近两年火爆的创(chuàng)新产品公募REITs进(jìn)入密集分红期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈现出高比例稳(wěn)定分红，15只公告(gào)2022 年可供分配金额的REITs产品，平均分红比(bǐ)例接(jiē)近99％。

　　多位业内人士对此表(biǎo)示(shì)，强制分红机(jī)制是公募REITs主要(yào)特征之一，稳定分红体现(xiàn)出该类产(chǎn)品长(zhǎng)期(qī)投资价值，通(tōng)过观测经营(yíng)活动现金流、可供分配(pèi)现(xiàn)金等(děng)指标，也是观察REITs项目底层资产运营(yíng)情况(kuàng)的“窗口”。他(tā)们也提醒普通投资(zī)者注意，与(yǔ)产权类项目(mù)相比(bǐ)，特(tè)许经(jīng)营REITs项目在(zài)经营权到期后不再(zài)产(chǎn)生现金收益，特许(xǔ)经营(yíng)权分红(hóng)目前已包(bāo)含了利润分配和本金的归还(hái)，在(zài)选择投(tóu)资(zī)标的时应了解(jiě)资产类型和分红的(de)特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分(fēn)红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎(yíng)来除息(xī)日(rì)，此外尚有(yǒu)6只REITs实际分配情况(kuàng)尚未(wèi)公布。整(zhěng)体来看，公募(mù)REITs呈现出(chū)了高比例的稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额(é)的公募REITs产品中，2022年全年(nián)分配金额(é)占可供分配金额比例平均为(wèi)98.89％，且绝(jué)大部分分(fēn)配比例在96％以上。

　　中金基金(jīn)相关负责人对此(cǐ)表示(shì)，投资(zī)公募REITs的(de)主要(yào)收(shōu)益来源为持有期分(fēn)红收(shōu)益，以及基金份额交易价格(gé)的变化。基金份额二级(jí)市场(chǎng)价(jià)格受(shòu)到(dào)公募(mù)REITs资产运营情(qíng)况(kuàng)及市(shì)场因素(sù)的综(zōng)合影响，较易引起(qǐ)波动(dòng)。与此相比，基金分红预期则更有规律(lǜ)可(kě)循(xún)。公(gōng)募(mù)REITs的分红主要(yào)来自基础设施资(zī)产的经营现金流(liú)，投资人通过(guò)基金募集材料和(hé)信息披露文件，结(jié)合行业(yè)及市(shì)场情况，可以分析基础设施项目的经营业绩(jì)，作为进行(xíng)投(tóu)资决策的重要参(cān)考。

　　“相(xiāng)对于基金(jīn)份(fèn)额二级市(shì)场价格变化导致的(de)浮盈(yíng)或(huò)浮亏，分红作为(wèi)基(jī)金份额持有人实(shí)际获得的(de)现金(jīn)收益，对(duì)于长期投资者更具参(cān)考价(jià)值。”中(zhōng)金基金相关(guān)负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级(jí)副总监李华平也表示，根(gēn)姓张的历史名人有哪些 张姓皇帝一共有几位据《公开募集(jí)基础设施(shī)证券投资(zī)基(jī)金指引（试行(xíng)）》及(jí)相(xiāng)关法规要(yào)求，基(jī)础(chǔ)设施基金(jīn)应当将90％以上合并后基金(jīn)年度可分(fēn)配(pèi)金额以现(xiàn)金形式分配给投资者(zhě)，强制分红机制是公募REITs的主要特征之一，稳定的分(fēn)红机制体现(xiàn)出REITs产(chǎn)品长期(qī)投(tóu)资价(jià)值(zhí)。

　　中航(háng)基金也认为，从(cóng)投资角度(dù)来看姓张的历史名人有哪些 张姓皇帝一共有几位，基础设施公募REITs同(tóng)时具备“股性(xìng)”和“债性”双(shuāng)重特点。二级市场价格反映这类产品“股性(xìng)”的一面，分红体现(xiàn)了这类(lèi)产品的“债性”特点(diǎn)。公(gōng)募(mù)REITs有强制分(fēn)红要求，分红类(lèi)似于(yú)债券派息，但不(bù)等同于债券的(de)固定利息回(huí)报(bào)，而是由(yóu)可(kě)供分配(pèi)现金决(jué)定。

　　从机构(gòu)投(tóu)资者(zhě)的角度来看(kàn)，一方面是公募REITs丰(fēng)富(fù)了机构(gòu)投资者的投资品类，为资(zī)产配置(zhì)多元化提(tí)供抓手，具有较强的配置(zhì)价(jià)值(zhí)。另一方面，公募REITs的分(fēn)红能够帮助机构投资(zī)者稳定收益。机构投资者公募REITs能够通过分红(hóng)获取相对于投资债券相对高的(de)收益性，在有(yǒu)效控制(zhì)风险的前提下，增厚资产包(bāo)收益(yì)，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红除了(le)投资(zī)收益(yì)“落袋(dài)为安(ān)”外，市场对于未(wèi)来(lái)分红(hóng)水平(píng)的预期，也是影响REITs基金二级市场(chǎng)价格走势的(de)关键(jiàn)因素之一。

