导读

　　黄金(jīn)二十年(nián)之后，当下中国地产(chǎn)步入大分化时(shí)代而(ér)非停(tíng)滞期。

　　要(yào)点

　　过去二十年是中国房(fáng)地(dì)产市场(chǎng)黄金二十(shí)年。2019-2021年，连续三(sān)年商品住宅销(xiāo)售面积(jī)超(chāo)15亿平，足(zú)够4000万家庭入住。恰逢近年(nián)地产(chǎn)持续(xù)低景气，有关中(zhōng)国地(dì)产是(shì)否过剩的(de)讨论日益热烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本(běn)文(wén)试(shì)图(tú)厘清中国城镇存量(liàng)住宅真实情况(kuàng)，据(jù)此(cǐ)判断(duàn)中国未来地产(chǎn)趋(qū)势。

　　有媒(méi)体渲染中国地(dì)产存量极度过(guò)剩(shèng)，事(shì)实是否如(rú)此(cǐ)？

　　住(zhù)建部披(pī)露全国有近6亿栋(dòng)房屋建筑(zhù)，第(dì)七次人口普查调查数据(jù)显示城镇(zhèn)家庭户人均住宅间数为(wèi)1.06间。市场(chǎng)陷入怀疑，中国房子是否(fǒu)真的过剩？

　　事实上住建部披露的近6亿栋城(chéng)乡房屋建(jiàn)筑中，城镇建筑(zhù)占比不到一成，其中还包括大量城镇非住宅(zhái)建筑，如商(shāng)业办公楼、学(xué)校等(děng)，因此6亿栋(dòng)房(fáng)屋中城(chéng)镇住宅占(zhàn)比(bǐ)极低。

　　七普显示中国(guó)城镇居(jū)民人均住(zhù)宅间数为1.06间，但居住舒适不(bù)是(shì)人均一间房所(suǒ)能满足，它与房屋质(zhì)量、居住面(miàn)积、配(pèi)套(tào)设施等因素密切相(xiāng)关。中国的人均(jūn)住宅间数较发达(dá)国家还有很大差距。人均住(zhù)宅间(jiān)数大(dà)于1同样(yàng)不意味着中国住宅市(shì)场(chǎng)已经饱(bǎo)和。

　　我们测算发现中国城镇居民户(hù)均1套房，其中每户(hù)持有商品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目(mù)前并无直接公布中国家庭户均住宅(zhái)的(de)数据，我们根据商品住宅套数(shù)、商品住宅占比和城镇(zhèn)家庭户数(shù)，计(jì)算出城镇家庭住(zhù)宅(zhái)套(tào)户比(bǐ)。

　　测算结果(guǒ)显示，目前(qián)城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)均拥(yōng)有0.86套房，其中0.54套为(wèi)商品住宅。若期(qī)房顺利交(jiāo)付，直(zhí)至2024年，中国每户城镇家庭才(cái)拥(yōng)有(yǒu)1套(tào)住宅，其中(zhōng)商(shāng)业(yè)住(zhù)宅仅0.64套(tào)。

　　户均一(yī)套房似乎意味着户户有房，然而(ér)事(shì)实(shí)上中国住宅市场供需(xū)并不平衡(héng)。

　　国际数据显示，成(chéng)熟(shú)房地产市(shì)场的住宅(zhái)套户比会大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以说不平(píng)衡(héng)，是(shì)因(yīn)为户均(jūn)一套房无法(fǎ)满(mǎn)足流动(dòng)人(rén)口的租赁和置业需求。全国总(zǒng)人(rén)口的近三成都是(shì)流动人口(kǒu)，流动(dòng)人口会选择在大城市租房挣钱，在老(lǎo)家买房(fáng)，从而产生了额外的住宅需求。

　　即便(biàn)户均一套(tào)房，中国未来(lái)地产仍(réng)有(yǒu)四大新增(zēng)需求动力(lì)。

　　第一，户均人(rén)口规模缩小，一人户、两人户占(zhàn)比不(bù)断增加，导致家(jiā)庭户数增多。小家(jiā)庭化趋势将延续，带来新户(hù)购房需求增(zēng)长。

　　第二，经(jīng)济板块的(de)分化(huà)日益明显，区域经济(jì)资源分配的再集(jí)中吸引着(zhe)人口流入，人(rén)口净迁(qiān)入城市的(de)新增住宅需(xū)求有望持续(xù)旺盛。

