近(jìn)两(liǎng)年火爆的创新产品公募REITs进入(rù)密集分红期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈现出高比例(lì)稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可供(gōng)分配(pèi)金(jīn)额的REITs产品，平(píng)均分红(hóng)比例接近99％。

　　多位业内(nèi)人士对此表(biǎo)示，强(qiáng)制分红机(jī)制是(shì)公募(mù)REITs主要(yào)特征(zhēng)之一(yī)，稳定(dìng)分红体现出该类产品长期投资价值(zhí)，通过观(guān)测经营(yíng)活(huó)动现(xiàn)金流、可供分配现金等指标，也是观察REITs项(xiàng)目(mù)底层资产(chǎn)运营(yíng)情况(kuàng)的“窗口(kǒu)”。他(tā)们(men)也提醒(xǐng)普通投资(zī)者(zhě)注意，与产权类(lèi)项目相比，特(tè)许经营REITs项(xiàng)目(mù)在(zài)经营权(quán)到期后不再产生现(xiàn)金收(shōu)益，特许经营权分(fēn)红目前已包含了利润(rùn)分配和(hé)本金(jīn)的归还，在选择投资标的时应了解资产类型和(hé)分红的特(tè)征(zhēng)。

　　15只公募(mù)REITs产品分红(hóng)

　　平均分红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近(jìn)日(rì)7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日）陆续迎来除息日(rì)，此外尚(shàng)有6只REITs实际分配情况尚(shàng)未公布。整体(tǐ)来看，公(gōng)募REITs呈现(xiàn)出(chū)了(le)高比例的稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的(de)公募(mù)REITs产品中，2022年全年分(fēn)配金额占可供分配金额(é)比例平均(jūn)为(wèi)98.89％，且绝大部(bù)分分配比例在96％以上。

　　中金基金(jīn)相关负责人(rén)对此(cǐ)表示(shì)，投资(zī)公募REITs的主要收多思善妒是什么意思，古代善妒是什么意思益来源为持有期(qī)分(fēn)红收益，以及基(jī)金份额交(jiāo)易(yì)价格的变化。基金(jīn)份(fèn)额二级市场价格受到公募REITs资产运营情况及(jí)市场(chǎng)因(yīn)素的综合影响，较易引起(qǐ)波动(dòng)。与此相比，基金分(fēn)红预期则更(gèng)有规律可循(xún)。公(gōng)募REITs的分红主要来自(zì)基础设施资产的(de)经营(yíng)现金流，投资人通(tōng)过基金募集材(cái)料(liào)和(hé)信息披(pī)露文(wén)件，结合行业及市场情(qíng)况，可(kě)以分(fēn)析基础设(shè)施项目的经营(yíng)业绩，作(zuò)为进行投资决(jué)策(cè)的重要(yào)参考。

　　“相对于(yú)基金份额二级(jí)市场价格变化导致(zhì)的浮盈(yíng)或浮亏，分(fēn)红作为基金份额持(chí)有人实际获得的现金收(shōu)益(yì)，对于长期投资(zī)者更具(jù)参(cān)考价值。”中金基金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心(xīn)运营(yíng)高级副总监李华平也表示(shì)，根(gēn)据《公(gōng)开(kāi)募(mù)集基础设施证(zhèng)券投资基金指(zhǐ)引（试(shì)行）》及相(xiāng)关法规要(yào)求，基础设施基金应当将90％以上合并后(hòu)基金年度可分配金额(é)以现金形(xíng)式分配给投资者，强制分红机制(zhì)是(shì)公募REITs的(de)主要特(tè)征之(zhī)一(yī)，稳定的分红机制体现出(chū)REITs产(chǎn)品(pǐn)长(zhǎng)期(qī)投资(zī)价(jià)值。

　　中航基金也认为(wèi)，从投(tóu)资角度来看，基础设(shè)施(shī)公募REITs同时具备“股性(xìng)”和“债性(xìng)”双重特点。二级市场价格反映这(zhè)类(lèi)产(chǎn)品“股性”的(de)一面，分红体现(xiàn)了(le)这类(lèi)产品的“债性”特点。公募REITs有强制(zhì)分红要求，分红类似于债券派(pài)息，但不等(děng)同于(yú)债(zhài)券的固定利息回报，而是由可(kě)供分(fēn)配现金决定。

　　从机构投资者的角度来看，一方面是(shì)公募(mù)REITs丰富了机构投(tóu)资(zī)者的(de)投资品类(lèi)，为(wèi)资产配置多元化提供(gōng)抓手，具有较(jiào)强的配置价值。另一方面，公募REITs的分红能(néng)够帮(bāng)助机(jī)构投资者稳定收益。机构投资者公募REITs能够(gòu)通过分红(hóng)获取相对于投资(zī)债券相对高的(de)收益性，在有效控制风险的前提下，增厚资(zī)产包收(shōu)益，起(qǐ)到投(tóu)资(zī)“压舱石”的作(zuò)用。

