导读

　　黄金(jīn)二十年之后，当下中国地产步入(rù)大分化时代而非停滞(zhì)期。

　　要点

　　过去二十(shí)年(nián)是(shì)中国房(fáng)地产市(shì)场黄金二十年。2019-2021年，连(lián)续三年商品住宅销售面积超(chāo)15亿平，足(zú)够(gòu)4000万家(jiā)庭入(rù)住。恰(qià)逢近年(nián)地产持续低(dī)景(jǐng)气(qì)，有关中国地产是否过剩的(de)讨论日益热(rè)烈(liè)。

　　拨开迷雾，本文试图厘(lí)清中(zhōng)国城镇存量(liàng)住宅真(zhēn)实(shí)情(qíng)况(kuàng)，据此判断(duàn)中国未来地产趋势。

　　有(yǒu)媒体渲染中(zhōng)国地产存量极度(dù)过剩(shèng)，事实是否(fǒu)如此？

　　住(zhù)建部披露全国有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，第七(qī)次(cì)人口普查(chá)调查数据(jù)显示城镇家庭户人均住宅间数为1.06间。市场陷(xiàn)入怀疑，中国房子是否真的过剩？

　　事实上住建(jiàn)部披露(lù)的(de)近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建筑占比(bǐ)不(bù)到一成(chéng)，其(qí)中还包括(kuò)大量(liàng)城镇(zhèn)非(fēi)住宅建筑，如商业办公楼、学校(xiào)等，因此6亿栋(dòng)房屋中(zhōng)城(chéng)镇(zhèn)住宅占比(bǐ)极低。

　　七普(pǔ)显(xiǎn)示中国城(chéng)镇居民人均住宅间数为1.06间，但居(jū)住舒适不是人(rén)均一(yī)间房所能满足，它与房屋(wū)质量、居住面积、配套设施等因素密切(qiè)相关。中国的人均住宅间数较发达国家还有很大差距。人均住宅间数大于1同样(yàng)不意(yì)味着中国住宅市(shì)场已经饱和。

　　我们测算发现中国(guó)城(chéng)镇居民户(hù)均1套房(fáng)，其中每户(hù)持有商品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并无直接公布中国家庭(tíng)户均住宅的数据，我们根据商品住宅套数、商品住(zhù)宅占比和城镇家庭户数，计算(suàn)出城镇家庭住宅套户比。

　　测算(suàn)结果(guǒ)显(xiǎn)示(shì)，目(mù)前城镇家庭(tíng)户均拥有0.86套房，其(qí)中0.54套(tào)为商品住(zhù)宅。若期(qī)房顺利交付，直至2024年(nián)，中国每(měi)户城(chéng)镇家庭才拥有1套住宅，其(qí)中商业住宅仅0.64套。

　　户均一(yī)套房(fáng)似乎意味着户户有房，然而事实上中国住宅市(shì)场供(gōng)需(xū)并(bìng)不平衡(héng)。

　　国际数(shù)据显示，成熟房地产(chǎn)市场的住宅套(tào)户(hù)比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为(wèi)户(hù)均一套(tào)房无法满足流动人口的(de)租赁和置业需求(qiú)。全国(guó)总(zǒng)人(rén)口的近三成(chéng)都是流动人口，流动人口会选择在大城(chéng)市租(zū)房挣钱(qián)，在老家(jiā)买房，从而(ér)产生了额外的住宅需(xū)求。

　　即便户均一套房，中国未来地产仍有(yǒu)四(sì)大新增需求动力。

　　第一，户均人口(kǒu)规模(mó)缩小，一人户、两人户占比不断增加，导致(zhì)家庭户数增(zēng)多(duō)。小(xiǎo)家庭化趋势(shì)将延(yán)续(xù)，带来新户购房需求增长。

　　第二，经济(jì)板(bǎn)块的分化日益(yì)明显，区域经(jīng)济资源分(fēn)配的再集(jí)中吸引着人口(kǒu)流入，人口(kǒu)净迁入城市的新(xīn)增住(zhù)宅需求(qiú)有望持(chí)续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右的家庭住在(zài)2000年以前建成(chéng)的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑(zhù)面积。促成(chéng)“老(lǎo)破(pò)小(xiǎo)”住宅的改(gǎi)造势在(zài)必行(xíng)。

