng)购方法等。此外，“卖楼花”是另外一(yī)个亮点，即先收取买家的订金(jīn)，采用(yòng)类似(shì)租金的分期付款形式(shì)，等新(xīn)楼(lóu)落成时，收齐买家的(de)钱，买家就拥有了自己(jǐ)的房产。这种方式减轻(qīng)了民众购(gòu)房的(de)资金压力，加(jiā)速(sù)了房屋的(de)建造和销售，也解决了制造(zào)商的资金问题，降低投(tóu)资风险，在当时可谓是“双赢(yíng)”的举措。“预售(shòu)楼花+分期付款”的销售模式(shì)成为当时中国香港房(fáng)地产(chǎn)市场的一大特色(sè)，纵观中国香港房(fáng)地产市场的改(gǎi)革，“卖楼花”模式(shì)高效率地解决了核(hé)心的住房(fáng)供不应(yīng)求的问题，使房市(shì)发(fā)展进入新阶段。

　　预(yù)售楼花模式推动了(le)中国香港(gǎng)楼市几(jǐ)十年繁荣，但期间(jiān)也(yě)出现过“烂尾楼”的情况，但(dàn)监管(guǎn)部门不(bù)断完善、规范化，建(jiàn)立健全的监(jiān)管(guǎn)机制，促进市场健康发展。例如(rú)，1960年，位于大角(jiǎo)咀的一(yī)个楼盘因建筑(zhù)费用超(chāo)支停工，出现“烂(làn)尾(wěi)”情况(kuàng)。在1961年后(hòu)，中国香(xiāng)港管理部(bù)门提升(shēng)了对于预售(shòu)楼花制(zhì)度的(de)监管，即要(yào)求(qiú)开发商在预售(shòu)前，确保地价款已经全部支付，还要证明(míng)自身有资金等能(néng)力把项目完(wán)成，资(zī)金(jīn)需(xū)放入律师所托管，支取时需律所和建筑师的核准(zhǔn)。为了防止开发商、律所(suǒ)、建筑(zhù)师(shī)等造假，套取监管账户资(zī)金，中国香港要(yào)求律师行在银行开设的信托账户（监(jiān)管账户）、开发商(shāng)操(cāo)作等采取全透明化机制，且银行(xíng)的责任上升，如出(chū)现房(fáng)屋“烂尾”情况，银行(xíng)将成(chéng)最(zuì)大风险方，后续需自身推动项目完工。随着监管体系逐步完(wán)善(shàn)，出现“烂(làn)尾(wěi)”的现象(xiàng)较(jiào)少。

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　二十(shí)世纪九十(shí)年代，中国内(nèi)地(dì)面临住房需求大和(hé)供给量短缺问题，引(yǐn)入“卖(mài)楼花”制(zhì)度(dù)。建国以来，中国内地优先发(fā)展(zhǎn)重工业，强调基础建设，这一导(dǎo)向(xiàng)使(shǐ)前期发展工业化的进(jìn)程大于(yú)城市化进(jìn)程，唯有解(jiě)决住房(fáng)基础等城市化(huà)配套问题，才能进一步推进(jìn)城市化。但当时(shí)推行的是“统一管理，统一分(fēn)配，以租养房(fáng)”的福(fú)利分房制(zhì)度，住房市场(chǎng)发展起步较晚、增速较慢，福(fú)利(lì)分(fēn)房(fáng)制度也出现(xiàn)了分(fēn)配不(bù)公、效率低(dī)、配套差等问(wèn)题，因此福利(lì)分房(fáng)制度(dù)不再适用于当(dāng)时的国情。叠(dié)加房(fáng)地产(chǎn)市场面临商品房的需求量大，而(ér)社会缺少大型房地(dì)产(chǎn)开发商，商品房供应量小的困境，此时引入(rù)中国香港的(de)“卖楼花(huā)”模式(shì)无疑是对(duì)内地房地产(chǎn)市场的(de)一针强心剂。从1994年起(qǐ)，中国内地(dì)逐步(bù)引进中国香港(gǎng)预售商品房制度，先后出台多项文件，大(dà)力支持国内房(fáng)地产市(shì)场改革。例如，1998年，国务院出台《关于进一(yī)步深化城镇住(zhù)房制度(dù)改革，加(jiā)快住房建设的通(tōng)知(zhī)》文件，决定停止(zhǐ)住房无(wú)偿实物分配(pèi)，逐步实行(xíng)住房分(fēn)配(pèi)货币化、住房供给商品化、社(shè)会化的住房新(xīn)体制，从计划经济下(xià)的(de)福(fú)利(lì)分房(fáng)转向(xiàng)市场经济的商(shāng)品房。房地(dì)产市场采用预售(shòu)制(zhì)，允许(xǔ)开发商卖期(qī)房，解(jiě)决了房企缺少(shǎo)资金和开发时间周期(qī)长的(de)两大(dà)难题，开发商以预售款(kuǎn)撬动下(xià)一个项目的开发，形成滚动开发模式(shì)，住房(fáng)供应速度加快。自此中国(guó)内地开(kāi)始房改货(huò)币化，中国人民银行等多方(fāng)迅速出(chū)台(tái)相关的(de)信贷(dài)政策，支持购房者，极大作用推动了房地产市场的发展。

