近两年火爆(bào)的创新(xīn)产品(pǐn)公募REITs进入密集分(fēn)红(hóng)期，近日7只REITs陆(lù)续迎来除息日，公募REITs整体呈现出(chū)高比例(lì)稳定(dìng)分(fēn)红，15只公(gōng)告2022 年可(kě)供(gōng)分配金额的REITs产品，平均分(fēn)红比(bǐ)例(lì)接近99％。

　　多位业内人士对此表示，强制(zhì)分红(hóng)机(jī)制是(shì)公募REITs主要(yào)特征之(zhī)一，稳(wěn)定分红体现出(chū)该(gāi)类产品(pǐn)长期投资(zī)价值，通过观测经营活动现金(jīn)流(liú)、可(kě)供(gōng)分配现金等(děng)指标，也是观察REITs项目底层资产运(yùn)营(yíng)情况的“窗口”。他们也(yě)提醒普通(tōng)投资者注意(yì)，与产权类(lèi)项(xiàng)目相比(bǐ)，特许经(jīng)营(yíng)REITs项目在经营权(quán)到期后不(bù)再产生现金收益，特许(xǔ)经营权分红目前已包含了利润分配和本金的归还，在选择投(tóu)资标的时应了解资产类型和分(fēn)红的特征(zhēng)。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品(pǐn)分(fēn)红(hóng)

　　平均分红比例(lì)98.89％

　　公(gōng)募(mù)REITs 进入(rù)密集分红期，近(jìn)日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日(rì)-4月21日）陆续迎来(lái)除息日，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未公(gōng)布。整体来看，公募(mù)REITs呈(chéng)现出了高比例的稳定分红(hóng)，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配(pèi)金(jīn)额的公(gōng)募REITs产品中，2022年全年(nián)分(fēn)配(pèi)金(jīn)额占可(kě)供分配金额(é)比(bǐ)例平均为98.89％，且绝(jué)大部分分配(pèi)比(bǐ)例在96％以上。

　　中金基金相关负责(zé)人(rén)对此表示(shì)，投资(zī)公(gōng)募REITs的主要(yào)收益来源(yuán)为持有期分红收益，以及基(jī)金(jīn)份(fèn)额交易价格的变化。基金份额二级市场价格(gé)受到公(gōng)募REITs资产运营情况及(jí)市场因素的综合影(yǐng)响，较易双修是指什么意思，双修是怎么进行的引起波动。与此相比，基金分(fēn)红预期(qī)则(zé)更有规律可循。公募(mù)REITs的分(fēn)红主要来自基(jī)础设(shè)施资产的经营现金(jīn)流，投资人(rén)通过基金募集材料(liào)和(hé)信息(xī)披露文(wén)件，结合行业(yè)及市场情(qíng)况，可(kě)以分析基础设施项(xiàng)目的经营(yíng)业(yè)绩，作为进行投资决(jué)策的(de)重要参考。

　　“相对于基金份额二(èr)级(jí)市(shì)场价格变化导致(zhì)的浮盈或浮亏(kuī)，分红作为基金份(fèn)额持有人实(shí)际获(huò)得(dé)的现金收益，对于(yú)长期投资者更(gèng)具参(cān)考(kǎo)价值。”中金基金相关负(fù)责人称。

　　平(píng)安基金REITs 投资中心运营高级副总监李华平也(yě)表示(shì)，根(gēn)据《公开(kāi)募集基础设施证券投资基金指引（试行(xíng)）》及相关法规(guī)要(yào)求，基础设(shè)施基金应当将90％以上合并(bìng)后基金年(nián)度可分配(pèi)金额以(yǐ)现金形(xíng)式分(fēn)配给投资者，强制分红机制(zhì)是(shì)公募REITs的主要特(tè)征之一(yī)，稳定的分红机制体现出REITs产品长期(qī)投资价值。

　　中航基(jī)金也认为(wèi)，从投资角度来(lái)看，基础设(shè)施公募REITs同时具备(bèi)“股性”和“债性”双重特点。二级(jí)市场价格(gé)反映这类产(chǎn)品(pǐn)“股性”的一面(miàn)，分红体现(xiàn)了这类产品的(de)“债性”特(tè)点(diǎn)。公募REITs有(yǒu)强制分红要(yào)求，分红类似(shì)于(yú)债(zhài)券派(pài)息，但(dàn)不等同于债(zhài)券的固定利(lì)息回报，而是由可(kě)供分配(pèi)现金(jīn)决(jué)定(dìng)。

　　从(cóng)机(jī)构投资(zī)者的角度来看，一方面是公募REITs丰富了机构投资(zī)者(zhě)的投(tóu)资品类，为资(zī)产配(pèi)置多元化(huà)提供抓手，具有较强的配(pèi)置价值。另一方面，公募REITs的分(fēn)红(hóng)能够帮助机构投资(zī)者(zhě)稳定收益。机构投资者(zhě)公募REITs能够通过分红获取相对(duì)于(yú)投资债券相对高的收(shōu)益性，在有效控制(zhì)风险的前提下(xià)，增厚资产包收益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红除了投资收益“落袋为(wèi)安”外，市(shì)场对于未来分红(hóng)水平的预期，也是影响(xiǎng)REITs基(jī)金二级市场价格走势的(de)关键因素之(zhī)一。

