万柳(liǔ)书(shū)院，暴雷了。

　　今年年初“万柳(liǔ)少(shǎo)爷(yé)”的(de)意外走(zǒu)红(hóng)，让这个位于北京(jīng)海淀的豪(háo)宅被全国(guó)知晓，其(qí)背(bèi)后曾宣称(chēng)要做地(dì)产界“劳(láo)斯莱斯”的神秘开发商——中赫集(jí)团，也被(bèi)拉向台前。

　　而如(rú)今，万柳书院再次受到舆论关注，起因中赫集(jí)团成(chéng)了共同债(zhài)务人被中国信达(dá)追债，中国信(xìn)达(dá)为了收回钱(qián)款不得不将(jiāng)中赫抵(dǐ)押的75套万柳书院(yuàn)豪宅拍卖。可问题是，这些房子早(zǎo)已售出，业主并非中赫(hè)集团，那些真正斥巨资(zī)购入(rù)房产(chǎn)的有钱人，房(fáng)子现(xiàn)在(zài)莫名奇妙地被拍卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂(zàn)未看(kàn)到这些业(yè)主的维权(quán)信(xìn)息，难怪有网友调侃(kǎn)：“富人被割韭菜(cài)的(de)时候，他们(men)的姿势都那(nà)么优雅。”

　　不过事件背后，可能没你想象的那么简单(dān)。

　　1

　　富人(rén)被精准收割？

　　最惨的可能还是(shì)债主

　　“北京豪宅的尽头是万柳书(shū)院”，但谁都没想到，这个(gè)位于海(hǎi)淀核心区位，名(míng)校环(huán)绕的顶级(jí)豪宅，竟然暴(bào)雷了！

　　近日，有网友发现，中国信达在京东拍卖(mài)上，上架(jià)了“北京赫华(huá)恒瑞房地(dì)产(chǎn)开发有(yǒu)限公司不(bù)良债权转(zhuǎn)让项(xiàng)目”，债权总额高(gāo)达近47亿，该项目的抵押物中(zhōng)，包括75套万柳书院住宅(zhái)。

　　据京(jīng)东(dōng)拍卖显示(shì)，上述不良(liáng)债(zhài)权转让项目的处置主体是中(zhōng)国(guó)信(xìn)达资产管理股份有限公(gōng)司北京市分(fēn)公司（下称中国信(xìn)达(dá)北(běi)分），处(chù)置的是对北(běi)京赫华(huá)恒瑞房地产(chǎn)开发(fā)有限(xiàn)公司（下称赫(hè)华恒瑞）的(de)不良(liáng)债权。截(jié)至2023年(nián)1月(yuè)31日，债权(quán)金额约(yuē)为46.95亿元人民币(bì)，其中债权本金37.50亿元(yuán)。中(zhōng)赫(hè)集团有限(xiàn)公司是共(gòng)同债务人。目前(qián)，该项(xiàng)目已有1万次围观，35名(míng)意向人。

　　从表面上看(kàn)，这就是(shì)一起(qǐ)中国(guó)信达北(běi)分(fēn)讨债的(de)故(gù)事(shì)，但实(shí)际上，75套(tào)豪(háo)宅的背后暗藏秘(mì)密。

　　据此前(qián)媒体报道，万柳书院总(zǒng)共301户，而且(qiě)早已售罄。如果(guǒ)该报道属(shǔ)实，说明这些(xiē)房子实际上都是卖出去了(le)的(de)，是有人住的(de)。

　　那为什么中国信达的拍(pāi)卖页面上又注明这75套(tào)房(fáng)子是“未出售(shòu)”的状态(tài)呢？只能说明(míng)这些房(fáng)子根本没有网签，也没(méi)有房(fáng)产证！

　　第一财经(jīng)的报道(dào)证实了(le)上述内容。有豪宅中介透露，中赫集(jí)团(tuán)早就(jiù)把这75套房(fáng)子抵押出去，现(xiàn)在还没资金解抵押，所以不能网签(qiān)、没办房本(běn)。

　　作为海淀的顶(dǐng)级豪宅(zhái)，最强(qiáng)学区(qū)房(fáng)，万柳书院的业主基本(běn)都是北京(jīng)的高端人士，柳传(chuán)志、丁磊等(děng)知名商业大佬也是万柳书院的(de)业(yè)主。另据地产自媒体“地产(chǎn)八卦(guà)女”爆料，万(wàn)柳书院的(de)业(yè)主中，还有不少中赫集团的高管(guǎn)、合作伙伴、亲戚朋友(yǒu)等(děng)。

　　由此，不(bù)少网友感(gǎn)叹(tàn)，“富人也被精准收割了！”

　　不过，如果这些业主(zhǔ)确实寄养猫咪一个月多少钱，长期寄养宠物多少钱一个月已经支付价款并实际(jì)占(zhàn)有，那么，中国信达转让(ràng)这笔(bǐ)不良(liáng)债权回本的愿望，或将(jiāng)泡汤。这次拍卖损(sǔn)失最大的(de)，没准还是债(zhài)主中(zhōng)国信达。