　　从(cóng)近期公募REITs的二(èr)级(jí)市(shì)场表现看，截至(zhì)4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数(shù)收于(yú)975.99 点，年(nián)内下跌(diē)7.44％，未跑赢主要股票(piào)和(hé)债券宽基(jī)指(zhǐ)数(shù)。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有20只(zhǐ)公募REITs发布(bù)了2022年年报，部分产品(pǐn)受宏(hóng)观经济的影(yǐng)响，可分配金额完成率不达(dá)预期，一(yī)定程(chéng)度上影响了公募REITs二级市场(chǎng)的(de)价格。”李华(huá)平称，公(gōng)募REITs二级(jí)市(shì)场的价(jià)格(gé)波动(dòng)受多重因素的影响，投(tóu)资收益是影响REITs二级市场价格的主要因素之(zhī)一，而(ér)稳定(dìng)的分(fēn)红(hóng)有利于吸引投资者参与公募REITs二级市场(chǎng)的投资。

　　中(zhōng)金基(jī)金(jīn)相(xiāng)关负责人也表示，近期经济预期恢复，一方面市场热点呈现(xiàn)向股(gǔ)票和债券回归的过程；另一方面(miàn)，基础设施项目的经营业绩相对经济活力(lì)的改善有一定(dìng)的滞后性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分红除权日，将对(duì)基金份额(é)的开盘(pán)指导价做调减处理，调减金额根据单位(wèi)基金(jīn)份额(é)的分红(hóng)金额进行计算。除(chú)权操(cāo)作是(shì)对(duì)分红前后基金份额净值变化的修正，使投资人在基金分红(hóng)前后均可(kě)以获得公平的(de)投资(zī)机会。

　　“分红(hóng)可(kě)增强投资(zī)者长期投资的信(xìn)心，同时(shí)需结合持(chí)有产(chǎn)品的特性，关注二级市场扰动对整体收益(yì)的(de)影(yǐng)响(xiǎng)程度。”中航基金相关(guān)人士也(yě)称。

　　特许(xǔ)经营权分红包括利润分配和本(běn)金归还

　　普通(tōng)投资(zī)者应了解底层资(zī)产情(qíng)况

　　多位业内人士还提醒，与(yǔ)现(xiàn)有公募(mù)基(jī)金分红前提是本金之上(shàng)的增值部分(fēn)不(bù)同，特(tè)许经营(yíng)权REITs基(jī)金运作期间的“分红”界定为“分(fēn)派”更为准确，分(fēn)派的(de)是本金(jīn)与增值两个部分，两个部分(fēn)之间的(de)比(bǐ)例(lì)是变动的，与(yǔ)现有公(gōng)募基(jī)金分红差异很(hěn)大，大多数普通投资(zī)者可能(néng)把“分派”金额误(wù)认为(wèi)是持续(xù)分红(hóng)。一旦(dàn)30年、40年、50年、60年(nián)等合同(tóng)年限到期(qī)后基金价值面临极大不确定性，这是(shì)该(gāi)类(lèi)投资(zī)者(zhě)应该注意(yì)的情况。

　　李(lǐ)华平表(biǎo)示，目前(qián)公募(mù)REITs主要有特许经(jīng)营(yíng)权类和产权类两大资产类(lèi)型(xíng)，持有产权类产品的收益(yì)主要包括每年(nián)的现金分红及(jí)资产增值(zhí)的收(shōu)益，而持(chí)有特许经营类产品的收(shōu)益主(zhǔ)要来自项(xiàng)目每(měi)年的现金分红(hóng)。其中，特(tè)许(xǔ)经营权类资产的分红包括了利润分(fēn)配和本金的姓张的历史名人有哪些 张姓皇帝一共有几位(de)归还，两者的(de)比率也(yě)是变动的，对特许经(jīng)营权类资产的公募REITs可以内部(bù)收益率（IRR）来衡(héng)量投(tóu)资收益。普(pǔ)通投资(zī)者在选择投(tóu)资标的时，应了(le)解(jiě)公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金也表(biǎo)示，从细分来看，各类(lèi)公募REITs分红因底(dǐ)层资产属性不(bù)同而形成区别。特许经营权类的公募REITs产品(pǐn)因(yīn)其分红(hóng)相当于包含(hán)“本(běn)金(jīn)+收益”，分红相对较(jiào)多(duō)，债性(xìng)偏强(qiáng)。而产权类的公(gōng)募REITs分红主(zhǔ)要为“收(shōu)益”，更看重底层资产的价值增值，所以相对股性偏强。普通投资者在选择公募REIT时，需要考虑底层资产属性，对所选择产品(pǐn)的二级市场价格和(hé)分红有合(hé)理预期(qī)。

