万(wàn)柳书(shū)院，暴雷了。

　　今(jīn)年年初“万(wàn)柳少(shǎo)爷”的意外走(zǒu)红(hóng)，让这(zhè)个(gè)位(wèi)于北(běi)京海淀(diàn)的豪(háo)宅(zhái)被全(quán)国知晓，其背后曾宣称要(yào)做(zuò)地产(chǎn)界“劳斯莱斯”的神(shén)秘(mì)开(kāi)发商——中赫集团，也被拉向(xiàng)台(tái)前。

　　而如今(jīn)，万柳书(shū)院(yuàn)再次(cì)受到舆论关注，起因中赫集团成(chéng)了共同债务人(rén)被(bèi)中国信达追债，中国信达(dá)为了收(shōu)回钱(qián)款不(bù)得不将中(zhōng)赫(hè)抵押的75套万柳书院豪宅拍卖(mài)。可(kě)问题是，这些房子(zi)早已售出，业主并非中(zhōng)赫集团(tuán)，那些真正(zhèng)斥巨资购入房产的(de)有钱人，房子现在(zài)莫名(míng)奇妙地被拍卖，算是(shì)被(bèi)割了(le)！

　　截(jié)至发稿，暂未(wèi)看到这些业主的维权信息，难怪有网友调侃(kǎn)：“富人被割韭菜的(de)时候(hòu)，他们的(de)姿势(shì)都那么(me)优雅。”

　　不过(guò)事(shì)件背后，可能没你想象(xiàng)的那么简单。

　　1

　　富人被精准(zhǔn)收割？

　　最惨的(de)可能还是债(zhài)主

　　“北京豪宅(zhái)的尽(jǐn)头是万柳书(shū)院”，但谁都(dōu)没想到(dào)，这个位于海淀核心区位，名校环(huán)绕的顶级(jí)豪宅，竟然暴(bào)雷了！

　　近日，有网(wǎng)友发现(xiàn)，中国信达在京(jīng)东拍卖上，上架了“北京赫华(huá)恒瑞房(fáng)地产(chǎn)开发有限公司(sī)不良(liáng)债权转让项目”，债(zhài)权总额高达(dá)近47亿，该项目的抵押物中，包(bāo)括75套万柳(liǔ)书院住宅。

　　据京东拍卖(mài)显示(shì)，上述不良债权转让项目的处置主(zhǔ)体是(shì)中(zhōng)国信达资产管理(lǐ)股份有(yǒu)限公(gōng)司北京(jīng)市分公(gōng)司(sī)（下称中(zhōng)国(guó)信达北(běi)分），处置的是对北(běi)京赫华(huá)恒瑞房地产开发有限(xiàn)公司(sī)（下(xià)称(chēng)赫华恒瑞）的(de)不良债权。截至2023年1月31日，债权金(jīn)额约(yuē)为46.95亿(yì)元人(rén)民币(bì)，其中债权本(běn)金37.50亿元。中赫集(jí)团有限公(gōng)司是共同债(zhài)务人。目前，该项(xiàng)目已有1万次围观，35名意向人。

　　从表面上看，这就是一起中国(guó)信达北(běi)分讨债(zhài)的故(gù)事(shì)，但实(shí)际上(shàng)，75套豪宅(zhái)的背后暗藏秘密(mì)。

　　据此前媒体报道(dào)，万柳书院总共301户，而且早(zǎo)已(yǐ)售罄。如果该报道属实，说(shuō)明(míng)这些房子实际(jì)上都是(shì)卖出去了的，是(shì)有人(rén)住(zhù)的。

　　那为什么中(zhōng)国信达的拍卖页面上又(yòu)注明这75套房子是“未出售”的状态(tài)呢？只能说(shuō)明这些房子根本(běn)没有网签(qiān)，也没有房产(chǎn)证！

　　第一财经的报(bào)道证实了(le)上述内容。有豪宅中介(jiè)透露，中赫集团早(zǎo)就把这75套房(fáng)子抵押出去，现在还(hái)没(méi)资金解抵押，所以不能网(wǎng)签、没办(bàn)房本。

　　作为海淀的(de)顶级豪(háo)宅，最强学区房(fáng)，万柳书(shū)院的业(yè)主(zhǔ)基(jī)本(běn)都(dōu)是北京的高端人士，柳(liǔ)传志、丁磊等知(zhī)名商业大(dà)佬也是万柳书院(yuàn)的业主。另(lìng)据地产自媒体“地产(chǎn)八卦女(nǚ)”爆(bào)料，万柳书院的业主中(zhōng)，还有(yǒu)不少中赫集团的(de)高管、合作伙伴、亲(qīn)戚朋友等。

　　由此，不少(shǎo)网友感(gǎn)叹，“富(fù)人也被精准(zhǔn)收(shōu)割了！”

　　不(bù)过，如果这些(xiē)业主确实已经支(zhī)付价款并(bìng)实际(jì)占有，那么，中国信达转(zhuǎn)让(ràng)这笔不良债权回(huí)本的愿望，或将泡汤。这次拍(pāi)卖损(sǔn)失最大的，没准还(hái)是债主中(zhōng)国信达(dá)。

