5月(yuè)以来，房地产板(bǎn)块个(gè)股多出现小幅(fú)上涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信(xìn)房地产指数本月涨(zhǎng)幅(fú)约为2％。而(ér)以公募基金(jīn)为代表的(de)机构(gòu)对于这一板块(kuài)已经在悄然布局。数据(jù)显示，以南方和(hé)华夏的两只老(lǎo)牌ETF基金为例，5月9日时所公布的总份额(é)均较(jiào)4月28日(rì)时有小幅增长。根(gēn)据(jù)基金(jīn)一季报统计，龙头(tóu)与地方国企央企获(huò)得增持，持仓数量占流通股(gǔ)比(bǐ)重增幅五只个股分(fēn)别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房(fáng)地(dì)产或(huò)“底部回(huí)升”

　　行业红(hóng)利(lì)时代已(yǐ)过 精耕细(xì)作成共识

　　从公募基金对房地产的(de)配置看，2019年(nián)末，公(gōng)募所(suǒ)持有的房地(dì)产行业标的市(shì)值约1188亿元(yuán)，占其所持股票市(shì)值(zhí)的4.66％左右；2020年市(shì)场表(biǎo)现出色(sè)，但公募所持房(fáng)地产公(gōng)司市值在股票资产中的占比却(què)断崖式(shì)下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降(jiàng)至1.56％。

　　这(zhè)样的势头似乎在今(jīn)年一季度得以延续。数(shù)据统(tǒng)计(jì)显(xiǎn)示，公募重(zhòng)仓持(chí)有房地产板块一季度市(shì)值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市(shì)值前五个股分别(bié)为保利发(fā)展、招商蛇(shé)口(kǒu)、万(wàn)科(kē)A、华发股(gǔ)份、滨江集团，持仓市值占板(bǎn)块比重(zhòng)合(hé)计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难(nán)发现，公(gōng)募对于(yú)房地产的投资(zī)愈发有(yǒu)集中(zhōng)于龙头的趋(qū)势。Wind显(xiǎn)示，在公(gōng)募(mù)基金(jīn)一季报汇(huì)总的(de)重仓(cāng)股中，房地产板(bǎn)块排名(míng)最(zuì)高的是保利发展，在基金(jīn)重仓第33位。排(pái)名第(dì)二的是(shì)招商蛇口，排在第78位。而老牌龙(lóng)头股万科A排在第96位。对比去年四季报，变(biàn)化(huà)之(zhī)处首(shǒu)先在于几只(zhǐ)房地产(chǎn)龙头股(gǔ)从排(pái)位(wèi)上看(kàn)均有退步，尤其(qí)是万科最为(wèi)明(míng)显；其(qí)次是金地集团退出百(bǎi)大之列。但(dàn)考虑到房(fáng)地产(chǎn)是复(fù)苏(sū)链(liàn)上最后一环，且首季(jì)并非行业(yè)销售旺(wàng)季，其(qí)传(chuán)导到二级(jí)市场乃至机构(gòu)持仓(cāng)上还需要(yào)时间周期(qī)。

　　形成共识的是，经(jīng)济圈判断房地产已经进入大分(fēn)化时代，一二(èr)线(xiàn)城市(shì)好于三四线城市(shì)。而映射(shè)到二级市(shì)场投资(zī)上，配(pèi)置房地(dì)产行业轻松收获行业贝塔的红利期一去(qù)不返了(le)。“如果按照(zhào)产业(yè)周期来分类，包括房地产等(děng)几类行业在盖特纳曲(qū)线(xiàn)里属(shǔ)于(yú)成熟期(qī)或者衰退期的行业，传统认知(zhī)上(shàng)没(méi)有什么(me)投资(zī)机会的。但在这几年特殊的(de)行情里包括煤炭(tàn)、电解铝等类(lèi)似的行业也出(chū)现了(le)一(yī)些机(jī)会，背后的(de)逻辑(jí)是供给侧(cè)发生了(le)更大(dà)的(de)变化(huà)。”一不愿具名的上(shàng)海公募基金(jīn)经理指出。

　　不过(guò)也有公(gōng)募人(rén)士持谨(jǐn)慎乐观(guān)态度：“行业前几年(nián)17亿～18亿平方米(mǐ)的年销售(shòu)面积很难再(zài)出现(xiàn)了(le)，2022年光是居民存(cún)款数量(liàng)增加了15万(wàn)亿元。中国存(cún)量有(yǒu)400亿(yì)平方米建筑面积(jī)，考虑(lǜ)存(cún)量地产(chǎn)的更新(xīn)，也有近(jìn)10亿平方米(mǐ)。需求(qiú)端还需要有一定的政策(cè)出(chū)来去刺激购房(fáng)。”

