导(dǎo)读

　　黄(huáng)金二十(shí)年之(zhī)后，当下中国地(dì)产(chǎn)步入(rù)大分(fēn)化时代而非(fēi)停滞期(qī)。

　　要点

　　过去二十年是中国房地产(chǎn)市场黄金二十年。2019-2021年，连续(xù)三年商品住宅销售面积超(chāo)15亿(yì)平(píng)，足够(gòu)4000万家庭入住。恰(qià)逢(féng)近年(nián)地产持续低景气，有关中国地产是否过剩的讨(tǎo)论(lùn)日(rì)益热烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本文试(shì)图(tú)厘清中(zhōng)国城镇存量住宅真(zhēn)实(shí)情况，据此判断(duàn)中国未(wèi)来地产趋势(shì)。

　　有媒体渲染中国地产存(cún)量极(jí)度过(guò)剩，事实(shí)是(shì)否(fǒu)如此？

　　住建部披露全国有近6亿(yì)栋(dòng)房(fáng)屋建筑，第七次(cì)人口普查调查数据(jù)显(xiǎn)示城镇家庭户人均住宅间数(shù)为1.06间。市(shì)场(chǎng)陷入(rù)怀疑(yí)，中(zhōng)国房(fáng)子是否真的过剩(shèng)？

　　事实上(shàng)住建部(bù)披露的近6亿栋(dòng)城乡(xiāng)房屋建筑中，城(chéng)镇建(jiàn)筑占比(bǐ)不到一成，其(qí)中还包括大量城镇非住宅建筑，如商业办(bàn)公楼、学校(xiào)等，因此6亿(yì)栋房屋(wū)中城镇住(zhù)宅占(zhàn)比极低。

　　七普显(xiǎn)示中(zhōng)国城镇居民人均住宅(zhái)间数为1.06间(jiān)，但居住舒适不是(shì)人均一(yī)间房所能满足，它与(yǔ)房屋(wū)质(zhì)量、居住面积、配套设施等因(yīn)素密切(qiè)相(xiāng)关。中国的人均住宅间数较发达国家还有很(hěn)大差距(jù)。人均住宅间数(shù)大于(yú)1同(tóng)样不意味着中国住宅市场已经饱和。

　　我们(men)测算发现(xiàn)中国城镇居民户均1套房，其中每户持有商品住宅仅0.64套(tào)。

　　目(mù)前(qián)并无(wú)直接公布(bù)中国(guó)家庭户均住宅(zhái)的数据，我们根(gēn)据商品住宅(zhái)套数(shù)、商品(pǐn)住宅(zhái)占比和城镇家(jiā)庭户数，计算出城镇(zhèn)家庭住宅套户比(bǐ)。

　　测(cè)算(suàn)结(jié)果显(xiǎn)示(shì)，目前城镇家庭户均拥有0.86套(tào)房，其中0.54套(tào)为商品住宅。若期房顺利交付，直至2024年，中国(guó)每(měi)户(hù)城镇家庭才拥有(yǒu)1套住(zhù)宅，其中商(shāng)业住宅仅0.64套。

　　户均一(yī)套房似乎(hū)意味(wèi)着户户有(yǒu)房，然而(ér)事实上中国住宅(zhái)市(shì)场供(gōng)需(xū)并不平(píng)衡(héng)。

　　国(guó)际数据显示，成(chéng)熟(shú)房地产市场(chǎng)的住宅套户比会大于(yú)1，在1.1左右。

　　之所以(yǐ)说(shuō)不平衡，是因为(wèi)户(hù)均一套房无(wú)法满足(zú)流(liú)动人口的租(zū)赁和置(zhì)业需(xū)求(qiú)。全国(guó)总(zǒng)人(rén)口(kǒu)的近三(sān)成都(dōu)是流(liú)动(dòng)人口，流动(dòng)人口会(huì)选择在(zài)大城市租(zū)房挣钱，在老(lǎo)家买房，从而产生(shēng)了额外的住(zhù)宅需求。

　　即(jí)便户(hù)均一套房，中(zhōng)国未来(lái)地(dì)产仍有四大新增需求动力。

　　第一，户均人口规模缩小，一人户、两(liǎng)人户占比不断(duàn)增加，导致家庭户数增(zēng)多(duō)。小家庭(tíng)化(huà)趋(qū)势(shì)将延续，带(dài)来(lái)新户购(gòu)房需求(qiú)增长。

