万(wàn)柳书(shū)院，暴(bào)雷了。

　　今年年初“万柳少爷(yé)”的意外(wài)走红，让这个位(wèi)于北京海淀(diàn)的豪宅被全国知晓(xiǎo)，其背后(hòu)曾宣称要做地产界“劳斯莱斯”的神秘开发商——中赫集团，也(yě)被拉向台前。

　　而如今，万柳(liǔ)书院再(zài)次受到舆论关注，起因(yīn)中赫(hè)集团成了共(gòng)同(tóng)债务人被(bèi)中国信达追债(zhài)，中国信达(dá)为了(le)收(shōu)回钱款不得不将(jiāng)中赫抵(dǐ)押的75套(tào)万柳书(shū)院豪宅拍(pāi)卖。可(kě)问题是，这(zhè)些(xiē)房子早已售出，业主并(bìng)非(fēi)中赫集(jí)团，那些真正斥巨(jù)资(zī)购入房(fáng)产的有钱人，房子现在莫名奇(qí)妙地被(bèi)拍卖(mài)，算是被(bèi)割了！

　　截至发(fā)稿，暂未看到这(zhè)些业(yè)主的维权信(xìn)息，难怪(guài)有(yǒu)网友调侃：“富人(rén)被割(gē)韭菜的(de)时候，他们的姿势都那么优雅(yǎ)。”

　　不过事件背后，可能没你想(xiǎng)象的那么简(jiǎn)单(dān)。

　　1

　　富人被(bèi)精准收割？

　　最(zuì)惨的可能还是(shì)债主(zhǔ)

　　“北京豪宅的(de)尽头是万柳(liǔ)书(shū)院”，但谁(shuí)都没想(xiǎng)到，这个(gè)位于海淀核心(xīn)区(qū)位，名(míng)校(xiào)环绕(rào)的顶级(jí)豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现，中国信达在京东拍卖(mài)上，上架(jià)了“北(běi)京赫华恒瑞房地产开发有限公司(sī)不良(liáng)债权转(zhuǎn)让项目”，债权(quán)总额高达近47亿(yì)，该项目的抵押物中，包括75套万柳书院住宅。

　　据京(jīng)东拍卖显示，上述不良债(zhài)权转让项目的处(chù)置主(zhǔ)体是中(zhōng)国(guó)信达(dá)资产管理股份有限公司北京(jīng)市(shì)分公司(sī)（下称(chēng)中国信达(dá)北分），处置的是对北京赫华恒瑞房地产开发有限公司（下(xià)称赫华(huá)恒(héng)瑞(ruì)）的不(bù)良债权。截至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元人民币，其中债权本(běn)金37.50亿元(yuán)。中赫(hè)集团有限(xiàn)公(gōng)司是共(gòng)同债(zhài)务人(rén)。目前，该项目已有1万次围观，35名意向人。

　　从表面上(shàng)看，这就是一起(qǐ)中(zhōng)国(guó)信达北分讨债的故事，但实(shí)际上，75套豪宅的背后暗(àn)藏秘密。

　　据此前(qián)媒(méi)体报道，万柳(liǔ)书院(yuàn)总共301户，而且早已售罄。如(rú)果(guǒ)该报道属实，说明(míng)这些房子实际上都是(shì)卖出去(qù)了的，是有人(rén)住(zhù)的。

　　那为什么中国信达的拍卖页(yè)面上(shàng)又注明(míng)这75套(tào)房(fáng)子是“未出售”的状态呢？只能说明这些房子根本没有网签，也(yě)没有房产证！

　　第一财经的报(bào)道证实了上述内容。有豪宅中(zhōng)介透(tòu)露，中(zhōng)赫集团早就把这75套房子抵押出去，现在还(hái)没(méi)资金解抵押，所(suǒ)以不能(néng)网签、没办(bàn)房本。

　　作为海淀的顶级豪(háo)宅，最强学(xué)区房，万柳书院的(de)业主(zhǔ)基本都是北(běi)京(jīng)的高端人士，柳传志、丁磊等知(zhī)名(míng)商业(yè)大佬也(yě)是万柳书(shū)院的业主。另据地(dì)产自媒(méi)体“地产(chǎn)八卦女”爆(bào)料(liào)，万柳书院的业主中，还有不少中赫集团的高管、合作(zuò)伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少(shǎo)网友感叹，“富人(rén)也被(bèi)精准收割了！”

　　不过，如果这(zhè)些业主确(què)实已经支付价款并(bìng)实际占有(yǒu)，那么，中国信(xìn)达(dá)转(zhuǎn)让这(zhè)笔不良债权回本的愿望，或将泡汤。这(zhè)次拍卖(mài)损(sǔn)失(shī)最大的，没准还(hái)是债(zhài)主(zhǔ)中国信达。

