导读(dú)

　　黄金二(èr)十年之后，当下(xià)中(zhōng)国地产步入大分(fēn)化时(shí)代而(ér)非停滞期(qī)。

　　要点

　　过去二十年是中国(guó)房地(dì)产市场黄金二十年。2019-2021年，连(lián)续三(sān)年商品住宅销售面积孙悟空真实存在过吗超15亿(yì)平，足够4000万家庭入(rù)住(zhù)。恰逢近年(nián)地产持(chí)续低景气(qì)，有关中国地产是否过剩的讨论(lùn)日益热(rè)烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本文试(shì)图(tú)厘清中国(guó)城镇存量(liàng)住宅(zhái)真实情况(kuàng)，据(jù)此判断中国未来地产趋势。

　　有媒体渲(xuàn)染(rǎn)中国地产存量极度过剩(shèng)，事实是否如此(cǐ)？

　　住建部披露全国有近6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑(zhù)，第七次人口普(pǔ)查调查数据显示城镇家庭(tíng)户人均住宅(zhái)间数为(wèi)1.06间(jiān)。市场陷入(rù)怀疑，中国(guó)房(fáng)子是否真(zhēn)的过剩？

　　事实上住(zhù)建部披露的近6亿栋(dòng)城乡房(fáng)屋建筑中，城镇建筑占比不到一成，其中还包(bāo)括(kuò)大(dà)量城镇(zhèn)非住宅(zhái)建筑，如商业办公楼、学校等，因此6亿栋房(fáng)屋中(zhōng)城(chéng)镇住宅占比(bǐ)极低。

　　七(qī)普显示(shì)中(zhōng)国城镇居民人(rén)均(jūn)住宅间(jiān)数为1.06间，但居住舒适不是人均一(yī)间房所能满(mǎn)足，它与房屋质量、居住面积、配套设施(shī)等因素密(mì)切相关。中(zhōng)国的人均住宅间数较发达国(guó)家还有很大差距。人(rén)均(jūn)住宅间数大于1同样不意味着(zhe)中国(guó)住(zhù)宅(zhái)市场已经饱(bǎo)和。

　　我们测算发(fā)现(xiàn)中国城(chéng)镇居民户均1套房，其中每(měi)户(hù)持有商品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并无直(zhí)接公(gōng)布中国家庭户均住宅的数(shù)据，我们根据商品住宅套数、商品住宅(zhái)占(zhàn)比和城镇家(jiā)庭户(hù)数，计算出城镇(zhèn)家(jiā)庭住宅套户比(bǐ)。

　　测算结果显示(shì)，目前城镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有(yǒu)0.86套(tào)房，其中0.54套(tào)为商品住(zhù)宅(zhái)。若期房顺(shùn)利交付，直至(zhì)2024年，中国每户城镇家庭(tíng)才(cái)拥有(yǒu)1套住(zhù)宅，其中商业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户(hù)均一套房似乎意(yì)味着户户有房，然(rán)而事实上中(zhōng)国(guó)住宅市场供需并(bìng)不平衡。

　　国(guó)际数(shù)据显示(shì)，成熟(shú)房地产(chǎn)市场的住(zhù)宅套户比会(huì)大于1，在1.1左右。

　　之所以(yǐ)说不平衡，是因(yīn)为户均一套房无(wú)法满(mǎn)足流动(dòng)人口(kǒu)的(de)租赁和置(zhì)业需求。全(quán)国总人口的近三成都是流(liú)动人口，流(liú)动(dòng)人口会(huì)选择在大城(chéng)市租房挣钱，在老家买房，从而产生了额外的(de)住宅需求。

　　即便户均一套房，中国未来(lái)地产(chǎn)仍有四大新增需求动力。

　　第一，户均人口规(guī)模缩小(xiǎo)，一人户、两人户占比不断增加，导致家庭户(hù)数增多。小家庭化趋势将延(yán)续(xù)，带来新户购房需(xū)求增(zēng)长。

　　第二，经(jīng)济板块的分化日益明显，区(qū)域(yù)经济(jì)资源(yuán)分配的再集中(zhōng)吸(xī)引着(zhe)人口流入(rù)，人口净迁(qiān)入城市的(de)新增住(zhù)宅需求(qiú)有望持续旺盛。