　　第(dì)三(sān)，30％左右(yòu)的(de)家(jiā)庭住在2000年以前建成的(de)住(zhù)宅中(zhōng)，涉及超9000万(wàn)家庭、81亿平方米(mǐ)的(de)住宅建(jiàn)筑面积。促成(chéng)“老(lǎo)破小”住宅的改造势在必行。

　　第四，中国的人均住宅间数与人(rén)均住(zhù)宅(zhái)建筑面积均较发达国家有着不(bù)小差(chà)距(jù)，“住(zhù)上更大(dà)房子”的改善性需求正在(zài)不断(duàn)增加。

　　黄(huáng)金二十年之(zhī)后，当下中国地产(chǎn)步入(rù)大分化时代而(ér)非停滞期。

　　如(rú)果说过去二十年是中国地产黄金发展期(qī)，地产矛盾(dùn)更多体现为(wèi)住宅供给存在不足，这是过去二(èr)十(shí)年(nián)房价(jià)快速上涨基石。那么(me)当下房地产大分化时(shí)代已至(zhì)，大分化时代下地产矛盾则更(gèng)多体现在住宅质量(liàng)供需冲(chōng)突。

　　地产大分化必将体现(xiàn)在不同能级(jí)城市(shì)之(zhī)间，不同区域(yù)板块之间，不(bù)同品质住宅(zhái)之间。

　　目(mù)录

　　正文(wén)

　　引言

　　不(bù)久(jiǔ)前(qián)，官方披露全国(guó)已有近(jìn)6亿栋房(fáng)屋建筑，引发热议。从(cóng)2月以来，各大城市(shì)二手房(fáng)挂牌量突然激增，引发(fā)一阵二手房(fáng)的(de)“抛售潮”。

　　让市场(chǎng)不禁(jìn)担心，中(zhōng)国(guó)的房(fáng)子是否已经过剩？

　　中国城镇住宅(zhái)到底(dǐ)是供(gōng)给过剩，还是供需平衡，或是仍(réng)然存在不(bù)足(zú)？可惜由于住宅(zhái)存量数(shù)据并未公(gōng)布，我们无法直(zhí)接知晓具体情况。

　　拨开(kāi)迷(mí)雾，我们测算出中国(guó)城镇家庭户均拥有住宅套数，回(huí)答当前的房子(zi)是否真的过剩了？据此判断(duàn)未(wèi)来房地产市(shì)场会如(rú)何发展(zhǎn)。

　　一(yī)、如何有效(xiào)观察中国户均拥有住宅数量(liàng)

　　（一）中国住宅数量过剩的直(zhí)观判断站不(bù)住脚

　　今年2月，在以全国自然灾害综合风险普查(chá)工作(zuò)情(qíng)况为主题的新闻发布会上，负责人对外披露：“住宅(zhái)城乡建设行业获取了(le)全国近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑数据以及80多万(wàn)处市政(zhèng)设施数(shù)据(jù)。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋(dòng)房屋建筑，平均每栋(dòng)建筑(zhù)住不(bù)到3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在(zài)这(zhè)近(jìn)6亿栋(dòng)房屋建筑中(zhōng)，农村房屋占9成以上，以(yǐ)栋(dòng)数计算的城镇房屋实际仅有4700多万栋，还包括了(le)大量商(shāng)业楼、写字楼、学校、医院等非(fēi)住宅。总的算下来，住宅占比并不大。

　　第(dì)七(qī)次人口普(pǔ)查数据公布了中国(guó)城镇家庭户(hù)人(rén)均住宅(zhái)间数为1.06间，其中城市家庭户居民(mín)人均0.99间(jiān)，乡镇家庭户居民人均1.18间(jiān)。

　　人均住(zhù)宅间数大于1，看(kàn)似意(yì)味(wèi)着(zhe)人人都有房间居住(zhù)。

　　居住水平不仅与房间数量有关，更与房屋质量、居住面(miàn)积、配套(tào)设施等(děng)因素密切相(xiāng)关。单单从(cóng)人均住(zhù)宅间数(shù)不能完全反映出城镇居民的居(jū)住水平。

