文：任泽平团(tuán)队(duì)　　

　　导读(dú)

　　是该取(qǔ)消预售(shòu)制了。 1月17日召开的全(quán)国住房和城乡建(jiàn)设工作会议提(tí)出“有条件的可以进(jìn)行现(xiàn)房销售”，不足一个月(yuè)时间，已有山东(dōng)、安徽、河南、四川、广东等地明(míng)确(què)表态，试点现(xiàn)房销售。

　　1、是该取消商(shāng)品房预(yù)售制了，用你的(de)钱，建你的房(fáng)子，还烂尾了，这是对购(gòu)房者的(de)不公平。以后谁有(yǒu)钱谁建房，没钱没实力的别建了(le)，不能把包(bāo)袱甩给老(lǎo)百姓和社会(huì)，这(zhè)是房地产从大(dà)开发(fā)时代步(bù)入(rù)高(gāo)质(zhì)量发展阶段(duàn)的(de)必然趋(qū)势，也是(shì)对购房老百姓的最(zuì)大保(bǎo)护(hù)。98年(nián)房改时，全国缺房子，开发商(shāng)缺钱，预售制是权(quán)宜之计，现在(zài)全国套(tào)户比超过1，从(cóng)大开发进入(rù)存量时代，对购房民众不公平的预售制已经过时了，该取消了，改为(wèi)现(xiàn)房销售。以(yǐ)后一(yī)手交钱，一手交房，天经地义。当(dāng)然二次房改是个(gè)技术(shù)活，兼顾(gù)化(huà)解(jiě)停(tíng)贷(dài)、复(fù)工保交楼、重组(zǔ)房企债务、恢(huī)复(fù)市场信心以及长(zhǎng)效机制，长(zhǎng)效(xiào)机制四(sì)大(dà)关键是推动(dòng)城市群战(zhàn)略、人地挂钩、金(jīn)融中性(xìng)稳定(dìng)和房地产税。如果按照经济规律办事，中国一定能实现(xiàn)房(fáng)地产软着陆和(hé)长期(qī)平稳健(jiàn)康(kāng)发(fā)展，跨过这道关，解好这道世界难题。

　　2、为什(shén)么要取(qǔ)消预售制、改为(wèi)现房销售？大家想想，绝(jué)大(dà)部(bù)分商品是(shì)一(yī)手交钱一手(shǒu)交(jiāo)货(huò)，预(yù)售制是对购买者的单(dān)方面不公平制度，购房(fáng)老百姓几(jǐ)乎承担了所有商品不能(néng)交(jiāo)付的风险。从个人(rén)层面看，预售制对购房者(zhě)非(fēi)常不公平，比如，交(jiāo)房等待期一般为两年，在此期间(jiān)，购(gòu)房者不(bù)仅承担(dān)银行利(lì)息，还(hái)要承担延迟交(jiāo)房(fáng)、房屋质(zhì)量、房产(chǎn)证(zhèng)延期(qī)办理甚至不能(néng)交(jiāo)房的风险(xiǎn)。从行业层面看，预售制助推部(bù)分房企过度举债(zhài)、高杠(gāng)杆扩(kuò)张，若遇到(dào)下行周期，会(huì)引发资金链断裂、项(xiàng)目搁置(zhì)等系列风险(xiǎn)。取消预售制，改为现房销售，这样有(yǒu)助于落实中央房住不炒精神、有助于保障购房老百姓(xìng)权益(yì)、有助于房企稳健发(fā)展(zhǎn)，一举(jǔ)多(duō)得，谋划长远。

　　3、为什么建议(yì)取消预售制(zhì)度(dù)？预售制度怎么来的？国外什么情况？简(jiǎn)单科普(pǔ)一下：商品房预售最早(zǎo)源(yuán)于中(zhōng)国香港，俗称卖楼花，卖期房，是一种开发商放(fàng)杠杆(gān)的方式。98年房改，由于商品房短(duǎn)缺，房(fáng)企缺资金(jīn)，借鉴中国香港，引入(rù)了商(shāng)品房预售(shòu)制度。其实，当前(qián)世界不少国家(jiā)存在预(yù)售制。但是，重点来(lái)了(le)！发达国家一般有严(yán)格的监管保障措施，开发(fā)商在项目获得政府批准后才可(kě)以(yǐ)开始销售(shòu)，买家在购买期房后并非像中(zhōng)国一样在(zài)支(zhī)付(fù)完首付款(kuǎn)后从(cóng)银行一次性贷款支(zhī)付剩余(yú)全部房款，而(ér)是根据开发(fā)商工程进度(dù)在完全交房前进(jìn)行分期支付(fù)。所以，预售(shòu)制度是(shì)需(xū)要严格的资金监管、分期支付以(yǐ)及违(wéi)约处罚(fá)措施(shī)作为(wèi)保(bǎo)障(zhàng)的，如果没有(yǒu)这些保障措施，一定会触发风险，对购(gòu)房民(mín)众不公平，所以不如借机取消预售制度(dù)，以后改为现房(fáng)销(xiāo)售。客观讲预售制度有一定(dìng)历史(shǐ)阶段(duàn)性，现在中(zhōng)国住房进(jìn)入存量时(shí)代(dài)，取(qǔ)消预售制度有助于降负债降杠杆，不再把烂尾风(fēng)险甩给老百姓和社会，当然这需要配套房企(qǐ)债务(wù)重组、复工保(bǎo)交楼、恢复市场(chǎng)信心和房地产长(zhǎng)效机制。这(zhè)是个(gè)技术活，只要(yào)坚持(chí)市场化改革，中(zhōng)国(guó)一定(dìng)能(néng)化(huà)解(jiě)这个难题，让(ràng)房地产回归实(shí)体经(jīng)济和居住(zhù)属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预(yù)售(shòu)制，改为现(xiàn)房销(xiāo)售，开发(fā)商将拼的不(bù)是五花八门、眼花缭乱、不(bù)知道能不能兑现的(de)营销(xiāo)手段(duàn)，而(ér)是所见即所得的过(guò)硬的产品质量和诚信，这(zhè)才是对(duì)购(gòu)房民众(zhòng)的最(zuì)根本最实(shí)质(zhì)的保障(zhàng)，这(zhè)样(yàng)将极大的(de)提(tí)升开发商(shāng)的(de)建筑质量，实现良币驱逐劣(liè)币。所有商(shāng)业的本质(zhì)是向善，是(shì)以客户为中心，房地产也不能例外，老百姓买房子是天(tiān)大的事，烂(làn)尾毁三(sān)代，好房(fáng)幸福一家人。从这个角(jiǎo)度，取消预售制、实施现房销售是实现老百姓安(ān)居乐业、社(shè)会长治(zhì)久安、行(xíng)业企业健康发(fā)展(zhǎn)的重大(dà)措施。在当前(qián)的情况下(xià)，取消(xiāo)预售制要结合稳楼市、房(fáng)地产软着陆、打通金融(róng)支持当期三(sān)好生、新模式等综合施策。