　　第三(sān)，30％左(zuǒ)右(yòu)的(de)家庭住在2000年以前建成的住宅(zhái)中，涉及超9000万家庭、81亿平方(fāng)米(mǐ)的住宅建(jiàn)筑面积。促成“老破小”住宅的(de)改造势在(zài)必行。

　　第四，中国的人均住宅间数与人均住宅建筑面积均较发(fā)达国家(jiā)有(yǒu)着(zhe)不小差距，“住上更(gèng)大房子”的改(gǎi)善性需(xū)求正在不断(duàn)增(zēng)加。

　　黄金二(èr)十年之后，当下中国地产步入(rù)大分化(huà)时(shí)代而(ér)非(fēi)停(tíng)滞(zhì)期。

　　如果说过去二十年是中国地产(chǎn)黄金发展(zhǎn)期(qī)，地产矛盾(dùn)更多体现为住宅(zhái)供给存在(zài)不足(zú)，这是过去二(èr)十年房价快速上涨基(jī)石。那么当下房地产大(dà)分化时(shí)代已至，大分化时代下地产矛(máo)盾(dùn)则更(gèng)多体现在(zài)住宅质量供需冲突。

　　地产大分化必将体(tǐ)现在不同能级城市之间，不同区域(yù)板块之间，不(bù)同(tóng)品质住宅之间。

　　目录(lù)

　　正文(wén)

　　引言

　　不久前，官方披(pī)露(lù)全国已有近6亿栋房屋建筑，引发(fā)热议。从2月以来，各大城市二手房挂牌(pái)量(liàng)突然激增(zēng)，引(yǐn)发(fā)一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房(fáng)子是否(fǒu)已经过剩(shèng)？

　　中(zhōng)国城镇住宅到底是供给过(guò)剩(shèng)，还是(shì)供需平衡，或是仍然存在(zài)不足？可惜由于住(zhù)宅(zhái)存(cún)量(liàng)数据并未公(gōng)布，我们(men)无法直接知(zhī)晓具体情(qíng)况。

　　拨开迷雾，我们测(cè)算出中国城镇家庭(tíng)户均拥有住(zhù)宅套数，回答当前的(de)房子是否真的过(guò)剩了？据此(cǐ)判(pàn)断(duàn)未来房地(dì)产市场会(huì)如何发展。

　　一、如(rú)何有效观(guān)察(chá)中国(guó)户(hù)均拥(yōng)有住宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩的直观判断站不住(zhù)脚(jiǎo)

　　今年(nián)2月，在以全国自然灾害综合风(fēng)险普查工作情况为主题(tí)的新闻发(fā)布会上，负责人对外披露：“住宅城乡建(jiàn)设行业获取了全国近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑数据以(yǐ)及80多(duō)万处市政设施(shī)数据。”

　　14亿(yì)人住(zhù)6亿(yì)栋房屋建筑，平均每栋(dòng)建筑住不到3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在这近(jìn)6亿栋房屋建筑(zhù)中，农(nóng)村房屋占9成以上，以栋数(shù)计算的城镇房(fáng)屋实际仅有4700多万栋，还(hái)包括了大量商(shāng)业楼(lóu)、写字楼、学(xué)校(xiào)、医院等(děng)非住宅。总的算(suàn)下来，住宅占比并不(bù)大(dà)。

　　第七次人口普(pǔ)查(chá)数据公布了中(zhōng)国(guó)城镇家庭户(hù)人均(jūn)住宅间(jiān)数为1.06间(jiān)，其中(zhōng)城市家庭(tíng)户居民人均(jūn)0.99间，乡镇家(jiā)庭户居(jū)民人均1.18间。

　　人均住(zhù)宅间(jiān)数大于1，看似意味着人人都有房间(jiān)居住(zhù)。

　　居住水平(píng)不仅与房间(jiān)数量有关，更与房屋质量、居住(zhù)面(miàn)积、配套设施(shī)等因素密切相关。单单从人均住宅间数不能完全反映(yìng)出城镇居民的居住水平。

