万(wàn)柳书院，暴雷了。

　　今年(nián)年初“万柳少爷”的意外走(zǒu)红，让这个位(wèi)于北京海淀的豪宅被全国知晓，其背后曾宣(xuān)称要做地(dì)产(chǎn)界(jiè)“劳斯莱斯(sī)”的神秘开发商——中赫集团，也(yě)被拉向台(tái)前。

　　而如(rú)今，万柳(liǔ)书院(yuàn)再(zài)次(cì)受到舆论关注，起因中赫集团(tuán)成了共同债(zhài)务人被(bèi)中(zhōng)国信达追债，中国信达为了(le)收回(huí)钱款不得不将(jiāng)中(zhōng)赫(hè)抵押(yā)的(de)75套万(wàn)柳书院豪宅拍卖。可(kě)问题是，这些房子早已(yǐ)售(shòu)出，业主并非中赫集团，那(nà)些真(zhēn)正斥巨资购入房产的有(yǒu)钱人，房子现在(zài)莫名奇妙(miào)地被拍卖，算(suàn)是被(bèi)割了(le)！

　　截(jié)至发稿，暂(zàn)未看到(dào)这些业主(zhǔ)的维权信(xìn)息，难怪(guài)有网友调侃：“富人被割韭菜(cài)的(de)时候，他们(men)的姿势都(dōu)那么(me)优(yōu)雅。”

　　不过事件背后，可能没(méi)你想(xiǎng)象的(de)那么简单。

　　1

　　富人(rén)被精准收割？

　　最惨的可能(néng)还是债主

　　“北京(jīng)豪宅的尽(jǐn)头(tóu)是(shì)万(wàn)柳书院”，但谁都(dōu)没想到，这(zhè)个位于海淀核(hé)社会公益活动包括哪些，公益活动包括哪些方面心区位，名校环绕的(de)顶级豪宅，竟然暴雷了(le)！

　　近日，有网友发现(xiàn)，中国信达在京东拍(pāi)卖上，上架了“北京赫华恒瑞房地产开发有限公司不(bù)良债权转让项目(mù)”，债权总额(é)高达近(jìn)47亿，该项目的抵押物中，包(bāo)括75套万柳(liǔ)书院住(zhù)宅。

　　据京东拍卖(mài)显示，上述(shù)不(bù)良债(zhài)权(quán)转(zhuǎn)让项目的处置主体是中国信达资产管理(lǐ)股份(fèn)有限(xiàn)公司北京市(shì)分公司（下称中(zhōng)国(guó)信达(dá)北分），处(chù)置的是对北京赫华恒瑞房地产开发有(yǒu)限(xiàn)公司(sī)（下(xià)称赫华恒瑞）的(de)不良债权。截(jié)至(zhì)2023年1月31日，债权(quán)金额约为46.95亿元人民币，其中债权(quán)本金(jīn)37.50亿元。中赫集团(tuán)有限(xiàn)公司是共同债(zhài)务(wù)人(rén)。目前，该项目已有1万次围观，35名意向(xiàng)人。

　　从表面上看，这就是(shì)一起(qǐ)中国信达(dá)北分讨债的故事，但实际上，75套豪宅(zhái)的背(bèi)后暗藏秘密。

　　据此前媒体报道，万柳书院总共301户(hù)，而且(qiě)早已(yǐ)售(shòu)罄(qìng)。如(rú)果该报道属实(shí)，说明这些房子实(shí)际上都是卖出去了的，是(shì)有人住的。

　　那为什(shén)么(me)中国(guó)信达的拍(pāi)卖页面上又注明这75套房子是(shì)“未(wèi)出(chū)售(shòu)”的状态呢(ne)？只能说明这些房(fáng)子根本没有网签，也没有(yǒu)房(fáng)产证！

