饱受(shòu)争议的二手(shǒu)房交易中介费(fèi)问题，正逐渐(jiàn)得到监管部门(mén)的重视。

　　5月8日，住建部、市(shì)场监(jiān)管(guǎn)总(zǒng)局(jú)联合发布了关于规(guī)范房地产(chǎn)经纪服务(wù)的意见(jiàn)。意见提及，近年来，部(bù)分(fēn)房(fáng)地产经纪机构存在利用房源客源优势收取过高费用、未(wèi)明码标价、捆绑收费、滥用客户个人信息等问题，加重交易当事人(rén)负担、侵(qīn)害其合法(fǎ)权益。

　　基于上述背景，两(liǎng)部门从加强(qiáng)从业(yè)主体管理、明确经纪(jì)服务(wù)内容(róng)、合(hé)理(lǐ)确定经纪服务收费、严格实行明码标价等十方(fāng)面，提出了意见。

　　中原地产首席分析(xī)师张大伟称，随着城市发(fā)展(zhǎn)，一二线城(chéng)市二手房(fáng)交易(yì)占比(bǐ)逐(zhú)渐增加(jiā)。以(yǐ)北京、上海为例，二手房占市场成交比(bǐ)例超(chāo)过80％，大量二手房成交依赖中(zhōng)介(jiè)居间成交，房地产调控重(zhòng)心(xīn)逐(zhú)渐从开发(fā)商过(guò)渡到中介公司。

　　广东省城规院(yuàn)住(zhù)房政策研究中心首(shǒu)席研究员李(lǐ)宇嘉表示，买房(fáng)对(duì)居(jū)民来说(shuō)属于金额(é)不低(dī)的(de)大宗交(jiāo)易，由于(yú)二(èr)手房交易成(chéng)本(běn)较高(gāo)、交(jiāo)易周期较(jiào)长(zhǎng)，具(jù)有(yǒu)非常强的(de)专业性，居(jū)民往(wǎng)往通(tōng)过中介来完成(chéng)。但很多(duō)中介利用(yòng)信息不对称(chēng)等问题，将(jiāng)非必要的收费(fèi)夹带其(qí)中，如收取过桥融资、按揭费(fèi)、担(dān)保费等，对居民造成额外的(de)负担(dān)，而且这些服务事项并未明码标价。

　　对于二手房市场交易(yì)过程(chéng)中(zhōng)存(cún)在的“乱象”，李(lǐ)宇嘉指出(chū)，对包括经纪服务在(zài)内的相关市(shì)场交易行为及其主(zhǔ)体(tǐ)进(jìn)行规范和(hé)秩序整顿，是(shì)房(fáng)地(dì)产市场管理和调控的主题。“当下，推进(jìn)这项(xiàng)工作的意义更(gèng)大，也更急迫。”

　　中介(jiè)收费(fèi)问题成监管重(zhòng)点

　　二手(shǒu)房市场(chǎng)中，历来对房(fáng)地(dì)产(chǎn)经纪服务(wù)行业关注最(zuì)多的一个话题(tí)，便是(shì)房(fáng)地产经纪服务费的问题。

　　张大伟认为(wèi)，未来相关部门主要监管的重(zhòng)点(diǎn)，将(jiāng)是对房地产经纪(jì)服务收费及中介交(jiāo)易(yì)进行规范。

　　在热点(diǎn)城市，二手(shǒu)房(fáng)屋交易过程中，部分(fēn)价值不菲的房(fáng)屋，往往(wǎng)要缴纳一笔(bǐ)金额不低(dī)的(de)中介费。以北京某(mǒu)房地(dì)产(chǎn)经(jīng)纪(jì)服(fú)务(wù)机构2.7％的服务费率计算，一套(tào)1000万元的房屋，中(zhōng)介(jiè)费约为27万。

　　在合理确(què)定(dìng)经(jīng)纪服(fú)务收费上(shàng)，两部门在此次意见中(zhōng)提及，房地产经纪机构要合(hé)理降低住房买(mǎi)卖和租赁经纪(jì)服(fú)务费用。鼓(gǔ)励按(àn)照成(chéng)交价格越高、服务费率越低的原(yuán)则实行分档定价。引(yǐn)导(dǎo)由交易双方共同承担经(jīng)纪服务费用。

　　据张(zhāng)大伟(wěi)介绍，目(mù)前房地产经纪服务收费(fèi)标准的最早依据(jù)是(shì)1995年(nián)国家计委(wěi)建设部下发的《关于(yú)房地产中介服(fú)务收(shōu)费的通知》（971号文），其中(zhōng)第六条规定(dìng)：房屋买卖(mài)代理收(shōu)费，按成交价格总(zǒng)额的0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以北京为例，目(mù)前北京市执行的2014年更新后的收费(fèi)标准，即(jí)根据(jù)这(zhè)样的(de)规定：“少(shǎo)数特别复杂的住(zhù)宅买卖经纪服务，经交易各方协商同意，可在规定的(de)收费(fèi)标(biāo)准基础上适当上浮，上(shàng)浮幅度最(zuì)高不得超过(guò)10％。”这(zhè)意味着(zhe)，当(dāng饺子冻成一坨了怎么吃，饺子冻成一坨了怎么吃才好吃)前北京二手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大(dà)伟表(biǎo)示，本着(zhe)“简政放权”的精神，北(běi)京2015年取(qǔ)消了房(fáng)地产中介(jiè)服务等57个政(zhèng)府定价，房(fáng)地产经纪服务收(shōu)费多少由各(gè)中介机构自行(xíng)决定。