　　作者十年(nián)前(qián)在国务院(yuàn)发展研究中心(xīn)参与财税改革(gé)方案(àn)研究时，对预售(shòu)制、房地(dì)产(chǎn)税、人地挂钩(gōu)、金融稳定、房(fáng)企杠杆率等进行过长(zhǎng)期系(xì)统的专(zhuān)项研究。（参考(kǎo)后来形成(chéng)的专著《房(fáng)地产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地商(shāng)品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成“中国内地版(bǎn)预售(shòu)制”

　　1.3 预售制(zhì)推动(dòng)城市化进程，但(dàn)背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三(sān)方全程监管，交付时开发(fā)商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德(dé)国：可零首付(fù)购(gòu)房，提供期房(fáng)烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款(kuǎn)交房时(shí)支付

　　2.4 日(rì)本(běn)：为规范期房交易立法，设置期(qī)房预付款保全措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银行监管，享1年保修(xiū)期后付尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内(nèi)地商品(pǐn)房预售制(zhì)的前世(shì)今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　二十世(shì)纪五十年代(dài)在中国香港，楼宇出租是地产行业盛行(xíng)的方式，但有着(zhe)转让难、出租资金周转期长(zhǎng)等(děng)问题，分层销(xiāo)售孕育而(ér)生。20世纪50年代(dài)，中(zhōng)国香(xiāng)港还(hái)未推(tuī)行(xíng)公共房屋(wū)制度，许(xǔ)多人栖身于木屋或者其他临时住宅，住(zhù)房的需求是(shì)相当高，不过大多(duō)数居民的储蓄很(hěn)少。当时楼宇(yǔ)买卖多数以(yǐ)一整栋楼为单位，需要(yào)雄厚的资(zī)金实(shí)力才能购买。虽然楼宇(yǔ)出(chū)租是中(zhōng)国(guó)香港地产行业盛行的(de)方式，但有(yǒu)着转(zhuǎn)让难、出租资金周转(zhuǎn)期长等问题。针对这一系(xì)列问题(tí)，不少地(dì)产商开始(shǐ)探求(qiú)新的(de)方式(shì)，如把(bǎ)楼宇契约(yuē)切(qiè)开，即“分契”，然后(hòu)将(jiāng)楼宇分层出售。这模式一(yī)经推行(xíng)，购买楼宇(yǔ)的市民(mín)数(shù)量(liàng)有所增加，开发商资(zī)金周转(zhuǎn)加快。

　　在(zài)分层出(chū)售的基(jī)础上，将“按揭(jiē)”模(mó)式引入(rù)房地产销售，霍英东创(chuàng)造“卖楼(lóu)花”模式。1953年底霍英东创办立信置业有限公司，凭借(jiè)商(shāng)业(yè)直觉和(hé)多年经营杂货铺、海上驳(bó)运(yùn)业务的经(jīng)验，对于(yú)商品(pǐn)流通、资金(jīn)周(zhōu)转有着独到的见解，在努力寻求(qiú)方法加(jiā)快自身资金周(zhōu)转。当时其在购下九(jiǔ)龙的一块地盘后，除了分层出(chū)售、还印(yìn)发(fā)售楼说明书，上有文字详尽说明(míng)楼宇的地势环境、建筑材料、分层价格、订(dìng)购方法等。此(cǐ)外，“卖楼(lóu)花”是另外一个亮点(diǎn)，即先收(shōu)取买家的订(dìng)金，采用类(lèi)似租(zū)金的分期付款形式，等新楼落(luò)成时(shí)，收齐买家的(de)钱，买家就(jiù)拥有了自己的房产。这种方式(s我的贤内助是什么意思，贤内助是什么意思啊hì)减轻(qīng)了民众购房的资金压力，加(jiā)速了房屋(wū)的(de)建造和销售(shòu)，也解决了制造(zào)商的资金(jīn)问题，降(jiàng)低(dī)投资风险(xiǎn)，在当(dāng)时可(kě)谓是(shì)“双赢”的举(jǔ)措(cuò)。“预售楼花+分期付款”的销(xiāo)售(shòu)模式(shì)成为当时中国香(xiāng)港房(fáng)地产市(shì)场的一大特色，纵观(guān)中国(guó)香港房地产市(shì)场的(de)改(gǎi)革，“卖(mài)楼(lóu)花”模(mó)式高效率地解(jiě)决(jué)了核心的住房供不应求的问题，使房市发展进入(rù)新阶段。

