文：任泽(zé)平(píng)团队　　

　　导(dǎo)读(dú)

　　是该取消预售制(zhì)了(le)。 1月17日召开的全国住(zhù)房和城乡建设工作会议提出“有条件(jiàn)的可以进行现房销售”，不足一个月时间，已(yǐ)有山(shān)东、安徽、河南、四川(chuān)、广东等(děng)地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该取消商(shāng)品房(fáng)预售制了，用(yòng)你的钱(qián)，建你的房(fáng)子(zi)，还烂尾了(le)，这是对购房者(zhě)的不公(gōng)平。以后谁有钱谁建房，没钱没实力(lì)的别建了，不能把包袱甩(shuǎi)给老百姓(xìng)和社会(huì)，这是房(fáng)地(dì)产从大(dà)开发时代步入高质量发(fā)展阶段(duàn)的必然趋势(shì)，也是对购房(fáng)老百姓(xìng)的(de)最大保护。98年房改时，全国缺(quē)房子，开(kāi)发商(shāng)缺钱(qián)，预(yù)售制(zhì)是权宜之计，现在全国套户(hù)比超(chāo)过1，从大开发进入(rù)存量(liàng)时代，对(duì)购房民(mín)众不(bù)公平(píng)的预售制(zhì)已经过时了，该取消(xiāo)了(le)，改为(wèi)现(xiàn)房销售。以后一(yī)手交(jiāo)钱，一手交房，天(tiān)经(jīng)地义。当然二次房改是个(gè)技术活，兼顾化解停贷、复工保(bǎo)交楼(lóu)、重组房企(qǐ)债务、恢(huī)复市场信心(xīn)以及长效机(jī)制，长效机制四(sì)大关键是推动城市群战略、人(rén)地挂钩、金融中性稳定和房地产税。如果(guǒ)按照经济规律(lǜ)办事，中国一定能实现(xiàn)房(fáng)地产软着(zhe)陆(lù)和长(zhǎng)期平稳健(jiàn)康发(fā)展，跨过这道关，解(jiě)好这道世界难题。