　　第(dì)二，经济板块(kuài)的(de)分化(huà)日益明(míng)显(xiǎn)，区域经济(jì)资源分配(pèi)的再集中(zhōng)吸(xī)引(yǐn)着人口流(liú)入，人口净迁(qiān)入城市的(de)新增住(zhù)宅需(xū)求有望持(chí)续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前(qián)建成的(de)住宅中，涉及超(chāo)9000万家庭、81亿平方米的住宅建(jiàn)筑面积。促(cù)成“老破小”住宅的改造势在必行。

　　第四(sì)，中国的人均住(zhù)宅间数与人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积(jī)均较发达(dá)国家(jiā)有着(zhe)不小差距，“住上(shàng)更大房子”的改善性需求正在不断增加。

　　黄金(jīn)二十年之(zhī)后，当下中国地产步入(rù)大分(fēn)化时代而(ér)非停滞期。

　　如果说过去(qù唐嫣是一线女明星吗，唐嫣是不是一线明星)二十年(nián)是中国地产黄金发展期，地产矛(máo)盾(dùn)更(gèng)多体现为住宅供(gōng)给存在不足，这是过去二十年房价快(kuài)速上(shàng)涨(zhǎng)基(jī)石。那么当下(xià)房(fáng)地(dì)产(chǎn)大分(fēn)化(huà)时代(dài)已至(zhì)，大(dà)分(fēn)化(huà)时(shí)代下地(dì)产矛盾则更多体现在住宅(zhái)质量供需(xū)冲突。

　　地产大分化必(bì)将体(tǐ)现在不同能级城市之间，不同区域(yù)板(bǎn)块之间，不(bù)同品质(zhì)住(zhù)宅之(zhī)间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不(bù)久前，官(guān)方披露(lù)全(quán)国已有近6亿(yì)栋房屋建筑，引发热议。从2月(yuè)以来(lái)，各大城市二手房挂牌量突然激增，引发一(yī)阵二手房的(de)“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国(guó)的房子是否已经过剩(shèng)？

　　中国城镇(zhèn)住(zhù)宅到底是供给过剩，还是(shì)供需平(píng)衡，或是仍然存在不足？可惜由于(yú)住(zhù)宅(zhái)存量(liàng)数据并未(wèi)公布，我们无法直接(jiē)知晓具体情(qíng)况。

　　拨开迷(mí)雾(wù)，我们测算出中国城镇家(jiā)庭户均拥有住宅套(tào)数(shù)，回答当(dāng)前(qián)的房(fáng)子是否真的过剩了(le)？据此判断未来房地产市场(chǎng)会(huì)如何发展。

　　一、如(rú)何有效(xiào)观(guān)察中(zhōng)国户均(jūn)拥有住宅数(shù)量

　　（一）中国住宅(zhái)数量过剩的直观(guān)判断站不(bù)住脚

　　今年2月，在以(yǐ)全(quán)国自然(rán)灾害综合风险普(pǔ)查工(gōng)作(zuò)情况为主(zhǔ)题(tí)的新(xīn)闻(wén)发(fā)布会上，负责人对外披露(lù)：“住宅城乡建(jiàn)设行(xíng)业获取了全国(guó)近6亿(yì)栋城(chéng)乡(xiāng)房屋(wū)建(jiàn)筑数据(jù)以及80多万处市(shì)政设施数据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑，平均每栋建(jiàn)筑住不到3人，住(zhù)宅市场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房(fáng)屋(wū)建筑中，农村房屋(wū)占9成以上，以栋数计算的城镇房屋实际仅有(yǒu)4700多万(wàn)栋，还包括了大量商业楼、写字楼、学校(xiào)、医院等非住宅(zhái)。总的(de)算(suàn)下来，住宅(zhái)占(zhàn)比(bǐ)并(bìng)不大。

　　第七次人口普查(chá)数据公布了中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户(hù)人均(jūn)住宅间(jiān)数为1.06间，其中城市家庭户(hù)居民人均0.99间，乡镇(zhèn)家庭户居民(mín)人均1.18间。