　　宝盈基金房地(dì)产研究员吕功绩也(yě)指出：“时至(zhì)今日(rì)，无(wú)论从城(chéng)镇化(huà)的进程，还是人均住房面积（接近(jìn)30平/人），我国均已告别住房短缺时(shí)代，而目前居民的杠(gāng)杆率(lǜ)和(hé)房价收入也不支撑每年18万亿元的(de)销售额，以(yǐ)及过(guò)快(kuài)上行的(de)房价，因而行业高增的(de)时代已经过去，未来(lái)行业的(de)需求或将回落，在此过程中，伴随着地产(chǎn)的高杠杆属性，就很容(róng)易(yì)出(chū)现信用风险问(wèn)题（类似2022年的(de)民营地产爆雷），行业进入到(dào)供给侧(cè)出清的过程(chéng)。这个过(guò)程中(zhōng)，综合(hé)竞(jìng)争力强的公(gōng)司(sī)就能够通过大鱼(yú)吃(chī)小鱼的方式，获得市占率的(de)提升。当行(xíng)业需求见(jiàn)顶回落(luò)时，行业(yè)的(de)贝塔已(yǐ)经过去了，但(dàn)不代表(biǎo)没(méi)有(yǒu)投资机会，机(jī)会在于(yú)城市、位置、产(chǎn)品(pǐn)的阿尔法，而对(duì)应到股票(piào)投资，就是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也是基于这样的(de)认识转变，精耕细作个股成为公募乃至整体机构的务实之举。

　　机构(gòu)配置房地产(chǎn)“风(fēng)物长(zhǎng)宜放眼量”

　　头部央国企、优质区域性(xìng)标的成香(xiāng)饽饽

　　5月以来，房地产板块个股多(duō)出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房地产指数本月(yuè)涨幅约(yuē)为2％。从具(jù)体的个股来看，《红周(zhōu)刊》利用Wind统计申万房地产板块(kuài)个(gè)股，在纳入(rù)统计的124只房地(dì)产(chǎn)类标的股中，本月以(yǐ)来实现股价上涨(zhǎng)的(de)达到(dào)了81家。

　　其(qí)中，上(shàng)述(shù)时间段恰好排(pái)名前五的公司月内涨幅(根号20等于多少 化简 根号怎么算fú)超过了10％，它(tā)们分别是上(shàng)实发展(zhǎn)、浦东金(jīn)桥、*ST泛海、华夏幸福(fú)、荣(róng)安地产(chǎn)。排名(míng)第一(yī)的上实发展(zhǎn)，五一假期归(guī)来后日成交量明显放大(dà)，4日、5日连续两(liǎng)个(gè)交易日收出(chū)涨停。从该(gāi)股的基本(běn)面(miàn)来看，上实发展的主营业务为房(fáng)地产开(kāi)发与经(jīng)营。公司的(de)主(zhǔ)要产品(pǐn)及服务为房(fáng)地产销售、房地(dì)产租赁、物业管理服务、工程项(xiàng)目(mù)、酒店经营(yíng)。从业绩数据来看(kàn)，2022年，其(qí)实现(xiàn)营业(yè)收入(rù)52.48亿元，比上期(qī)减(jiǎn)少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年(nián)第一季(jì)度，其实(shí)现营(yíng)业(yè)总收入27.87亿元，同比(bǐ)增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流通股(gǔ)股东来看(kàn)，各类机(jī)构都有对(duì)其布局(jú)的(de)例子。以3月31日时的首季十大流通(tōng)股股东来看， 具(jù)体(tǐ)包括公募的上银基金、私募的迎水文龙(lóng)、中(zhōng)央汇金、长城资产管理(lǐ)公司等都跻身前(qián)十的(de)行列。

　　巧合(hé)的是，涨幅暂时排名第二的浦(pǔ)东(dōng)金桥(qiáo)也是(shì)上海本地(dì)房企，其第一(yī)季度的收入利润规模大幅度复(fù)苏(sū)。究(jiū)其原因，一方面是(shì)该公(gōng)司后疫(yì)情时代出租率复苏至近年来(lái)最高，另一方(fāng)面则是公司拿地结(jié)算(suàn)持续性向好，从数(shù)字上看，一季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑面积约(yuē)54万平方米。

