近两年火爆的创新产品公募REITs进入密(mì)集分红期，近日(rì)7只REITs陆续(xù)迎来除息日，公(gōng)募REITs整体呈现出高(gāo)比(bǐ)例(lì)稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的(de)REITs产品，平均分(fēn)红比例接(jiē)近(jìn)99％。

　　多位业内人士对(duì)此表(biǎo)示，强制分红机制是(shì)公募REITs主(zhǔ)要特征之一，稳定分红体(tǐ)现(xiàn)出该类产品长期(qī)投资(zī)价值，通过观(guān)测经(jīng)营活(huó)动(dòng)现金流、可(kě)供分配现金等指标，也(yě)是观(guān)察REITs项目底层资产运营情况的“窗口”。他(tā)们也提醒普通投(tóu)资者注意，与(yǔ)产权类项目相比，特许经(jīng)营REITs项(xiàng)目在(zài)经营权到期后不再产生现金(jīn)收益，特(tè)许经(jīng)营权分(fēn)红目(mù)前已包含了利润(rùn)分配和(hé)本(běn)金的归还，在选择投资标的时(shí)应了(le)解资产类型和分红(hóng)的特(tè)征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集分(fēn)红期，近日7只REITs产品(p诫勉谈话影响期是多长时间，诫勉谈话受影响吗ǐn)（4月17 日-4月21日）陆续迎来除(chú)息日，此外尚有6只REITs实际分(fēn)配情况尚未公布。整体来看(kàn)，公募REITs呈现出了高比例的稳定(dìng)分红，15只(zhǐ)公(gōng)告2022 年(nián)可供(gōng)分配金额的公募REITs产品(pǐn)中，2022年(nián)全(quán)年(nián)分配金额占可供(gōng)分配金(jīn)额比(bǐ)例平均为98.89％，且绝(jué)大部分(fēn)分配比例在96％以(yǐ)上。

　　中金基金相(xiāng)关(guān)负(fù)责人(rén)对此(cǐ)表示，投(tóu)资公募REITs的主要收益来源为(wèi)持有期分(fēn)红收益(yì)，以及基(jī)金份额交易(yì)价格的(de)变化。基金份额(é)二(èr)级市场(chǎng)价格受到公募REITs资产运营情况(kuàng)及(jí)市场(chǎng)因(yīn)素(sù)的综(zōng)合影响，较易引起波动。与此相比，基金分红预期则更有(yǒu)规(guī)律(lǜ)可循。公(gōng)募REITs的(de)分红(hóng)主要(yào)来自(zì)基础(chǔ)设施资(zī)产的(de)经营现金流，投(tóu)资人通(tōng)过基金募集材(cái)料和信(xìn)息披露文件，结合行业及市(shì)场情况，可以分析基础设施项目(mù)的经(jīng)营业绩，作为(wèi)进(jìn)行投资决策的重要(yào)参考。

　　“相对于基金份额二级市场价格变化(huà)导致的(de)浮(fú)盈或浮亏，分红(hóng)作为基(jī)金份额持有人(rén)实际获得的现金收益，对于长期投资者更(gèng)具(jù)参考价值(zhí)。”中金(jīn)基金相关负责人称(chēng)。

　　平安(ān)基金REITs 投资中(zhōng)心运营高级(jí)副总监李华平也表示，根据《公开募集(jí)基础设(shè)施证券投资(zī)基金指引（试行(xíng)）》及相关法规要求，基础(chǔ)设施基金应当将90％以上合并后基金(jīn)年度可分配金(jīn)额以现金形式分(fēn)配给投资者，强制分红机制是公募(mù)REITs的(de)主要(yào)特征之一，稳(wěn)定的分(fēn)红机(jī)制体现出REITs产品长期投资(zī)价值。

　　中航基(jī)金也认(rèn)为(wèi)，从投资角度来看，基础设施(shī)公募REITs同时具备“股(gǔ)性”和(hé)“债性”双(shuāng)重特点。二级市场价格反映这类产品“股性”的一面，分红体现了这类产品的“债性(xìng)”特点(diǎn)。公募REITs有强制(zhì)分(fēn)红(hóng)要求，分红类似于债(zhài)券派(pài)息，但不等同于债券(quàn)的固定(dìng)利息回报，而是由可供(gōng)分配(pèi)现金决定。

　　从机构投资者的(de)角度来看(kàn)，一方面是公募REITs丰(fēng)富了(le)机构投资(zī)者的投资品类(lèi)，为(wèi)资(zī)产配置多元化提供抓手(shǒu)，具有(yǒu)较强的(de)配置价值。另一方(fāng)面，公募REITs的分红能够(gòu)帮助机构投资者稳定收益。机构投(tóu)资者公募REITs能够通过(guò)分红获取相对(duì)于投资债券相对(duì)高的收益性，在有效控制风险的(de)前提下(xià)，增厚资产包收益，起到(dào)投(tóu)资(zī)“压舱石”的(de)作用。