　　引入(rù)中国香港“卖楼花”模式后，经(jīng)调整(zhěng)形(xíng)成契合(hé)中国内地的商(shāng)品(pǐn)房预售制度。预售制的(de)初(chū)衷是为(wèi)了(le)缓解(jiě)房(fáng)企资金(jīn)压(yā)力，加快城镇住(zhù)房建设。具体来(lái)说，是(shì)指(zhǐ)房地产开发企(qǐ)业将正在建(jiàn)设中(zhōng)的房(fáng)屋预先(xiān)出(chū)售(shòu)给购房者，由购房者(zhě)支(zhī)付定金或房(fáng)款(kuǎn)的行为。区别于中国(guó)香港，在中国内地实(shí)践过程中，商品房预售流程(chéng)为：房地产开发商办理预(yù)售(shòu)许可证-签订商品(pǐn)房买卖(mài)合同-进行(xíng)备案登记和预告登(dēng)记-交付房屋(wū)。在购房过程中，购房者需要一次(cì)性付清首付款，并采(cǎi)用银行(xíng)贷款的(de)形式(shì)一次性付清剩余(yú)房款，换(huàn)言之，房屋未建成(chéng)，开发商(shāng)可能(néng)已(yǐ)拿到了全部购房(fáng)款，这点与中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)的按(àn)照工(gōng)程进度(dù)付款有所(suǒ)不同。对中国(guó)内地的(de)开发商而言，预售制商品房也开启(qǐ)了高周(zhōu)转(zhuǎn)、高(gāo)杠杆(gān)的(de)运作(zuò)模式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背后潜藏的风(fēng)险(xiǎn)确实存在(zài)

　　作为中(zhōng)国内地商品房销(xiāo)售的最主要方式，预售制极大缩(suō)短房(fáng)企现金回笼周期(qī)，同时增加市场商品(pǐn)房供应，推(tuī)动了城镇化发展进程。预售制在过(guò)去20多年对中国内地(dì)房地产市场的稳步发展起到了重要作用，不仅解(jiě)决了房(fáng)地产市场快速发展阶(jiē)段的资金需求，也提高了居民居住水(shuǐ)平，中国(guó)内地城镇居民从筒子楼(lóu)住(zhù)到住宅小(xiǎo)区(qū)，从(cóng)全民蜗居到基本适居(jū)，住房事业取(qǔ)得巨大进步(bù)，数十(shí)年时间走完发达国家几百年城镇化路程。改革开放以来，城镇化(huà)进(jìn)程进入快速发展时期(qī)。1978-2021年，城(chéng)镇人口由(yóu)1.7亿人增长至9.1亿人，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平(píng)方(fāng)公里增长至(zhì)60721平方公里，增(zēng)长7.2倍(bèi)。根(gēn)据我(wǒ)们发布的《中(zhōng)国住房存量报(bào)告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内地城(chéng)镇住(zhù)宅(zhái)存量(liàng)从(cóng)不到(dào)14亿平(píng)增至313.2亿平，城(chéng)镇(zhèn)人均(jūn)住房建筑面积从8.1平(píng)方米增至34.7平方(fāng)米(mǐ)，城(chéng)镇住房套数从约3100万套增至3.63亿(yì)套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前已成(chéng)为(wèi)中国(guó)内地商品(pǐn)房销售最主要方式，2005年中(zhōng)国内地商品住(zhù)宅期(qī)房销售面积占总销售面积的比重为63％，而2021年期(qī)房累计销售面积(jī)达15.6亿平，比(bǐ)重(zhòng)上升至87％。