　　第四，中国的人(rén)均住宅间数与(yǔ)人(rén)均住宅建筑面积均较发(fā)达国家有着不小差(chà)距，“住(zhù)上更大房(fáng)子”的改善(shàn)性需求正在不断增加。

　　黄金二十年之(zhī)后，当下中国地产步(bù)入(rù)大分化时代而非(fēi)停(tíng)滞(zhì)期。

　　如(rú)果说过去二十年是中国(guó)地产黄金发(fā)展期，地产(chǎn)矛盾(dùn)更多体现为住宅供给存在不(bù)足，这是过去(qù)二十年房价快速上涨基石(shí)。那么当下房地产大分化时代已至(zhì)，大(dà)分化时代下地(dì)产矛盾(dùn)则更(gèng)多体现在住宅质量(liàng)供需冲(chōng)突。

　　地产(chǎn)大分(fēn)化必将体现在不同能级城(chéng)市之间，不同区域板块之间，不同品质住宅(zhái)之间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官方披露(lù)全国已有近6亿(yì)栋房屋(wū)建筑(zhù)，引发热议。从2月以来，各大城市(shì)二手房挂牌量突然激增，引发一阵二手房的“抛售(shòu)潮”。

　　让市场不禁担(dān)心，中国的房子是否已经过剩？

　　中国(guó)城(chéng)镇住宅到底是供(gōng)给过剩，还是供需平衡，或是(shì)仍然(rán)存在不足？可惜由(yóu)于住宅存(cún)量数据并未公布(bù)，我们无(wú)法直接知(zhī)晓(xiǎo)具(jù)体情况。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们测算出中(zhōng)国城镇家庭户均拥有住(zhù)宅套数，回答当前的房子是(shì)否真的过剩了？据(jù)此判断未(wèi)来房地产市(shì)场(chǎng)会如何(hé)发展。

　　一(yī)、如何有效观(guān)察中(zhōng)国户均拥有住宅(zhái)数量

　　（一）中国住宅数量过剩的(de)直观判断(duàn)站不住脚

　　今年(nián)2月，在以(yǐ)全国自(zì)然灾害综(zōng)合风险(xiǎn)普查工作情(qíng)况(kuàng)为主(zhǔ)题的(de)新闻发布(bù)会上，负责人对外(wài)披露(lù)：“住宅(zhái)城乡建设行业(yè)获取了全国近6亿栋城乡房屋建筑数据以及80多万处(chù)市政设(shè)施数据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房屋(wū)建筑(zhù)，平(píng)均(jūn)每栋建筑住不到3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在这(zhè)近6亿栋房屋建(jiàn)筑(zhù)中，农村房屋占9成以上，以栋数计算的城镇房屋实际仅有4700多(duō)万栋，还包(bāo)括了(le)大量商业(yè)楼、写字楼(lóu)、学(xué)校、医院等非住宅。总(zǒng)的算下来，住宅占(zhàn)比(bǐ)并不(bù)大(dà)。

　　第七次人口(kǒu)普查数(shù)据公布(bù)了(le)中国(guó)城镇(zhèn)家庭户人均住宅间数为1.06间，其中城市家庭户居民(mín)人均(jūn)0.99间(jiān)，乡镇家庭户居(jū)民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意味着人人都有(yǒu)房间居住。

　　居住(zhù)水平(píng)不仅与房间数量有(yǒu)关，更与房屋质量、居住面积、配套设施等因素密(mì)切相关(guān)。单单从人均住(zhù)宅间数不能完全反映出城镇(zhèn)居民的(de)居住水平。

　　中国主要是以家庭为单位购买(mǎi)成套住(zhù)宅，一(yī)套(tào)设施齐(qí)全的住(zhù)宅才是城镇(zhèn)居民(mín)宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅的测算思路(lù)、数据和方法