　　中国主要是(shì)以家(jiā)庭为(wèi)单位购买(mǎi)成套住宅，一套(tào)设(shè)施齐全的住宅才是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅的测算思路、数据和方(fāng)法

　　中国城镇居民住宅主(zhǔ)要(yào)分两大类，一类(lèi)是(shì)商(shāng)品住宅(zhái)，另一类是保障房、原公(gōng)有(yǒu)住宅、自建房等非商品住宅(zhái)。

　　目前(qián)缺乏统(tǒng)计数据(jù)，并没有直接公(gōng)布城镇(zhèn)住宅数量。居(jū)民住宅相关(guān)数(shù)据有两(liǎng)处可(kě)以(yǐ)直接公布，一是(shì)每年(nián)商品住(zhù)宅销售套数（统计局(jú)）；二是居民(mín)住宅来源（人口普查数据）。计算中国居民户均住宅数量，我们(men)主要用到上述(shù)两组数据。

　　中国(guó)住宅(zhái)改(gǎi)革始于(yú)1998年，1998年之前商品(pǐn)住宅数量(liàng)极少，可忽略不(bù)计(jì)。估算城镇居民(mín)户均住宅(zhái)套数分三步走(zǒu)：

　　第(dì)一(yī)步(bù)，将1999年以来每年(nián)商品住(zhù)宅销售套数相(xiāng)加，我们(men)就能够得到当前(qián)商品住宅总(zǒng)存量。

　　第二(èr)步，根据城镇居民拥有(yǒu)的商品住宅和非商品住宅比例，推算得到居(jū)民住宅总套数。

　　第(dì)三步，将城镇居民拥有的商品住(zhù)宅总数除以家庭户数，我们就能(néng)够得到城镇户均拥有(yǒu)的住(zhù)宅数(shù)量。

　　具体计算(suàn)公式如(rú)下(xià)：

　　城镇家(jiā)庭住宅套(tào)户比=住宅总套数/家(jiā)庭(tíng)户(hù)数

　　=（商品(pǐn)住宅套数/家庭户数）/（商品住宅(zhái)套(tào)数/住宅(zhái)总套数）

　　=商品(pǐn)住(zhù)宅套户比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套(tào)房

　　中国住宅存(cún)量到底有多少，目前缺乏一(yī)个准(zhǔn)确(què)统计。我们(men)利用既有统计数据，大致(zhì)测算得到中国存量房地产套数(shù)，并进一(yī)步推算中国城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有的住宅数量(liàng)。

　　（一）城镇居(jū)民户均拥(yōng)有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们计算(suàn)得到：

　　（一(yī)）中国商(shāng)品住宅(zhái)累计(jì)销售(shòu)1.97亿(yì)套。

　　（二(èr)）城镇家庭户(hù)均拥有(yǒu)0.64套商品住宅（包含现房和(hé)期房）。

　　中(zhōng)国的(de)房(fáng)地产(chǎn)销售以期房为(wèi)主，从2019年开始，新房销售中期房占比近9成(chéng)。本文去除商品住宅累计销售套数里的期房销售，得到商品住宅现房(fáng)套(tào)数。

　　以2022年商品住宅现房套数计算为例：

　　2022年商(shāng)品住宅现(xiàn)房(fáng)套(tào)数(shù)=截止到(dào)2022年商品住宅累计销售套数-过(guò)去三年（2020、2021和2022年）的(de)期房(fáng)销(xiāo)售额。

　　主流房企竣(jùn)工周期(qī)在2-3年，并考(kǎo)虑到(dào)交(jiāo)房后装修(xiū)的时间，取最大值3年(nián)。

　　将商品住宅现房套数(shù)除以家庭户数，算出(chū)：

　　（三）目前中国城(chéng)镇家庭户均拥有0.54套商品现房(fáng)住宅(zhái)。

　　（二(èr)）城镇居民(mín)户均拥有住宅1.02套(tào)

　　接(jiē)下来我(wǒ)们需要进一步推算(suàn)中(zhōng)国(guó)城镇居民拥(yōng)有的户均住宅套数。

　　首先，七普数(shù)据(jù)显示中国城(chéng)镇居(jū)民的住宅(zhái)结构特征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥有住宅。其中(zhōng)自(zì)建住宅占比21％，购买商品住(zhù)宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济(jì)适(shì)用房(fáng)占(zhàn)比3.8％、原公有住(zhù)宅占比6.1％，通(tōng)过继承或(huò)赠与占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家庭(tíng)租赁廉(lián)租房与(yǔ)其他住宅。