　　根据相(xiāng)关法律规定，民事执行中(zhōng)，业主已经支付(fù)价款并(bìng)实际占(zhàn)有(yǒu)，但未办理过户手续(xù)的，如果(guǒ)业主没有过错，人(rén)民法院不得查封、扣押(yā)、冻结，已经查封(fēng)的(de)可(kě)以向法院提出执行异议申请，请求法院解除查封，同(tóng)时(shí)可以联(lián)合(hé)起(qǐ)诉开发商，要求(qiú)退还购房款或(huò)办(bàn)理房产证，并承担违约责任。

　　此外，今(jīn)年(nián)4月，人(rén)民(mín)法院报公布《最(zuì)高人民(mín)法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》，以司法解(jiě)释的(de)方式明(míng)确(què)了购房人的优先权：

　　商品房消费者以(yǐ)居住(zhù)为目的购买房(fáng)屋并已支付全部(bù)价款，主(zhǔ)张(zhāng)其房屋交付请求(qiú)权优先于(yú)建设(shè)工程价款优先(xiān)受偿(cháng)权、抵(dǐ)押权以(yǐ)及(jí)其他债权的，人民法(fǎ)院(yuàn)应当予以支(zhī)持。只(zhǐ)支付(fù)了部(bù)分价款的(de)商品房消费(fèi)者，在一审法庭辩论终结(jié)前已实际支付剩余价款的(de)，可(kě)以适用前(qián)款规定。

　　也(yě)就是说，如果(guǒ)这(zhè)75套房子均为“已售未网签”，那么(me)这(zhè)笔不良债权，实际(jì)上是个烫手(shǒu)山芋。可能不仅不能卖出去回本，抵押(yā)的这75套房子，还会被(bèi)业主讨回去。

　　中国信达，将会赔了夫人又折(zhé)兵？

　　2

　　地(dì)产界的“劳斯莱斯”

　　成(chéng)了(le)“老赖”

　　这(zhè)次债权公司中国信达申请不良债权转让，可(kě)以追(zhuī)溯到(dào)金(jīn)谷(gǔ)信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目(mù)前中国(guó)信达已经成为赫华恒瑞唯一股东。但此前，赫华恒瑞为(wèi)中赫集团旗下(xià)子公司。2019年4月22日，中(zhōng)赫集(jí)团、中赫置地(dì)等选(xuǎn)择退(tuì)出了赫(hè)华(huá)恒瑞的股(gǔ)东行列，中国(guó)金谷国(guó)际信托有限责(zé)任公司成为了唯一股东，后者由中国信达资产管(guǎn)理(lǐ)股份有限公司持(chí)股(gǔ)93.75％。

　　作(zuò)为房(fáng)地产开(kāi)发商(shāng)，相较其他房企，中赫集团既(jì)没有很大规模，也没(méi)有很高(gāo)的国民知名度(dù)，但却在北京豪宅圈留下一个个传说。

　　如钓(diào)鱼台七号(hào)院，作为中(zhōng)赫集团进入北京的第一(yī)个(gè)豪宅项目，2011年，中赫置地推(结婚以后他那个越来越大了tuī)出钓鱼岛七号院(yuàn)3号楼(lóu)，高达30万/平米的(de)天(tiān)价，成(chéng)为当时京城最贵的楼盘，引发了(le)市场(chǎng)强烈震惊(jīng)。

　　随(suí)后开发(fā)的(de)万柳书院，更是被誉为“北京(jīng)海淀顶端豪宅”。2012年，中(zhōng)赫置地以26.3亿(yì)元，溢价(jià)率40.9％，从(cóng)融创、保利、万(wàn)科(kē)等大型(xíng)知名房(fáng)企手中，抢下了北(běi)京万柳地(dì)块，成为(wèi)北京当年的(de)“双料地王”。很快(kuài)，万柳(liǔ)书院就以神(shén)秘高端的姿态杀(shā)入市场，无论是一块块从荷兰运回(huí)来的灰砖垒起来的五米高墙，还是(shì)每(měi)棵(kē)成本超6万的成年银(yín)杏树，还是每平米20万元的(de)价(jià)格，都(dōu)令业内外震撼不(bù)已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄(xiāo)八的(de)顶儿、融(róng)创的(de)湖、紫辰院(yuàn)的树、北平府的院儿。”从(cóng)这(zhè)句顺口溜(liū)中，就可(kě)看出其在北京豪宅(zhái)圈的地位。2014年末(mò)上市的它，对手(shǒu)是(shì)当时有名的融创观澜嘉苑(yuàn)、佳兆业广场、恒大华府等，现如今(jīn)，它远远超过这些对手。

　　去年，万结婚以后他那个越来越大了柳书院一(yī)套300平(píng)米(mǐ)的(de)法(fǎ)拍房(fáng)，最终成(chéng)交价(jià)1.09亿、单价达到惊人的(de)36万元/平米，说明(míng)万柳书(shū)院虽然(rán)已经推出了(le)8年之久(jiǔ)，但(dàn)其依旧在北京(jīng)豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发的(de)豪(háo)宅，也(yě)吸引了(le)不少知名(míng)人士，如知名演员宋(sòng)丹(dān)丹，就住在钓鱼(yú)台七号院(yuàn)。而柳(liǔ)传(chuán)志(zhì)、丁磊等知名(míng)商业大佬(lǎo)则居住在万柳书院(yuàn)。