　　从(cóng)近期公(gōng)募REITs的二级(jí)市(shì)场表(biǎo)现看，截(jié)至4月(yuè)21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收于(yú)975.99 点，年内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢(yíng)主要股票(piào)和债券宽基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月31日，有20只(zhǐ)公募REITs发布了2022年年(nián)报，部分产(chǎn)品受(shòu)宏观经济的(de)影响，可(kě)分(fēn)配(pèi)金(jīn)额完成(chéng)率不达预期，一定程度上影响了公(gōng)募(mù)REITs二级市(shì)场的价格。”李华平称，公募REITs二级市场的价格波动受(shòu)多(duō)重(zhòng)因素的影响(xiǎng)，投(tóu)资收益(yì)是影(yǐng)响(xiǎng)REITs二级(jí)市场价格的主要(yào)因(yīn)素之一，而稳(wěn)定的分红有利于吸引投资者(zhě)参与(yǔ)公募REITs二级市场的投资(zī)。

　　中金基金相关负责人也(yě)表示，近期经济预期恢复(fù)，一方面(miàn)市(shì)场热点呈现(xiàn)向股票和(hé)债券(quàn)回归的过程；另(lìng)一方(fāng)面(miàn)，基础设施项目的经营业绩相对经(jīng)济活力的改善(shàn)有一(yī)定的滞后性。

　　此外，公(gōng)募REITs在分红除权日，将对(duì)基(jī)金份额的(de)开盘指(zhǐ)导价做调(diào)减处理，调减(jiǎn)金额根(gēn)据单位基金份(fèn)额的分红金(jīn)额进行计算。除权操作是对分红前(qián)后基金份额(é)净值变化(huà)的修正，使投资人(rén)在基金分红前后均可(kě)以获得(dé)公(gōng)平的投资(zī)机(jī)会。

　　“分(fēn)红(hóng)可增强投资者长期投资的信(xìn)心(xīn)，同时需结合持有(yǒu)产(chǎn)品的特性(xìng)，关(guān)注二级市场(chǎng)扰动(dòng)对整体(tǐ)收益(yì)的(de)影(yǐng)响程度。”中航基金相关人(rén)士(shì)也称。

　　特许经(jīng)营权分红包括利润分配和本金归还

　　普通(tōng)投(tóu)资者应(yīng)了解底层资产(chǎn)情况

　　多位(wèi)业内人士还提醒，与现有公(gōng)募基金分红(hóng)前提是本金之上的增值部分不同，特许(xǔ)经营权REITs基金运作期间的“分红(hóng)”界定为(wèi)“分(fēn)派”更为准(zhǔn)确，分派的是本(běn)金与增值两(liǎng)个部(bù)分，两个(gè)部分之(zhī)间(jiān)的比例是变(biàn)动的，与(yǔ)现有公募基金分(fēn)红差异很大，大多数普(pǔ)通投资者可能把“分派”金额误认(rèn)为是持续(xù)分红(hóng)。一旦(dàn)30年、40年、50年、60年等(děng)合同年(nián)限(xiàn)到(dào)期后基金价值面临(lín)极大不确定性，这是(shì)该类投资者(zhě)应该(gāi)注(zhù)意的情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有特许经营(yíng)权类和产权类两大资产类型，持(chí)有(yǒu)产(chǎn)权类产品的收益主要包括(kuò)每年的现金分红及资产增(zēng)值的收益(yì)，而持有特许(xǔ)经(jīng)营类(lèi)产品(pǐn)的(de)收益(yì)主要(yào)来(lái)自项目(mù)每年的现金分(fēn)红。其中，特(tè)许经营(yíng)权(quán)类资产(chǎn)的分红包括(kuò)了利润分配和本金的归还，两者的比率也(yě)是变动的，对特许经营权类资产的(de)公募REITs可以内部收益率（IRR）来(lái)衡量(liàng)投(tóu)资收(shōu)益。普(pǔ)通(tōng)投资者在选择投(tóu)资标的时，应了解(jiě)公募REITs底(dǐ)层资(zī)产的(de)类型。

　　中航基金也表示，从(cóng)细(xì)分来看，各类(lèi)公募REITs分红因底(dǐ)层资产属性不(bù)同而形成(chéng)区(qū)别。特许经营权类的公(gōng)募REITs产品因其分红相当(dāng)于包含(hán)“本金+收益(yì)”，分红相(xiāng)对较多，债性(xìng)偏强。而产(chǎn)权类(lèi)的公募REITs分红主要(yào)为“收(shōu)益”，更看重(zhòng)底(dǐ)层(céng)资(zī)产的价(jià)值增值，所以相对股性偏强。普通投资者在选(xuǎn)择公募(mù)REIT时，需要考虑底层(céng)资产属性，对所(suǒ)选择产品的二级市场(chǎng)价格和(hé)分红有(yǒu)合理预期。