　　根据(jù)相关法律规(guī)定，民事(shì)执行中，业主(zhǔ)已(yǐ)经(jīng)支付价款(kuǎn)并实际(jì)占有，但未办理过户手(shǒu)续的，如果业主没(méi)有过错，人民法院不(bù)得查封、扣押、冻结，已经查封的可(kě)以(yǐ)向(xiàng)法(fǎ)院(yuàn)提(tí)出执行异议申请(qǐng)，请求法院解(jiě)除查封，同(tóng)时(shí)可以联合起诉开发商，要求退还购房(fáng)款或办理房(fáng)产证，并承(chéng)担违约责任。

　　此外，今年4月，人(rén)民法(fǎ)院(yuàn)报(bào)公布《最(zuì)高人民法院关(guān)于商品(pǐn)房消费者权利保护问题的(de)批复(fù)》，以司法解释的方式明确了购(gòu)房人的优先权：

　　商品(pǐn)房消费(fèi)者以居住为目的购买房屋并已支付全部(bù)价款(kuǎn)，主(zhǔ)张其房屋(wū)交付请求权优先(xiān)于建设工程价款优先受偿权、抵押(yā)权(quán)以及其(qí)他债权的，人(rén)民法院应(yīng)当予以支(zhī)持。n. v. adj. adv.是啥，英语词性分类12种及缩写ng>只支付了部(bù)分(fēn)价款的商品(pǐn)房消(xiāo)费者，在一审法庭辩(biàn)论终结前(qián)已实际支付剩余价(jià)款(kuǎn)的，可以适用前款(kuǎn)规定。

　　也就是(shì)说，如果这(zhè)75套(tào)房子均为“已售未网签(qiān)”，那么(me)这(zhè)笔不良(liáng)债(zhài)权，实(shí)际上是个(gè)烫(tàng)手(shǒu)山(shān)芋。可(kě)能(néng)不仅(jǐn)不能(néng)卖出去回本，抵押(yā)的这75套房(fáng)子，还会被业主讨(tǎo)回去(qù)。

　　中(zhōng)国信达(dá)，将会赔了(le)夫人又折兵？

　　2

　　地(dì)产界的“劳斯(sī)莱斯”

　　成了(le)“老赖”

　　这次债权公司中(zhōng)国信达申请不良债权转让，可以追溯到金(jīn)谷信托(tuō)踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国(guó)信达已经成为赫华恒(héng)瑞唯一股东(dōng)。但此前(qián)，赫华恒瑞为中(zhōng)赫集团旗下子公司。2019年4月22日(rì)，中(zhōng)赫集团、中赫(hè)置地等选择退出了赫华恒瑞的股东行列，中(zhōng)国金谷国际信托有(yǒu)限责任公司成为了唯一股东，后n. v. adj. adv.是啥，英语词性分类12种及缩写者(zhě)由中国信(xìn)达资产管(guǎn)理(lǐ)股份(fèn)有限公司持股(gǔ)93.75％。

　　作为房(fáng)地产开发商，相(xiāng)较(jiào)其他房(fáng)企(qǐ)，中赫集团既没有很大规模，也没有很(hěn)高的国民知名(míng)度，但(dàn)却在北京豪宅圈留下一个个传(chuán)说。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫集团进(jìn)入北(běi)京的第一个豪宅(zhái)项目，2011年(nián)，中赫置(zhì)地(dì)推(tuī)出钓鱼岛七号院3号楼，高(gāo)达30万(wàn)/平米的天价(jià)，成为(wèi)当时京城(chéng)最贵的楼盘，引发了市场强(qiáng)烈震惊。

　　随后开(kāi)发(fā)的万柳书院，更是被(bèi)誉(yù)为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地(dì)以26.3亿元，溢价率(lǜ)40.9％，从融创、保利、万科等大型知(zhī)名房企手(shǒu)中，抢下了北京万(wàn)柳地块，成为北(běi)京当(dāng)年(nián)的“双料地王(wáng)”。很快，万柳书院就以神秘(mì)高端的姿态杀(shā)入市场，无论是一块块从荷兰运回来的灰(huī)砖(zhuān)垒起来的五米高墙，还是每棵成本超6万的成年银杏树，还是每平(píng)米20万(wàn)元的价格(gé)，都令业内(nèi)外震(zhèn)撼(hàn)不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰(chén)院的树(shù)、北平府的院儿。”从这句(jù)顺口溜中，就可看(kàn)出其在北京豪宅圈(quān)的地位。2014年末上(shàng)市(shì)的(de)它，对手(shǒu)是当(dāng)时有(yǒu)名的融创观澜嘉(jiā)苑、佳兆业广(guǎng)场、恒大华府等，现如今，它远远超过这些对手。

　　去(qù)年，万柳书院一套300平(píng)米的法拍房，最(zuì)终成(chéng)交价(jià)1.09亿、单价达到(dào)惊人的36万元/平米，说明万柳书(shū)院虽然已(yǐ)经推(tuī)出了(le)8年之久，但(dàn)其依旧在北京豪宅(zhái)圈备受(shòu)追捧。