　　第一财经的报(bào)道证(zhèng)实(shí)了上述内容。有豪宅中介透露(lù)，中赫(hè)社会公益活动包括哪些，公益活动包括哪些方面集团早就把这75套房(fáng)子抵押出去，现在还没资金解抵(dǐ)押，所以不能网签、没办(bàn)房本。

　　作为海(hǎi)淀的顶(dǐng)级豪宅，最强学区房，万柳书院的业主基本都(dōu)是北京的高端人士，柳传志、丁磊(lěi)等知名商业(yè)大佬也是万(wàn)柳(liǔ)书院(yuàn)的业(yè)主。另据地产自媒体“地产八卦女(nǚ)”爆料，万(wàn)柳书院的(de)业(yè)主中，还(hái)有不少中赫集(jí)团的高管、合作伙(huǒ)伴(bàn)、亲戚朋友等(děng)。

　　由此(cǐ)，不少网友(yǒu)感(gǎn)叹，“富人也被精(jīng)准收割了！”

　　不过，如果这些(xiē)业主确(què)实已经(jīng)支(zhī)付价款(kuǎn)并实际占有，那么，中国信达转让(ràng)这笔不良债权(quán)回本的(de)愿望，或将泡汤。这次拍卖损(sǔn)失(shī)最(zuì)大的，没准还是债主中(zhōng)国信(xìn)达。

　　根据相关法律(lǜ)规定，民(mín)事执行中(zhōng)，业主已经支(zhī)付价款(kuǎn)并实际占有(yǒu)，但未办(bàn)理(lǐ)过户(hù)手续的，如果业主(zhǔ)没有过错(cuò)，人民法(fǎ)院不得查(chá)封、扣(kòu)押、冻结，已(yǐ)经(jīng)查(chá)封的(de)可以向法院(yuàn)提(tí)出执行异议申请，请求法院解(jiě)除查(chá)封，同时可以联(lián)合(hé)起诉开发商，要(yào)求退还购房款(kuǎn)或办理(lǐ)房产(chǎn)证，并承担违约(yuē)责任(rèn)。

　　此外，今(jīn)年(nián)4月，人民法院报公布《最高人民(mín)法(fǎ)院(yuàn)关于(yú)商品房消费者权利保(bǎo)护问题(tí)的批复》，以司法解(jiě)释的(de)方式明确了购房(fáng)人的优先权：

　　商品(pǐn)房消费者以居住为目的购(gòu)买房(fáng)屋(wū)并已支付全部价(jià)款(kuǎn)，主(zhǔ)张其(qí)房屋交付(fù)请求权优(yōu)先于(yú)建(jiàn)设工程价(jià)款优先受偿(cháng)权、抵押权以及其他债(zhài)权的(de)，人(rén)民法院应当(dāng)予以支持。只(zhǐ)支付了部分价(jià)款的商品(pǐn)房(fáng)消(xiāo)费(fèi)者(zhě)，在一审法庭(tíng)辩论(lùn)终结前已实际支付剩(shèng)余价款(kuǎn)的，可以适(shì)用前(qián)款规定。

　　也(yě)就是说，如果这75套房子均为“已售未网签”，那(nà)么这笔不(bù)良(liáng)债权(quán)，实际上是个烫手山芋。可能不仅不能卖出去回本，抵(dǐ)押的这75套房(fáng)子，还会被业主(zhǔ)讨回去。

　　中国信达，将(jiāng)会赔了夫人(rén)又折兵？

　　2

　　地产界的“劳(láo)斯莱斯(sī)”

　　成了(le)“老(lǎo)赖”