　　中(zhōng)国城镇居民住宅主要分两大类，一类是商(shāng)品住宅，另(lìng)一类是保障(zhàng)房、原公有住宅、自建房(fáng)等非(fēi)商品住宅(zhái)。

　　目(mù)前缺乏统计数据，并没有直(zhí)接公布城镇住宅数量。居民住宅相(xiāng)关(guān)数据有(yǒu)两处可以直接公布，一是每年商品(pǐn)住宅销售(shòu)套数（统计(jì)局）；二是居民(mín)住宅来源（人(rén)口普查数(shù)据）。计算中国居民户均住宅数量，我们(men)主(zhǔ)要用到上述两组数(shù)据。

　　中国(guó)住宅改革始(shǐ)于1998年，1998年之前商品住宅数量(liàng)极少，可(kě)忽(hū)略不计。估算城(chéng)镇(zhèn)居民户均住宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年以来每年商品住(zhù)宅销售套数相加，我们就能够得(dé)到当前商品住宅总(zǒng)存量。

　　第二步，根据城镇居(jū)民拥有的商品(pǐn)住(zhù)宅和非商品住宅比例，推算(suàn)得到居民住宅总套数(shù)。

　　第(dì)三步，将城镇居(jū)民拥有的商品(pǐn)住(zhù)宅总数除(chú)以家庭(tíng)户数，我们就能(néng)够得(dé)到(dào)城(chéng)镇户均拥有(yǒu)的(de)住宅数(shù)量。

　　具体计算公式(shì)如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总(zǒng)套数/家庭户数

　　=（商(shāng)品住宅套数/家庭(tíng)户数(shù)）/（商品住(zhù)宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商(shāng)品住宅占(zhàn)比

　　二、城(chéng)镇家庭户均拥(yōng)有1.02套房

　　中国(guó)住宅存量(liàng)到底有多(duō)少，目(mù)前缺乏(fá)一个准确统计。我们利用既有统计数据，大致测算得到中(zhōng)国存(cún)量房地产套数(shù)，并进(jìn)一步推算(suàn)中国城镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)的(de)住宅数量(liàng)。

　　（一(yī)）城镇居(jū)民户均拥有商品住宅(zhái)0.64 套(tào)

　　截至2022年(nián)，我们计算得到：

　　（一）中(zhōng)国(guó)商品住宅(zhái)累计销(xiāo)售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥(yōng)有0.64套商品住宅（包含现房和期房）。

　　中国(guó)的(de)房(fáng)地产销售(shòu)以期(qī)房为主，从2019年开始，新房销售(shòu)中(zhōng)期房占(zhàn)比(bǐ)近9成。本(běn)文去除商品住宅(zhái)累计销(xiāo)售套(tào)数里(lǐ)的期(qī)房销售，得到商(shāng)品住宅现房套数(shù)。

　　以2022年商(shāng)品住宅现房套数计算为例(lì)：

　　2022年商品(pǐn)住宅现房套(tào)数(shù)=截止到(dào)2022年商品住宅累(lèi)计销售(shòu)套数-过去(qù)三年（2020、2021和2022年）的(de)期房销售(shòu)额。

　　主(zhǔ)流房企竣工周期在2-3年，并考虑到交(jiāo)房后装修的时间(jiān)，取最大值3年。

　　将商品住(zhù)宅(zhái)现房(fáng)套数除(chú)以家庭户(hù)数，算出：

　　（三）目前(qián)中国城(chéng)镇家庭户均拥(yōng)有0.54套商(shāng)品现房(fáng)住宅。

　　（二）城镇居(jū)民户均(jūn)拥有住宅(zhái)1.02套

　　接下来我们需要进一(yī)步推算中国(guó)城镇居民拥有的(de)户均(jūn)住宅套(tào)数。

　　首(shǒu)先，七普数(shù)据(jù)显示(shì)中国城(chéng)镇(zhèn)居谨以此文是什么意思，谨以此文用在哪里民的(de)住宅结构(gòu)特征如(rú)下：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭拥有住宅。其中自建住宅(zhái)占比21％，购(gòu)买商品住宅占比31.9％、二手房占(zhàn)比(bǐ)10.1％、经济适用(yòng)房(fáng)占比3.8％、原公有住(zhù)宅占比(bǐ)6.1％，通(tōng)过继(jì)承(chéng)或赠与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租(zū)房与其(qí)他住(zhù)宅。

