万柳书(shū)院，暴雷了。

　　今年年(nián)初“万柳少爷”的意外(wài)走红，让这(zhè)个(gè)位于北京海淀的豪宅被全国知晓，其背后曾宣称要(yào)做地产界(jiè)“劳斯莱斯”的神(shén)秘(mì)开发(fā)商——中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)，也被拉向台前。

　　而(ér)如今(jīn)，万柳书(shū)院再次(cì)受到舆(yú)论关注，起因中赫集(jí)团成了共同债务人被(bèi)中国信达(dá)追(zhuī)债，中国信达(dá)为了收回(huí)钱款(kuǎn)不得不将中赫(hè)抵押的75套(tào)万(wàn)柳(liǔ)书院豪宅拍(pāi)卖。可问题是，这些房子早已售出，业主并非中赫集团，那(nà)些真(zhēn)正斥巨资(zī)购入房产的有(yǒu)钱人(rén)，房子现在莫名奇妙地被(bèi)拍卖，算是(shì)被割(gē)了！

　　截至发(fā)稿(gǎo)，暂未看到(dào)这些业主的维权信息，难怪有网友调侃：“富人被割韭菜的(de)时候，他们的姿势都那么优雅(yǎ)。”

　　不过事件背后，可能没你想象的那么(me)简单。

　　1

　　富人被(bèi)精准收割？

　　最惨的可能还是债(zhài)主(zhǔ)

　　“北京(jīng)豪宅的尽(jǐn)头是万(wàn)柳书院”，但谁都没想(xiǎng)到，这个位于海淀(diàn)核心区位，名校环绕的(de)顶级(jí)豪宅，竟(jìng)然暴(bào)雷了！

　　近日(rì)，有网友发现，中国信达在(zài)京东拍卖上，上架了(le)“北(běi)京赫华(huá)恒瑞房地产开(kāi)发(fā)有限公司不良债(zhài)权转让项目”，债(zhài)权总额高达(dá)近47亿，该项目(mù)的抵押物(wù)中，包括75套万柳书院住宅。

　　据京东拍卖显示，上述不良债权(quán)转让项(xiàng)目的(de)处置(zhì)主体(tǐ)是中国信达资(zī)产(chǎn)管理(lǐ)股(gǔ)份(fèn)有限公司(sī)北京市分公司（下称中国信达(dá)北分），处置的是对北京(jīng)赫华恒瑞房地产开(kāi)发有限公司(sī)（下称(chēng)赫华恒瑞）的(de)不良债权。截(jié)至2023年1月(yuè)31日，债权金额约为46.95亿元人民币(bì)，其中债权本金37.50亿元。中赫(hè)集团有限(xiàn)公司是共同债务人。目前(qián)，该项目已有1万次围观，35名(míng)意向人(rén)。

　　从表面上(shàng)看(kàn)，这就是(shì)一(yī)起中国信达(dá)北分(fēn)讨债的故事，但(dàn)实际(jì)上，75套豪(háo)宅的(de)背后(hòu)暗藏秘(mì)密。

　　据(jù)此前(qián)媒体报道，万柳(liǔ)书院总共301户(hù)，而且早已售罄。如果该报道(dào)属实，说明这些(xiē)房子实际上都是卖出去了的，是有人(rén)住的(de)。

　　那(nà)为(wèi)什么中国(guó)信(xìn)达(dá)的拍卖页面上又注(zhù)明这75套房子是“未出售”的状(zhuàng)态呢？只能说明这些房子根本没有网签，也没有房产证！

　　第一财经的报道证实(shí)了上述内容。有豪宅(zhái)中介透露(lù)，中赫集团早就把这75套房子抵押出去(qù)，现在(zài)还(hái)没资(zī)金解抵押，所以(yǐ)不能网签、没办房本。

　　作为海(hǎi)淀的顶(dǐng)级豪宅，最强学区房，万柳书院(yuàn)的业主基(jī)本都(dōu)是北京(jīng)的(de)高端人士，柳传志(zhì)、丁磊(lěi)等知名商(shāng)业(yè)大佬(lǎo)也是万柳书(shū)院的(de)业主。另据地产自媒体“地产八卦(guà)女”爆料，万柳书院的业主中，还有不少中赫集(jí)团的(de)高管、合作(zuò)伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少(shǎo)网友感叹，“富(fù)人也被精准收割了(le)！”

　　不过，如果这些业(yè)主确(què)实已经支付价款并(bìng)实际占有，那么，中国信达转让这笔不良(liáng)债权回本的愿望，或(huò)将泡汤。这次拍卖损失最大的，没准还是债主中国信达。

　　根(gēn)据相关法律规定，民(mín)事执行(xíng)中，业(yè)主已经支(zhī)付价款(kuǎn)并实际占(zhàn)有，但(dàn)未(wèi)办理过户手续的，如果业主没有过错，人民法院不得查(chá)封(fēng)、扣押、冻结，已经查封的(de)可以向法院提出执(zhí)行异议申请，请(qǐng)求法院解除查(chá)封，同(tóng)时可以(yǐ)联合起诉开发(fā)商，要求退还购房款或(huò)办理房(fáng)产证，并(bìng)承担违约责任(rèn)。