　　这次债(zhài)权(quán)公司(sī)中国信达申请不良债权转让，可以追溯到金(jīn)谷信托踩雷赫华(huá)恒瑞。

　　天眼查(chá)显示，目前(qián)中(zhōng)国信达(dá)已经(jīng)成(chéng)为(wèi)赫(hè)华(huá)恒瑞唯一(yī)股东。但(dàn)此(cǐ)前，赫华恒(héng)瑞为(wèi)中赫集团旗下子公(gōng)司(sī)。2019年4月22日，中(zhōng)赫集团、中(zhōng)赫(hè)置地等选择退出了赫华恒瑞的股(gǔ)东(dōng)行列，中国金(jīn)谷国(guó)际信托有限责任公司成为了唯(wéi)一股东，后者由中国信达资(zī)产管理股份有限公司持股(gǔ)93.75％。

　　作为房地产开发商，相(xiāng)较其他房企，中赫集团既没有(yǒu)很大规模，也没有很高的国(guó)民知名(míng)度，但却在北京豪宅圈留下一个个传说。

　　如钓鱼台(tái)七号院，作(zuò)为(wèi)中赫集(jí)团进入北京的第一个豪宅项目(mù)，2011年，中赫(hè)置地推出钓鱼岛七(qī)号院(yuàn)3号楼，高达30万/平米(mǐ)的天价，成(chéng)为当时京城最贵的楼盘，引发(fā)了市场强烈(liè)震惊(jīng)。

　　随后开发(fā)的万柳书院，更是被誉为(wèi)“北京海(hǎi)淀顶端豪宅(zhái)”。2012年(nián)，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利(lì)、万(wàn)科等(děng)大型知名房企手中，抢下(xià)了北京万柳地块，成(chéng)为北京当年的“双料地王”。很快，万柳(liǔ)书院(yuàn)就以(yǐ)神秘高端的(de)姿态杀入市场(chǎng)，无论是一块(kuài)块从荷兰运(yùn)回来的灰砖垒起来的(de)五米高墙(qiáng)，还是每棵(kē)成本超6万的成年(nián)银杏树，还是每平米20万元的价(jià)格，都令(lìng)业内外震撼(hàn)不已。

　　“万柳的(de)墙、西宸的缸、霄八的顶儿(ér)、融(róng)创的湖、紫辰院(yuàn)的(de)树(shù)、北(běi)平府的院儿。”从这(zhè)句顺口溜(liū)中，就可(kě)看出其在北京豪宅圈的地(dì)位。2014年(nián)末上市的它，对(duì)手是当(dāng)时有名(míng)的融(róng)创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华府(fǔ)等，现如今(jīn)，它(tā)远远超过这些对手。

　　去年(nián)，万柳书院一(yī)套(tào)300平米的法拍房，最终成交价1.09亿、单价达到惊(jīng)人的(de)36万元/平米(mǐ)，说明万柳书院虽然已经推出了8年之久，但其依旧在(zài)北京豪宅圈备受(shòu)追(zhuī)捧(pěng)。

　　中赫(hè)集团(tuán)开发的豪宅，也吸引了不少知名人士，如知名演员宋(sòng)丹丹，就住在钓鱼台七号(hào)院。而柳(liǔ)传志、丁(dīng)磊等知(zhī)名商业大(dà)佬则居(jū)住在(zài)万柳书院。

　　几大(dà)豪宅的成功(gōng)奠(diàn)定了中赫集团的“高端路线”，也(yě)因(yīn)此，它被(bèi)外界贴(tiē)上了(le)，“卖北(běi)京城最贵的房，拿北京城最贵(guì)的地”，“做地产(chǎn)中的‘劳斯莱斯’”的(de)标签。

　　但隐藏在(zài)豪宅开发商光(guāng)环(huán)的背后，这个地产界“劳斯莱斯”却多(duō)次成为(wèi)被执行(xíng)人，被执行标的高达11亿。

　　今年(nián)年(nián)初，因为履行能力而拒不履行生效法律文书确定(dìng)义务，中(zhōng)赫集团(tuán)正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中(zhōng)赫(hè)集团如今沦落到这个地(dì)步，其实是有迹可循的。