　　根据相关法律规定，民事执(zhí)行中，业主(zhǔ)已经支付价(jià)款并(bìng)实(shí)际占(zhàn)有，但(dàn)未办(bàn)理过户手续的(de)，如果业主没有(yǒu)过错，人民法院不得(dé)查封、扣押、冻结，已经查(chá)封的可以向法院提出执(zhí)行异议(yì)申请(qǐng)，请求法院解除查封(fēng)，同时可以联合(hé)起诉开发(fā)商，要求退还(hái)购房款或办理房(fáng)产证，并承(chéng)担违约责任。

　　此外，今(jīn)年4月，人民法院报公布《最高(gāo)人民法院(yuàn)关于商品(pǐn)房消(xiāo)费者(zhě)权利保护问(wèn)题的批复》，以司法解释的方式明确(què)了购房人的优先权：

　　商(shāng)品房消(xiāo)费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款(kuǎn)，主张其房屋(wū)交付请求权优先于(yú)建设工程价(jià)款优(yōu)先受偿权(quán)、抵押权(quán)以及其(qí)他(tā)债(zhài)权(quán)的，人民法院应(yīng)当予以支持。只支付了部分(fēn)价款的商品房消(xiāo)费者，在(zài)一审法庭(tíng)辩论终结前已实际支(zhī)付剩余价(jià)款的，可以适用前(qián)款(kuǎn)规定。

　　也就(jiù)是说，如果这75套房子均为“已售未网签”，那么这笔不(bù)良债权，实际上是个烫(tàng)手(shǒu)山芋。可能(néng)不仅不(bù)能卖出去回(huí)本，抵押的这(zhè)75套房子(zi)，还会被业主(zhǔ)讨回去。

　　中国信达，将会(huì)赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱(lái)斯”

　　成了“老赖”

　　这次(cì)债权公(gōng)司(sī)中国信达申请不良债权转让，可(kě)以(yǐ)追溯到(dào)金谷信托踩(cǎi)雷赫华恒瑞。

　　天眼(yǎn)查(chá)显(xiǎn)示，目前中(zhōng)国信达已经成(chéng)为(wèi)赫华恒瑞唯(wéi)一(yī)股东。寄养猫咪一个月多少钱，长期寄养宠物多少钱一个月但此(cǐ)前，赫华恒瑞为中赫集团旗下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中(zhōng)赫置(zhì)地等选(xuǎn)择(zé)退出了赫华(huá)恒瑞的股东(dōng)行列(liè)，中国金谷(gǔ)国(guó)际信托(tuō)有限责任公司成为了唯一股东，后(hòu)者由中(zhōng)国信达资产管理股份有限公司(sī)持股(gǔ)93.75％。

　　作为房地产开发(fā)商，相较其(qí)他(tā)房(fáng)企，中赫集团(tuán)既没(méi)有很大规(guī)模，也没有很高的国民知名度，但却在北京(jīng)豪(háo)宅(zhái)圈留下一个个传说(shuō)。

　　如钓鱼台七号院，作为(wèi)中赫集团进入北(běi)京的(de)第一个豪宅项(xiàng)目，2011年，中(zhōng)赫置地推出(chū)钓鱼岛七(qī)号(hào)院3号楼，高达30万/平米的天(tiān)价，成为当时京城最贵的(de)楼盘，引(yǐn)发了(le)市场强烈震惊。

　　随后开发的万柳书院，更是(shì)被誉(yù)为(wèi)“北(běi)京(jīng)海(hǎi)淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地(dì)以(yǐ)26.3亿元，溢价率40.9％，从融(róng)创、保利、万(wàn)科等(děng)大型知名房企手中，抢下了(le)北京万(wàn)柳地(dì)块，成为北京当年的(de)“双料地王”。很(hěn)快，万(wàn)柳书院就(jiù)以(yǐ)神秘高端的(de)姿态(tài)杀入市场(chǎng)，无论是一块块从荷兰运回来的(de)灰(huī)砖垒起来的(de)五米高墙，还(hái)是(shì)每棵成本超6万的成年银杏(xìng)树，还是(shì)每平米20万元的(de)价(jià)格，都(dōu)令业内外震撼不(bù)已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的顶儿(ér)、融创的湖(hú)、紫辰院(yuàn)的(de)树、北平府的院儿。”从这句顺口溜(liū)中，就可看出其在北京豪宅(zhái)圈的地(dì)位。2014年末上市的它，对手(shǒu)是当时有(yǒu)名的融(róng)创观(guān)澜嘉苑、佳兆(zhào)业广场、恒大华府等，现如今(jīn)，它远(yuǎn)远超过这些对手。