　　预(yù)售制也(yě)推(tuī)动了中国内地房地产(chǎn)行业的发(fā)展。中国(guó)内地房地产历(lì)经(jīng)二十多年长(zhǎng)周期繁(fán)荣(róng)，行业(yè)各(gè)项指标大幅(fú)增(zēng)长。1999-2021年，房(fáng)屋新开工面积从2.2亿平(píng)增至19.9亿(yì)平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产(chǎn)开发投资完成额(é)从0.4万亿(yì)元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面积和销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿(yì)元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速(sù)发(fā)展，房地产企业从(cóng)无(wú)到有、从国企先行到民企崛起，队伍逐(zhú)渐壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万个(gè)增长(zhǎng)3.1倍。

　　二(èr)十年来房地产也成为拉(lā)动中国内地经济(jì)高(gāo)增长的火车头。

　　1）从经济增(zēng)长渠(qú)道，房地产带动的(de)上(shàng)下(xià)游产业链(liàn)特别长，高达50多个(gè)行(xíng)业。2020年房地产及其产业链占GDP的(de)17.2％（完全贡献(xiàn)），其中房地(dì)产业增(zēng)加(jiā)值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献(xiàn)），房地产带动产(chǎn)业链占GDP的(de)9.9％（间接贡献），其(qí)中房地产对金融、批发(fā)、建(jiàn)材的带动最为明显。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年房(fáng)地产完全拉动的投资占全社会固定(dìng)资产投资的51.5％，其中，房地(dì)产开(kāi)发投资占固定资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从房地产贷款占银行各项(xiàng)贷款余额的比重(zhòng)看，2021年(nián)12月(yuè)为27.07％，如果(guǒ)加(jiā)上信托等通道业务，占比(bǐ)超过三分之一(yī)。从房地产(chǎn)融资存量(liàng)占社融存量比重看，2021年(nián)12月(yuè)占比为(wèi)18.76％。如果房企大面(miàn)积违约，将导致(zhì)银行(xíng)不良率大(dà)幅上升(shēng)。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我们的(de)《中(zhōng)国住(zhù)房市(shì)值(zhí)测(cè)算报告》，2020年中(zhōng)国(guó)住(zhù)房市值(zhí)为62.6万亿美元，大于(yú)美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英(yīng)法德三国合计(jì)的31.5万(wàn)亿(yì)美元。从住房市值占(zhàn)股(gǔ)债(zhài)房市值的比例(lì)看(kàn)，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本(běn)的37％、英(yīng)国(guó)的49％、法国的56％、德国(guó)的(de)64％。中国住房(fáng)市值与股债房(fáng)市值的比例较高，主(zhǔ)要是因为住(zhù)房市值高，以及(jí)中国资本市场发育尚(shàng)不成熟，直接融资比(bǐ)例较低，股票、债券市值较低(dī)，居民投资渠道(dào)缺乏。