　　预售楼花模式推动了中国香港楼市几(jǐ)十年繁荣，但期间也出现过(guò)“烂尾楼”的情况，但监管部门不断完善、规范(fàn)化(huà)，建(jiàn)立(lì)健全的监(jiān)管机制，促进市场健康(kāng)发展。例如，1960年，位于大角咀(jǔ)的一个楼盘(pán)因建筑费用(yòng)超支停工(gōng)，出现(xiàn)“烂尾”情况。在1961年(nián)后，中国香(xiāng)港管理部门提升了对于预售楼(lóu)花制度(dù)的监管，即要求开发商在预售前(qián)，确保地价款已经(jīng)全部(bù)支付，还要证明自身有资金等(děng)能(néng)力把(bǎ)项目完成，资金需放入律师所(suǒ)托管，支(zhī)取时需(xū)律所(suǒ)和建(jiàn)筑师的核(hé)准。为了防(fáng)止开发商、律所、建筑师等造(zào)假，套(tào)取监(jiān)管账(zhàng)户(hù)资(zī)金，中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)要求律师行在银行开(kāi)设的信(xìn)托(tuō)账户（监(jiān)管账户）、开发商操作等采取(qǔ)全(quán)透明化机制，且银行(xíng)的(de)责(zé)任上升(shēng)，如出现房屋“烂(làn)尾”情况(kuàng)，银行将成最大风险方，后续需自身推动项目(mù)完(wán)工。随着监管(guǎn)体(tǐ)系逐(zhú)步完善，出现(xiàn)“烂尾”的现(xiàn)象较(jiào)少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模(mó)式，形成“中国(guó)内(nèi)地版(bǎn)预售(shòu)制”

　　二十世纪九(jiǔ)十年(nián)代，中国内地面临(lín)住房(fáng)需求大(dà)和(hé)供给量短缺(quē)问题，引(yǐn)入“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”制度。建国(guó)以来，中国(guó)内地优先(xiān)发展(zhǎn)重工业(yè)，强调基础建设，这一导向使前期发(fā)展工(gōng)业(yè)化的进程大于(yú)城市化进程(chéng)，唯有解(jiě)决住房基础等(děng)城市化配套问题，才能进一步推进城(chéng)市(shì)化。但当(dāng)时(shí)推行的是“统一(yī)管理，统(tǒng)一分配，以(yǐ)租养(yǎng)房”的福(fú)利分房制度，住(zhù)房市场(chǎng)发展起步较晚、增速较慢，福利分房制度(dù)也出现了(le)分配不公、效率(lǜ)低(dī)、配套差(chà)等问题，因此福利分房制度不再适用(yòng)于(yú)当(dāng)时(shí)的国情。叠加房(fáng)地(dì)产市场面临商品(pǐn)房的需求量(liàng)大，而社会(huì)缺少大型(xíng)房地产开发商，商品房供应量(liàng)小的困境，此时引入(rù)中国(guó)香港(gǎng)的“卖楼花”模式无疑(yí)是对内地房地(dì)产(chǎn)市场的一针强心剂。从1994年起，中(zhōng)国内地(dì)逐步引进(jìn)中(zhōng)国香港预(yù)售商品房制(zhì)度，先(xiān)后(hòu)出台多项文(wén)件，大力支持国内房地(dì)产(chǎn)市(shì)场改革。例如，1998年，国务院出台《关于进一步(bù)深化城镇住(zhù)房制(zhì)度改革，加快住(zhù)房建(jiàn)设的通(tōng)知》文件，决(jué)定停止住房无偿(cháng)实物分配(pèi)，逐步实行住房分(fēn)配货币(bì)化、住房供给商品(pǐn)化、社会化(huà)的住房新体制，从计(jì)划经济下的福利分房(fáng)转向(xiàng)市场经济的商品房。房地产(chǎn)市(shì)场采用(yòng)预售制，允许开发商卖期房，解决了房(fáng)企缺少资金和开发时间周(zhōu)期长的(de)两大(dà)难题，开发商(shāng)以(yǐ)预售(shòu)款撬动下一个(gè)项目的开发，形成滚动开发模式，住房供应(yīng)速度加快。自(zì)此中国内(nèi)地开始房改货币化(huà)，中国人民(mín)银行(xíng)等多方迅速出台相关的信贷政策，支持购房者，极大作用(yòng)推动(dòng)了房(fáng)地(dì)产市场的发展(zhǎn)。