　　分红除了投资收益“落袋为安”外(wài)，市(shì)场(chǎng)对于未(wèi)来分红水平的预期，也是影(yǐng)响REITs基金二级市场价(jià)格走(zǒu)势的关键因素之一。

　　从近期(qī)公募(mù)REITs的二级市(shì)场表(biǎo)现看(kàn)，截至4月21日，今(jīn)年以来中证REITs（收盘(pán)）指(zhǐ)数收于975.99 点(diǎn)，年(nián)内(nèi)下跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股票和债券宽基指数(shù)。

　　“截至2023年3月31日，有(yǒu)20只公募REITs发布了(le)2022年年报，部分产品受宏观经济的(de)影响，可分配金额(é)完成率(lǜ)不达预期(qī)，一多思善妒是什么意思，古代善妒是什么意思定程度(dù)上影响(xiǎng)了公募REITs二(èr)级市场的价格。”李华平(píng)称，公(gōng)募(mù)REITs二级市场的价格波(bō)动受多重因素的影响，投资收(shōu)益是(shì)影响REITs二级市场价格的主要因素之一，而(ér)稳定的分红有利(lì)于吸引(yǐn)投资者参与(yǔ)公募REITs二级(jí)市场的投资。

　　中金基金相关(guān)负责人也表示，近(jìn)期(qī)经济(jì)预期(qī)恢复，一方面市场热点(diǎn)呈现向股票和债(zhài)券回归的过程；另一方面(miàn)，基础设施项目的经营业绩相对经济活力的改善有(yǒu)一定的滞后性。

　　此外，公募(mù)REITs在分(fēn)红(hóng)除(chú)权日，将(jiāng)对基金份额的开盘指导价做调减(jiǎn)处理，调减(jiǎn)金(jīn)额(é)根据单位基金份(fèn)额(é)的分红金额进行计算。除权操作是对分红(hóng)前后基金份额净(jìng)值变化的修正，使投资人(rén)在基金(jīn)分红前后均可以(yǐ)获得公平的(de)投(tóu)资机(jī)会。

　　“分红可增强投资(zī)者(zhě)长期投资的(de)信心(xīn)，同(tóng)时需结合持有产品(pǐn)的特(tè)性，关(guān)注二级市场扰(rǎo)动对(duì)整体(tǐ)收益的(de)影响程度(dù)。”中(zhōng)航基(jī)金相(xiāng)关人士也称。

　　特(tè)许(xǔ)经营权分(fēn)红包括利润分(fēn)配和本(běn)金(jīn)归还(hái)

　　普(pǔ)通投资者应了(le)解底(dǐ)层(céng)资产情况

　　多(duō)位业内人士还提醒，与现有公募(mù)基金分红前提是本金之(zhī)上的(de)增值部分不同，特许经营(yíng)权REITs基金运作期(qī)间的(de)“分(fēn)红”界定为“分派”更(gèng)为(wèi)准确，分派的是本金(jīn)与增值两个部(bù)分，两(liǎng)个部分(fēn)之(zhī)间(jiān)的比例是(shì)变动的，与现有公募基(jī)金(jīn)分红差异很大，大多数普通(tōng)投(tóu)资者可(kě)能(néng)把“分派”金额误认为是持(chí)续分红。一(yī)旦30年、40年(nián)、50年、60年等合同年限到期后基(jī)金价(jià)值(zhí)面临极大不确定性，这(zhè)是该类投资者应该注意的情况。

　　李华平(píng)表示，目前公募REITs主要有特许经营(yíng)权类和产权类(lèi)两大(dà)资产类型，持有(yǒu)产权类产品的收益(yì)主要包括每(měi)年的现金分(fēn)红及(jí)资产增值的收(shōu)益，而持有特许(xǔ)经(jīng)营类产品(pǐn)的收(shōu)益主要来自项目每(měi)年(nián)的现金分红。其中(zhōng)，特(tè)许经(jīng)营权类(lèi)资产(chǎn)的分红包括了利润(rùn)分配和(hé)本金的归还，两者的比率也是变动的(de)，对特许经营权(quán)类资产的公募(mù)REITs可以内部收(shōu)益率（IRR）来衡(héng)量投资(zī)收益。普通投资者在选择投资标的时，应了(le)解公募REITs底层资产(chǎn)的类型。

　　中航基金也表示(shì)，从细分来看，各类公(gōng)募REITs分红因底层(céng)资产属性不(bù)同而形成区别。特许经(jīng)营权类的公募REITs产品因其分红相(xiāng)当于包含“本金+收益(yì)”，分红相对(duì)较多，债性偏(piān)强。而产(chǎn)权类的(de)公募REITs分红主要为“收益”，更看(kàn)重(zhòng)底层资产的价(jià)值增值，所以(yǐ)相对股性偏强。普通(tōng)投资者在选择公募REIT时，需要考虑(lǜ)底层资产属性(xìng)，对所选择产(chǎn)品的二级(jí)市场(chǎng)价格和分红(hóng)有(yǒu)合理预期(qī)。