　　不可(kě)否认，预售制背后潜藏的风险确实存(cún)在，当前的(de)负(fù)面效应愈发凸(tū)显。

　　从个人层面看(kàn)，绝大部(bù)分(fēn)商品是(shì)一手(shǒu)交钱(qián)一手交(jiāo)货，预售制(zhì)是对购买者的单方(fāng)面不公平制(zhì)度，购房老百姓几乎承担了所有商(shāng)品不能交付的风险(xiǎn)。比如，交房等待期一(yī)般为两年，在此期间，购房者不仅承担(dān)银行利息，还要承担延迟交房、“一房二(èr)卖”、房(fáng)屋质量、房产(chǎn)证延期办(bàn)理甚至不能(néng)交(jiāo)房等风(fēng)险。另外，购房者和开发商(shāng)之间的(de)购房合同、购(gòu)房(fáng)者和银行的按揭贷款合同(tóng)是两个独立(lì)的合同关系(xì)，如果开发商发生违约，购房者只能(néng)根据购房合同向(xiàng)开(kāi)发商主张(zhāng)权力，但依旧需要根据按揭贷款合同按时向银行(xíng)进(jìn)行贷款偿还(hái)，因(yīn)此购(gòu)房者承担的风险(xiǎn)较(jiào)大。

　　从行业层面看，预售制助推部分房(fáng)企过度举(jǔ)债、高杠杆扩张(zhāng)，资金(jīn)若遇到下行周期，会引发(fā)资金链断裂、项目搁置等系列(liè)风险(xiǎn)，进行影(yǐng)响自身信用和(hé)购(gòu)房者(zhě)对行业(yè)的信心。

　　从金融(róng)层面看，银(yín)行作为(wèi)按揭贷款的(de)发放方，一旦房企(qǐ)因为市(shì)场波(bō)动(dòng)或经营(yíng)不善(shàn)，出(chū)现资(zī)金链断裂等一系列(liè)问题，导致“烂(làn)尾”等情况，而房企(qǐ)通过与(yǔ)购(gòu)房者签订的预(yù)售(shòu)合同和按揭合同，已(yǐ)经(jīng)从银行获得房(fáng)款，如(rú)果购房者丧失还款能力(lì)或短期不(bù)能还款等，则风(fēng)险完全(quán)由银行承担，银行(xíng)将面临较大的坏账(zhàng)压(yā)力(lì)。

　　从监管角度看，购房者的预售监管资金去哪了？楼盘(pán)“烂尾”，归根结底两个字那就是“没(méi)钱”，即没钱付(fù)工程(chéng)款。在(zài)2004版(bǎn)的《城市(shì)商品房(fáng)预售管理(lǐ)办法》中明确规定(dìng)了开发企业(yè)预售商(shāng)品(pǐn)房所得款项应(yīng)当(dāng)用于有关的工程(chéng)建设(shè)，商(shāng)品房预售款监管的具体办(bàn)法(fǎ)，由房(fáng)地产管理部门制定。但多年以来全国并没有统(tǒng)一的(de)预售资金监管规定，各地实行“一(yī)城一策”。例如，太原、昆明(míng)、重庆、长沙等城市重(zhòng)点监(jiān)管资金(jīn)比例为总预(yù)售款的15-40％左右，郑州、福(fú)州、合肥等城市则按(àn)照(zhào)项(xiàng)目的建安成(chéng)本乘以(yǐ)建(jiàn)筑面(miàn)积或(huò)者项目(mù)工程总额报价计(jì)算重点(diǎn)资金。而事实是，不少(shǎo)购房款未进入监管(guǎn)账(zhàng)户(hù)、或进入监(jiān)管(guǎn)账户后被挪用，导(dǎo)致楼(lóu)盘没(méi)有资金继(jì)续建设(shè)。收楼遥遥无(wú)期(qī)，月供却被迫继续还款。那么(me)，监(jiān)管账户资金如何被挪走的？实际上，在过去房地产大开(kāi)发时代(dài)的高周转背景下，抽调预售款监管账户资金，是行业“潜规则”。比如工程总承包方，以工程(chéng)建设名义，获得监管账户拨付资金，再由工(gōng)程方将资金转(zhuǎn)给房企，而(ér)拨付的工程款(kuǎn)，远超工(gōng)程进度所(suǒ)需。通过这些方(fāng)式套取的资金，在房企各地项(xiàng)目间(jiān)流动(dòng)，变相加杠杆，这样做提供了资金流(liú)动性，房(fáng)企(qǐ)抽调资金统筹拿地、还(hái)款和楼盘建设，形成(chéng)一(yī)种资金循环高(gāo)周转模式，但一(yī)定(dìng)程度上把风(fēng)险甩给了(le)购房者。