　　此外，今年4月，人(rén)民法(fǎ)院报公布《最高(gāo)人民法院关于商品房消(xiāo)费者权利保护(hù)问题(tí)的批复》，以司法(fǎ)解(jiě)释(shì)的方(fāng)式明(míng)确了购房人的优先(xiān)权：

　　商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付(fù)全部(bù)价(jià)款(kuǎn)，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优(yōu)先受偿权、抵押权(quán)以及其(qí)他债权(quán)的，人民法院(yuàn)应当予以支持。只支付了部分(fēn)价款的商品房消费者(zhě)，在一审(shěn)法庭(tíng)辩论终结(jié)前已实(shí)际支付(fù)剩(shèng)余价(jià)款的，可以适用前款规定。

　　也就是说，如果这75套房(fáng)子均为“已售未网签”，那(nà)么这笔不良债权，实际上是个烫手(shǒu)山芋。可(kě)能不(bù)仅不能卖出去回本，抵(dǐ)押的这75套房子，还会被业主讨回去。

　　中国信达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯(sī)”

　　成(chéng)了“老(lǎo)赖(lài)”

　　这次债权公(gōng)司中国信达申请不(bù)良债权转(zhuǎn)让，可以(yǐ)追溯(sù)到金谷(gǔ)信托踩雷赫(hè)华恒瑞。

　　天眼查显(xiǎn)示，目前中国(guó)信(xìn)达已经(jīng)成为赫华恒瑞唯一股东。但(dàn)此(cǐ)前，赫华恒瑞为中赫集团旗下(xià)子(zi)公(gōng)司。2019年(nián)4月22日，中赫集(jí)团、中(zhōng)赫置地等选择退(tuì)出了赫华恒瑞的股(gǔ)东行列(liè)，中国(guó)金谷(gǔ)国际信托有限责任公司成为了唯(wéi)一股东，后者(zhě)由中国信达(dá)资产管理股份有限公司持股93.75％。

　　作为房(fáng)地产开发(fā)商，相(xiāng)较其他房企(qǐ)，中(zhōng)赫集团既没有很大(dà)规模(mó)，也没有(yǒu)很高的国民知(zhī)名度，但却(què)在北(běi)京豪(háo)宅圈留下一(yī)个(gè)个传(chuán)说。

　　如钓(diào)鱼(yú)台七号院，作(zuò)为中赫集(jí)团进入(rù)北京的第(dì)一个豪宅项目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七号院3号楼，高达30万(wàn)/平(píng)米(mǐ)的天价，成为当时京城(chéng)最贵的楼盘，引(yǐn)发了市场强烈震惊。

　　随(suí)后开发的万(wàn)柳书院(yuàn)，更是(shì)被誉为“北京海淀顶端豪(háo)宅”。2012年(nián)，中赫置地(dì)以26.3亿(yì)元(yuán)，溢(yì)价率40.9％，从(cóng)融创(chuàng)、保利、万(wàn)科等(děng)大型知名(míng)房(fáng)企手中，抢下了北京万(wàn)柳地块，成(chéng)为北(běi)京当年的“双(shuāng)料地王(wáng)”。很快，万(wàn)柳书院就以神秘高端的姿态杀(shā)入(rù)市场，无论(lùn)是一块块(kuài)从荷兰运回来的灰砖垒(lěi)起(qǐ)来(lái)的五米高墙，还是每(měi)棵成本超6万的成年银杏树，还是每平米(mǐ)20万元的(de)价格，都(dōu)令业(yè)内外震(zhèn)撼(hàn)不(bù)已。

　　“万柳的(de)墙、西宸的缸、霄八的(de)顶儿、融创的湖、紫辰院的(de)树、北平(píng)府的院儿(ér)。”从这(zhè)句顺口溜中，就可看出(chū)其在北京豪(háo)宅圈的地(dì)位。2014年(nián)末(mò)上市的它，对手(shǒu)是(shì)当(dāng)时有名(míng)的(de)融(róng)创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华(huá)府等(děng)，现如今，它远远超过这些对手。

　　去年，万柳书(shū)院一套300平米的(de)法拍房(fáng)，最终成交价1.09亿、单(dān)价达到惊(jīng)人的36万元/平(píng)米，说明(míng)万柳书院虽然已经推出了8年之(zhī)久，但(dàn)其依旧在北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸(xī)引了不少知名人士，如(rú)知名(míng)演(yǎn)员宋丹丹，就住在钓鱼台七号院。而柳(liǔ)传(chuán)志、丁磊等知(zhī)名商(shāng)业(yè)大佬则(zé)居住在万柳书(shū)院。