　　其次，我们(men)假定租赁(lìn)其他(tā)住宅和购买二手房都是商品住宅(zhái)，因(yīn)此将租赁其他住宅、购买商品住(zhù)宅(zhái)与购买二手房加总，得到商(shāng)品住宅占居(jū)民所有住宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占比为59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年期(qī)间(jiān)商(shāng)品住宅增幅为过(guò)去十年变化幅度的20％，计算(suàn)2011年-2020年商品住宅的实际变化比例，从而我们(men)估(gū)算出2022年商品住(zhù)宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每(měi)户(hù)城镇家庭(tíng)拥有0.86 套住宅。但(dàn)考虑(lǜ)已购期房，中国平均每户城镇(zhèn)家庭拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如果交房(fáng)顺(shùn)利，已购期(qī)房会在2-3年(nián)内(nèi)陆(lù)续交(jiāo)付使用(yòng)，到2024年，中国(guó)平均每户城镇家庭都会(huì)拥有一套住宅。

　　三、城(chéng)镇(zhèn)户均(jūn)一套房的(de)三点含义

　　既然城(chéng)镇居民(mín)已经(jīng)达到了户(hù)均(jūn)一套房的(de)程度，“户(hù)户有房(fáng)”是(shì)否(fǒu)意味着中国城镇化(huà)进展终结，甚至(zhì)意味着中国地产存量供给(gěi)绰(chuò)绰有余？

　　（一(yī)）户均一套房(fáng)并不意味着住(zhù)宅市场供需平(píng)衡

　　需要有多余住宅来(lái)满足因人口流动、居民换房等因素产生的(de)住(zhù)宅需求。因此(cǐ)，成熟房(fáng)地产市场的住宅(zhái)套户比会在1.1左右(yòu)。

　　国际(jì)经验来看，美国、英国和日本的住宅套(tào)户比(bǐ)均(jūn)高于1.1，其中(zhōng)，英国的住宅(zhái)套户比最高(gāo)，为1.19，日本(běn)为(wèi)1.16，美(měi)国(guó)为1.11。德国和韩(hán)国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房(fáng)，就会(huì)造成人口净流入地的住宅(zhái)市场供不应(yīng)求，造(zào)成(chéng)房价或(huò)房租迅速上涨(zhǎng)。

　　七普(pǔ)指(zhǐ)出中国的流(liú)动人(rén)口3.76亿，省内(nèi)流动人(rén)口和省际流(liú)动人口分(fēn)别为2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流动人(rén)口(kǒu)会选(xuǎn)择在大城市租房(fáng)挣(zhēng)钱，在老家县城买(mǎi)房。

　　暨南大学2017年(nián)的中国城(chéng)乡人(rén)口流动(dòng)调查数据(jù)显示，在上(shàng)海、杭州以及南(nán)京工作的(de)流(liú)动人口在(zài)老家拥(yōng)有住宅比(bǐ)例(lì)分别为28％、21％和18％。大城市的高(gāo)工资吸引打工人，但(dàn)高房价迫使(shǐ)打工人(rén)回乡置业。

　　流动人口实际上会占据两套房，在高房价的大城市租(zū)赁一(yī)套房，在(zài)房价较低(dī)的(de)县城(chéng)购买(mǎi)一套房(fáng)。所以说户均一(yī)套房(fáng)无(wú)法满足(zú)庞大流动人口的(de)租赁与(yǔ)置业需(xū)求。

　　（二）至(zhì)少9000万(wàn)户(hù)家庭住宅品质仍需改善

　　目(美不胜收的胜是什么意思三年级，引人入胜的胜是什么意思mù)前，中国(guó)的城镇住宅中依然有不少老旧(jiù)小(xiǎo)区。

　　三成家(jiā)庭，也就是约(yuē)9000万户城(chéng)镇居民(mín)住宅是2000年以前建(jiàn)成，其中又有(yǒu)11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存(cún)在着建筑结构松散、设施陈旧(jiù)、安全隐患大等问题，如电线老化、管道(dào)等基(jī)础设(shè)施陈旧，给住户(hù)的生(shēng)活带来了很(hěn)大的不便和安全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年(nián)以(yǐ)前建成(chéng)的(de)老旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭户数拥(yōng)有的住宅面积占比(bǐ)仅为27.6％。仍然存在5％左右的(de)家庭没有独立卫浴和厨(chú)房。这类(lèi)上世纪(jì)修建的老旧(jiù)小区很难(nán)满足现代生活需求，在未来大(dà)都会被拆迁重建。