　　2 国(guó)际(jì)经验

　　整体来说，国外商品房预售制(zhì)度呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对(duì)于购房者(zhě)预付资金，一(yī)般设有定(dìng)金或预(yù)付款保护(hù)机制，如(rú)英国、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要求购房者支付的(de)预付款(kuǎn)比例相对较(jiào)低(dī)，绝大(dà)部分房款在(zài)房屋(wū)交付后开始(shǐ)支付；

　　3）预付款支付方式：预(yù)付款一般以定金方式支付，或按工程进(jìn)度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方(fāng)式：一般(bān)采用两种方式发放按揭贷款，一是按(àn)工(gōng)程(chéng)进度付款，按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)按照(zhào)工程进度逐渐(jiàn)发放，购房者开始(shǐ)月供；二是(shì)房屋交付(fù)后发放(fàng)按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商(shāng)品房提供期(qī)房烂(làn)尾保险(xiǎn)，在商品房出现(xiàn)重大延期(qī)或重大缺陷(xiàn)时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保护(hù)：房屋交付质(zhì)量的(de)保(bǎo)障有两种方式(shì)，一是期房由政(zhèng)府或第三方(fāng)验收(shōu)合格并提供验(yàn)收凭(píng)证后，开发(fā)商凭(píng)验(yàn)收(shōu)凭证取得(dé)购房者支付的(de)房款。二是开发商为(wèi)购(gòu)房(fáng)者提供一定的保(bǎo)修(xiū)期，通常1-5年，保修期满，购房者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金第(dì)三(sān)方(fāng)全程监(jiān)管，交付时开发(fā)商凭验收凭证取得房(fáng)款

　　美国(guó)期(qī)房定金(jīn)一定期限内无(wú)条件返还(hái)，最低首付(fù)比例为3.5％，交房前仅支付首(shǒu)付，其余(yú)房款交付后(hòu)按揭还款，交付(fù)前资金由第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款。

　　定金及首付环(huán)节，定金(jīn)比例一般为房款的1％-5％，首付比例(lì)最低可低(dī)于3.5％，根据美国(guó)官方数据，2021年(nián)美国平均(jūn)首付比例为(wèi)12％。

　　余款支付方面，除(chú)定金或首(shǒu)付外，购房者在房屋(wū)交付后通过按揭贷款支付剩(shèng)余房款。

　　资金监管方(fāng)面，美国为防(fáng)止开发(fā)商(shāng)挪用资金，购房(fáng)者的定(dìng)金及首付款由第三方公证行或产(chǎn)权保险(xiǎn)公司的信托账户监管(guǎn)。如(rú)果开发商倒(dào)闭导致楼(lóu)盘烂尾，购房者资金可通(tōng)过(guò)申请仲裁取回(huí)，且不承担(dān)任何责任(rèn)与损失(shī)。而开发(fā)商在房屋建设(shè)过程中的资金全部来(lái)自银(yín)行，银行根据工程进度向开发商提供一定(dìng)比例的(de)贷款，由于开发商挪用资金直接(jiē)损害银(yín)行利益，银行有充(chōng)分动(dòng)机监管开(kāi)发商(shāng)施工进度(dù)。开发(fā)商(shāng)在房屋交付时需取得由政(zhèng)府相关(guān)部门经(jīng)审(shěn)查后发(fā)放(fàng)的验收凭(píng)证(zhèng)，通(tōng)过验收(shōu)凭(píng)证向(xiàng)银行(xíng)得到(dào)购(gòu)房者支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提(tí)供期房烂尾险

　　德国(guó)期房可零(líng)首付购房(fáng)，房款按建造工(gōng)期进度支付，按(àn)揭按工期放款后还贷，房贷利率(lǜ)采用(yòng)固定利率，开发商(shāng)或购房者可购买期房烂(làn)尾保险。

