近两(liǎng)年火爆的创新产(chǎn)品公募REITs进入密集分红(hóng)期，近日7只REITs陆(lù)续迎(yíng)来(lái)除(chú)息日(rì)，公募REITs整体(tǐ)呈现出高比(bǐ)例稳(wěn)定分红，15只(zhǐ)公告2022 年(nián)可供分配金额(é)的REITs产(chǎn)品，平均分红比例接(jiē)近99％。

　　多位(wèi)业(yè)内人士对此表示，强(qiáng)制分红机制(zhì)是(shì)公募(mù)REITs主(zhǔ)要(yào)特征之(zhī)一，稳定分红体现出该类产(chǎn)品长期(qī)投资价值，通过观测经营活动现金流、可供分配现金等(děng)指标(biāo)，也是观(guān)察REITs项目底层资产(chǎn)运(yùn)营情(qíng)况的“窗口”。他们也提醒普通投(tóu)资者注意，与产权类项目相(xiāng)比，特许经营REITs项目在(zài)经营(yíng)权到期后不再产(chǎn)生(shēng)现金收益(yì)，特许经营权(quán)分红目前已(yǐ)包(bāo)含了利润分(fēn)配(pèi)和本金的(de)归(guī)还，在选择投资标的时应了(le)解(jiě)资产类型和分红的特征。

　　15只公(gōng)募(mù)REITs产品(pǐn)分红

　　平均(jūn)分红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日(rì)7只REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日(rì)）陆续迎(yíng)来除息(xī)日，此外尚(shàng)有6只(zhǐ)REITs实(shí)际分配情况(kuàng)尚未公布。整体来(lái)看，公(gōng)募(mù)REITs呈现出了高比例的稳(wěn)定(dìng)分红，15只公告2022 年可供(gōng)分配金额的公募REITs产品中，2022年全(quán)年分配金额占(zhàn)可供分配(pèi)金额比例平均(jūn)为98.89％，且绝(jué)大部分(fēn)分配比例(lì)在96％以一厢情愿是什么意思上(shàng)。

　　中金(jīn)基金相关负责人对此表示，投资公募REITs的(de)主(zhǔ)要(yào)收益来(lái)源(yuán)为持有期分红收益一厢情愿是什么意思，以及基金份额交(jiāo)易价格的(de)变化。基金(jīn)份(fèn)额二级(jí)市场(chǎng)价(jià)格受到(dào)公募(mù)REITs资产(chǎn)运营情况(kuàng)及市(shì)场因素(sù)的综合影响(xiǎng)，较易引起波(bō)动。与此相比(bǐ)，基金(jīn)分红预期则更有(yǒu)规律可循。公募REITs的分红主要来自基础设施资产的经(jīng)营现金流，投资人通过基金募集材料(liào)和信息披(pī)露文件，结合行(xíng)业(yè)及市场情(qíng)况，可以分析基础设施(shī)项目的经营(yíng)业绩，作为进行投资决策的(de)重要参考。

　　“相对于基金份额二级市场价格变化(huà)导致(zhì)的浮盈或(huò)浮(fú)亏，分红作为基金(jīn)份额持有(yǒu)人(rén)实(shí)际获得的现金收(shōu)益，对(duì)于长期(qī)投资者更具参(cān)考价值(zhí)。”中金(jīn)基金相关负(fù)责人称。

　　平安基金REITs 投资中心(xīn)运营高级副(fù)总监李华(huá)平也表示，根(gēn)据《公开募集基础(chǔ)设施证券投资基金指(zhǐ)引（试(shì)行）》及(jí)相关法规要求，基(jī)础设施基金应当将90％以上(shàng)合并后基金年(nián)度可分(fēn)配金(jīn)额以现金(jīn)形(xíng)式(shì)分配给投资者，强制分(fēn)红机(jī)制是公募REITs的主要特(tè)征之一，稳(wěn)定的分红机制体(tǐ)现出(chū)REITs产(chǎn)品(pǐn)长期投(tóu)资价(jià)值。

　　中航基金也认(rèn)为，从投资角度来看，基(jī)础设施(shī)公募REITs同(tóng)时具备(bèi)“股性(xìng)”和(hé)“债性”双重(zhòng)特(tè)点。二级市场(chǎng)价格反映这类产品“股(gǔ)性”的一面，分红体现了这类产品的(de)“债性”特点。公(gōng)募(mù)REITs有强(qiáng)制分红要求，分红(hóng)类似于债券派息，但不等同于(yú)债券的(de)固(gù)定利(lì)息(xī)回报(bào)，而是由可供分配现金决定。

　　从机构投资者的角度来看，一方面是公募(mù)REITs丰富了机构(gòu)投资者的投资(zī)品类，为资(zī)产(chǎn)配置多元(yuán)化提供抓手，具有较强的配置价值。另一方面(miàn)，公募REITs的分红能够帮助机构投资者稳定收益。机构投(tóu)资者公募REITs能够通过分(fēn)红(hóng)获取相对于投资债券相对高的收益性(xìng)，在有效控制(zhì)风险(xiǎn)的(de)前提(tí)下，增厚资产(chǎn)包收益，起到投资“压舱石”的作用(yòng)。