　　其次(cì)，我们假定(dìng)租赁其(qí)他住宅和(hé)购买二(èr)手房都是商品住(zhù)宅，因此(cǐ)将租赁(lìn)其他住宅(zhái)、购买商品住宅(zhái)与购(gòu)买二手房加总，得到商品住宅占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占(zhàn)比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期(qī)间商品住(zhù)宅增幅为过去十年变化幅(fú)度的20％，计算2011年-2020年商(shāng)品住宅的实(shí)际变化比例，从而我们估算(suàn)出2022年(nián)商品住宅所占比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中(zhōng)国(guó)平均每户(hù)城镇家庭拥有0.86 套(tào)住(zhù)宅。但考虑已购期房，中国平均每户城镇(zhèn)家(jiā)庭拥有1.02套(tào)住宅。

　　如果交房(fáng)顺(shùn)利，已购期房会在(zài)2-3年内(nèi)陆续交付使用，到2024年，中国(guó)平均每户(hù)城镇家(jiā)庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户(hù)均一(yī)套房的三点含义

　　既然城镇居民已经达到了户均一(yī)套房的程(chéng)度，“户户有房”是否(fǒu)意味(wèi)着中国城镇化(huà)进展终结，甚至(zhì)意味着中国地(dì)产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并(bìng)不意味着住(zhù)宅(zhái)市场供需(xū)平(píng)衡

　　需要有多(duō)余住宅(zhái)来满(mǎn)足因人口流动、居民换房等因(yīn)素(sù)产(chǎn)生的(de)住宅(zhái)需(xū)求。因此，成熟(shú)房地产市场的(de)住宅(zhái)套户比会在1.1左右。

　　国际(jì)经验来看，美(měi)国、英国和日本的(de)住(zhù)宅(zhái)套户比均高于(yú)1.1，其中，英国的住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国(guó)和(hé)韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚好(hǎo)一套房(fáng)，就会造成人(rén)口净流入(rù)地的住宅市场供不(bù)应求，造(zào)成(chéng)房价或房(fáng)租迅速上涨。

　　七普指(zhǐ)出中国的(de)流动人口3.76亿，省内流动人口和(hé)省际流动人口分别为2.51亿(yì)人(rén)和1.25亿人。

　　流(liú)动人(rén)口会选(xuǎn)择(zé)在大城市租房(fáng)挣钱，在(zài)老家县(xiàn)城买房(fáng)。

　　暨南大学2017年的中(zhōng)国城乡人口流动调查数据显示(shì)，在(zài)上海、杭州以及南京工(gōng)作的流动人口在(zài)老家拥有(yǒu)住宅(zhái)比例分别为28％、21％和18％。大城市(shì)的高(gāo)工资吸引打工人，但(dàn)高房价迫(pò)使(shǐ)打工人回乡置(zhì)业。

　　流动(dòng)人口实际上会占据两套(tào)房(fáng)，在高(gāo)房价(jià)的(de)大城市租赁一套房，在(zài)房价较低的(de)县城购买一套房。所以(yǐ)说户均一(yī)套(tào)房无法(fǎ)满足庞大流动人口的(de)租(zū)赁与置业需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万(wàn)户家庭住宅品质仍需(xū)改善(shàn)

　　目前，中国的(de)城镇住宅中依然有不少老旧小区。

　　三成家庭，也就是(shì)约9000万户(hù)城镇居民住宅是2000年以前建(jiàn)成，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这(zhè)批存在(zài)着(zhe)建筑(zhù)结构松散、设施陈旧、安全隐患大等问题(tí)，如电线(xiàn)老(lǎo)化、管道等基础设施陈旧，给(gěi)住户的生活带来了(le)很(hěn)大(dà)的(de)不(bù)便和安全隐(yǐn)患，并且居住体(tǐ)验较差。