　　预(yù)售门槛(kǎn)方(fāng)面，德国开(kāi)发商在项目获(huò)批后即(jí)可预售房屋。签(qiān)署购房合同前，购房者需支付约2000欧的(de)定金并(bìng)进行(xíng)预(yù)约公证，签订合同后定金退还。如由(yóu)于(yú)任(rèn)何原因不(bù)能购买，定(dìng)金按照德(dé)国法(fǎ)律全部(bù)退还(hái)。

　　签(qiān)署(shǔ)购(gòu)房合同后，购(gòu)房者(zhě)需支(zhī)付公(gōng)证费(fèi)和土地交易税(shuì)，分别为房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中，属于购房附加费。

　　首付方面，德国没有规(guī)定最低首付比例，可零首付购房(fáng)。

　　余(yú)款方(fāng)面，德国(guó)也采取按工期支付房(fáng)款的制度，一般(bān)分(fēn)7笔进行支付，具(jù)体支付节点、比例因项目而异(yì)。一般来说，支付节点可分为(wèi)公证后(hòu)、主体完工、内(nèi)部(bù)水暖(nuǎn)电路(lù)完(wán)工、窗户玻璃完工(gōng)、室内清洁及墙面完工、地(dì)板完(wán)工(gōng)、全(quán)部完工，支付比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房(fáng)者可在(zài)支付房款前申请房(fáng)贷，房(fáng)贷利(lì)率采用固定利率，银行按施工(gōng)节奏分多次发(fā)放贷款(kuǎn)，每笔贷(dài)款给(gěi)予购房者(zhě)一定使用期(qī)限，期(qī)限结(jié)束后，购房者开始还贷。

　　保(bǎo)险方面(miàn)，德国保险公(gōng)司针(zhēn)对(duì)期房设(shè)计了两种保险，保险的功能(néng)是当房屋出(chū)现(xiàn)重大延(yán)期或重大缺(quē)陷时，保险公司保证开发商赔偿或修复，开发商破产，由保险公司负(fù)责相(xiāng)应赔偿。保(bǎo)险由(yóu)开(kāi)发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支(zhī)付

　　英国预(yù)售(shòu)制(zhì)设有10％定金保险保护机制，交房前付款比(bǐ)例仅20％-45％，资金由买卖双方(fāng)律师严格(gé)监管。

　　订立(lì)合同前(qián)，买卖双(shuāng)方均(jūn)有一名律师，负责沟(gōu)通期房(fáng)交易中的(de)房产、资金、合同(tóng)等各个环节，各环节内容(róng)确认无(wú)误后(hòu)签订首付交换(huàn)合同。

　　定金方面，英国(guó)设置(zhì)了10％定金保险保护机(jī)制，当开发商出现财务、经营问题时，购房者10％的定金由(yóu)保险公司赔(péi)付，而超出10％的部分较难追回正负数加减法则顺口溜有哪些题目，正负数加减法则顺口溜有哪些呢。

　　首付方面，首付(fù)比例通常(cháng)为10％-25％，首付需(xū)要在合同签订21天内支付。

　　余款支付环节(jié)，英国采取按工程进度付款(kuǎn)的方式，但是交房前付款比例相对较(jiào)低(dī)，一(yī)般(bān)会在合同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的(de)款项，即交房前付款比(bǐ)例在(zài)20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项交房(fáng)后支付(fù)。

　　交付(fù)环节，英(yīng)国(guó)规定房屋必(bì)须经过房产(chǎn)公(gōng)证公司的检验验收后才(cái)能(néng)交付，交付后(hòu)方可按揭还贷。

　　资金监管环节(jié)，英国期房预售(shòu)资(zī)金监(jiān)管(guǎn)极为严格，资(zī)金也由律师监管，在确(què)认工程(chéng)进度(dù)、支付相(xiāng)关(guān)款(kuǎn)项过程中，由买房(fáng)律师将资金转(zhuǎn)给卖方律师，卖方(fāng)律师转给开发商，即资金(jīn)在(zài)进(jìn)入开发商账户前经过两道关口，有(yǒu)利于保障购(gòu)房者资金(jīn)安(ān)全(quán)。