　　事实上(shàng)，早在今(jīn)年年(nián)初“万(wàn)柳书院少(shǎo)爷”走(zǒu)红之时，深蓝财经就(jiù)曾深挖(wā)出(chū)背后的中赫集团，发(fā)现其深(shēn)陷财(cái)务(wù)危机。

　　从(cóng)知(zhī)名豪宅(zhái)的开发商(shāng)到(dào)沦为“老赖(lài)”，中(zhōng)赫集(jí)团实控人(rén)周(zhōu)金辉(huī)的(de)人(rén)生轨迹跟着急转(zhuǎn)直(zhí)下。而(ér)追(zhuī)根溯源，这个转折点，就(jiù)在于收购(gòu)北京国安。

　　近十年来(lái)，房企纷纷开始(shǐ)了多元(yuán)化(huà)转(zhuǎn)型，但转型之(zhī)路(lù)并不好走(zǒu)。早在2008年开始，中(zhōng)赫集团就尝试过多元化(huà)业务，先后进军能源市场、团购网(wǎng)站(zhàn)，但(dàn)最(zuì)终都惨淡收场。最终(zhōng)，周金辉将(jiāng)转型(xíng)的目光，放到了(le)体育领域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金服与IDG资(zī)本退出后，中赫集(jí)团(tuán)以35.5亿元参股(gǔ)国安足球俱乐部64％股权，成为国安的(de)新(xīn)东家(jiā)。接(jiē)着在2021年6月，中赫集团从中信集团手中拿下(xià)北京国安俱乐(lè)部36％股权，至此拿下北京国安俱乐部全(quán)部股权。如果(guǒ)北京国安的估(gū)值一直没变，那么中赫集团(tuán)拿下北京国安(ān)，总计花费了(le)约(yuē)55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感叹：卖豪宅真(zhēn)是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的(de)是这样，中赫为什么又(yòu)要质押股权(quán)呢(ne)？

　　2017年以来，中赫集团及(jí)其实控人(rén)周金辉夫妇将(jiāng)其手(shǒu)中的中赫集(jí)团股份质(zhì)押陆续(xù)质押(yā)，据企(qǐ)查(chá)查显示，目前中赫集团共有(yǒu)11条股权出质记录。质权人(rén)包(bāo)括海金商业保理(lǐ)、北(běi)京建工、山东国际信托、中融信托、中信(xìn)建设等。

　　这与入主北(běi)京国(guó)安(ān)的时间(jiān)完全(quán)吻合。

　　然而，入主北京国安后，不仅国(guó)安的经营状况没有(yǒu)得到改(gǎi)善(shàn)，中赫(hè)集团也被拉(lā)入泥淖。

　　据北京产权交(jiāo)易(yì)所(suǒ)官网信息显(xiǎn)示，2020年，北京国安足(zú)球(qiú)俱乐部实(shí)现营业收入(rù)1.03亿元，净利润-12.09亿(yì)元(yuán)。截至2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿元(yuán)，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中赫集团和周金辉夫(fū)妇还在(zài)持续质押手(shǒu)中的(de)中赫集团股(gǔ)份，但(dàn)国安和(hé)中赫的经营状况却持(chí)续没有好转。社会公益活动包括哪些，公益活动包括哪些方面>

　　不(bù)仅中赫集团被5次列被(bèi)执行人，执行标(biāo)的高(gāo)达11亿，北京国(guó)安也3次与中赫(hè)集(jí)团、中赫置地、及中赫集(jí)团(tuán)股东(dōng)周金辉、李彩霞等共同(tóng)成(chéng)为(wèi)被执行人，执行(xíng)标的约10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因为履行能力而拒不(bù)履行生(shēng)效(xiào)法律(lǜ)文书确定义务，上述被执(zhí)行人成为“老赖”。只有(yǒu)北京国安，目前幸免于难。不过(guò)在实控人都(dōu)成为老赖的情(qíng)况下，被执行10个(gè)多亿的(de)北(běi)京国安(ān)，又如何能独善其(qí)身？

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