　　2、为什么要取消预售制、改为现房销(xiāo)售？大家(jiā)想想，绝大部分商品是(shì)一手(shǒu)交(jiāo)钱一手交货(huò)，预(yù)售制是对购买者的单方面(miàn)不公平制(zhì)度，购房老百姓几乎(hū)承担了所(suǒ)有商品不能交付的风险(xiǎn)。从个人层面看，预售制对购房者非常不公平，比如(rú)，交房等待(dài)期一般(bān)为两年，在此(cǐ)期间，购房者不仅(jǐn)承担银行利息，还要承担延迟交房、房(fáng)屋质量、房产证(zhèng)延期办理(lǐ)甚至不能交(jiāo)房的风险。从行(xíng)业层(céng)面看，预售制助(zhù)推部(bù)分(fēn)房企过(guò)度举债、高杠杆(gān)扩张，若(ruò)遇到(dào)下行周(zhōu)期，会(huì)引发资金(jīn)链断裂、项目搁置等系列风险(xiǎn)。取消(xiāo)预(yù)售制，改(gǎi)为现(xiàn)房销售，这样有助于落实中央房住不炒精(jīng)神(shén)、有助于(yú)保障购房老百(bǎi)姓权益、有助于(yú)房企稳健发(fā)展，一(yī)举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取(qǔ)消预售制度？预售制(zhì)度怎么来的？国(guó)外什(shén)么(me)情况(kuàng)？简单科普一下：商(shāng)品房预(yù)售(shòu)最早源于中国香(xiāng)港(gǎng)，俗称(chēng)卖(mài)楼花，卖(mài)期房(fáng)，是一种开发(fā)商放(fàng)杠杆的方式(shì)。98年房改，由于商品房短缺，房企缺资金，借(jiè)鉴(jiàn)中国香(xiāng)港，引入了商品房(fáng)预售制度。其实，当前世界不少国(guó)家存在预售制。但是，重点来了！发(fā)达国家(jiā)一般有严格的(de)监管保障措(cuò)施(shī)，开发商在项目获得政(zhèng)府批准(zhǔn)后(hòu)才可(kě)以开始销售，买(mǎi)家在(zài)购(gòu)买期房(fáng)后并(bìng)非(fēi)像(xiàng)中国一样在支付完(wán)首付(fù)款后(hòu)从银行一次性贷款支付(fù)剩余全部(bù)房款，而是根据开发(fā)商工程进度(dù)在完(wán)全交房前进(jìn)行分期支付。所(suǒ)以，预售制度(dù)是需要严格的资金监管、分期支付以及违约处罚措施作(zuò)为保(bǎo)障的，如果(guǒ)没(méi)有(yǒu)这(zhè)些(xiē)保障措施(shī)，一定会触发风险，对(duì)购房(fáng)民众不公平，所以不如借(jiè)机取消预售(shòu)制度，以(yǐ)后改为现房销(xiāo)售(shòu)。客观讲(jiǎng)预售制(zhì)度有一定历(lì)史阶段(duàn)性，现(xiàn)在中国住(zhù)房(fáng)进入存(cún)量时代，取消预售制度有助于(yú)降(jiàng)负债降杠杆，不再把烂尾风险甩给老(lǎo)百姓和社会，当然这需要(yào)配(pèi)套房企债务重组、复工(gōng)保交(jiāo)楼、恢复市场信心和(hé)房地产长效(xiào)机(jī)制。这是(shì)个技术活，只要坚持市场化改革(gé)，中国一定能化解这个难题，让房地产回归实体经济和居住(zhù)属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售(shòu)制(zhì)，改为(wèi)现房销售，开发商将拼的不是(shì)五花八门、眼花缭乱、不知道(dào)能不能兑现的营销手段，而(ér)是所见即所得的过硬的产品质量和诚信，这才是(shì)对购房民众的最根本最实质(zhì)的保障，这样(yàng)将极大的提升(shēng)开发商的建筑质量，实现良币驱(qū)逐劣(liè)币。所有商业(yè)的本(běn)质是向善(shàn)，是以客(kè)户为中心，房地(dì)产也不能例外，老百(bǎi)姓(xìng)买房子(zi)是天大的(de)事(shì)，烂尾毁(huǐ)三代，好房幸福一家人。从这个角度，取消预售(shòu)制、实(shí)施现房销(xiāo)售(shòu)是实现(xiàn)老百(bǎi)姓安居(jū)乐(lè)业、社会长治久安、行业企业健康发展(zhǎn)的重大措施。在当前的情况下，取消(xiāo)预(yù)售制要结合稳楼(lóu)市(shì)、房地产软着陆(lù)、打通金融支持当期三好(hǎo)生、新模式等综(zōng)合施策。

　　作者十年前在国务院发展研(yán)究(jiū)中心参与财税改革方(fāng)案研究时，对(duì)预售制、房地产税、人(rén)地(dì)挂钩、金(jīn)融(róng)稳定、房企杠杆率等进行过长期系统的专项研究。（参(cān)考后来形(xíng)成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品(pǐn)房预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按(àn)揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中(zhōng)国(guó)内地(dì)版预售制”

　　1.3 预售(shòu)制推动城市化进程，但背后(hòu)潜藏的风险(xiǎn)确实存在(zài)

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国(guó)：交付前(qián)预售资金(jīn)第(dì)三方全程监管，交付时(shí)开发商(shāng)凭(píng)验收凭证取得房款

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提供期(qī)房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易立(lì)法，设(shè)置期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银行监管，享1年保修期(qī)后(hòu)付尾款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国内地(dì)商品房预(yù)售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销(xiāo)售+“按揭(jiē)”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模(mó)式