　　2.4 日本(běn)：为(wèi)规范期房交易立法，设(shè)置期房预(yù)付款保全(quán)措施

　　日本期房交易立(lì)法(fǎ)，定金超5％或1000万日(rì)元(yuán)时，开发(fā)商必须完成“预售房定金(jīn)保全措施”，交房前付款比例(lì)不超房款的(de)20％，开发(fā)商违约需返还定价并(bìng)赔偿(cháng)约10％房(fáng)款(kuǎn)，交房后按(àn)揭还款(kuǎn)。

　　立法方面(miàn)，日本二战结束(shù)后由于房屋供给严重失衡，叠加法律空白(bái)，社会上“一房(fáng)二卖”现象普遍，为此，日本政府1952年出(chū)台《宅地建筑物交易法》，经多次修订(dìng)，目前(qián)是(shì)唯一一(yī)部规范期房交易的法律。

　　定(dìng)金保(bǎo)护方面，根据日本(běn)《宅地建(jiàn)物取引业法(fǎ)》，对购(gòu)房者(zhě)支付定金(jīn)超(chāo)过5％或(huò)超1000万(wàn)日元(yuán)的部分，法律要求开发商必(bì)须完成定(dìng)金保(bǎo)全措施才(cái)可预(yù)售。什么(me)是定金保全(quán)措施？即买卖双方签订购房(fáng)合同时，开发商向(xiàng)金融机(jī)构或(huò)指(zhǐ)定保(bǎo)证机构(gòu)或(huò)保险机构签订定(dìng)金保证委托合同(tóng)，设置购房(fáng)者定金的(de)保(bǎo)证或(huò)保险，并将(jiāng)相应的保证(zhèng)金证明书交付给购房者。除定金外(wài)，其他(tā)预先支付的购(gòu)房款也受(shòu)该措施(shī)保护(hù)。若开发(fā)商倒闭导致(zhì)期房烂尾，购房者可凭保证金(jīn)证明书向金融机构(gòu)或(huò)保(bǎo)证机构或(huò)保险公(gōng)司兑付(fù)，同时(shí)，开发商需(xū)向购房者(zhě)赔付违约(yuē)金，一般约为房价的10％。

　　房款支付(fù)环节(jié)，交房(fáng)前只需(xū)支付最多不超20％的(de)定金，签订购房合同后，购(gòu)房者即可向银行(xíng)申(shēn)请贷(dài)款(kuǎn)，但交房(fáng)后(hòu)才开始按(àn)揭贷款(kuǎn)，除定金外的(de)剩余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资(zī)金由银行监管，享(xiǎng)1年保修(xiū)期后付尾款

　　新(xīn)加坡期房购(gòu)房者违约可(kě)返(fǎn)还相当于3.75％房款(kuǎn)的订金(jīn)，首付比(bǐ)例20％，余(yú)款按工(gōng)程(chéng)进度支付，所有资金(jīn)进银(yín)行(xíng)专门项(xiàng)目资金账户，交(jiāo)房后满1年保修期后(hòu)支付15％尾(wěi)款。

　　订金支付环节(jié)，新加坡(pō)开发商有统一的选购权合同以及订金返还机(jī)制，即OTP，签订(dìng)OTP后需支付5％房款作为订金(jīn)，OTP有效期(qī)14天，执行OTP则进(jìn)一步签订(dìng)购买合(hé)同，不执(zhí)行OTP则(zé)退还3.75％的房(fáng)款。

　　首付比例(lì)方面，签订购房合同后，购房者需支(zhī)付15％的首(shǒu)付及印花税，同时购房(fáng)者向银行申请按揭(jiē)贷(dài)款。

　　余款支付上，新加(jiā)坡期房同样(yàng)采取按工程进度(dù)付款的方(fāng)式，《发展商条例》对期房付款流程(chéng)做(zuò)了(le)统一详细规定(dìng)，要求(qiú)所有开发商遵(zūn)守，支付节点一般(bān)为合同(tóng)签(qiān)订后、地基完工、框(kuāng)架(jià)完工、管(guǎn)道门窗等完工等(děng)，支付比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款也依照工程进度(dù)放款(kuǎn)，月供在此过程中随着放(fàng)出贷(dài)款(kuǎn)的增加而增(zēng)加(jiā)，未放款(kuǎn)部分无需月供。

