饱受争(zhēng)议的二手房交易中(zhōng)介费问题，正逐渐得到监管部门的重视。

　　5月(yuè)8日，住建部、市场监管总局联(lián)合发布(bù)了关于规范房地(dì)产经纪服务(wù)的(de)意见。意见提及，近年来(lái)，部分房(fáng)地产经纪机构存在(zài)利(lì)用(yòng)房源客源优势(shì)收取(qǔ)过高(gāo)费用、未明(míng)码标价、捆(kǔn)绑收费、滥用客户个人(rén)信(xìn)息等问题，加重(zhòng)交易当(dāng)事(shì)人负(fù)担、侵(qīn)害其合法权益。

　　基于(yú)上(shàng)述背景，两(liǎng)部门(mén)从加(jiā)强从(cóng)业主体管理、明(míng)确经纪服务(wù)内容、合(hé)理确定经纪服务(wù)收费、严格实(shí)行明码标价(jià)等十方面，提出了意见(jiàn)。

　　中原地产首席分析师张大(dà)伟称，随着城市(shì)发展(zhǎn)，一二线城市二(èr)手(shǒu)房交(jiāo)易占比(bǐ)逐(zhú)渐增(zēng)加。以北京、上海为例，二手房占市场成交比例超过80％，大量二手房成交依赖中介居间成交，房地产调控重心逐渐从开发商过渡到中介公司。

　　广东省城规院住房政策研(yán)究(jiū)中心(xīn)首席(xí)研究员李宇嘉(jiā)表示(shì)，买房对居(jū)民来说属于金额不低的大宗交易(yì)，由于二手(shǒu)房交易成本(běn)较(jiào)高、交易周期较(jiào)长，具有非常强的专业性，居民往往通过中(zhōng)介来完成。但很多中(zhōng)介(jiè)利用信(xìn)息不对(duì)称(chēng)等问题，将(jiāng)非必要(yào)的收(shōu)费夹(jiā)带其中(zhōng)，如收取过桥融(róng)资、按揭(jiē)费(fèi)、担保费等，对居民(mín)造成(chéng)额(é)外的(de)负(fù)担(dān)，而且这些(xiē)服务事项并未明码标价。

　　对于(yú)二(èr)手(shǒu)房市场(chǎng)交易过程中存在的“乱象”，李宇嘉指出，对(duì)包(bāo)括经纪服务(wù)在内的(de)相关市场交易行为(wèi)及其主体(tǐ)进行规(guī)范和(hé)秩序整顿，是(shì)房地产市场(chǎng)管理(lǐ)和调控的(de)主题。“当(dāng)下(xià)，推进(jìn)这(zhè)项工作的意义更大，也更急迫(pò)。”

　　中介收费问题成(chéng)监管重(zhòng)点(diǎn)

　　二手房市场(chǎng)中，历来对房地产经纪服务行业(yè)关注最多的一个话题，便是房地(dì)产经纪服务费(fèi)的问(wèn)题(tí)。

　　张大(dà)伟认为，未来相(xiāng)关(guān)部门主(zhǔ)要监管的(de)重点，将是对房地产(chǎn)经纪服务收费及中(zhōng)介交(jiāo)易进行规范。

　　在热点(diǎn)城市，二手房屋交易过程中，部分价值不菲(fēi)的房屋，往(wǎng)往(wǎng)要缴纳一(yī)笔金额(é)不(bù)低的(de)中介(jiè)费。以北京某房地产经纪服务机构2.7％的服务费率(lǜ)计算，一套1000万元(yuán)的房屋，中介费约(yuē)为27万。

　　在合理确定(dìng)经纪(jì)服务收(shōu)费(fèi)上(shàng)，两部门(mén)在此次意见中提及，房地产经(jīng)纪机(jī)构要(yào)合(hé)理降低(dī)住房(fáng)买(mǎi)卖和租赁经纪(jì)服(fú)务(wù)费用(yòng)。鼓励(lì)按照成(chéng)交价格越高(gāo)、服务费率越低的原则实行分档定价。引导由交易双(shuāng)方共同承担经纪服(fú)务费用。

　　据张(zhāng)大伟介绍，目前(qián)房地产经纪服务收费标准(zhǔn)的最早依据是(shì)1995年国家计(jì)委建(jiàn)设(shè)部下发的《关于房(fáng)地产中介服务收(shōu)费的(de)通知(zhī)》（971号文），其中第六条规定：房屋买卖(mài)代理收费，按成交(jiāo)价格总额(é)的0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以(yǐ)北京为(wèi)例，目前北京市执行的2014年更新(xīn)后的收(shōu)费标(biāo)准，即根据这样的规定(dìng)：“少(shǎo)数特(tè)别复(fù)杂的住宅买卖经(jīng)纪服务，经交易各方协商同意，可在(zài)规定(dìng)的收费标准基(jī)础上(shàng)适(shì)当上(shàng)浮(fú)，上浮幅(fú)度最高(gāo)不得超(chāo)过10％。”这意味(wèi)着(zhe)，当前(qián)北京(jīng)二(èr)手房(fáng)中(zhōng)介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示(shì)，本着“简政放权”的精神，北京2015年取消了房地产中(zhōng)介服务等57个政府定价，房地产经纪服务收费(fèi)多少(shǎo)由各中介机构自(zì)行决定。