　　几大豪宅的成功奠定(dìng)了中赫集(jí)团的“高端(duān)路(lù)线”，也因此，它(tā)被外(wài)界贴上了(le)，“卖北(běi)京城最贵(guì)的房，拿北京城最贵(guì)的(de)地”，“做地产中的‘劳斯莱(lái)斯’”的(de)标签。

　　但(dàn)隐藏在豪宅开(kāi)发商光(guāng)环的背后，这个地产界“劳斯(sī)莱斯(sī)”却多次成(chéng)为被执(zhí)行(xíng)人，被执行标的(de)高达11亿(yì)。

　　今(jīn)年年初，因为履行能力而(ér)拒不(bù)履行生效法(fǎ)律文书确定义务(wù)，中赫集团正(zhèng)式成(chéng)了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国(guó)安坑(kēng)了？

　　中赫集团如今沦落到(dào)这(zhè)个地步，其实(shí)是有迹(jì)可循的(de)。

　　事实(shí)上，早(zǎo)在今年年初“万柳书(shū)院少爷(yé)”走红之时，深(shēn)蓝财经就曾深挖出背后(hòu)的中(zhōng)赫集团，发现其深陷财务危机(jī)。

　　从知名豪宅的开发商到沦为“老赖”，中赫(hè)集团实控人周(zhōu)金辉的(de)人生轨迹跟着急转直下。而追(zhuī)根溯源，这个转折(zhé)点，就在于(yú)收(shōu)购北(běi)京(jīng)国安。

　　近十(shí)年来，房企纷纷开始(shǐ)了多元(yuán)化转型，但转型之路并不好(hǎo)走。早(zǎo)在(zài)2008年(nián)开始，中赫(hè)集团就(jiù)尝(cháng)试过多元化业务(wù)，先后(hòu)进军能源(yuán)市场、团(tuán)购网站，但最终都惨淡(dàn)收(shōu)场。最终，周金辉(huī)将转型的目光，放到了体(tǐ)育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本(běn)退(tuì)出后，中赫集团以35.5亿元参股国安足球俱乐部64％股权，成为(wèi)国(guó)安(ān)的新东家。接着酸笋可以直接吃吗，酸笋可以直接吃吗有毒吗(zhe)在(zài)2021年6月(yuè)，中赫集团从中信集团手中拿下北京国安俱(jù)乐部36％股权，至此拿下北(běi)京国安俱乐部全部(bù)股权。如果北京国安的估值一直没(méi)变，那么中赫集团拿下(xià)北京(jīng)国安(ān)，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里(lǐ)，有人(rén)也许会感叹(tàn)：卖豪宅(zhái)真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的(de)酸笋可以直接吃吗，酸笋可以直接吃吗有毒吗是(shì)这样(yàng)，中赫为什么又要质(zhì)押(yā)股权(quán)呢？

　　2017年以来，中赫集(jí)团及其实控人周金辉夫妇将其手中的中赫集团股份质押陆续质押(yā)，据企查(chá)查显示，目前中赫集(jí)团共有11条(tiáo)股权(quán)出质记录。质(zhì)权人包括海金商(shāng)业保理、北京建工、山东国(guó)际信托、中(zhōng)融(róng)信托、中信建设等。

　　这与(yǔ)入(rù)主(zhǔ)北京国安(ān)的时(shí)间完(wán)全吻合(hé)。

　　然(rán)而，入主北京国安后(hòu)，不(bù)仅国安的(de)经营状况没有得到改善(shàn)，中赫集团也(yě)被拉入(rù)泥淖(nào)。

　　据(jù)北京(jīng)产(chǎn)权(quán)交易所官网信(xìn)息显示，2020年(nián)，北(běi)京(jīng)国(guó)安(ān)足球(qiú)俱乐部实现营业酸笋可以直接吃吗，酸笋可以直接吃吗有毒吗收(shōu)入1.03亿元(yuán)，净利润-12.09亿元(yuán)。截至2020年末，该(gāi)俱(jù)乐部资(zī)产总计5.38亿(yì)元，总(zǒng)负债(zhài)18.51亿元。

　　为了缓解资(zī)金压力，中(zhōng)赫集团(tuán)和(hé)周金辉夫妇还在持(chí)续质押手中的中赫集团(tuán)股份，但国安和中赫(hè)的(de)经营状况却持续没有好转。

　　不仅中(zhōng)赫集团被5次列(liè)被执行人，执行(xíng)标的(de)高达(dá)11亿，北京国安也3次与中赫集(jí)团、中(zhōng)赫(hè)置地、及中赫集团股(gǔ)东周金辉、李彩霞(xiá)等共同成为被执行(xíng)人，执行(xíng)标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履(lǚ)行能力(lì)而拒不履行(xíng)生效法律文(wén)书(shū)确定(dìng)义务(wù)，上述被执行人成为(wèi)“老赖”。只有北京国(guó)安，目前幸免于难。不过在实(shí)控人都成为(wèi)老赖的情况下，被执行10个多亿(yì)的北京国安，又如何能独善其身(shēn)？

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