　　引入中国香(xiāng)港(gǎng)“卖楼花”模式后，经调整(zhěng)形成契合中(zhōng)国内地的商品房预售制度。预售制的初衷是为了缓(huǎn)解房企资金压(yā)力，加快城(chéng)镇(zhèn)住房建设(shè)。具体来说(shuō)，是指房地产开发企业将(jiāng)正在建(jiàn)设中的房屋预先(xiān)出售给购(gòu)房者，由购房(fáng)者支付定金或房款的行为。区别于中(zhōng)国香港，在中国内地实践过程(chéng)中，商(shāng)品房预(yù)售流程为：房地产开发商办理(lǐ)预售许可证(zhèng)-签订商品房买卖(mài)合同-进行(xíng)备案(àn)登(dēng)记(jì)和预告登记-交付房屋。在购房过程中，购房者需(xū)要一次(cì)性付(fù)清(qīng)首付款，并采用银行贷(dài)款的(de)形式一次性付清剩(shèng)余房款，换言之，房屋(wū)未建成(chéng)，开发商(shāng)可能(néng)已拿到了全部购房款，这点(diǎn)与中国香(xiāng)港的(de)按照我的贤内助是什么意思，贤内助是什么意思啊工程(chéng)进(jìn)度付款有所不同。对中国内(nèi)地的开发商而言，预售制(zhì)商(shāng)品房也(yě)开启了高周转、高杠杆(gān)的运作模(mó)式。

　　1.3预售制(zhì)推动城市化进程(chéng)，但背后潜藏的(de)风(fēng)险确实存在

　　作为(wèi)中国(guó)内地商品房销售的(de)最主要方式，预售制极大(dà)缩短房企现(xiàn)金回笼(lóng)周(zhōu)期，同时增加市场商品房供应，推动(dòng)了城镇化(huà)发展进程(chéng)。预售制在过(guò)去(qù)20多年对中国内地房地产市(shì)场的稳(wěn)步(bù)发(fā)展起到了重要作用，不仅解决了房地产市场快速发展阶段的资(zī)金需求，也提高(gāo)了居民居住水平，中(zhōng)国内(nèi)地城镇居民从筒子楼住到住宅(zhái)小区，从全(quán)民(mín)蜗居到基本适居，住房事(shì)业(yè)取得巨大进步，数十年时间走完发达(dá)国家几百年城镇化路程。改革开放(fàng)以来，城(chéng)镇化进程进入快速发展时(shí)期。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由1.7亿人增长至9.1亿(yì)人，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市建(jiàn)成区面(miàn)积由(yóu)7438平方(fāng)公里增长至60721平方公里，增(zēng)长(zhǎng)7.2倍。根据我们发布的《中(zhōng)国住房(fáng)存量(liàng)报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国(guó)内地城镇住宅存量从不到(dào)14亿(yì)平增(zēng)至313.2亿平，城(chéng)镇人(rén)均住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方(fāng)米，城镇(zhèn)住(zhù)房套(tào)数从约3100万(wàn)套(tào)增(zēng)至3.63亿套，套(tào)户(hù)比从(cóng)0.8增至1.09。预售制在当前已(yǐ)成为中国内地商品房销售最主要方(fāng)式，2005年(nián)中国内(nèi)地(dì)商(shāng)品住宅期房销售面积占总销售面积的比重为63％，而2021年期房(fáng)累(lèi)计销售(shòu)面(miàn)积达15.6亿平(píng)，比(bǐ)重上升(shēng)至87％。

　　预售制也推动了(le)中国内地房(fáng)地产行业的(de)发展。中国内地房地产历(lì)经二十多年长周期繁荣，行业各项(xiàng)指标大(dà)幅增长。1999-2021年，房屋(wū)新开(kāi)工面积(jī)从2.2亿平(píng)增至19.9亿平，累(lèi)计(jì)上涨(zhǎng)8.2倍，年复合增速10.6％。房地(dì)产开发(fā)投(tóu)资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元(yuán)，累计上涨35.8倍，年(nián)复合(hé)增速17.8％。商品房销售面(miàn)积和销售金额分(fēn)别从1.5亿平增至17.9亿(yì)平、0.3万(wàn)亿元增(zēng)至18.2万(wàn)亿元，累(lèi)计上(shàng)涨11.3、65.3倍(bèi)，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房(fáng)地产(chǎn)企业从无到有(yǒu)、从国企先(xiān)行到民企崛(jué)起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数量达(dá)9.8万(wàn)个，比1998年(nián)的2.4万(wàn)个(gè)增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十(shí)年来房地(dì)产也成为拉动中国内地经济高增(zēng)长的(de)火车头。

　　1）从(cóng)经济增长(zhǎng)渠道，房地(dì)产带(dài)动的上下游产业链特别长，高(gāo)达(dá)50多个(gè)行业。2020年房地产(chǎn)及其产业链占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献(xiàn)），其中房(fáng)地产业增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业链占GDP的(de)9.9％（间接贡献），其中房地产对(duì)金融、批发、建材的带(dài)动最为明显。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年(nián)房地产完全(quán)拉动的投资占全社会固(gù)定资产投资(zī)的51.5％，其中，房地产开发投资占固定(dìng)资产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道(dào)，从(cóng)房地产贷款占(zhàn)银行各项贷(dài)款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加上信托(tuō)等通道业(yè)务，占比超过(guò)三分(fēn)之一。从(cóng)房(fáng)地产融(róng)资存量占社融存量比重看，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如果房企大(dà)面积违(wéi)约，将导致银行(xíng)不良率大(dà)幅上升。