　　“房(fáng)产中介(jiè)机构在实际收取费用过程中，相关(guān)监管部门当前(qián)并(bìng)未明确具体的中(zhōng)介费率，中介机构仅需(xū)在服务过程中对收费(fèi)标准进行明码标价即可。而房地产经(jīng)纪服务机构在具体收取过程中(zhōng)，会结合(hé)房屋价值及工资标准，综合计算出(chū)合(hé)适的中介(jiè)费(fèi)率。”张大(dà)伟补充道。

　　对于明码标价(jià)问题，两部门在此次意见中提及，房地(dì)产经纪机(jī)构(gòu)应当在经营门店、网站(zhàn)、客(kè)户端等(děng)场所或渠道，公示服务(wù)项目、服务内容和(hé)收(shōu)费标(biāo)准，不得混合标(biāo)价和捆绑收(shōu)费(fèi)。房(fáng)地产经(jīng)纪机(jī)构提供的基本服务和延伸服务，应当分(fēn)别明(m一美元等于多少美分,美元和美分的符号，一美元等于多少钱的人民币íng)确服务项目和收费(fèi)标(biāo)准。房地产经(jīng)纪机构收费前应当(dāng)向交易当事人出具收费清(qīng)单(dān)，列明收费标准、收费金额(é)，由当(dāng)事人签字确认。

　　另(lìng)外，对收(shōu)费明显高于市场平均(jūn)水(shuǐ)平(píng)的(de)房地(dì)产经纪机构，住房和城乡建设部门将会同市场监管等部门采取(qǔ)约谈等综合(hé)措施进行重点监管(guǎn)。市场(chǎng)监(jiān)管(guǎn)部门会同有关部门(mén)依法查处不按规(guī)定明码(mǎ)标价、操纵经纪(jì)服务(wù)收费等(děng)违反价格和反垄断法律法(fǎ)规的行为。对房(fáng)地产(chǎn)经纪机构(gòu)相关违法违规信息，市场监管部门要(yào)依法依规纳入国(guó)家企业信用信息公(gōng)示系统。

　　房屋中介(jiè)费要降了(le)？

　　鼓励按照成交价格(gé)越高、服(fú)务(wù)费率(lǜ)越(yuè)低(dī)的原则实行分档定价，是(shì)否(fǒu)意味(wèi)着，未来(lái)豪宅(zhái)的中介费有望大幅降低？

　　中原(yuán)地(dì)产华南区总裁兼深圳中原总经理郑叔伦称，住建部(bù)发文鼓(gǔ)励按照成交价格越高、服务费率越低的原则(zé)实行分档定价，合理降低住房买卖和租赁经(jīng)纪服务费用(yòng)，主要还是规范行业，打击收(shōu)费过(guò)高(gāo)的经纪机构(gòu)，但对(duì)市(shì)场影响有限，“以(yǐ)深(shēn)圳为例，深圳市(shì)场豪宅和(hé)普(pǔ)宅本来收费就不同，各家收费普遍在(zài)合理范(fàn)围(wéi)内(nèi)，加(jiā)上(shàng)经(jīng)纪服务费用对市场的影响不(bù)大。”

　　张大伟指出，由于当(dāng)前两部门提出(chū)的意见仅为鼓(gǔ)励性质(zhì)，即只是纲领性文件而非规定，未来如(rú)何具体认定(dìng)其中的细(xì)则，还需(xū)要看各(gè)城(chéng)市(shì)落地执行情况。

　　不(bù)过，张大(dà)伟表示，“从目前市(shì)场(chǎng)看(kàn)，经纪服务领域的调整改善(shàn)、规范化，有利于行(xíng)业健康发展。同时，由于二手房很(hěn)多房源在产权方面有瑕疵，如(rú)产权抵押、不同税(shuì)费等都可能(néng)对(duì)交易(yì)产(chǎn)生影响(xiǎng)，这(zhè)对房地(dì)产经纪(jì)服务(wù)行业的专业性(xìng)提出更高的要求。”

　　58安(ān)居客研究(jiū)院研究(jiū)总(zǒng)监陆骑(qí)麟指出，在二手房买卖(mài)过程中，原本应(yīng)该由上(shàng)下家(jiā)各(gè)支(zhī)付一半的中(zhōng)介费，但在一些热点城(chéng)市的二手房(fáng)交易过程中，往往(wǎng)会有这样的情形，因部分购房者处于弱势(shì)地位，从而会出现中介费及(jí)税费均由购房者来承担。即使一(yī)些房东愿意承担中介费，这部(bù)分费用(yòng)也可(kě)能通过转嫁的(de)方式，在房价中有所体现(xiàn)。

　　“上家把中介费(fèi)转嫁给(gěi)下家，市场这种所谓‘约定俗(sú)成’的(de)情况，一些(xiē)房(fáng)产中介(jiè)公司将(jiāng)其视(shì)为向购房者单边收(shōu)费(fèi)的行为。部分中介公司可(kě)能会利用(yòng)其(qí)支配地(dì)位，在(zài)原先经纪服务收费的基础上(shàng)，再(zài)次向房东收(shōu)取费用，而这部分(fēn)费用，房东往往会将(jiāng)其转再次转嫁给购房者(zhě)，这实际上相当于变相推高了房价(jià)。两部门提出严禁操纵(zòng一美元等于多少美分,美元和美分的符号，一美元等于多少钱的人民币)经(jīng)纪(jì)服务收(shōu)费，不仅有利于提(tí)高(gāo)交易中操作的透明度，也(yě)有(yǒu)利(lì)于房价的稳定。”陆骑麟称。

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