　　分红除了投(tóu)资收益“落(luò)袋为安”外，市场对于未来分红水平的预期，也是影响REITs基金二(èr)级市场价格(gé)走势的(de)关(guān)键(jiàn)因(yīn)素(sù)之(zhī)一。

　　从近期公募REITs的二级市场表现看，截(jié)至4月(yuè)21日，今年以来中证REITs（收(shōu)盘）指数收于975.99 点(diǎn)，年内(nèi)下跌7.44％，未(wèi)跑赢主要股票和债券宽(kuān)基指数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分产品受宏观经济的影响，可分配金(jīn)额完(wán)成率不达预(yù)期(qī)，一定程度(dù)上影响了公募REITs二级市场的价(jià)格(gé)。”李华平称，公(gōng)募REITs二级市场的价格波动(dòng)受多重因素的影响，投资收(shōu)益是影响REITs二级(jí)市场价格的主要因素(sù)之一，而稳定的(de)分红有(yǒu)利于(yú)吸引投(tóu)资者参与(yǔ)公(gōng)募REITs二级市场的投(tóu)资。

　　中金基金相(xiāng)关负责人也表示，近期经济预期(qī)恢复，一方面市(shì)场热点呈(chéng)现(xiàn)向股(gǔ)票和债券回归的过(guò)程；另一方面，基(jī)础设施项目的(de)经营业(yè)绩(jì)相对经济活力的改善有一定的(de)滞后性(xìng)。

　　此外，公募REITs在(zài)分红除权(quán)日，将(jiāng)对基(jī)金份额的开盘指导价做调减处理，调减金额根据单位(wèi)基(jī)金份额的分红金额进行计算。除权操作(zuò)是对分红前后基金份(fèn)额(é)净值变(biàn)化的(de)修(xiū)正(zhèng)，使(shǐ)投(tóu)资人在基金分红前后均可(kě)以获得公平的投资机(jī)会。

　　“分红可增强投资(zī)者长期(qī)投资的(de)信心，同时需(xū)结合(hé)持有产品(pǐn)的(de)特性(xìng)，关(guān)注(zhù)二级市(shì)场扰动对整体收益的影响程度。”中航基金相关(guān)人士也称。

　　特许(xǔ)经营权分(fēn)红包(bāo)括(kuò)利润分配和本金归还(hái)

　　普通投资者应(yīng)了解底层资产情(qíng)况

　　多位业(yè)内人士还(hái)提醒，与现有公募基金分红(hóng)前提是本金之上(shàng)的增值部分不(bù)同，特(tè)许经营权REITs基金运作期间的(de)“分红”界定为“分(fēn)派”更为(wèi)准确，分派的(de)是(shì)本(běn)金(jīn)与增值(zhí)两个部分，两个(gè)部分之间的比例(lì)是变动的，与现有公募基(jī)金分红(hóng)差异(yì)很大，大多(duō)数普(pǔ)通(tōng)投资者(zhě)可能把“分派”金额误认(rèn)为是持(chí)续分红。一(yī)旦30年、40年、50年(nián)、60年等(děng)合(hé)同年(nián)限到(dào)期(qī)后基(jī)金价值面临极大不确定性，这(zhè)是该(gāi)类投(tóu)资者应该注意的情况。

　　李华平表示，目前公募(mù)REITs主要有(yǒu)特许经(jīng)营权类(lèi)和产权(quán)类两大资产类型，持有(yǒu)产权(quán)类产(chǎn)品(pǐn)的收益主要包括每(měi)年的(de)现金分红(hóng)及资产增值的收益，而持(chí)有特许(xǔ)经(jīng)营类产(chǎn)品的收益主(zhǔ)要来自项(xiàng)目每年的现(xiàn)金分(fēn)红。其中，特(tè)许经营权(quán)类资产的(de)分红包括了利润分配和本(běn)金的归还，两者的比(bǐ)率(lǜ)也(yě)是变(biàn)动的，对特许经营权类资产的公募REITs可以(yǐ)内部收益率（IRR）来衡量投(tóu)资(zī)收益。普通投资(zī)者在选择(zé)投资标的时，应了解公募(mù)REITs底(dǐ)层资产(chǎn)的类型。

　　中(zhōng)航基(jī)金(jīn)也表(biǎo)示，从细(xì)分来(lái)看，各类(lèi)公募REITs分(fēn)红因底层(céng)资产属性不同(tóng)而形成(chéng)区别(bié)。特许(xǔ)经营权(quán)类的公募REITs产品因其分红相当于(yú)包含“本金(jīn)+收益”，分红相对(duì)较多，债性偏(piān)强。而产权类的公(gōng)募REITs分(fēn)红(hóng)主要为“收益(yì)”，更(gèng)看重底层资产的价值增值，所以相对股(gǔ)性偏强。普(pǔ)通投资者(zhě)在选择公募REIT时，需要考虑底层资产属(shǔ)性，对(duì)所选择产品的二级(jí)市场价(jià)格和(hé)分红有合理预期(qī)。