　　4）从居民(mín)财(cái)富(fù)效应渠道，根据我们的《中国住房市值测算报(bào)告》，2020年中(zhōng)国住房市值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美(měi)元、日本的(de)10.8万(wàn)亿美元(yuán)、英法德三(sān)国(guó)合(hé)计的31.5万亿美元。从住房市值(zhí)占股债(zhài)房市值的比例看(kàn)，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于美(měi)国的27％、日(rì)本(běn)的37％、英国的49％、法国的56％、德国的(de)64％。中国住(zhù)房市值与股债房市值的比例(lì)较(jiào)高，主要是因为住房市值(zhí)高，以及中(zhōng)国资本市场发育尚(shàng)不成熟，直接(jiē)融资比例较(jiào)低(dī)，股票、债券(quàn)市值(zhí)较低，居民投资渠道(dào)缺乏。

　　不(bù)可(kě)否认，预售制背后潜藏的风险确(què)实存在，当前的(de)负(fù)面(miàn)效(xiào)应愈发凸显。

　　从个(gè)人层面看，绝大部分商品是一手(shǒu)交(jiāo)钱一手交货，预售制是(shì)对购(gòu)买(mǎi)者的单方面不公(gōng)平制度，购房老百姓几乎承(chéng)担了(le)所有商品不能交付的风险。比(bǐ)如(rú)，交房(fáng)等待期一般为两年，在(zài)此期间，购房者不仅承担银行利息(xī)，还要承担(dān)延迟(chí)交房、“一房二(èr)卖”、房(fáng)屋质量、房(fáng)产证延(yán)期办理甚(shèn)至不能交房等风险。另外，购房者和开发商(shāng)之间(jiān)的购房合同(tóng)、购房者和银行的(de)按揭贷(dài)款合同是两个独立的合同(tóng)关系，如(rú)果开发(fā)商发生违约，购房者只能根据(jù)购房合同(tóng)向开发商(shāng)主张权(quán)力，但依旧(jiù)需(xū)要根据按揭贷(dài)款合同按时向银(yín)行进行贷款偿还，因(yīn)此购房者承担的风险较(jiào)大。

　　从行(xíng)业层面看，预售制(zhì)助(zhù)推部分房(fáng)企过度举债、高杠杆扩张(zhāng)，资(zī)金若(ruò)遇(yù)到下行周期，会(huì)引发资(zī)金链(liàn)断裂、项目搁置等系(xì)列风险，进行影响自身信用和购房者对行业的信心。

　　从金融层(céng)面看(kàn)，银(yín)行作为按揭贷款(kuǎn)的发放方，一(yī)旦房企因(yīn)为市场波动(dòng)或(huò)经营不(bù)善(shàn)，出(chū)现资金链断(duàn)裂等一系列问题，导致“烂尾”等情况，而房企(qǐ)通过与购房者签订的预售(shòu)合同和按揭合同，已经从银行获得房款，如(rú)果购房者(zhě)丧(sàng)失(shī)还款(kuǎn)能力或(huò)短期不(bù)能还款等，则风(fēng)险(xiǎn)完全由银行承担，银行将面临较大(dà)的坏账压力。

　　从监管角度(dù)看，购房者的预(yù)售(shòu)监管(guǎn)资金(jīn)去哪了？楼盘“烂尾”，归根(gēn)结(jié)底(dǐ)两个字那就是“没钱”，即没钱付(fù)工程款。在2004版(bǎn)的《城市商品房预售管理办法》中明确规定(dìng)了开发企业预售(shòu)商(shāng)品房所(suǒ)得款项(xiàng)应(yīng)当用(yòng)于有关的工程建(jiàn)设，商品房(fáng)预售款(kuǎn)监管的具体办(bàn)法，由房地产管(guǎn)理部门制定。但(dàn)多年以来全(quán)国并(bìng)没有统一的预售资金监管规定，各地实(shí)行“一城一(yī)策”。例如，太原、昆(kūn)明、重庆、长沙等城(chéng)市重点监管资金(jīn)比例为总(zǒng)预售款的15-40％左右，郑(zhèng)州、福州、合肥等城市则按照项目的建(jiàn)安成本乘以建筑面积或者项目(mù)工程总额报价计算重点(diǎn)资(zī)金。而事实(shí)是(shì)，不少购(gòu)房款(kuǎn)未进入监(jiān)管账户(hù)、或进入(rù)监管账(zhàng)户(hù)后被挪用，导(dǎo)致楼盘(pán)没有资金继续(xù)建设(shè)。收楼遥遥(yáo)无期(qī)，月供却被迫继(jì)续还款。那么(me)，监(jiān)管(guǎn)账(zhàng)户(hù)资金如(rú)何被挪走的？实际(jì)上，在过去房地产(chǎn)大开(kāi)发时(shí)代的高周转背(bèi)景下，抽调预售款(kuǎn)监管账户资金，是(shì)行业“潜规则(zé)”。比如工(gōng)程总承包方，以工(gōng)程(chéng)建设名义，获得监管账户拨付资金，再由工程方将资金(jīn)转给(gěi)房(fáng)企，而拨付的工程款，远超(chāo)工程进(jìn)度所需。通过(guò)这(zhè)些(xiē)方式套取(qǔ)的资金，在(zài)房(fáng)企各(gè)地项目间流动，变相(xiāng)加杠杆，这(zhè)样做提供了(le)资金流动(dòng)性，房(fáng)企抽调资金统筹拿地、还款和楼盘建设(shè)，形成一种资金循环高周转(zhuǎn)模(mó)式，但(dàn)一(yī)定程(chéng)度上把风险甩给了(le)购房者。