　　在这样(yàng)的业绩势头根号20等于多少 化简 根号怎么算向好背景下，自然也(yě)吸引了知名机构在其中持续驻足。从第一季度十大(dà)流通股(gǔ)股东来(lái)看，知名私(sī)募(mù)高毅邓晓峰(fēng)的两只产品依然在前十中，这也(yě)是连续(xù)第(dì)三(sān)个季度他有的两(liǎng)只产品杀入前十。同时榜单(dān)中还有一支大名(míng)鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其(qí)当(dāng)季(jì)还小幅增加了持股。

　　除(chú)去(qù)上述两家上海区域(yù)性地产(chǎn)公司外，荣安地产则是主要布局(jú)在深(shēn)圳的(de)地产(chǎn)公司，一季报交出的也(yě)是一份(fèn)报喜的成绩(jì)单：首季公司(sī)实(shí)现营业收入(rù)51.85亿(yì)元，同比增长35.51％。归(guī)属(shǔ)于上市公(gōng)司股东的净(jìng)利(lì)润6.48亿元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度(dù)来(lái)看，《红周刊》注意到两只公募指基首季新杀(shā)入十大流通股股东行列。具体说来， 南方中证全指房(fáng)地产(chǎn)ETF上榜(bǎng)排名第七位(wèi)，富国(guó)中(zhōng)证指数1000增强则排名(míng)第(dì)九位(wèi)，此外(wài)联袂出现的机(jī)构还有QFII高(gāo)盛国际和私募迎水聚宝。

　　接(jiē)受《红(hóng)周刊(kān)》采访(fǎng)时，兴证全(quán)球基金相关人(rén)士分(fēn)析：“经历过行业洗牌和兼并重组后，龙头的价(jià)值更为笃(dǔ)定突出；从拿地端看，2022年(nián)土地市(shì)场大(dà)幅降温(wēn)，优质(zhì)土地供给较多（券商测算(suàn)对应潜(qián)在毛利率在(zài)25％以上(shàng)，目(mù)前房企的利润率仅20％），绝大(dà)多数房企受限于信用问题或者资金紧张没法(fǎ)拿地，龙(lóng)头房企趁机获取低成本土地，龙头房企(qǐ)的拿地力度（拿(ná)地金(jīn)额/销售金额）基本在30％以上；从融资(zī)上看，龙头房(fáng)企杠杆率较低，净负债率基本在70％以(yǐ)下(xià)，而其他房(fáng)企的(de)净(jìng)负债率普遍都在100％以上，加杠杆空间有限，从融资成本(běn)看，龙(lóng)头(tóu)房企的融资(zī)成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年(nián)的销售(shòu)，龙头房企明显跑赢(yíng)行业(yè)，1～4月百强房企的(de)销售额增速为9％，而TOP14的销售额(é)增速(sù)为29％。”

　　需要强调(diào)的是，在当前中特估的(de)浪潮下，央国企地产股或存在发展(zhǎn)的大好机(jī)会。中(zhōng)信证(zhèng)券指(zhǐ)出：“房(fáng)地产行(xíng)业的(de)结(jié)构性(xìng)机会依然存在(zài)，少(shǎo)部分公司尤(yóu)其(qí)是(shì)央企占据显著优势，其主要又体(tǐ)现为库存的(de)优势。央企地产公司，现阶段表现出较低(dī)的融(róng)资(zī)成本，优质的开(kāi)发资源和良好的不动产资产运(yùn)营能力(lì)的多重(zhòng)竞争优势(shì)。”

　　“即使没(méi)有中特(tè)估，国央企相较于民营地产公司也是更(gèng)有优势(shì)的。”吕功(gōng)绩(jì)强调，“对于(yú)减值、土(tǔ)地资(zī)源债(zhài)权债(zhài)务(wù)关系等(děng)问题(tí)，市场对民(mín)营房开企业的资产(chǎn)会(huì)有更多(duō)担忧和(hé)质疑，所(suǒ)以在这一轮行(xíng)业出(chū)清(qīng)的(de)过程中(zhōng)，央国企(qǐ)相(xiāng)较于(yú)民企来说估值的修复更明显(xiǎn)。中特估的角度从中长期的维度看(kàn)，行(xíng)业的逻辑在(zài)于集中度提(tí)升后(hòu)，行业(yè)进入(rù)高质量发展阶段，具(jù)备(bèi)较(jiào)快速发展(zhǎn)阶段更稳(wěn)定且可预(yù)期的(de)盈利(lì)和现金流(liú)创(chuàng)造能力(lì)，以此带来估值中枢的提升，应该关(guān)注估(gū)值相(xiāng)对较低，企业(yè)自身资产的质量好(hǎo)、运营能力强(qiáng)、可以创造(zào)持(chí)续现金流的企业。”