　　中金基金(jīn)相(xiāng)关负(fù)责人(rén)也(yě)认为，与产权类项目相比，特许经营项目在经营权(quán)到期后不再能产生现金(jīn)收益(yì)，因此将(jiāng)可供分配金额(é)的分配理(lǐ)解为“分派”比“分(fēn)红”更加准确。基于这个特点(diǎn)，剩余经(jīng)营期限较短的(de)特许经(jīng)营项目，通常具备更高(gāo)的分派(pài)率水(shuǐ)平。对于剩(shèng)余期限(xiàn)较(jiào)长的特许经营权项目，即使分派率(lǜ)相(xiāng)对较低，也(yě)有足够年限收回本金并取得收益。

　　中金基金(jīn)该负责人(rén)提醒投资者注意，特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权项(xiàng)目的分派金额包含了投资本金，在不进行扩募的(de)情况下，基金份(fèn)额单价随着(zhe)分派(pài)进度逐(zhú)年下降是(shì)正常现(xiàn)象，投资特许经(jīng)营权REITs的收(shōu)益来自项目剩余期限产生的(de)现金流。

　　“与特(tè)许经营(yíng)项目相比，产权类项目的土(tǔ)地或建筑(zhù)的剩余使用年限一(yī)般较长，再加上到期后通过对(duì)建筑的(de)更新改造或(huò)补缴(jiǎo)土地出(chū)让金等追加投(tóu)资，有(yǒu)机会进一步延长经营期限。这种类似(shì)永续经营的(de)假设反(fǎn)映在基础资产的(de)估值上，使产权(quán)类REITs具备更显著的资产投资属性。”该负责人称(chēng)。

　　观测(cè)内部(bù)收(shōu)益率等指标

　　评估项目(mù)底层(céng)资产运营情况

　　在基金分红(hóng)的时点(diǎn)，多位业(yè)内人士还表示，在产品(pǐn)分红期(qī)，投资者可以观测经(jīng)营(yíng)活动现金(jīn)流、可供分配(pèi)现金、内部收(shōu)益率(lǜ)等(děng)指标，来观(guān)察(chá)和评(píng)估项目底层资产的(de)运营情(qíng)况。

　　中航基(jī)金表示(shì)，年(nián)报指标中，跟现金相(xiāng)关的指标有两个：一是(shì)年报中披(pī)露(lù)的经营活动现金流，二是可供分(fēn)配(pèi)现金，二者存(cún)在本质性区别(bié)。经营活动(dòng)产生的现金净流量(liàng)是指(zhǐ)企(qǐ)业经(jīng)营、筹资、投资(zī)产生(shēng)的现金流，基于企业本身经营活(huó)动产生(shēng)；可供(gōng)分配的现金实质上是从(cóng)EBITDA出(chū)发(fā)，对(duì)非现(xiàn)金(jīn)影响利(lì)润表的项目进行调整，加期初现金，最(zuì)终得到的账(zhàng)面现金。

　　李华(huá)平也(yě)表示，公募REITs作为资产配置新选择，投资价值体现在相对(duì)股债市场独立的资产配置功能，比较适合长期持有。建议投资者对经营权类的资产可以更多关注内部收益率的高低(dī)，对产权(quán)类的资产更多关注(zhù)分(fēn)派率(lǜ)高(gāo)低(dī)。因为公募REITs可(kě)分配收益主要来自(zì)底(dǐ)层资产的经营净(jìng)现金(jīn)流，所以底层资产运(yùn)营情况直接影响投资回报，投资(zī)者可综合考虑原始(shǐ)权益人综(zōng)合实力、运营管理机构实力(lì)、公募基金管理人实力(lì)等多重因素来(lái)选择投资标的。

　　中(zhōng)信证券研(yán)报也显示，公(gōng)募REITs进入密集分(fēn)红期，由(yóu)于分(fēn)红交易带(dài)来的短期博弈机会仍(réng)在，叠加此(cǐ)前市场(chǎng)接(jiē)连回调，建议(yì)投资者关(guān)注(zhù)有基本面支撑、填权效应相对明显、同时分红规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明REITs在发行首年及次年的可供分配金额(é)预(yù)测。投资(zī)者可以(yǐ)将REITs的实际分红金额与(yǔ)募集材料中披露预测进行(xíng)比较(jiào)分(fēn)析，结合经(jīng)济及(jí)市场的实际(jì)环境，对基(jī)础设施项目的运营业绩及REITs的管(guǎn)理(lǐ)能力进行判(pàn)断。”中(zhōng)金基金(jīn)上述负责人也称。

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