　　2 国际经(jīng)验(yàn)

　　整(zhěng)体来(lái)说，国外商品房预售制(zhì)度呈(chéng)现以下特点：

　　1）预(yù)付款保护：对于(yú)购(gòu)房(fáng)者预(yù)付资金，一般设有定金或(huò)预付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预(yù)付款比重：要求购房者支付的预付款比例(lì)相对较低，绝大部分(fēn)房款在房屋交(jiāo)付后(hòu)开始支付；

　　3）预(yù)付款支付方(fāng)式：预付款一般以定(dìng)金方(fāng)式支付，或按工程(chéng)进度(dù)分(fēn)期支付，或二(èr)者(zhě)结合；

　　4）按揭贷款方(fāng)式：一般采用两种方(fāng)式(shì)发(fā)放(fàng)按揭贷款，一是按工程进度付款，按揭贷款(kuǎn)按照工程进(jìn)度逐(zhú)渐(jiàn)发放，购房者开始月供；二是房屋交付后发放(fàng)按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋(wū)烂(làn)尾保护：为预售商品房提供期房(fáng)烂尾保险，在商品房(fáng)出(chū)现重大延期或(huò)重大缺(quē)陷时，保障购房者(zhě)权(quán)益；

　　6）房屋交付保(bǎo)护：房屋交付质(zhì)量的保障有(yǒu)两种方式(shì)，一是(shì)期房(fáng)由(yóu)政府或第(dì)三方验收合格并提(tí)供验收凭证后(hòu)，开发商(shāng)凭验收(shōu)凭证取得购房者支付(fù)的房款。二是(shì)开发商为购(gòu)房(fáng)者提供一定的保修期，通常1-5年，保修期满，购房者(zhě)支(zhī)付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金第(dì)三方(fāng)全(quán)程(chéng)监管，交(jiāo)付时开发商凭(píng)验收(shōu)凭证取(qǔ)得房款(kuǎn)

　　美国期房定金一定(dìng)期限内无条(tiáo)件返还，最低首付比例为3.5％，交房前仅支(zhī)付首付，其余(yú)房款交付后按(àn)揭(jiē)还款，交付前(qián)资金(jīn)由(yóu)第(dì)三方全程监管，交付时开发(fā)商凭验收(shōu)凭证取得(dé)房款。

　　定金及首付环节，定金比例一般(bān)为房款的1％-5％，首(shǒu)付比例(lì)最低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国(guó)平均(jūn)首付比例为12％。

　　余(yú)款支(zhī)付(fù)方(fāng)面，除定(dìng)金(jīn)或首付外(wài)，购(gòu)房者在房屋交付后通过按(àn)揭贷(dài)款支付剩(shèng)余房款。

　　资金(jīn)监(jiān)管(guǎn)方面(miàn)，美国为防止开发商(shāng)挪用资(zī)金，购房(fáng)者的定金及首付款(kuǎn)由第三方公(gōng)证行或产权保险公司的信托账户监管。如果开发商(shāng)倒闭导(dǎo)致楼盘烂尾，购房者资(zī)金可通过申请仲裁取(qǔ)回，且不承担任何责任与损失。而开发商在房(fáng)屋(wū)建设过(guò)程中(zhōng)的(de)资金全部来自银行，银行(xíng)根据工程进度(dù)向开发商提供一(yī)定(dìng)比例的贷款，由于(yú)开(kāi)发商挪用资金直接损害银行利益，银(yín)行(xíng)有充分动机(jī)监管开(kāi)发商施工进度。开发商(shāng)在(zài)房屋(wū)交付时需取得由政府相关部门经审查后发(fā)放的(de)验收(shōu)凭证，通过验收凭证向银行(xíng)得(dé)到购房者支付的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房(fáng)烂尾险

　　德国期房可(kě)零首付购(gòu)房，房款按建造工期进度支付，按揭按工期(qī)放款后(hòu)还贷，房(fáng)贷利率采用固定利率，开发商或(huò)购房(fáng)者可购(gòu)买(mǎi)期(qī)房(fáng)烂尾保险。

　　预售门槛方(fāng)面，德(dé)国开发商在项目获批后(hòu)即我的贤内助是什么意思，贤内助是什么意思啊可预售房屋。签署购房(fáng)合同前，购房者需支付约2000欧(ōu)的(de)定金(jīn)并进行预(yù)约公证，签(qiān)订合同后定金退还。如由于(yú)任何原因不能(néng)购买(mǎi)，定金按照德国法律全部退还。

　　签署购房合(hé)同后，购(gòu)房者需支付公证费和(hé)土地(dì)交易税(shuì)，分(fēn)别为(wèi)房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包含(hán)在购房款中，属于购房(fáng)附加费。

　　首(shǒu)付方面，德国没有(yǒu)规定最低首付比例，可零首付(fù)购房。

　　余(yú)款方面(miàn)，德国也采取按工期(qī)支付房(fáng)款的制(zhì)度，一般分(fēn)7笔进行(xíng)支付(fù)，具体支付(fù)节点、比例因项(xiàng)目而(ér)异(yì)。一般来说，支付节点(diǎn)可分(fēn)为(wèi)公证后、主(zhǔ)体(tǐ)完工(gōng)、内部水暖电路完工(gōng)、窗户玻璃完工、室内清洁及墙面完(wán)工(gōng)、地(dì)板完(wán)工、全(quán)部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房款(kuǎn)前(qián)申请房贷(dài)，房贷(dài)利率采用固定(dìng)利率，银(yín)行按施工节(jié)奏(zòu)分多次发放贷款，每(měi)笔贷款给予(yǔ)购房(fáng)者一定使用期限，期限结束后，购房者开始还贷。