　　“房(fáng)产(chǎn)中介(jiè)机构在实际收取(qǔ)费用过程(chéng)中，相关监管部门(mén)当前(qián)并未明确(què)具体的中介费率，中介机构仅(jǐn)需在服务(wù)过程中对收费标准(zhǔn)进行明(míng)码(mǎ)标价即(jí)可。而房地产经(jīng)纪服务(wù)机构在具(jù)体收取过(guò)程中，会结合房屋价值及工(gōng)资标准，综(zōng)合计算出合适的中(zhōng)介费率。”张大伟(wěi)补充道。

　　对于明码标(biāo)价(jià)问题，两部(bù)门在此次意(yì)见中提及(jí)，房地产经纪机构应当在经营门店(diàn)、网(wǎng)站、客户端等场(chǎng)所或渠道，公示(shì)服务项目、服务内容(róng)和收费标准(zhǔn)，不得混合标价(jià)和捆绑(bǎng)收费。房地(dì)产经(jīng)纪机构提(tí)供的基本(běn)服务和延伸服务(wù)，应当分(fēn)别明确服务项(xiàng)目和(hé)收费标准(zhǔn)。房地产经纪机构收费前应当向(xiàng)交易当(dāng)事人出具收费清单，列明收费标准、收费金额(é)，由当事人签(qiān)字(zì)确认。

　　另外，对收费明显高于市场平均(jūn)水平(píng)的房(fáng)地产经纪(jì)机构，住房和(hé)城乡建(jiàn)设(shè)部门将会同(tóng)市场监管等部门采(cǎi)取约谈等综(zōng)合措(cuò)施进(jìn)行(xíng)重点(diǎn)监管(guǎn)。市场(chǎng)监(jiān)管部(bù)门会同有关部门依法查处不按(àn)规定明码(mǎ)标(biāo)价(jià)、操纵(zòng)经纪(jì)服务收(shōu)费等违反价格和(hé)反垄断法律法规的行为(wèi)。对(duì)房地产经(jīng)纪机(jī)构相关违法违规信息，市场监(jiān)管(guǎn)部(bù)门(mén)要依(yī)法依(yī)规纳入国家企业信用(yòng)信(xìn)息公示系统。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓励按照成交价格越高、服(fú)务费率越低的原则实行分(fēn)档定价，是否(fǒu)意(yì)味(wèi)着，未(wèi)来豪宅的中介费有(yǒu)望大幅降低？

　　中原地(dì)产华南(nán)区总(zǒng)裁兼深圳中原总经理(lǐ)郑叔伦(lún)称(chēng)，住建部发文鼓(gǔ)励按(àn)照成交(jiāo)价(jià)格越高、服务费率(lǜ)越低的原则实行(xíng)分档定价，合理降低住房买(mǎi)卖和租赁经纪服务费用，主要(yào)还(hái)是规范行业，打(dǎ)击(jī)收(shōu)费过高的(de)经纪机构，但对市场影(yǐng)响有限，“以深圳为(wèi)例(lì)，深圳市场豪宅和普(pǔ)宅本来收(shōu)费就不同，各家收费普(pǔ)遍在(zài)合理范围内，加上经纪服(fú)务费用对市场(chǎng)的影响(xiǎng)不大。”

　　张大伟指(zhǐ)出，由(yóu)于当前(qián)两部(bù)门提出的(de)意见(jiàn)仅为鼓励(lì)性质(zhì)，即只是纲领(lǐng)性文件而非规定，未来如何(hé)具体认定其(qí)中的细则，还需要看各城市落地执行(xíng)情(qíng)况。

　　不过，张大伟表示，“从目前市场(chǎng)看，经纪服务领(lǐng)域(yù)的调整改善、规范化，有利于行业健康发展(zhǎn)。同(tóng)时，由于二(èr)手房很多房源在产权方(fāng)面有瑕(xiá)疵，如产(chǎn)权(quán)抵押、不同税费等都可能对交易产生影响，这对房地产经纪服(fú)务行业的专业性提出(chū)更高的要求(qiú)。”

　　58安(ān)居客研究院研(yán)究(jiū)总监(jiān)陆骑(qí)麟(lín)指出(chū)，在二手房买(mǎi)卖过程中，原本(běn)应该由(yóu)上(shàng)下家各(gè)支付一半的中介费，但在一些热点城市的二手(shǒu)房交易过(guò)程中，往(wǎng)往会有这样(yàng)的情形，因部分(fēn)购房者处(chù)于弱(ruò)势地(dì)位，从(cóng)而(ér)会(huì)出现(xiàn)中介费及税(shuì)费均由购房者来(lái)承担。即使(shǐ)一些房(fáng)东愿意承担中介费，这(zhè)部(bù)分费用也可能通过转嫁(jià)的(de)方式，在(zài)房(fáng)价中有所体现。

　　“上家把(bǎ)中介费转嫁(jià)给下家，市(shì)场这种(zhǒng)所谓(wèi)‘约定俗(sú)成’的情况，一(yī)些房产中介饺子冻成一坨了怎么吃，饺子冻成一坨了怎么吃才好吃公司(sī)将其视为向购房者单边收费(fèi)的行为(wèi)。部(bù)分中介公司可能会利(lì)用其(qí)支配地(dì)位，在原先(xiān)经纪饺子冻成一坨了怎么吃，饺子冻成一坨了怎么吃才好吃服(fú)务收费的(de)基础上，再次(cì)向房东收取费用，而这部分(fēn)费(fèi)用，房东往往会将其(qí)转再次转嫁给购房者(zhě)，这(zhè)实(shí)际(jì)上相当于变相推高了房价。两部门(mén)提出严禁操纵经纪(jì)服务收费(fèi)，不(bù)仅有利(lì)于(yú)提高交(jiāo)易中操作的透(tòu)明度，也(yě)有利于(yú)房价的稳定(dìng)。”陆(lù)骑麟(lín)称。

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