　　中(zhōng)金基金相关负责人也(yě)认为，与产权类项(xiàng)目相比，特许(xǔ)经营项目(mù)在经营(yíng)权(quán)到期后(hòu)不(bù)再能产生(shēng)现金收益，因此将(jiāng)可(kě)供(gōng)分(fēn)配金额的分配理解为“分派”比“分(fēn)红”更(gèng)加(jiā)准确。基于这个特点，剩余经营期(qī)限较短的特许经营项目，通常具备更高的分派率水平。对于剩余期限较(jiào)长(zhǎng)的特许经营权项目，即使分派率相(xiāng)对(duì)较低(dī)，也有(yǒu)足够年限收回本金(jīn)并取得收益。

　　中金基金该负(fù)责(zé)人(rén)提(tí)醒投资者注(zhù)意，特许经营权项目的分(fēn)派金额包含(hán)了投资(zī)本金，在不进行扩募的(de)情况下，基金份(fèn)额单(dān)价随着分(fēn)派进度逐年下降是正(zhèng)常(cháng)现象(xiàng)，投(tóu)资特许经营权(quán)REITs的收益来自项(xiàng)目剩余期限产生的现金流。

　　“与特许经营项目相比，产权类项目的土(tǔ)地或建筑的(de)剩(shèng)余(yú)使(shǐ)用年(nián)限一般(bān)较长，再加上到期后(hòu)通过对建(jiàn)筑的更新改造(zào)或补缴(jiǎo)土地出(chū)让金等(děng)追(zhuī)加投资，有机会进(jìn)一步(bù)延长经营期限(xiàn)。这种类(lèi)似永续经营(yíng)的假设反映在基础资产的估(gū)值(zhí)上，使产权(quán)类(lèi)REITs具备更显著的资(zī)产投资属性。”该负(fù)责(zé)人称(chēng)。

　　观测(cè)内部收益(yì)率等(děng)指标

　　评估项目底层(céng)资产运营情(qíng)况(kuàng)

　　在(zài)基金分(fēn)红的时点，多位(wèi)业内人士还表示，在产品分红(hóng)期，投资者可以观(guān)测经营活动现金流、可供(gōng)分配现金、内部(bù)收益率等指标，来观(guān)察和(hé)评估项目底(dǐ)层资(zī)产的运营情况。

　　中航(háng)基金表示，年报指标(biāo)中，跟现金相关(guān)的指标有两(liǎng)个：一是年报中披露的经营活(huó)动现金流，二是可供分配(pèi)现金，二(èr)者(zhě)存在本(běn)质性区(qū)别。经营活动产生(shēng)的现(xiàn)金净流量(liàng)是指企业经营(yíng)、筹(chóu)资、投资(zī)产生的现金流，基于企业本身经营活动产生；可供分(fēn)配的(de)现金实质上是从EBITDA出发，对非现金影响(xiǎng)利润表的项(xiàng)目进行调(diào)整，加(jiā)期初现金(jīn)，最终得到的账面现金。

　　李(lǐ)华平也表示，公募REITs作为资(zī)产(chǎn)配置新(xīn)选择，投资价值体现在相对股债市场独立(lì)的资产(chǎn)配置功能，比较适合长(zhǎng)期持(chí)有。建议(yì)投资者(zhě)对经营(yíng)权(quán)类的资产可以(yǐ)更(gèng)多关注内部收益率的高低(dī)，对产(chǎn)权(quán)类的资产(chǎn)更多关注分(fēn)派率高低(dī)。因为公募REITs可分配收益主要来自(zì)底层资产的经营净现金流，所以底层资产运营(yíng)情(qíng)况(kuàng)直接影响投资回报，投资者(zhě)可综合考虑原始(shǐ)权益人综合(hé)实力、运营管理机构实力(lì)、公募基金管理(lǐ)人(rén双修是指什么意思，双修是怎么进行的)实力等多重因(yīn)素来选择投资标(biāo)的。

　　中信(xìn)证券研报也显示，公募REITs进入密集(jí)分红(hóng)期，由于分红交易(yì)带来的短期博弈(yì)机会仍(réng)在，叠(dié)加此前市场接连回调(diào)，建议投资者关注有基本面支撑、填权效应(yīng)相对(duì)明(míng)显、同时分(fēn)红规模较为可(kě)观的个券。

　　“公募REITs的招募说明(míng)书均会载(zài)明REITs在发行(xíng)首年(nián)及(jí)次年的可供(gōng)分(fēn)配(pèi)金额预测。投(tóu)资者可以将REITs的(de)实(shí)际分红(hóng)金额与募集材料中披露预测进行比较分析，结(jié)合经(jīng)济及市场的实际环(huán)境，对基础设(shè)施项(xiàng)目(mù)的运营(yíng)业绩(jì)及REITs的管理能力进行判断。”中金基金(jīn)上述负责人也称。

未经允许不得转载：成都工装公司_工装装修效果图_专注公装设计装修 - 无同之家装饰 双修是指什么意思，双修是怎么进行的