　　保险方(fāng)面，德(dé)国保险公司针对期房设计了两种保险，保险的功能是当(dāng)房屋出现重大延(yán)期(qī)或重大(dà)缺陷时，保险公司保证开(kāi)发商赔(péi)偿或修复，开发商破产，由保险公司(sī)负责相(xiāng)应(yīng)赔偿。保(bǎo)险(xiǎn)由开发(fā)商或(huò)购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　英国(guó)预(yù)售制设有10％定金保险保护机制，交(jiāo)房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格监管。

　　订(dìng)立(lì)合同(tóng)前，买卖(mài)双方(fāng)均(jūn)有一名律师，负责沟(gōu)通期房交易中的房产、资金、合同等各(gè)个环节(jié)，各(gè)环节内容确认无误后签订首付交换合同。

　　定金方面(miàn)，英国设置了10％定(dìng)金(jīn)保(bǎo)险保护机制，当(dāng)开发商出(chū)现财务(wù)、经营问(wèn)题时，购(gòu)房(fáng)者10％的定(dìng)金由保险公(gōng)司赔付，而超(chāo)出10％的部分较难追回(huí)。

　　首付方面，首付(fù)比(bǐ)例通常(cháng)为10％-25％，首付需(xū)要(yào)在合同签订21天内(nèi)支付。

　　余(yú)款(kuǎn)支付环节，英国采取(qǔ)按(àn)工程进度(dù)付款的方式，但是(shì)交房前付款比例相对较(jiào)低，一般(bān)会在(zài)合(hé)同签订6-24个月(yuè)分别(bié)支付两笔(bǐ)5％-10％的款项，即交房(fáng)前付款(kuǎn)比例(lì)在(zài)20％-45％之间，剩余款项交房后(hòu)支付(fù)。

　　交付环节，英国规定房(fáng)屋必须(xū)经过房产公(gōng)证公司的检验验收(shōu)后才(cái)能交付(fù)，交付后方可(kě)按揭还贷。

　　资金监(jiān)管环节，英国期(qī)房预售资金监(jiān)管极为严格，资金也由律师监管，在确认工程进(jìn)度、支付相关款项过程中，由买(mǎi)房律师将资金转(zhuǎn)给卖(mài)方律师，卖方律师(shī)转给开发商(shāng)，即资金(jīn)在进入开(kāi)发商(shāng)账户(hù)前(qián)经过两道(dào)关口，有利于保障购房者资(zī)金安全(quán)。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交(jiāo)易立法，设(shè)置期(qī)房预付款保全措施

　　日本期(qī)房交易(yì)立法，定(dìng)金超(chāo)5％或1000万日元时，开发商必须完成(chéng)“预售房定金(jīn)保全措(cuò)施(shī)”，交房前付款比例不超房款的20％，开发商违约需返还定价(jià)并(bìng)赔偿约10％房款，交房(fáng)后按(àn)揭(jiē)还款。

　　立(lì)法方面(miàn)，日本二战结束后由于(yú)房(fáng)屋(wū)供给严重(zhòng)失衡(héng)，叠加法(fǎ)律空白，社会上“一房二(èr)卖”现象普遍，为此，日本政(zhèng)府(fǔ)1952年出台《宅地建筑物(wù)交(jiāo)易法》，经多(duō)次修(xiū)订，目(mù)前是唯一一部(bù)规范(fàn)期房交易的法律。

　　定金保护方(fāng)面，根据日本《宅地(dì)建物取引业法》，对购房者支付定金超过5％或超1000万(wàn)日元的部分(fēn)，法(fǎ)律(lǜ)要求开发商必须完成(chéng)定(dìng)金保(bǎo)全措施才可预售。什(shén)么是定金保(bǎo)全措施？即买卖双方签订购房合(hé)同时(shí)，开发(fā)商向金融机构或指(zhǐ)定(dìng)保证机构或(huò)保险机(jī)构签订(dìng)定(dìng)金保(bǎo)证委托合同，设置(zhì)购房(fáng)者定金(jīn)的(de)保证或保险，并将相应的(de)保(bǎo)证金证(zhèng)明书(shū)交付给购房者。除定金(jīn)外，其他预先(xiān)支付的购房款也受该措(cuò)施保护。若开发商倒闭导致期(qī)房烂尾，购(gòu)房者可(kě)凭(píng)保(bǎo)证金证明书向金融机构或保证机(jī)构或保险(xiǎn)公(gōng)司兑付，同时，开(kāi)发(fā)商(shāng)需向购房者赔(péi)付违(wéi)约金，一般约为房(fáng)价的(de)10％。

　　房款支(zhī)付环节，交房前只需支付最多不超(chāo)20％的(de)定金，签订(dìng)购房合同后(hòu)，购房者(zhě)即可向银行申(shēn)请贷(dài)款，但交(jiāo)房后才开始按揭贷(dài)款，除定金外的剩余房(fáng)款在交房后(hòu)开(kāi)始支付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由(yóu)银行监管，享1年保(bǎo)修期后付尾(wěi)款