　　人均住宅(zhái)间数(shù)大于1，看(kàn)似意味(wèi)着人人(rén)都有(yǒu)房间居(jū)住。

　　居住水平不仅与房(fáng)间数量有关，更与房屋质量、居(jū)住面积、配(pèi)套设施等因素密切相关。单单从人均住宅间(jiān)数不能完全(quán)反映(yìng)出城镇居民的(de)居住(zhù)水平。

　　中国主要是以家庭为(wèi)单位(wèi)购买成套住宅，一套设施(shī)齐(qí)全的住宅才(cái)是城镇居民宜(yí)居的选(xuǎn)择。

　　（二）中国户均住(zhù)宅(zhái)的测算思路、数据和方(fāng)法

　　中国城(chéng)镇居民住宅主要分(fēn)两大类，一(yī)类是商(shāng)品住宅，另一类是保障房、原公有住宅、自建(jiàn)房等非商品(pǐn)住宅。

　　目(mù)前缺乏(fá)统(tǒng)计数(shù)据，并没有(yǒu)直接(jiē)公唐嫣是一线女明星吗，唐嫣是不是一线明星布(bù)城(chéng)镇住宅数量。居(jū)民住宅相关数据有两处(chù)可以直接(jiē)公布，一是每年商品住(zhù)宅(zhái)销(xiāo)售套数（统(tǒng)计局）；二(èr)是居民住宅来源（人(rén)口(kǒu)普查数(shù)据）。计算中国居(jū)民户均住(zhù)宅数(shù)量(liàng)，我们(men)主(zhǔ)要用(yòng)到上述两组数据(jù)。

　　中国住(zhù)宅改革始于1998年，1998年之前商品住宅数量极少，可忽略不计。估算城镇居(jū)民(mín)户均住(zhù)宅套数(shù)分三步走：

　　第一步，将(jiāng)1999年以来每(měi)年商品住宅销售套(tào)数相加，我们就(jiù)能够(gòu)得到当前商品住宅总存量。

　　第二步，根据城(chéng)镇(zhèn)居民拥有(yǒu)的商品住(zhù)宅和非(fēi)商品住宅比(bǐ)例，推算得到居民住宅总套(tào)数。

　　第三步(bù)，将城镇(zhèn)居民拥有的商品住宅总数除以家(jiā)庭户(hù)数，我们就能够(gòu)得到城(chéng)镇户均拥(yōng)有的(de)住宅(zhái)数量。

　　具体计(jì)算公式如下：

　　城(chéng)镇(zhèn)家庭住宅套户比=住(zhù)宅总套数/家庭户数

　　=（商(shāng)品住宅套数/家庭(tíng)户数）/（商品住宅(zhái)套数/住宅总套数）

　　=商品(pǐn)住宅套户比/商品住宅(zhái)占比(bǐ)

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套(tào)房

　　中(zhōng)国(guó)住(zhù)宅存量到底有多少，目前缺乏一(yī)个准确统计(jì)。我(wǒ)们利(lì)用既有统计数据，大致(zhì)测(cè)算得到(dào)中(zhōng)国存量房地(dì)产套数，并进一步推算中(zhōng)国城镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)的住(zhù)宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们计算得到：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户(hù)均拥有0.64套商品住(zhù)宅（包含(hán)现房和期房(fáng)）。

　　中国的房(fáng)地(dì)产销(xiāo)售以期房为主，从2019年开(kāi)始，新房销售中期(qī)房占(zhàn)比近(jìn)9成。本文去除(chú)商品住宅(zhái)累计销售套数里(lǐ)的期(qī)房(fáng)销售，得到商品(pǐn)住宅现(xiàn)房套数。

　　以2022年商品住(zhù)宅现房(fáng)套(tào)数计(jì)算为(wèi)例：

　　2022年商品住宅现(xiàn)房套数=截止(zhǐ)到2022年商品住宅累计销售(shòu)套数-过去三(sān)年（2020、2021和(hé)2022年）的期房销售额(é)。

　　主流房(fáng)企(qǐ)竣工(gōng)周期在2-3年，并考虑到(dào)交房后装修的(de)时间，取(qǔ)最大值(zhí)3年。

　　将商品(pǐn)住宅(zhái)现(xiàn)房(fáng)套数除以(yǐ)家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)0.54套商品(pǐn)现房住宅。