　　几大豪(háo)宅的成(chéng)功奠定(dìng)了(le)中赫集团(tuán)的(de)“高端路线”，也因此，它被外界(jiè)贴上了，“卖北京城最贵的(de)房，拿北京城最贵(guì)的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标(biāo)签。

　　但隐藏(cáng)在豪(háo)宅开(kāi)发商(shāng)光环的背后，这个地产(chǎn)界“劳斯莱斯”却多次成为被执(zhí)行人，被执行标的高(gāo)达11亿(yì)。

　　今年年(nián)初，因(yīn)为履行能力而拒不(bù)履行生(shēng)效法(fǎ)律文(wén)书确定(dìng)义务，中赫(hè)集团正式成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北(běi)京国安坑了？

　　中赫集(jí)团如今沦落(luò)到这个地步，其实是(shì)有迹可循的。

　　事(shì)实上，早(zǎo)在今(jīn)年年(nián)初“万柳书院少爷”走红之时，深蓝财经就曾深挖出背后的(de)中赫集团，发现其深陷财务危(wēi)机(jī)。

　　从知名(míng)豪宅的(de)开(kāi)发商到沦为“老赖(lài)”，中赫集团实控(kòng)人(rén)周金辉的人生轨迹跟(gēn)着(zhe)急转(zhuǎn)直下。而(ér)追根溯源，这(zhè)个转折(zhé)点，就(jiù)在(zài)于收购北京(jīng)国(guó)安。

　　近十年(nián)来，房企(qǐ)纷纷开始了(le)多元化(huà)转型，但转型之路并不好走。早在(zài)2008年开始，中赫集团(tuán)就尝试过多元(yuán)化业务，先后进军能(néng)源市场、团购网(wǎng)站，但最终(zhōng)都惨淡收(shōu)场。最(zuì)终，周金辉(huī)将转型(xíng)的目光，放到了体育领域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁(yǐ)金服与IDG资本退出(chū)后，中赫集团以35.5亿元参股(gǔ)国(guó)安足球(qiú)俱乐部64％股权(quán)，成为国安的新东家。接着在2021年(nián)6月，中赫(hè)集(jí)团(tuán)从(cóng)中信(xìn)集团(tuán)手中拿下北京国安俱乐部36％股权，至此(cǐ)拿下北京国安俱(jù)乐(lè)部全(quán)部股权。如果(guǒ)北京国(guó)安(ān)的(de)估值(zhí)一直没变，那么中赫集团拿下北京(jīng)国安，总计花费了约55.5亿(yì)。

　　看到(dào)这里，有(yǒu)人(rén)也许会感叹：卖豪(háo)宅真是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中(zhōng)赫(hè)为什么又(yòu)要(yào)质押(yā)股权(quán)呢？

　　2017年以来(lái)，中赫集团及其实控(kòng)人周(zhōu)金辉夫妇(fù)将其手中的中赫集团股份质押陆续质押，据企查(chá)查(chá)显(xiǎn)示，目前(qián)中赫集团(tuán)共有11条股权出质记录。质权人(rén)包括海金(jīn)商(shāng)业保理、北京建工、山东国际(jì)信托、中(zhōng)融信托、中信(xìn)建设(shè)等。

　　这(zhè)与入(rù)主北京国安(ān)的时(shí)间完全吻(wěn)合。

　　然而，入主北京国(guó)安(ān)后，不仅国(guó)安的经营状况没有得(dé)到改善，中赫集团(tuán)也被拉入泥(ní)淖。

　　据(jù)北京产权交易所官(guān)网信(xìn)息(xī)显示(shì)，2020年，北(běi)京(jīng)国安足(zú)球俱乐部实现营(yíng)业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱(jù)乐部资产总计5.38亿(yì)元(yuán)，总负债(zhài)18.51亿元(yuán)。

　　为了缓(huǎn)解资金压力，中(zhōng)赫集团和周金辉夫妇(fù)还在持续质押手中的中赫集团股份，但国安(ān)和中赫的经营(yíng)状(zhuàng)况(kuàng)却持续(xù)没(méi)有好转。

　　不(bù)仅中赫(hè)集团被5次列被执行人，执行标的高达11亿，北京国安也3次与中赫集(jí)团(tuán)、中赫置地、及中赫(hè)集团股东周金辉、李彩霞(xiá)等(děng)共同成为被执行(xíng)人，执行标(biāo)的约(yuē)10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而(ér)拒不(bù)履行生效法律文书确(què)定义务，上述被执行人(rén)成为“老赖(lài)”。只有北京国(guó)安，目前幸免于难(nán)。不过在实控(kòng)人(rén)都成为老赖的(de)情(qíng)况下，被执(zhí)行10个多(duō)亿(yì)的北京国安，又(yòu)如(rú)何能独(dú)善其身？

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