　　中金基金相(xiāng)关负责人也认为，与产权(quán)类(lèi)项(xiàng)目相(xiāng)比(bǐ)，特许经营项目在经(jīng)营(yíng)权到期(qī)后不再(zài)能产生现金收益，因此将(jiāng)可供(gōng)分(fēn)配(pèi)金额的分配理解(jiě)为“分(fēn)派”比“分红”更(gèng)加(jiā)准确。基于(yú)这个特点，剩(shèng)余经营期限较(jiào)短(duǎn)的特许经营项目，通常具备(bèi)更高的(de)分派率水平。对于剩余(yú)期限较长(zhǎng)的特(tè)许经营权项目，即(jí)使(shǐ)分(fēn)派率相(xiāng)对较低，也(yě)有足(zú)够年限(xiàn)收(shōu)回本(běn)金(jīn)并取得收益。

　　中金基金(jīn)该(gāi)负责人提(tí)醒(xǐng)投资者注意，特(tè)许经营权项(xiàng)目的分派金(jīn)额包含了投(tóu)资本金，在不(bù)进行(xíng)扩(kuò)募的情况下，基金(jīn)份额单价随着分派进(jìn)度逐年下降是(shì)正常现象(xiàng)，投资特许经(jīng)营(yíng)权REITs的收(shōu)益来自项(xiàng)目剩(shèng)余(yú)期限产生的现(xiàn)金流。

　　“与特(tè)许(xǔ)经营项目相比，产权类(lèi)项目的土地或建筑的(de)剩余(yú)使用年限一般较长，再加上到期(qī)后通过对建筑的更新改造或补缴土地出让金(jīn)等追(zhuī)加投资(zī)，有机会(huì)进一步延长(zhǎng)经(jīng)营(yíng)期限。这种类似永续(xù)经营的假(jiǎ)设反映在基础(chǔ)资(zī)产的估(gū)值上，使(shǐ)产权类(lèi)REITs具备更显著的(de)资产投资属性(xìng)。”该(gāi)负责人称。

　　观测内部(bù)收益率等(děng)指标

　　评(píng)估(gū)项目(mù)底(dǐ)层(céng)资(zī)产运(yùn)营情况

　　在基金分红的时点(diǎn)，多位业内人士还表示，在(zài)产品(pǐn)分红期，投资者可以观测经营活动现(xiàn)金流、可供分配现金、内(nèi)部收益率等指标，来观察和评估项目(mù)底层资产(chǎn)的运营情(qíng)况。

　　中航基金(jīn)表示，年报(bào)指标(biāo)中(zhōng)，跟现金相关(guān)的指标有两个：一是(shì)年报中披露的经营(yíng)活(huó)动现(xiàn)金流，二(èr)是可供分配现金，二者存(cún)在本质(zhì)性区别。经营活动(dòng)产生的(de)现金净流量是(shì)指企业经营、筹(chóu)资(zī)、投资产生的现金(jīn)流，基(jī)于(yú)企业(yè)本身经营活动产生；可供分配的现金(jīn)实质上是从EBITDA出(chū)发，对非现金影响利润表的项目进行调整，加期初(chū)现金，最终得到的(de)账(zhàng)面现(xiàn)金。

　　李华平也(yě)表示，公募REITs作为资(zī)产配置(zhì)新(xīn)选择，投资价值体现在相对股债市场独立的资产配置功能，比较适合长期持有。建议投资者对经营权类的资产(chǎn)可以更多关注(zhù)内部收益率的高低，对产权类(lèi)的资产更多关注分派(pài)率高低。因为公募REITs可分配收(shōu)益主要来自底层资(zī)产的经营净(jìng)现(xiàn)金流，所以底层资产运营(yíng)情(qíng)况直(zhí)接(jiē)影响投资回报，投资者可综合考虑(lǜ)原(yuán)始权益(yì)人综(zōng)合实力(lì)、运(yùn)营管理机(jī)构(gòu)实(shí)力、公募基(jī)金(jīn)管理人实力等多(duō)重因(yīn)素来选择(zé)投(tóu)资标的。

　　中信证(zhèng)券研报(bào)也显示(shì)，公募(mù)REITs进入密集分红期，由于分红交易带来的短期(qī)博弈(yì)机会仍在，叠加此前市场接连回调，建(jiàn)议(yì)投资者关注(zhù)有基本面(miàn)支撑、填权(quán)效(xiào)应相(xiāng)对(duì)明显(xiǎn)、同时分红规模较为(wèi)可观的个券。

　　“公募(mù)REITs的招募说明书均会载明REITs在发(fā)行首(shǒu)年及次(cì)年的可供(gōng)分配金额(é)预(yù)测(cè)。投资者(zhě)可以将REITs的实际分红金额(é)与(yǔ)募集材料中(zhōng)披露预测进(jìn)行比较分析，结(jié)合(hé)经济及市(shì)场的实际环境(jìng)，对基础设施(shī)项目(mù)的运(yùn)营(yíng)业绩及REITs的管理能力进行判断。”中金基金(jīn)上述负责人也称(chēng)。

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