　　（二）城镇居(jū)民户均拥有(yǒu)住宅1.02套

　　接(jiē)下来(lái)我们需要进(jìn)一步推算中国(guó)城镇居民拥有的户均住(zhù)宅套(tào)数(shù)。

　　首先，七(qī)普数据显示(shì)中国城(chéng)镇居民(mín)的住宅结构特(tè)征如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭(tíng)拥有(yǒu)住(zhù)宅。其中(zhōng)自建(jiàn)住宅(zhái)占比21％，购买商品住宅占(zhàn)比31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经济适用房占(zhàn)比(bǐ)3.8％、原(yuán)公有(yǒu)住(zhù)宅占(zhàn)比6.1％，通过继承或赠与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租(zū)房与其他(tā)住宅。

　　其次，我们假定租赁其(qí)他住宅和(hé)购买二手房都是商品住(zhù)宅，因此将租赁其他住宅、购买商品住宅(zhái)与购(gòu)买二手房加总，得到商品住宅占居(jū)民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅(zhái)占(zhàn)比为59.2％，粗(cū)略假(jiǎ)设2021年-2022年(nián)期(qī)间商品住宅增幅为(wèi)过去十年变化(huà)幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的(de)实际变化比例，从(cóng)而(ér)我们估算出2022年商品住(zhù)宅(zhái)所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户(hù)城镇家庭拥有0.86 套住宅(zhái)。但(dàn)考虑已购期房(fáng)，中国平(pín唐嫣是一线女明星吗，唐嫣是不是一线明星g)均每户城镇家庭(tíng)拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已(yǐ)购(gòu)期(qī)房会(huì)在2-3年内陆续交付使用，到2024年(nián)，中国平(píng)均(jūn)每户(hù)城(chéng)镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一套(tào)房的三(sān)点含义

　　既然城镇居民已经(jīng)达到了户均一套(tào)房(fáng)的程度，“户户(hù)有(yǒu)房”是否(fǒu)意味(wèi)着中(zhōng)国城(chéng)镇化进展终结，甚至意味(wèi)着中国地产(chǎn)存量供给(gěi)绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户均一套房并不(bù)意味(wèi)着住宅市场供需平衡

　　需要有(yǒu)多余住宅来满足因人口(kǒu)流动、居(jū)民换房等因素产生(shēng)的住(zhù)宅需(xū)求(qiú)。因此，成熟房地产市场的住(zhù)宅套(tào)户比会在1.1左右。

　　国际(jì)经验(yàn)来看，美国、英国和日本的住宅套户比均高于1.1，其中，英(yīng)国(guó)的住宅套(tào)户比最高(gāo)，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国为1.11。德国(guó)和韩国(guó)分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好一套房，就会造成人口净流入地的住(zhù)宅市场(chǎng)供不应求(qiú)，造(zào)成房价(jià)或房租迅(xùn)速上涨。

　　七普指(zhǐ)出(chū)中(zhōng)国的(de)流动人口3.76亿，省内流(liú)动人口和省际(jì)流(liú)动人口(kǒu)分别为2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流动人口会选择在大城(chéng)市租(zū)房挣钱，在老(lǎo)家县(xiàn)城买(mǎi)房。

　　暨南大(dà)学2017年的(de)中国城乡人口流动调查数据显示(shì)，在(zài)上海、杭州以及南京工作的流动人口在老家拥有住宅比例分别为28％、21％和(hé)18％。大城市的(de)高工资吸引打工人(rén)，但高房价迫使打工人回(huí)乡置业(yè)。

　　流(liú)动人(rén)口实际上会(huì)占据(jù)两套房，在高房价的大城市租赁一套房，在(zài)房价较低的县城购买一(yī)套房。所以(yǐ)说户均一套房无法(fǎ)满足庞(páng)大流(liú)动人(rén)口(kǒu)的租(zū)赁与置(zhì)业(yè)需求。

　　（二(èr)）至少9000万户家(jiā)庭住(zhù)宅(zhái)品质仍需改善

　　目前，中国的城镇住宅中依然有不少老旧小区。

　　三成(chéng)家(jiā)庭，也就(jiù)是约9000万(wàn)户城镇居(jū)民住(zhù)宅是2000年以前(qián)建成，其中又(yòu)有(yǒu)11.6％住宅年龄至(zhì)少(shǎo)在33岁(suì)以上。