　　中赫(hè)集团开发的豪(háo)宅(zhái)，也吸引(yǐn)了不少知(zhī)名人士，如知名演员(yuán)宋(sòng)丹(dān)丹，就住在(zài)钓鱼(yú)台七号院。而柳传志、丁磊等知名商业大佬则居住(zhù)在(zài)万柳书院。

　　几大豪(háo)宅的成功奠定了中赫集团(tuán)的“高端路线(xiàn)”，也因此(cǐ)，它被外界贴上了，“卖(mài)北京城最贵的房(fáng)，拿北京城最贵的地”，“做(zuò)地产(chǎn)中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但(dàn)隐藏在豪宅开(kāi)发商(shāng)光环的背后，这(zhè)个(gè)地产界“劳斯(sī)莱斯”却多次成为(wèi)被执行人，被(bèi)执行标的高达(dá)11亿。

　　今年(nián)年初，因为履行能力而拒不履行生效法(fǎ)律文(wén)书确定义务，中赫(hè)集团正式成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫(hè)被北京(jīng)国安(ān)坑了？

　　中赫集团如今沦落到(dào)这个地步，其实是(shì)有迹可循的。

　　事实上，早在今年年初(chū)“万柳书院少(shǎo)爷”走(zǒu)红之(zhī)时，深蓝财经就曾深挖出背(bèi)后的中赫(hè)集团，发现其深陷财务危机。

　　从知名豪宅的开发商到沦(lún)为“老赖”，中赫(hè)集团实控人(rén)周金辉(huī)的(de)人生轨迹(jì)跟(gēn)着急转直下(xià)。而(ér)追根溯源，这个转折点，就在于收购(gòu)北京国(guó)安。

　　近(jìn)十(shí)年来，房企纷纷开始了多元化(huà)转型，但转型之(zhī)路并不好走。早在(zài)2008年(nián)开始(shǐ)，中赫集(jí)团就尝试过多元化业务(wù)，先(xiān)后进军能源市场(chǎng)、团购网站，但最终都(dōu)惨淡收场。最(zuì)终，周金辉(huī)将转型的目光，放(fàng)到(dào)了体育领域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金服与(yǔ)IDG资本(běn)退出后，中赫集团以35.5亿元参股国安足球(qiú)俱(jù)乐部64％股权，成(chéng)为(wèi)国安(ān)的(de)新东家。接(jiē)着(zhe)在2021年(nián)6月，中赫(hè)集团从中信集团(tuán)手(shǒu)中拿下北京国安俱(jù)乐部36％股权，至此拿下北京国安俱乐部全(quán)部股(gǔ)权。如(rú)果北京国(guó)安的估值一(yī)直没变，那么中赫集团拿下(xià)北(běi)京(jīng)国安(ān)，总计花费了(le)约(yuē)55.5亿(yì)。

　　看到这里，有人也许会感叹：卖豪(háo)宅真(zhēn)是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是这(zhè)样，中赫(hè)为什么又要(yào)质押股权呢？

　　2017年(nián)以来，中赫(hè)集团及其实控(kòng)人(rén)周金辉夫(fū)妇将其(qí)手中的中赫集团股份质押陆续质押，据企查查显示，目(mù)前中(zhōng)赫(hè)集团共(gòng)有11条(tiáo)股权出质记录。质(zhì)权人(rén)包括(kuò)海金商业保理、北京建工、山东国际信托、中融信托、中信(xìn)建设等。

　　这与入(rù)主北京国安的时间完(wán)全(quán)吻合。

　　然而，入主北京国安后，不(bù)仅国(guó)安(ān)的经营状况没有(yǒu)得(dé)到改善，中赫集(jí)团也被拉入泥(ní)淖。

　　据北京产权交(jiāo)易所(suǒ)官网信(xìn)息(xī)显示，2020年，北京国安(ān)足球俱(jù)乐部实(shí)现营业(yè)收入1.03亿元，净利润(rùn)-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资(zī)产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了(le)缓解资金压(yā)力，中赫集(jí)团和周(zhōu)金辉夫妇还在(zài)持(chí)续质押手中(zhōng)的中赫集团股份，但国(guó)安和中赫(hè)的经营(yíng)状况却持续没有好转。

　　不仅(jǐn)中(zhōng)赫集团被5次(cì)列被执行人，执行标的高达11亿，北京(jīng)国安也3次(cì)与中赫集团、中赫(hè)置地、及中(zhōng)赫集团股东周金辉、李(lǐ)彩霞等共同成为(wèi)被执行人，执行标的约(yuē)10.45亿(yì)。

　　今年1月，因为履行能力而(ér)拒不履行生(shēng)效法(fǎ)律文书(shū)确定义(yì)务，上述被(bèi)执(zhí)行人成为“老赖”。只有北(běi)京国安，目(mù)前幸(xìng)免于难。不过在实控(kòng)人都成为老赖的情况下，被执行(xíng)10个多亿的(de)北京国(guó)安，又(yòu)如何(hé)能独(dú)善其(qí)身？