　　分红除了投资收益(yì)“落袋为安”外(wài)，市(shì)场对于未(wèi)来分红水平的(de)预期，也是影响REITs基金二级市场价格(gé)走势的关键因素之一。

　　从近期公募REITs的二级市场表现看(kàn)，截至4月21日，今年(nián)以来(lái)中证REITs（收(shōu)盘）指数收(shōu)于975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未(wèi)跑赢主要股票(piào)和债(zhài)券(quàn)宽基指数。

　　“截(jié)至2023年3月31日(rì)，有20只公(gōng)募REITs发(fā)布了2022年年报(bào)，部分产品(pǐn)受宏观(guān)经济(jì)的影响(xiǎng)，可分(fēn)配金额完(wán)成率不达预期(qī)，一定程度上影响了公(gōng)募(mù)REITs二级市场的价格。”李(lǐ)华平称(chēng)，公募(mù)REITs二级(jí)市场的价格波动受多重(zhòng)因素(sù)的影响(xiǎng)，投资收益是(shì)影响REITs二级市场价格的主要因素之一，而稳定的分(fēn)红有利于(yú)吸引投资者参与(yǔ)公募REITs二(èr)级(jí)市场的投资。

　　中(zhōng)金基金相关负责(zé)人(rén)也表(biǎo)示，近期经济预期恢复，一方面市场热(rè)点呈现向(xiàng)股票和(hé)债券回归的过程；另一(yī)方面，基础设施项目(mù)的经营业绩相对经济活力的(de)改(gǎi)善有一定(dìng)的滞后性(xìng)。

　　此外，公募(mù)REITs在分红除权日，将对(duì)基金份额的开盘(pán)指导价(jià)做调减处理(lǐ)，调减金(jīn)额根据单位基金份额的(de)分红金额进行计算。除权操作是对分红前后基金份额净(jìng)值(zhí)变化的修正，使投资(zī)人在基金分红前(qián)后均可以(yǐ)获得公平的投(tóu)资机(jī)会。

　　“分红可增强(qiáng)投资者长期投资的信心(xīn)，同(tóng)时需结合持有产品的特性(xìng)，关注二级市场(chǎng)扰动对(duì)整体收益的影响(xiǎng)程度。”中航基金相关人(rén)士(shì)也(yě)称。

　　特(tè)许经营权分红包括(kuò)利润分配和本金归还

　　普通投资者应(yīng)了(le)解底层资产情况

　　多位(wèi)业内(nèi)人(rén)士(shì)还提(tí)醒，与现(xiàn)有公募(mù)基金分(fēn)红前(qián)提是本金之上的增值部(bù)分不(bù)同，特(tè)许经营权REITs基(jī)金(jīn)运(yùn)作(zuò)期间的“分红”界定为“分(fēn)派”更为准确(què)，分(fēn)派的是(shì)本金与增值两(liǎng)个部分，两个部分之(zhī)间的(de)比例(lì)是变动的，与现有公(gōng)募基(jī)金分红(hóng)差异很(hěn)大，大多数普通投(tóu)资者可能(néng)把(bǎ)“分(fēn)派(pài)”金额误认为(wèi)是持续分红(hóng)。一旦30年、40年(nián)、50年、60年等(děng)合同年限(xiàn)到期(qī)后基金价值(zhí)面临(lín)极大不确定性，这(zhè)是该类投(tóu)资者应(yīng)该注(zhù)意的情况。

　　李华平表示，目(mù)前公募REITs主要有特许经(jīng)营权类和产权(quán)类两大资(zī)产类(lèi)型，持有产权类产品的收(shōu)益主要包括每年的现金分红及(jí)资产增值的(de)收益，而持有特许经营类产品(pǐn)的收益主要来自项目每年的(de)现金分红。其中，特许经营(yíng)权类(lèi)资产(chǎn)的分红包括了利润分配和本金(jīn)的(de)归还，两(liǎng)者的(de)比率(lǜ)也是变动的，对特许经营权类资产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资(zī)收益(yì)。普通投(tóu)资者在选择投资标(biāo)的(de)时(shí)，应了(le)解公募REITs底(dǐ)层资产的类型。

　　中航基金也表示(shì)，从细分来看(kàn)，各类公募(mù)REITs分红因底层资产属(shǔ)性不同而(ér)形成区(qū)别。特许经营权(quán)类的公募REITs产品因(yīn)其分红相当(dāng)于(yú)包含“本金+收益”，分(fēn)红相对较(jiào)多(duō)，债性偏强。而产权类的(de)公募REITs分(fēn)红主要为“收益”，更看重底层资产的(de)价(jià)值增值，所以相对股性偏强。普通投资者在(zài)选择公募REIT时，需要考虑底层资(zī)产属性，对所选(xuǎn)择产品(pǐn)的二级市场价格(gé)和(hé)分红有合理预期(qī)。