　　这(zhè)批存在着建筑结构松散、设施陈(chén)旧、安全隐患大等(děng)问题，如电(diàn)线(xiàn)老化、管道等基础设施(shī)陈(chén)旧，给(gěi)住户的生活带(dài)来了很大的不(bù)便(biàn)和安全(quán)隐患(huàn)，并且(qiě)居(jū)住体验较差。

　　2000年以前建成的老(lǎo)旧住宅(zhái)面积(jī)小。占比为31.3％的家庭户数拥有的住宅(zhái)面积占比仅(jǐn)为27.6％。仍然存在5％左右的家(jiā)庭没(méi)有独立卫浴和厨房。这类上世(shì)纪修建的(de)老旧(jiù)小区(qū)很难满足现代(dài)生(shēng)活(huó)需求，在未(wèi)来大都(dōu)会(huì)被拆迁重建。

　　近五成的家庭(tíng)住宅为(wèi)一居室和(hé)二居(jū)室，户型偏小。其中一居(jū)室占比为14.9％，二居室占比为33％。对(duì)比镇，城市家庭住(zhù)宅(zhái)户(hù)型更小，当然这与(yǔ)城市土地(dì)资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面(miàn)积扩(kuò)张是未来地产的(de)需求(qiú)驱动力(lì)

　　根据七普数(shù)据测算，2020年城(chéng)镇(zhèn)家庭户住宅(zhái)存量(liàng)总面积为294.6亿平。暂不考虑(lǜ)两年间农(nóng)民带房进城和老旧小区(qū)拆迁，加上2021年(nián)和2022年商品住宅(zhái)竣工(gōng)面(miàn)积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超(chāo)过一半的(de)家庭人均住宅建筑面积小于均值(zhí)，近4成家庭人均住宅建筑(zhù)面积在30平米以下。

　　15％的城(chéng)镇家庭人均住宅建筑面积不足19平方米，不及全国人均水平的一半。若去除(chú)20％的(de)公摊(tān)，可使用(yòng)的住宅面积仅为15.2平方米。上(shàng)海(hǎi)市将人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积低于15平方米(mǐ)的家庭界定(dìng)为(wèi)住(zhù)宅存(cún)在困(kùn)难，若(ruò)按这个标准(zhǔn)算的话，中国有11.3％的家庭(tíng)存在(zài)住宅困难问题。

　　若(ruò)人均可使(shǐ)用住宅面积(jī)为40平，即(jí)人均(jūn)住宅(zhái)建(jiàn)筑面积(jī)为(wèi)50平，只考虑家庭(tíng)户人数(shù)，需要住宅总量约390.6亿(yì)平(píng)，较(jiào)目(mù)前至少(shǎo)新增82亿(yì)平。

　　对比(bǐ)发达国家人(rén)均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高(gāo)于40㎡，中国的人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积为(wèi)39.45㎡，相(xiāng)差不(bù)大。但(dàn)若(ruò)去(qù)除公(gōng)摊面(miàn)积后(hòu)，中(zhōng)国(guó)的人均可使用面积为(wèi)31.56㎡，这(zhè)一(yī)差距将(jiāng)变(biàn)得(dé)明显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口(kǒu)，所需要的住宅总(zǒng)量会更多。

　　四、户(hù)均已(yǐ)然1套房，未来地产还会有需求么？

　　我们(men)测算得到中国(guó)城镇家庭(tíng)户均1套房，看似已经(jīng)户(hù)户有房。即(jí)便如此，中(zhōng)国人口静态结构和动态趋势演(yǎn)绎，决定了中国未来地产仍有需求(qiú)释(shì)放。户均(jūn)1套住宅现实之下，中国未来城镇住宅需求主要来自于四个方(fāng)面。

　　第一，户均人(rén)口缩小，家庭户数增多(duō)，新(xīn)户购房需求扩张(zhāng)。

　　过去(qù)20年(nián)我国城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户均人(rén)口数不断下降，六普显示城镇(zhèn)户均人口(kǒu)规模(mó)为2.85人(rén)/户，而七普显(xiǎn)示(shì)城镇(zhèn)户均人口规模为2.62人/户(hù)，一人户、二人户(hù)的占比明显上(shàng)升(shēng)，人口小(xiǎo)家庭(tíng)化(huà)趋势(shì)将继续延续，导致户数会因户均(jūn)人口规模的(de)缩(suō)小而增多。