　　中国主要是以家庭为单(dān)位购买(mǎi)成套住(zhù)宅，一套(tào)设施齐全的住宅(zhái)才是城镇居民(mín)宜(yí)居(jū)的选择。

　　（二）中国户均住(zhù)宅的(de)测算思路、数据和方法

　　中国城镇居民住(zhù)宅(zhái)主(zhǔ)要分(fēn)两大类，一类是商品住(zhù)宅，另一类是保(bǎo)障房、原公有住宅、自建房(fáng)等(děng)非(fēi)商品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有直接公布城镇住宅(zhái)数量。居民(mín)住(zhù)宅(zhái)相关数据有(yǒu)两处可以直接(jiē)公布，一是(shì)每年商品住宅销(xiāo)售套数（统计局）；二是居(jū)民住(zhù)宅来源（人口普查数据(jù)）。计算中国居民户均住宅数量(liàng)，我们主要用到上述两(liǎng)组数据。

　　中国住宅改(gǎi)革(gé)始于1998年，1998年(nián)之前商(shāng)品住(zhù)宅数(shù)量极少(shǎo)，可(kě)忽略不计。估(gū)算城镇居民(mín)户均住(zhù)宅套数分三步走：

　　第一步(bù)，将1999年以来每年商品住宅(zhái)销售(shòu)套数相加，我(wǒ)们就能够得到当前商品住宅总(zǒng)存量。

　　第二步，根据城镇(zhèn)居民拥(yōng)有的(de)商品住宅和(hé)非商品住(zhù)宅比例，推算得到居民住宅(zhái)总(zǒng)套数。

　　第三步(bù)，将(jiāng)城镇居民拥有的商品住(zhù)宅(zhái)总数(shù)除以家庭户数，我们就能(néng)够得到(dào)城镇户(hù)均拥有的住宅数量(liàng)。

　　具(jù)体计算(suàn)公式如(rú)下：

　　城镇家庭住(zhù)宅套户(hù)比(bǐ)=住(zhù)宅总套(tào)数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家(jiā)庭户数）/（商品住宅套(tào)数(shù)/住宅总套数）

　　=商品住(zhù)宅套户比/商品住(zhù)宅占比(bǐ)

　　二、城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户均拥(yōng)有(yǒu)1.02套房(fáng)

　　中国住宅(zhái)存量到底有多(duō)少，目前(qián)缺乏(fá)一个(gè)准确(què)统(tǒng)计。我们利(lì)用既有统(tǒng)计(jì)数(shù)据(jù)，大致测算得到中国存量房地产套数(shù)，并进(jìn)一步推(tuī)算中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截(jié)至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国(guó)商品住宅累计销售1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品住宅（包(bāo)含(hán)现(xiàn)房和期房(fáng)）。

　　中国的房(fáng)地产(chǎn)销售以期房为主(zhǔ)，从2019年开始(shǐ)，新(xīn)房(fáng)销售中期房占比(bǐ)近9成。本文去除(chú)商品(pǐn)住宅累(lèi)计(jì)销售(shòu)套数里的期房销售，得到(dào)商品(pǐn)住(zhù)宅现房套数。

　　以2022年商品住(zhù)宅现房(fáng)套数计算为例：

　　2022年商品(pǐn)住宅现房(fáng)套数=截止到2022年商品住宅累计销(xiāo)售套数-过去(qù)三年（2020、2021和2022年）的期房销(xiāo)售额。

　　主流房(fáng)企竣工周期在2-3年，并考虑到交房后(hòu)装修的时间，取最(zuì)大值3年(nián)。

　　将商品住宅(zhái)现(xiàn)房套数(shù)除以家庭(tíng)户数，算出：

　　（三）目前(qián)中国(guó)城(chéng)镇家庭户(hù)均拥(yōng)有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下(xià)来我们需要进一步推算中国城(chéng)镇居民拥有(yǒu)的户均住宅套数。

　　首先(xiān)，七普数据显示中国城镇(zhèn)居民的住(zhù)宅结构特(tè)征如下(xià)：

　　73.8％的(de)城(chéng)镇家庭(tíng)拥有住宅。其(qí)中自(zì)建住宅占比21％，购买(mǎi)商品住(zhù)宅占(zhàn)比(bǐ)31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公(gōng)有住宅占比6.1％，通过继承(chéng)或赠与占(zhàn)比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与(yǔ)其(qí)他住宅(zhái)。