　　中金基金相关负(fù)责人也认为，与产权类项(xiàng)目相比，特(tè)许经(jīng)营项目(mù)在经营(yíng)权到期后不再能产(chǎn)生现金(jīn)收益，因此将可供分(fēn)配金额的分配(pèi)理(lǐ)解为“分派”比“分红(hóng)”更加准确(què)。基于这个(gè)特点，剩余(yú)经(jīng)营期限较(jiào)短的(de)特许经营(yíng)项目(mù)，通(tōng)常具备(bèi)更高(gāo)的分派(pài)率水(shuǐ)平。对于剩余期限较(jiào)长的特许经(jīng)营(yíng)权项(xiàng)目(mù)，即使分派率相对(duì)较(jiào)低，也有(yǒu)足够年限收(shōu)回本金并取得收益。

　　中金(jīn)基金该负责(zé)人(rén)提(tí)醒投资者注意，特许(xǔ)经营权项目的分(fēn)派金额包(bāo)含了投资(zī)本金，在(zài)不进行扩募(mù)的情况下，基金份额单价(jià)随着分(fēn)派进度逐年下降是正常现象，投(tóu)资特许经营(yíng)权REITs的(de)收益来自(zì)项目剩余期限(xiàn)产生的(de)现金流(liú)。

　　“与特许经营(yíng)项目相比(bǐ)，产权类项目的土地或建(jiàn)筑的剩(shèng)余(yú)使(shǐ)用年限一般较长，再加上到期后通过对(duì)建筑的(de)更新改造或补缴土(tǔ)地出(chū)让金等追加投(tóu)资，有(yǒu)机会进一(yī)步延长经营期限。这种类似永续经营的假设(shè)反映(yìng)在(zài)基础资(zī)产的估值上，使产权类REITs具备更显著的(de)资(zī)产投资(zī)属性。”该负(fù)责人(rén)称。

　　观(guān)测内部收(shōu)益(yì)率等指标(biāo)

　　评(píng)估项目底层资产运营情况

　　在基金分红(hóng)的时(shí)点，多位业(yè)内人士还(hái)表示(shì)，在产品分红期，投资者可以(yǐ)观测(cè)经营活(huó)动(dòng)现(xiàn)金(jīn)流、可供分配现金(jīn)、内部收益(yì)率(lǜ)等指标，来观察和(hé多思善妒是什么意思，古代善妒是什么意思)评估项目底(dǐ)层资产的运营情况。

　　中航基金表(biǎo)示，年报指标(biāo)中(zhōng)，跟现金相关的指标有两个(gè)：一是年报中披露(lù)的经营活(huó)动(dòng)现(xiàn)金流，二是可供分配现(xiàn)金，二者存在(zài)本质性(xìng)区别。经营(yíng)活动产生(shēng)的现金净(jìng)流量是指(zhǐ)企业经营、筹资、投(tóu)资(zī)产生的(de)现金流，基于企业本身经营活动产生；可供分(fēn)配的现金实质上是从EBITDA出发，对非现金(jīn)影响利润表(biǎo)的项(xiàng)目进行调整，加(jiā)期初现金(jīn)，最终得到的账面(miàn)现金。

　　李华(huá)平也表示，公募REITs作为资产配置(zhì)新选择，投资价值体现(xiàn)在相对(duì)股债市场独立的资产(chǎn)配置功能(néng)，比(bǐ)较适合长期持有。建议投资者对经营权(quán)类的(de)资产可(kě)以更多关(guān)注内(nèi)部(bù)收益率的高低，对产权类的资(zī)产更多关(guān)注分(fēn)派率高低。因(yīn)为(wèi)公募REITs可(kě)分配(pèi)收益主要来自(zì)底层资产的经(jīng)营净现金流(liú)，所(suǒ)以底(dǐ)层资产(chǎn)运营情(qíng)况直(zhí)接影响投资(zī)回(huí)报，投资(zī)者可综合考虑原始权益人综合实力、运营(yíng)管(guǎn)理机(jī)构实力、公募基金管理人实(shí)力等多重因素来选择投资标的。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进入密集分红(hóng)期，由于分(fēn)红交易带来的短期(qī)博弈机会(huì)仍(réng)在，叠(dié)加(jiā)此前市场接连回调(diào)，建议(yì)投资(zī)者关(guān)注有基(jī)本(běn)面支撑、填权效应相对明显、同时分红规模(mó)较为可(kě)观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明REITs在发行首年及次年的可供分(fēn)配(pèi)金额预测。投资者可以将(jiāng)REITs的(de)实际(jì)分红(hóng)金额(é)与(yǔ)募集材料(liào)中(zhōng)披露(lù)预测进行比较分析(xī)，结合(hé)经(jīng)济及市(shì)场的(de)实际环境，对基础(chǔ)设施项目(mù)的运(yùn)营业绩及REITs的管理能力(lì)进(jìn)行判断(duàn)。”中金基金(jīn)上述负责人也(yě)称。

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