　　2000年(nián)以前建成的老旧住宅面(miàn)积小。占比为31.3％的家庭户数拥有的(de)住(zhù)宅面(miàn)积占(zhàn)比仅(jǐn)为27.6％。仍(réng)然存在5％左右的家(jiā)庭(tíng)没有(yǒu)独(dú)立卫浴(yù)和厨(chú)房。这类上(shàng)世(shì)纪修(xiū)建的老(lǎo)旧(jiù)小(xiǎo)区(qū)很难满足(zú)现代(dài)生活需求，在(zài)未(wèi)来大都会(huì)被拆迁(qiān)重(zhòng)建。

　　近(jìn)五成的家庭住(zhù)宅为一居室和(hé)二(èr)居室，户型(xíng)偏小。其中一居室占比为谨以此文是什么意思，谨以此文用在哪里14.9％，二居(jū)室占比为33％。对比镇，城市家庭住宅(zhái)户型更(gèng)小，当然(rán)这与城市土地(dì)资源紧张(zhāng)有关(guān)。

　　（三(sān)）人均住宅面(miàn)积扩张(zhāng)是未来地产的需求驱动力

　　根据七普(pǔ)数据(jù)测算，2020年(nián)城镇家庭户住宅存量总面积为294.6亿(yì)平。暂不考虑两年间(jiān)农民带房进城和(hé)老旧(jiù)小区拆迁，加上2021年(nián)和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年住宅(zhái)存量总面积为308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平方(fāng)米。

　　超过一半的家庭人均住宅建筑面积小于均值，近(jìn)4成家庭(tíng)人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积在30平米以下(xià)。

　　15％的(de)城镇家庭人均住宅建(jiàn)筑面积不足19平方(fāng)米，不及全国(guó)人均水平的一半。若(ruò)去除20％的(de)公(gōng)摊(tān)，可使(shǐ)用的住宅面积仅为15.2平方米。上海市将人均住宅(zhái)建筑面积低(dī)于15平(píng)方米的(de)家(jiā)庭界(jiè)定为(wèi)住宅存(cún)在(zài)困难，若按这个标准算的话(huà)，中国(guó)有11.3％的家庭存在住宅困难(nán)问(wèn)题。

　　若人(rén)均可使用住宅面积为40平，即(jí)人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积为50平，只考虑家庭户人(rén)数(shù)，需要住宅总(zǒng)量约390.6亿平(píng)，较目前至少新增82亿平。

　　对比发达国家人(rén)均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于40㎡，中国的人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积为(wèi)39.45㎡，相差不大(dà)。但(dàn)若去除(chú)公摊面积(jī)后，中国的(de)人均可(kě)使用(yòng)面(miàn)积(jī)为31.56㎡，这(zhè)一(yī)差距(jù)将(jiāng)变得明显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的集体户人口(kǒu)，所需要的住宅总量会更多。

　　四、户(hù)均(jūn)已然1套房(fáng)，未来地产还会(huì)有(yǒu)需求么(me)？

　　我们测算得(dé)到中国城(chéng)镇家庭户均1套房，看似已经户户有房。即便如(rú)此，中国人口(kǒu)静态结构和(hé)动态趋势(shì)演绎，决定了(le)中国未来(lái)地(dì)产仍有需求(qiú)释放。户均(jūn)1套住(zhù)宅现实之下，中国未来(lái)城(chéng)镇住宅(zhái)需求主要来自于四个方面(miàn)。

　　第一，户均(jūn)人口缩小，家(jiā)庭户(hù)数增多，新户购房需求扩张。

　　过去20年我国城镇家(jiā)庭户均(jūn)人口数不(bù)断下(xià)降，六普显示城镇户均人口规模(mó)为2.85人/户(hù)，而(ér)七普显示(shì)城镇(zhèn)户均人口规模为(wèi)2.62人/户(hù)，一(yī)人(rén)户(hù)、二人户(hù)的占(zhàn)比明(míng)显(xiǎn)上升，人口小家庭化趋(qū)势将(jiāng)继续延续，导致(zhì)户数会因户(hù)均人口规模的缩小而增多(duō)。