　　中金基金相关负(fù)责人(rén)也认为，与产权类项(xiàng)目相(xiāng)比，特许经营项目在经营(yíng)权到期后不再能产生(shēng)现诫勉谈话影响期是多长时间，诫勉谈话受影响吗金收益，因此将可(kě)供分(fēn)配金额(é)的分配理解为“分派(pài)”比“分红”更加准确(què)。基于这个特(tè)点，剩余经营期限较短(duǎn)的(de)特许经营项目(mù)，通(tōng)常具备(bèi)更高的分派率(lǜ)水(shuǐ)平。对(duì)于(yú)剩余期限较长(zhǎng)的(de)特许(xǔ)经营权项(xiàng)目，即使分派率相对(duì)较低，也(yě)有足(zú)够年限收回本金并取得(dé)收益(yì)。

　　中金(jīn)基金该负责(zé)人(rén)提醒投资者注(zhù)意，特(tè)许经(jīng)营(yíng)权(quán)项目的分派金(jīn)额包含了投(tóu)资本(běn)金，在不进(jìn)行扩募的情况下(xià)，基金(jīn)份(fèn)额(é)单(dān)价随着分派(pài)进度逐(zhú)年(nián)下降(jiàng)是正常现象，投资特许经营权REITs的收益(yì)来自项目(mù)剩余期限(xiàn)产生的现金流。

　　“与特许(xǔ)经营项目相比(bǐ)，产权(quán)类项目的土地或建筑的剩余使用年(nián)限一般较长，再(zài)加上(shàng)到(dào)期后(hòu)通过(guò)对建筑的更新改造或补缴土地(dì)出让金等追加投资，有机会(huì)进一步延(yán)长经(jīng)营期(qī)限。这种(zhǒng)类似永(yǒng)续经营(yíng)的假设(shè)反映在基础资产(chǎn)的估值(zhí)上，使产(chǎn)权类(lèi)REITs具备更显(xiǎn)著的资产投资(zī)属性。”该(gāi)负责人称。

　　观测(cè)内部(bù)收益率等(děng)指标(biāo)

　　评估(gū)项目(mù)底层资产运(yùn)营情况

　　在基金分(fēn)红的时(shí)点(diǎn)，多位(wèi)业内人士还表示，在产品分(fēn)红期(qī)，投资者可(kě)以观测经营(yíng)活动现金流、可供(gōng)分(fēn)配现金、内(nèi)部收益率等指(zhǐ)标，来观(guān)察和评(píng)估项目底层资产(chǎn)的(de)运营情况(kuàng)。

　　中航基金表示，年报指标中，跟现金相关的指标有两个(gè)：一是年报中披露的经营活动(dòng)现金流，二是(shì)可供(gōng)分(fēn)配现金，二者存在本质性区别。经营活(huó)动产(chǎn)生的现金净流(liú)量是指企业经营、筹资(zī)、投资产生的现金流(liú)，基于企业本身经(jīng)营活动产(chǎn)生；可(kě)供分配的现金实(shí)质上是从EBITDA出发，对(duì)非现金影响(xiǎng)利润表的(de)项目进行(xíng)调整，加期(qī)初现金，最(zuì)终得到的账面现金。

　　李(lǐ)华平(píng)也表(biǎo)示，公募(mù)REITs作为(wèi)资产配(pèi)置新选择，投资价(jià)值体现在相(xiāng)对股债市(shì)场独立(lì)的资(zī)产配(pèi)置功能，比较适(shì)合长期(qī)持有(yǒu)。建议投资者对经营权类的资产可以更多(duō)关注(zhù)内(nèi)部(bù)收(shōu)益(yì)率的(de)高低，对产权类的资产更多关(guān)注分(fēn)派率高低。因为公募REITs可分配收益主(zhǔ)要(yào)来自底(dǐ)层资产(chǎn)的经营净现(xiàn)金流，所(suǒ)以底层(céng)资产运营(yíng)情况直接影响(xiǎng)投资回(huí)报，投(tóu)资者可综(zōng)合考虑原始权益人(rén)综合实(shí)力、运营管理机构实力、公募基金管理(lǐ)人(rén)实(shí)力等多(duō)重因素来选(xuǎn)择投资标(bi诫勉谈话影响期是多长时间，诫勉谈话受影响吗āo)的。

　　中信(xìn)证(zhèng)券研报也显示，公募(mù)REITs进入(rù)密(mì)集分红(hóng)期(qī)，由于分红(hóng)交易带来的短期博弈机(jī)会仍在，叠加此前市(shì)场接连回(huí)调，建议投资者(zhě)关(guān)注有基本(běn)面支撑(chēng)、填(tián)权效应相(xiāng)对明显、同(tóng)时分(fēn)红规(guī)模较为(wèi)可观(guān)的个券。

　　“公募REITs的招募(mù)说明书(shū)均会载明REITs在发行首(shǒu)年及(jí)次年的(de)可(kě)供分配(pèi)金额(é)预测(cè)。投资者可以将REITs的实际分红金(jīn)额与募集材料中披露(lù)预测进(jìn)行比较分(fēn)析，结(jié)合经济及市场的(de)实际环境，对基础设施项目(mù)的运营业绩及(jí)REITs的管理(lǐ)能力进行判断。”中金基金上述(shù)负责(zé)人也称。

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