　　其次，我们假定(dìng)租赁其他(tā)住宅(zhái)和购买二手房都是(shì)商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)，因(yīn)此(cǐ)将租赁其(qí)他住宅(zhái)、购(gòu)买商(shāng)品(pǐn)住宅与购买(mǎi)二手房加总，得到(dào)商品住宅占居(jū)民(mín)所有住宅的(de)比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住宅(zhái)占比为59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年期间商品住宅增(zēng)幅为(wèi)过去十年变(biàn)化幅(fú)度(dù)的20％，计算2011年-2020年(nián)商品住宅(zhái)的实际变化比例(lì)，从而我们估算(suàn)出(chū)2022年商品住宅所占比(bǐ)例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末，中国(guó)平(píng)均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但(dàn)考虑已购期房(fáng)，中国平均每户城镇家庭拥有1.02套(tào)住宅。

　　如(rú)果交房顺(shùn)利，已购期房会在2-3年(nián)内陆(lù)续交付(fù)使用，到2024年(nián)，中国(guó)平(píng)均每户城镇家庭都会(huì)拥有一套住宅。

　　三(sān)、城(chéng)镇(zhèn)户(hù)均一套房的三点含(hán)义

　　既然城镇居民已经达到了户均一套房的程度(dù)，“户(hù)户有房”是否意(yì)味(wèi)着中(zhōng)国城镇化进(jìn)展终结，甚至意(yì)味着中国地产存量供给绰(chuò)绰有余？

　　（一）户均一(yī)套房并不意味着住宅(zhái)市场供需平衡

　　需要有多(duō)余住宅来满足因人口流动、居民换房等因素产生的(de)住宅需(xū)求。因此，成熟(shú)房(fáng)地产市场的住宅套(tào)户比(bǐ)会在1.1左右(yòu)。

　　国际经验来看，美国、英国(guó)和日本(běn)的住宅套户(hù)比均高于1.1，其中，英国的住宅(zhái)套户比(bǐ)最高，为1.19，日本为1.16，美国为(wèi)1.11。德国和韩国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户(hù)均刚(gāng)好一套房，就会(huì)造成(chéng)人口(kǒu)净(jìng)流入地(dì)的住宅市场供不(bù)应求(qiú)，造成(chéng)房价或房(fáng)租迅速上(shàng)涨。

　　七普指出(chū)中国的流(liú)动人口(kǒu)3.76亿(yì)，省内流动人口和省际流动(dòng)人口(kǒu)分(fēn)别(bié)为2.51亿人(rén)和(hé)1.25亿人(rén)。

　　流动(dòng)人口会选择在大城市(shì)租房挣钱(qián)，在老家(jiā)县城买房(fáng)。

　　暨南大学2017年的中(zhōng)国(guó)城(chéng)乡人(rén)口流动调查数据显示，在上海、杭州以及南京工作(zuò)的流动人口(kǒu)在老(lǎo)家拥有住(zhù)宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引(yǐn)打工人，但高房价迫使打工人回乡(xiāng)置业。

　　流(liú)动人口实际上(shàng)会占据两套房，在高房价的(de)大(dà)城(chéng)市租赁一套(tào)房，在(zài)房价较低的县城购买一套房。所以(yǐ)说户均一(yī)套(tào)房无法满足(zú)庞大流动人口的租(zū)赁与置业需(xū)求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品(pǐn)质仍需改善

　　目前，中国的(de)城镇(zhèn)住宅中(zhōng)依然(rán)有不少老旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万(wàn)户城镇居民住宅是2000年以前建(jiàn)成，其(qí)中又有11.6％住宅年龄至(zhì)少在33岁以上。

　　这批(pī)存在着建筑结构(gòu)松散、设(shè)施陈(chén)旧(jiù)、安全(quán)隐患大等问题，如(rú)电线老化、管道(dào)等基础设(shè)施(shī)陈旧，给住户(hù)的生活带(dài)来了很大的不便和安(ān)全隐患，并且居住(zhù)体验较差。