　　“存(cún)量(liàng)时代中(zhōng)行(xíng)业普涨(zhǎng)的概率比较低，行业内部将出现(xiàn)分化(huà)，要(yào)关注(zhù)将受益于行业集中(zhōng)度提(tí)升的头部公司。”星(xīng)石投资首(shǒu)席研究官(guān)方(fāng)磊也(yě)表示。

　　顺应机构这(zhè)一思路的(de)话(huà)，或许还是保利(lì)发展(zhǎn)、招商蛇口等(děng)国资(zī)背(bèi)景龙头前途更为光明。不过国投瑞银(yín)基(jī)金投资部副总(zǒng)监綦(qí)傅鹏表(biǎo)示：“需要客观(guān)地去持续观察国企央企在三个方面是否(fǒu)可以维持，首先是融资成本(běn)保持低位，其次是(shì)销售份额持续提升，再(zài)次是拿地(dì)份额(é)持(chí)续(xù)提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需(xū)要多给一些耐心

　　而《红周刊》也根据房企一季报梳理发现，对(duì)于2022年的业绩出现(xiàn)的整体(tǐ)下滑，2023年一季度的业绩分化更(gèng)趋(qū)明(míng)显，保利发展、滨江(jiāng)集团等房企营收、净利(lì)均实现了业绩的(de)回正，甚至是较大(dà)增速的增(zēng)长。而这些公司也是(shì)机构(gòu)的(de)重仓对象(xiàng)。

　　对此，知名房地产业(yè)内(nèi)人(rén)士(shì)张(zhāng)宏伟向《红周刊(kān)》分(fēn)析(xī)表示(shì)，业绩(jì)出(chū)现明显改善的房企，主要(yào)是因为过去(qù)两三年时间，尤其是在2021年(nián)下半年民(mín)营房企不(bù)怎么投资(zī)拿地(dì)之后，国有企业仍(réng)在持续性地拿地(dì)，且主要集中在核心城市，投资力度较大。投(tóu)资(zī)的驱动(dòng)能够(gòu)推(tuī)动(dòng)房企销售业绩(jì)的增长，从而(ér)在(zài)2023年一季度市场恢(huī)复但仍处于调(diào)整的过程中，能够保(bǎo)有一(yī)个正增长。

　　不过张(zhāng)宏伟同时也提(tí)醒表示(shì)，在(zài)房地产(chǎn)的复苏过程中，还面临着一些不确定性。其实整个市场从四月份开始(shǐ)又(yòu)在往下掉。除(chú)了杭州、成都等极个别城(chéng)市(shì)四月环比三月相对表现(xiàn)较好之外，包括北京、上(shàng)海在内(nèi)的(de)绝大(dà)多(duō)数城(chéng)市都出现环比下滑的(de)情况。而现在五月的市(shì)场表现也不太乐观。按照现(xiàn)在(zài)的经济状况(kuàng)、收入情(qíng)况，以(yǐ)及(jí)市场的去库存压力、企业的资金面压力(lì)，可(kě)能会出现，到(dào)六月份房企为了(le)半年报(bào)冲业(yè)绩(jì)出现(xiàn)市场的短期反弹(dàn)外的(de)一个市场乏(fá)力现象(xiàng)。也就是说，第二季度、第三季(jì)度增长不(bù)确定性(xìng)的压力仍旧较大。

　　上海利(lì)檀投资董事长陈昊扬也向(xiàng)《红周刊(kān)》指(zhǐ)出，现在(zài)整个房地产(chǎn)以及其上下游产业链的复苏速度都比想象的要慢很多(duō)，我们要多给一些耐心，这个时候，在房地产以及上下游(yóu)就不是赚快钱的时候，只(zhǐ)能赚他(tā)基本面(miàn)的钱。但这也意味着，只有极(jí)为少数(shù)的、做得比同行(xíng)好得多的企(qǐ)业(yè)，会(huì)伴随整(zhěng)个行业的弱复苏(sū)，业绩会逐步体现出(chū)来(lái)。所以只能(néng)耐心地去等待它的基本面(miàn)不断地凸显出(chū)来，这(zhè)需要(yào)时间。

　　（本文已刊发于5月13日(rì)《红周刊》，文中提及个(gè)股仅为举例分析(xī)，不做买卖推荐(jiàn)。）

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