　　近五成(chéng)的家(jiā)庭住(zhù)宅为一居室和(hé)二居室，户型偏小。其中一(yī)居室占比为(wèi)14.9％，二居室占比为33％。对比(bǐ)镇，城市家庭住宅(zhái)户型更(gèng)小，当然这与城市土(tǔ)地资源紧张有关(guān)。

　　（三）人(rén)均住宅面积(jī)扩张是未来地产的需求(qiú)驱(qū)动力

　　根据(jù)七普数(shù)据测算，2020年城镇家庭户住宅存量总(zǒng)面积为294.6亿(yì)平。暂不考虑两(liǎng)年间农民带房进城和老旧(jiù)小区拆(chāi)迁，加(jiā)上2021年和2022年商品住(zhù)宅竣工面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年住宅存量(liàng)总面(miàn)积(jī)为308.16亿平(píng)，人均住宅建筑(zhù)面积为39.45平(píng)方米。

　　超过一半(bàn)的家庭人均住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面积小(xiǎo)于(yú)均(jūn)值，近4成家(jiā)庭(tíng)人均住宅建筑面积在(zài)30平(píng)米以下。

　　15％的(de)城镇(zhèn)家庭人均(jūn)住宅建筑面积不(bù)足(zú)19平方米，不(bù)及全国人均(jūn)水平(píng)的一(yī)半。若去除(chú)20％的公(gōng)摊，可(kě)使用的住宅面积(jī)仅为15.2平(píng)方(fāng)米(mǐ)。上海(hǎi)市(shì)将人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积低于(yú)15平方米的家庭界(jiè)定为住宅(zhái)存(cún)在困难，若按这(zhè)个标准算的话，中国有11.3％的家庭存在住(zhù)宅困难问题。

　　若人均(jūn)可使用住宅面(miàn)积为40平，即(jí)人(rén)均住宅建筑(zhù)面积为50平，只考(kǎo)虑家庭户人数，需要住宅总(zǒng)量(liàng)约390.6亿平，较(jiào)目前至少新增82亿(yì)平。

　　对(duì)比发达国家(jiā)人(rén)均住宅面积，美(měi)国为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国和英国都高于40㎡，中国(guó)的(de)人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积(jī)后，中(zhōng)国(guó)的人均(jūn)可使用面积为31.56㎡，这一差距将(jiāng)变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所(suǒ)需要(yào)的(de)住(zhù)宅总量会更(gèng)多(duō)。

　　四、户(hù)均(jūn)已(yǐ)然1套房，未来地产还会有需求么(me)？

　　我们(men)测算得到(dào)中国(guó)城镇家庭户均1套房，看(kàn)似已经户户(hù)有(yǒu)房。即便如此，中国人口静态结(jié)构和动态(tài)趋势演(yǎn)绎，决(jué)定了中国未(wèi)来地产(chǎn)仍有需求释放。户均1套住宅现实之下(xià)，中国未来城(chéng)镇住宅需求(qiú)主要来自于四个方(fāng)面(miàn)。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数增多，新户(hù)购(gòu)房需求扩(kuò)张。

　　过去20年我国城镇家庭户均人口(kǒu)数(shù)不(bù)断下降，六普显(xiǎn)示城(chéng)镇户均人口规(guī)模为2.85人/户，而七普显示城(chéng)镇(zhèn)户均(jūn)人口规(guī)模为2.62人/户，一人(rén)户、二人户的占比明显上(shàng)升，人(rén)口小家庭化趋势将继续延续，导致户数会因户均(jūn)人口规模的(de)缩小而(ér)增多。