　　第(dì)二，人口迁移(yí)导致经济发展带来的新增住宅需求旺盛(shèng)。

　　中国经济板块(kuài)的(de)分化日益明显，资源(yuán)和生产(chǎn)要素逐(zhú)步向经(jīng)济(jì)带、都市圈中心城市流入，区域经济资源(yuán)分配的再集(jí)中吸引着(zhe)人口流(liú)入。人(rén)口迁移势必涉及到买房租房，给迁入(rù)地住(zhù)宅市场带来(lái)新的增量。

　　以(yǐ)浙(zhè)江省为例，2021年(nián)常住(zhù)人(rén)口增(zēng)量(liàng)为72万(wàn)，而出(chū)生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增加人口(kǒu)仅(jǐn)为6.5万人，其人口增长主(zhǔ)要受益于人口迁(qiān)移。

　　第三，老(lǎo)旧小区(qū)改善性(xìng)需(xū)求(qiú)依然(rán)庞大。

　　从2011年到2020年，自建(jiàn)住宅和原(yuán)公有住宅的家庭拆(chāi)迁改(gǎi)建最多。自建房家庭比例(lì)从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百(bǎi)分点；原公有(yǒu)住(zhù)宅家庭比例从(cóng)12.9％到(dào)6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分(fēn)点。二(èr)者和（27.1％），再加(jiā)上其他住宅（5％）与家庭住宅建(jiàn)造时间为2000年以(yǐ)前的比(bǐ)例（31.3％）大致相(xiāng)吻(wěn)合。

　　十年间新增8473万家庭户(hù)，自建住宅(zhái)和原公有住宅减(jiǎn)少(shǎo)了(le)1282万(wàn)户，住宅净(jìng)需求增加(jiā)9755万户。49％的家庭购(gòu)买商品住宅，21％的家庭购买(mǎi)二手(shǒu)房。在新增住宅需求(qiú)中，有7成家庭购买(mǎi)了商品住(zhù)宅。租房、购买经济适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城(chéng)中村和(hé)旧城改造，商品(pǐn)住(zhù)宅的占比(bǐ)势必会进(jìn)一(yī)步上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积还有(yǒu)约81亿(yì)平，涉及城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭约9000万户。破(pò)旧的城中村、老公有住宅，建筑(zhù)面(miàn)积小、质(zhì)量低(dī)、基(jī)础设施配套差、没有或少(shǎo)有物业管理，居民(mín)追求美好(hǎo)、宜居生(shēng)活的环境(jìng)，背后的(de)改(gǎi)善(shàn)性需求有待释放。

　　第(dì)四，“住上(shàng)更大房子”的改善性需求还将有所增加。

　　刚(gāng)需购房受限于资(zī)金，倾向于中小户型。已(yǐ)有住(zhù)宅家(jiā)庭希(xī)望(wàng)提高生(shēng)活品质，以小换(huàn)大、以(yǐ)旧换新。2022年底的中央(yāng)经(jīng)济工(gōng)作会议明确指出支持住(zhù)宅改善等消费(fèi)。

　　OECD国家的人均(jūn)住宅间数为1.71间，无论是否考虑乡村住宅因素，中国的人均住宅间(jiān)数较其(qí)他国家依旧存在不(bù)小差距。

　　住宅舒适度与(yǔ)经济水平有着密切正(zhèng)向联系。随着(zhe)经济发展水(shuǐ)平(píng)的提高，中国的(de)人均(jūn)住宅间(jiān)数(shù)与人均住宅建筑面积将随(suí)之增长。

　　如果(guǒ)说过(guò)去(qù)二十(shí)年是中国地产黄金发展期(qī)，地(dì)产矛盾(dùn)更多(duō)体现为住宅(zhái)供(gōng)给存在不足，供需出现错配，这是过去二十年(nián)房价快速上涨(zhǎng)基石。那么未来将是(shì)住宅质量的供需冲突。房地(dì)产大分化时代(dài)已至，这种分化不单(dān)局限于城(chéng)市能级(jí)之间差异，优质小区和老旧二(èr)手房之间(jiān)的差异也将越发(fā)扩大。

　　风险提示(shì)

　　人口(kǒu)普(pǔ)查数据调查的(de)是人，并不是针对(duì)住宅，因此可能(néng)存在统(tǒng)计偏差。商品住宅(zhái)占比实际值可能偏低，其(qí)增速可能超(chāo)预期。

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