　　新(xīn)加坡期(qī)房(fáng)购房者违约可返还(hái)相(xiāng)当于3.75％房款(kuǎn)的订金，首付(fù)比例(lì)20％，余款按工程进度(dù)支(zhī)付，所有资金进(jìn)银行专门(mén)项(xiàng)目资(zī)金账户，交房后满1年保修(xiū)期后支(zhī)付15％尾款。

　　订(dìng)金(jīn)支付环节，新(xīn)加坡开发商有统一的选购权(quán)合同以及(jí)订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支(zhī)付5％房款作为订金(jīn)，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订购(gòu)买合同，不执行OTP则退(tuì)还3.75％的房(fáng)款。

　　首付比例方面，签订(dìng)购(gòu)房合同后，购房者需支(zhī)付15％的首付及印花税，同时(shí)购房者向银行申请按揭贷款(kuǎn)。

　　余款支付上，新加坡(pō)期房同(tóng)样采取按工(gōng)程(chéng)进度付款的方(fāng)式，《发展商条例(lì)》对期房付款(kuǎn)流程(chéng)做了(le)统一详细规(guī)定，要(yào)求所有(yǒu)开(kāi)发商遵守，支付节点一般为(wèi)合同签订后、地基完工、框架完工、管道门(mén)窗等完工(gōng)等(děng)，支付比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按(àn)揭贷款也依照工程进度放款，月供在此过程中随着放出贷款的增加而(ér)增(zēng)加，未放(fàng)款部分(fēn)无(wú)需月供。

　　资金(jīn)监管方面，购房(fáng)者的订金与付款会存入银行专门的项目资金账户，账户资金(jīn)提取须与房屋建设有关。房屋交付后，购房者(zhě)享受1年(nián)的(de)房屋保修(xiū)期，此后购房者支付(fù)15％的尾(wěi)款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短(duǎn)期来看，当前房地产到了政策(cè)出(chū)手(shǒu)临界(jiè)点，重(zhòng)点是保(bǎo)交楼和房企重组。一方(fāng)面，加大对(duì)刚需和改(gǎi)善型需求的(de)支持力(lì)度，长短兼(jiān)顾妥(tuǒ)善应对局部停贷现象，重点是保交(jiāo)楼保复(fù)工保民生，给(gěi)予强(qiáng)有(yǒu)力的金融工具(jù)支持。另(lìng)一方面，从现在起，对还在正常运(yùn)转(zhuǎn)的房企(qǐ)包括民营企(qǐ)业，加大支(zhī)持(chí)力度，由优(yōu)质房企牵头并购(gòu)重组整个行(xíng)业，为(wèi)每个(gè)房企配(pèi)套AMC和财团，给予金融(róng)工(gōng)具配套。

　　二，中期来看(kàn)，应充分估计形势(shì)复杂(zá)性和人性复杂性(xìng)，兼顾(gù)化解停贷、复(fù)工保交楼、重组房企债务、恢复市场信心以(yǐ)及(jí)长效机(jī)制。长效机制四大关键是推动城市群战(zhàn)略、人地挂(guà)钩、金融中性稳定和房地(dì)产税。定金环节，建(jiàn)立开发(fā)商(shāng)违约后定金保(bǎo)护(hù)机制，如(rú)将已(yǐ)支(zhī)付定金冻结至房(fáng)屋交付阶段，保(bǎo)障购房者定金安全。签订合同环节，鼓励保险公(gōng)司介入，为房屋重大延(yán)期(qī)以及重大缺陷等情况提供充分的保障。余款支(zhī)付(fù)环节，建立(lì)按工程进度付款机(jī)制或交房后按(àn)揭贷(dài)款机制，充分保护购(gòu)房者(zhě)的(de)权(quán)益。资金监管环节，引入独立于开发商(shāng)、银行的第三(sān)方资金监管(guǎn)机(jī)构，或由政府(fǔ)相(xiāng)关部门直(zhí)接监管，以(yǐ)此防止资金挪用现象(xiàng)。交付环(huán)节，建立商(shāng)品房保(bǎo)修期制度。保修期内，开(kāi)发(fā)商应对房屋质(zhì)量(liàng)问题全权负责、免费维修，购房者在保修(xiū)期结(jié)束(shù)后(hòu)支付尾款。

　　三，长期来看(kàn)，取(qǔ)消(xiāo)商品房预售制(zhì)是(shì)大势(shì)所趋(qū)。一方面，98年房改时，全(quán)国缺房子，开(kāi)发(fā)商缺钱，预售制是(shì)权(quán)宜之计，现(xiàn)在全国套户比超(chāo)过1，从大开发进(jìn)入(rù)存(cún)量(liàng)时代，对购房(fáng)民众不公平(píng)的预售(shòu)制(zhì)已经过(guò)时了，该(gāi)取消了，改为现房销售。另一(yī)方面，取(qǔ)消预售制，改(gǎi)为(wèi)现(xiàn)房销售，开发商将拼的(de)不是五花八(bā)门、眼花缭乱、不(bù)知道能不能兑现的(de)营销手段，而是所见即所得的过(guò)硬的产品质量(liàng)和(hé)诚信，这才是(shì)对购房民众的最根本最实质(zhì)的保障，这样将极(jí)大的提升(shēng)开(kāi)发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。

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