　　2000年以前建成的老旧住(zhù)宅(zhái)面(miàn)积(jī)小(xiǎo)。占比为31.3％的(de)家庭户数拥有的住宅面积(jī)占比仅(jǐn)为27.6％。仍然存在(zài)5％左右的家庭没有独立卫浴和厨(chú)房(fáng)。这类上世纪(jì)修建的老旧小区很难(nán)满足现代(dài)生(shēng)活需求，在未来(lái)大都会被(bèi)拆迁重(zhòng)建。

　　近五成的家庭住宅为一居室(shì)和二居室，户型偏小。其中(zhōng)一(yī)居室(shì)占比为(wèi)14.9％，二居室占比为33％。对(duì)比镇，城(chéng)市家庭住宅户型更小，当然这与城市土地资源紧(jǐn)张有关(guān)。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来(lái)地产的(de)需求驱动力(lì)

　　根据七(qī)普(pǔ)数据测(cè)算，2020年城镇家庭户住宅存量总面积为294.6亿平。暂不考虑(lǜ)两年间农民带(dài)房进城和老旧(jiù)小区拆迁，加上2021年和2022年商品住(zhù)宅竣工面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量(liàng)总面积为308.16亿平，人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积为(wèi)39.45平方(fāng)米。

　　超过一半的(de)家(jiā)庭人均住宅建筑面积小于(yú)均值(zhí)，近(jìn)4成(chéng)家(jiā)庭人均住宅(zhái)建筑面积在30平米以下(xià)。

　　15％的(de)城镇(zhèn)家庭人均住宅建筑面积(jī)不足19平方米，不(bù)及全国人均水平(píng)的一半。若去除(chú)20％的(de)公摊，可(kě)使用的住宅面积(jī)仅为15.2平(píng)方(fāng)米(mǐ)。上海市将人均住宅建筑面(miàn)积低于15平方米的家庭界定为(wèi)住宅(zhái)存在困难(nán)，若按(àn)这个标准算的(de)话，中国(guó)有11.3％的家(jiā)庭存(cún)在住(zhù)宅困(kùn)难问题(tí)。

　　若人均(jūn)可(kě)使用(yòng)住宅面(miàn)积为40平，即人均(jūn)住(zhù)宅建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)为50平(píng)，只考虑(lǜ)家庭户(hù)人(rén)数(shù)，需要住宅总量(liàng)约390.6亿平，较目前至少新(xīn)增82亿(yì)平。

　　对比发达国家人均住(zhù)宅(zhái)面(miàn)积，美(měi)国为67㎡，瑞士(shì)、日本、德国和英国都高于40㎡，中国的人均(jūn)住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若(ruò)去除公摊面积后(hòu)，中国的(de)人(rén)均(jūn)可(kě)使(shǐ)用面(miàn)积(jī)为31.56㎡，这一差距将(jiāng)变得明显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口(kǒu)，所需要的住(zhù)宅总量会更多。

　　四、户均(jūn)已(yǐ)然1套房，未来(lái)地产还(hái)会有需求么？

　　我(wǒ)们测(cè)算(suàn)得到中国城(chéng)镇家(jiā)庭户(hù)均(jūn)1套房，看似已经户户有房。即便如此(cǐ)，中国(guó)人口(kǒu)静态结构和动(dòng)态趋势演绎，决定了中国未来地产仍(réng)有需(xū)求释放(fàng)。户均1套住宅(zhái)现实之下，中国未(wèi)来城镇住宅需(xū)求主要来自(zì)于四个方面。

　　第一，户均(jūn)人口(kǒu)缩小，家庭(tíng)户数增多，新户购房(fáng)需求扩张。

　　过去20年我(wǒ)国城镇家庭户均人口数不断下降，六(liù)普显示城(chéng)镇户(hù)均人口规模(mó)为2.85人/户，而七(qī)普显(xiǎn)示(shì)城(chéng)镇(zhèn)户均人(rén)口规模(mó)为(wèi)2.62人/户，一人户、二人户的占比(bǐ)明显上升，人口小家庭化趋势(shì)将(jiāng)继(jì)续(xù)延(yán)续，导致户(hù)数会因户均人口规模的缩小(xiǎo)而(ér)增多。