　　第(dì)二，人口迁移导致(zhì)经(jīng)济发展带来(lái)的(de)新增住宅需求(qiú)旺盛。

　　中国经济板块的分化日益明显，资源和生产要素逐步向经济带(dài)、都市圈(quān)中(zhōng)心城市流入，区域经济资源(yuán)分(fēn)配的再集中吸引着(zhe)人口流入(rù)。人口迁(qiān)移(yí)势(shì)必涉(shè)及到买房(fáng)租房，给迁入地住(zhù)宅(zhái)市场(chǎng)带来新的增量(liàng)。

　　以浙江省为例，2021年常住人(rén)口(kǒu)增量(liàng)为(wèi)72万，而出(chū)生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增(zēng)加人口仅为6.5万人，其人口增(zēng)长主要(yào)受(shòu)益于人(rén)口迁移。

　　第三，老旧小区改(gǎi)善(shàn)性需求依然庞大(dà)。

　　从2011年到2020年，自(zì)建住宅和原公有住宅的家(jiā)庭拆迁改建最多。自建房家庭比例(lì)从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原(yuán)公有住宅家庭(tíng)比例从(cóng)12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加(jiā)上其他住宅（5％）与(yǔ)家庭住宅建(jiàn)造时间为2000年(nián)以(yǐ)前的(de)比例（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住宅(zhái)和原公有(yǒu)住宅减少了1282万户，住宅净需求(qiú)增加9755万户。49％的家庭购买商(shāng)品住宅，21％的家庭(tíng)购买二(èr)手房。在新增住宅需求中，有7成家庭购买了商(shāng)品住宅。租房、购买经济(jì)适用房(fáng)和其(qí)他分别(bié)占比18％，3％和9％。未来(lái)随着城中村(cūn)和(hé)旧(jiù)城改(gǎi)造(zào)，商品住宅的(de)占比势必会(huì)进一步上(shàng)升。

　　2000年以前(qián)建造(zào)的住宅建筑面积还有约(yuē)81亿平，涉及城镇家庭(tíng)约(yuē)9000万户。破(pò)旧的城中村、老公有住宅，建筑面积小、质量低、基础设施配(pèi)套差、没有或少有物业管(guǎn)理(lǐ)，居民追求美好、宜居生活的环境，背后的改善性需求(qiú)有待释放。

　　第四(sì)，“住上更大房子(zi)”的改善性需求(qiú)还将有所增加(jiā)。

　　刚需(xū)购(gòu)房受限于资金，倾(qīng)向于中(zhōng)小户型。已有住宅家庭希望(wàng)提高生活品质，以小换大(dà)、以旧(jiù)换(huàn)新(xīn)。2022年底的中央经济工(gōng)作会议明确指(zhǐ)出支持(chí)住宅改善等消费(fèi)。

　　OECD国家的人(rén)均住宅(zhái)间数为(wèi)1.71间，无论是否考(kǎo)虑乡村住宅因素，中国的人均住宅间数较其他国家依旧存在不小差距。

　　住(zhù)宅舒适度与经济水平有着密(mì)切正向联系。随(suí)着经济(jì)发展水平的提高，中(zhōng)国的人(rén)均住宅间(jiān)数与人(rén)均住宅建筑面积将随之增长(zhǎng)。

　　如果说(shuō)过去(qù)二十(shí)年是中国地(dì)产黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾更(gèng)多体现为住(zhù)宅供给存在不足，供需出现错配，这是过去二十年房价(jià)快速上涨基石。那么未来(lái)将是住宅质量的供(gōng)需冲突。房地产大(dà)分化时代(dài)已至，这(zhè)种分化不单局(jú)限于城(chéng)市能级(jí)之间差异，优(yōu)质小区和老旧二手(shǒu)房之间的差异(yì)也将越发扩大。

　　风险(xiǎn)提(tí)示

　　人口普查数据调查的是人，并不是针对住宅，因(yīn)此可能存在统计(jì)偏差(chà)。商品住宅(zhái)占比实际值(zhí)可能偏低，其增速可能超预期(qī)。

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