　　去(qù)年，万柳(liǔ)书院(yuàn)一套300平(píng)米的(de)法拍房，最终成交(jiāo)价1.09亿(yì)、单价达到(dào)惊人的36万元/平(píng)米，说明万柳书院虽然已(yǐ)经推出了(le)8年之久，但其依旧在北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集(jí)团开发的(de)豪宅(zhái)，也吸引(yǐn)了(le)不少知名人士，如知(zhī)名(míng)演员宋丹丹，就住(zhù)在钓鱼台七(qī)号院。而柳传志、丁磊(lěi)等(děng)知(zhī)名商(shāng)业(yè)大佬则居住在(zài)万(wàn)柳书院。

　　几大(dà)豪宅(zhái)的成功奠定了(le)中赫集(jí)团的“高端(duān)路线”，也因(yīn)此，它(tā)被(bèi)外界贴上了，“卖北京城(chéng)最(zuì)贵的房，拿北京城最(zuì)贵(guì)的(de)地”，“做(zuò)地(dì)产中的‘劳斯(sī)莱(lái)斯’”的标(biāo)签。

　　但隐藏(cáng)在(zài)豪宅开发商(shāng)光环的(de)背后，这个地产界“劳斯莱斯(sī)”却多次成为(wèi)被执行人，被执行标的高达11亿。

　　今年年初(chū)，因为履行能(néng)力而(ér)拒不履(lǚ)行生效(xiào)法律(lǜ)文书确定义(yì)务，中赫集团(tuán)正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了(le)？

　　中(zhōng)赫(hè)集团如今沦落到这个地步，其实(shí)是有迹可循的。

　　事实上，早(zǎo)在今年年初“万柳书院少(shǎo)爷”走(zǒu)红之(zhī)时，深蓝财经就曾深(shēn)挖出背后(hòu)的中赫集(jí)团(tuán)，发现其深陷财务危(wēi)机。

　　从知名豪宅的开发商到(dào)沦为“老赖”，中赫(hè)集团实控人周(zhōu)金辉的人(rén)生轨迹(jì)跟着急转直下(xià)。而追根溯源，这个转折点(diǎn)，就在于收购北京(jīng)国安(ān)。

　　近十年来，房(fáng)企纷纷开始了多元化转型，但转型之路(lù)并不好走。早在2008年开始，中赫集团就(jiù)尝试(shì)过多(duō)元化(huà)业务，先后进军能源市场、团购网站，但最终都惨淡收(shōu)场。最(zuì)终，周(zhōu)金(jīn)辉将转型的(de)目光，放到了体(tǐ)育领域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金服与IDG资(zī)本退(tuì)出(chū)后，中赫集(jí)团以(yǐ)35.5亿元参股国安(ān)足球俱乐(lè)部64％股权，成(chéng)为国安的新(xīn)东家。接着(zhe)在2021年6月，中赫(hè)集团从中信集团手中拿下(xià)北京国安(ān)俱乐部36％股权(quán)，至(zhì)此拿下北京国安俱乐(lè)部(bù)全部股(gǔ)权(quán)。如果北京国安的估(gū)值一直没变，那么(me)中赫集(jí)团拿下北京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人(rén)也许会感叹：卖豪(háo)宅真是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什么又要(yào)质押(yā)股权(quán)呢？

　　2017年以来，中赫集团及其(qí)实控(kòng)人周金(jīn)辉夫妇将(jiāng)其手中的(de)中赫(hè)集团股(gǔ)份质押(yā)陆续质押，据企(qǐ)查(chá)查显(xiǎn)示，目(mù)前中赫集团(寄养猫咪一个月多少钱，长期寄养宠物多少钱一个月tuán)共有11条股(gǔ)权出质(zhì)记录。质权人包括海金商(shāng)业(yè)保理、北京建工(gōng)、山东国际信(xìn)托、中融(róng)信托、中信建设等。

　　这与入(rù)主北(běi)京国安的(de)时(shí)间完全吻合。

　　然而，入主(zhǔ)北京国(guó)安后，不仅国安(ān)的经营(yíng)状况没有得到(dào)改善，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据(jù)北京产权交易所官网(wǎng)信息显示(shì)，2020年，北京国安(ān)足球俱乐部实现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资产(chǎn)总计(jì)5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了(le)缓解资金压力，中赫集团和周金辉(huī)夫妇(fù)还在持续质押(yā)手中的中赫(hè)集团股份，但国(guó)安和中赫的经(jīng)营状况却(què)持续没有好转(zhuǎn)。

　　不仅中(zhōng)赫(hè)集团被5次列被执行人，执行标的高达11亿，北京国安也3次与中(zhōng)赫(hè)集团、中(zhōng)赫(hè)置地、及中赫(hè)集团股东周(zhōu)金辉、李彩霞等共同成为被执行人(rén)，执行标(biāo)的约10.45亿。

　　今年1月，因为履(lǚ)行(xíng)能力而拒不履行生效法律文(wén)书(shū)确定义务，上述被执行(xíng)人成为“老赖”。只有北京国安(ān)，目前幸(xìng)免于难。不过(guò)在实控人(rén)都成为老赖(lài)的(de)情(qíng)况(kuàng)下，被执行10个多亿的北京(jīng)国安，又(yòu)如何能独善其身(shēn)？

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