　　第二，人口(kǒu)迁移导致经济发展(zhǎn)带(dài)来的新增住宅需求旺盛(shèng)。

　　中国经济板(bǎn)块(kuài)的分化日(rì)益明显，资源(yuán)和生(shēng)产要素(sù)逐步向经(jīng)济带、都(dōu)市圈中心城市流入，区域经济资源(yuán)分配的再集中吸引着人(rén)口流入。人口迁移势必涉及到买(mǎi)房租房，给迁入地住宅市场带来新的(de)增量。

　　以浙江省为例(lì)，2021年常(cháng)住人口增量为72万(wàn)，而出生人口为(wèi)44.9万人，死亡人口(kǒu)为38.4万(wàn)人，自然增加人口(kǒu)仅为6.5万人，其人口增长主要受益于(yú)人口迁移。

　　第三，老旧小区改善性需(xū)求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建(jiàn)住宅和原公(gōng)有住宅的家庭拆迁改建最多。自建房家庭比(bǐ)例(lì)从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住(zhù)宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为(wèi)6.8个百分点。二(èr)者(zhě)和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭(tíng)住(zhù)宅建造时间为2000年(nián)以前的比例（31.3％）大(dà)致相(xiāng)吻合。

　　十年间新增8473万家庭户(hù)，自建住(zhù)宅和(hé)原公(gōng)有住(zhù)宅减少了(le)1282万户，住(zhù)宅(zhái)净需求增加9755万(wàn)户(hù)。49％的家(jiā)庭购买商品住宅(zhái)，21％的家庭购买二手(shǒu)房。在(zài)新(xīn)增住宅需求中，有7成家庭购买了(le)商品住宅(zhái)。租房、购(gòu)买经(jīng)济适用房和其他分别占比18％，3％和(hé)9％。未来随着城中村和(hé)旧城改(gǎi)造，商品(pǐn)住宅的占比势(shì)必会进一(yī)步上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面(miàn)积还有约81亿平，涉及城镇(zhèn)家庭(tíng)约(yuē)9000万户。破旧的城中村、老公有住宅，建筑面积(jī)小、质量低、基础设施配(pèi)套差、没有(yǒu)或少有(yǒu)物业管理，居民(mín)追求美(měi)好、宜(yí)居生活(huó)的环境，背后的改善性需求有(yǒu)待释放(fàng)。

　　第四，“住上更(gèng)大房子”的改(gǎi)善性需(xū)求还(hái)将有所增加。

　　刚需(xū)购房受限于资金，倾向于中小户型(xíng)。已有(yǒu)住(zhù)宅家(jiā)庭(tíng)希望提高(gāo)生(shēng)活品质，以小换大、以旧换(huàn)新。2022年底的中(zhōng)央经济工(gōng)作会议明确指出(chū)支(zhī)持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为(wèi)1.71间，无论是否考(kǎo)虑(lǜ)乡村住宅因(yīn)素(sù)，中国的人均(jūn)住宅间数(shù)较其他国(guó)家依旧存(cún)在不小差距。

　　住宅(zhái)舒(shū)适度与(yǔ)经济水平有着密切正向(xiàng)联系(xì)。随着经济发展(zhǎn)水平的提高，中国的(de)人(rén)均住宅间(jiān)数与人均住宅建筑面(miàn)积将随之增长。

　　如果(guǒ)说过去二十年是(shì)中国地产黄(huáng)金发(fā)展期，地(dì)产矛(máo)盾更多(duō)体(tǐ)现为住宅供给存在(zài)不足，供需出现错配，这是过去二十年(nián)房价快(kuài)速上涨基石。那么(me)未来将是住宅质(zhì)量的(de)供需冲突。房地产大分化(huà)时代已(yǐ)至，这种(zhǒng)分化不单局限于城市(shì)能级(jí)之间差(chà)异，优(yōu)质小区和老旧二手房之间(jiān)的差(chà)异也将(jiāng)越发(fā)扩大。

　　风险提示

　　人(rén)口普查(chá)数据调查(chá)的是(shì)人，并不(bù)是针对住宅，因此可能(néng)存在(zài)统计偏差。商品(pǐn)住宅占比实际(jì)值可(kě)能(néng)偏低，其增速可(kě)能超(chāo)预期(qī)。

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