　　资金(jīn)监管方面，购(gòu)房者的订金(jīn)与付款(kuǎn)会存入银行专门的项目资金账户，账户资金提(tí)取须与房屋建设(shè)有关(guān)。房(fáng)屋交付后，购房者享(xiǎng)受1年的房屋保修(xiū)期，此后购房者支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短期来看(kàn)，当(dāng)前房地(dì)产到了政策出手临(lín)界点，重点是(shì)保交楼和(hé)房企重(zhòng)组。一方面，加(jiā)大对刚需(xū)和(hé)改善(shàn)型需求的(de)支持力度，长(zhǎng)短兼顾(gù)妥(tuǒ)善应对局(jú)部(bù)停贷现(xiàn)象，重(zhòng)点是(shì)保交楼(lóu)保复工保民生(shēng)，给予强有力的金融工具(jù)支持。另一方(fāng)面，从(cóng)现在(zài)起，对还在正常运转(zhuǎn)的房企(qǐ)包括民营企业，加大支持(chí)力度，由优质房(fáng)企牵头并购重组整个行业，为每个房企配套(tào)AMC和财团，给(gěi)予(yǔ)金融工具配(pèi)套(tào)。

　　二(èr)，中期来看，应充(chōng)分估计形势复(fù)杂性和人性复杂性，兼顾(gù)化(huà)解(jiě)停贷、复工保交(jiāo)楼、重组(zǔ)房企(qǐ)债务、恢复市(shì)场信心(xīn)以及(jí)长效机制。长(zhǎng)效机制四(sì)大关键(jiàn)是推动(dòng)城市(shì)群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税。定金环节，建立(lì)开(kāi)发商违(wéi)约(yuē)后定金保护(hù)机制，如将已支付(fù)定金冻结(jié)至(zhì)房屋交付阶段(duàn)，保(bǎo)障(zhàng)购房者定金安全。签(qiān)订合同环(huán)节，鼓励(lì)保险公司介入，为(wèi)房屋重大(dà)延期以(yǐ)及重大缺陷等情况提供(gōng)充分的(de)保障(zhàng)。余款支(zhī)付(fù)环节，建立按工程进度付款机制或交房后(hòu)按揭(jiē)贷款机制，充分保护购房者的权益。资金监管环节，引入(rù)独立于开发(fā)商、银行(xíng)的第三方资金监管(guǎn)机构(gòu)，或由政府(fǔ)相关部(bù)门直接监管，以此防(fáng)止资金(jīn)挪用现象(xiàng)。交付环(huán)节，建立商品房保修期制度。保修期内，开发商应对(duì)房屋质量问题全权负责(zé)、免费维(wéi)修，购(gòu)房者(zhě)在(zài)保修(xiū)期结束后(hòu)支付尾款。

　　三，长期(qī)来看，取消商品房预售制是大(dà)势所(suǒ)趋。一方(fāng)面，98年房改时(shí)，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国(guó)套(tào)户比超(chāo)过1，从大开发进入存量(liàng)时代，对(duì)购房民众(zhòng)不(bù)公平的预售制已经过(guò)时了(le)，该取消了，改为现房销售。另一方面，取消预售(shòu)制，改为现(xiàn)房销售，开发商将拼(pīn)的不是(shì)五花八门、眼花缭(liáo)乱、不知道(dào)能不能兑现的营销手段，而(ér)是所见即所得的过硬的产品(pǐn)质量和诚信(xìn)，这才(cái)是对购房民众(zhòng)的最根本(běn)最实质的保障，这(zhè)样将极大的提升开(kāi)发商的建筑(zhù)质量，实现良(liáng)币驱(qū)逐劣币。

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