　　第二(èr)，人口(kǒu)迁移(yí)导致经济发展带来的新增住宅需求(qiú)旺盛。

　　中(zhōng)国经(jīng)济板块(kuài)的分化日益明显，资(zī)源(yuán)和(hé)生产要素逐(zhú)步向经济带(dài)、都市(shì)圈(quān)中心城市(shì)流入(rù)，区(qū)域经济资源分配的再集中吸引着人口流入。人口迁移势必涉及(jí)到买房(fáng)租房，给迁入地住宅市场带来新的(de)增量。

　　以(yǐ)浙(zhè)江(jiāng)省为例(lì)，2021年常(cháng)住人口增量(liàng)为72万，而(ér)出生人口为(wèi)44.9万人，死亡人口(kǒu)为38.4万人，自(zì)然(rán)增加人口仅(jǐn)为6.5万人(rén)，其人口增长主要受益于(yú)人口迁移。

　　第三(sān)，老旧小区改善性需求(qiú)依然庞大。

　　从2011年到20美不胜收的胜是什么意思三年级，引人入胜的胜是什么意思20年，自(zì)建住宅和原公有住宅的家庭拆迁改建最多。自建房家庭(tíng)比例从31.5％到(dào)21％，下(xià)降(jiàng)了10.5个百(bǎi)分点；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百分点。二者(zhě)和(hé)（27.1％），再加上其(qí)他(tā)住宅(zhái)（5％）与家庭住宅(zhái)建造时(shí)间为2000年以前(qián)的比例（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十(shí)年(nián)间新增8473万家(jiā)庭(tíng)户，自建住宅和原公有住宅减少了1282万户，住宅净需求(qiú)增(zēng)加9755万户。49％的家庭购买商品(pǐn)住宅，21％的家(jiā)庭购买二手房。在新增(zēng)住宅需求(qiú)中(zhōng)，有7成家庭购买了商品(pǐn)住宅。租房、购(gòu)买(mǎi)经济(jì)适用房和其他(tā)分别占比18％，3％和9％。未来(lái)随(suí)着城中村和旧城改造，商(shāng)品住宅的占比(bǐ)势必会进一步上升。

　　2000年以前建(jiàn)造的住宅建筑面积(jī)还有约81亿平，涉及城镇家(jiā)庭约9000万户。破旧的城中村、老公有住宅，建筑(zhù)面(miàn)积小(xiǎo)、质量低、基础设施配套差、没(méi)有(yǒu)或少有(yǒu)物业管理，居民追求美好、宜居(jū)生(shēng)活(huó)的(de)环境，背后的改善性需求有待释放。

　　第(dì)四，“住上更大(dà)房子”的(de)改(gǎi)善(shàn)性需(xū)求还(hái)将有(yǒu)所增加。

　　刚需购房受(shòu)限于(yú)资金，倾(qīng)向于中小户型(xíng)。已有住宅家(jiā)庭希望提高(gāo)生(shēng)活品(pǐn)质，以(yǐ)小换大、以旧换新(xīn)。2022年底的中央经(jīng)济工(gōng)作会议明(míng)确指出支(zhī)持(chí)住宅改善等(děng)消(xiāo)费。

　　OECD国家的人均住宅间数(shù)为1.71间，无论是否考虑乡村住宅因素，中国的人均住(zhù)宅间数较其他国(guó)家依旧存在(zài)不小(xiǎo)差距(jù)。

　　住宅舒适(shì)度(dù)与经济水平有着密切(qiè)正向联系(xì)。随着经济(jì)发展水(shuǐ)平的(de)提(tí)高(gāo)，中国的人(rén)均住宅(zhái)间(jiān)数与人均住宅建筑面(miàn)积将随之(zhī)增长。

　　如果(guǒ)说(shuō)过去二(èr)十年是中国地产黄金发展期，地(dì)产矛(máo)盾更(gèng)多(duō)体现为住宅供给存(cún)在不足，供(gōng)需出现错配(pèi)，这是过去二十(shí)年房价(jià)快(kuài)速上涨基(jī)石。那(nà)么未来将是住宅质量的供需冲突。房地(dì)产大(dà)分化时代已至，这种分化不单(dān)局(jú)限于城市能级之(zhī)间差异，优质小区和老(lǎo)旧二手房之间的(de)差异也将越发扩大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口普查数据调(diào)查(chá)的是人，并不是针(zhēn)对(duì)住宅，因此可能存在(zài)统计偏差。商品住宅占比实际值(zhí)可能偏低，其(qí)增速可(kě)能超预期。

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