　　二十世(shì)纪五十年代在(zài)中国香(xiāng)港，楼宇出(chū)租是(shì)地(dì)产(chǎn)行(xíng)业盛行的(de)方式，但有着转让难、出租资金(jīn)周转期长等问(wèn)题，分层销售孕育(yù)而生(shēng)。20世(shì)纪50年代(dài)，中(zhōng)国(guó)香港还(hái)未(wèi)推行公共房(fáng)屋制度，许多人栖身于木(mù)屋或者其他临时(shí)住(zhù)宅，住(zhù)房(fáng)的需求(qiú)是(shì)相当高，不(bù)过大多数居民的储蓄很少(shǎo)。当(dāng)时楼宇买卖多数以一(yī)整栋楼为单(dān)位，需(xū)要(yào)雄厚的资(zī)金(jīn)实力才(cái)能购买。虽然楼宇出租是中国香港(gǎng)地产行业(yè)盛行的方式，但有着转(zhuǎn)让难(nán)、出租资金(jīn)周(zhōu)转期长等问题。针(zhēn)对(duì)这一系列问题，不少地产商开始(shǐ)探求新的方式(shì)，如(rú)把楼(lóu)宇(yǔ)契(qì)约切开，即“分契”，然(rán)后将(jiāng)楼(lóu)宇分层出(chū)售。这模式(shì)一(yī)经推行，购买楼宇的(de)市民数(shù)量有所(suǒ)增加(jiā)，开发(fā)商资金周(zhōu)转加快。

　　在分层出售的基础(chǔ)上，将(jiāng)“按揭”模式(shì)引(yǐn)入(rù)房地产销售，霍英东创造“卖(mài)楼(lóu)花”模(mó)式。1953年底霍(huò)英东创办立(lì)信(xìn)置(zhì)业有限公司，凭(píng)借商业直(zhí)觉和多年经营(yíng)杂货铺、海上驳运业务的(de)经验，对于(yú)商品流通、资金(jīn)周转有着独到的见解，在努(nǔ)力寻求方法加快(kuài)自身资(zī)金周转(zhuǎn)。当(dāng)时(shí)其在购下九龙(lóng)的一块地盘后(hòu)，除(chú)了(le)分层出售、还印(yìn)发售楼(lóu)说明书，上有文字详(xiáng)尽(jǐn)说明楼宇的(de)地势环境、建筑材料、分层价格、订购方(fāng)法等。此外(wài)，“卖楼花”是另外一个亮点，即先收取买家的(de)订金(jīn)，采用类似租(zū)金的分(fēn)期付款形(xíng)式，等(děng)新(xīn)楼落成时，收齐买家的(de)钱，买家(jiā)就拥有了自己的房(fáng)产。这种方式减轻了民众购房的(de)资金(jīn)压力，加速了房(fáng)屋(wū)的建造和销(xiāo)售，也解决了制造商的资金问题，降低投资(zī)风险，在当时可谓是“双赢”的举措千树万树梨花开的上一句是什么，千树万树梨花开的上一句是什么古诗。“预售楼花+分期付款”的(de)销售模式(shì)成为当时中国香港房地产市场(chǎng)的一大特色(sè)，纵观中国香港房(fáng)地产(chǎn)市场的(de)改革，“卖楼花”模式高效(xiào)率地解决(jué)了核心的(de)住房供不(bù)应(yīng)求的(de)问题(tí)，使房市发(fā)展(zhǎn)进入新(xīn)阶段。

　　预售楼(lóu)花模式推动了中国(guó)香港楼市几(jǐ)十年繁荣，但期(qī)间也出现过“烂(làn)尾楼”的情况，但监管(guǎn)部门不(bù)断完善、规范(fàn)化，建(jiàn)立健全的监管机制(zhì)，促进(jìn)市场健康发(fā)展。例(lì)如，1960年，位于大角咀(jǔ)的一个楼盘(pán)因建筑费用超支停工，出(chū)现“烂尾(wěi)”情况(kuàng)。在1961年后，中国香港管理(lǐ)部门(mén)提升了对于预售楼花制(zhì)度的监管，即要求开发商(shāng)在(zài)预售前，确保地(dì)价款已经全部(bù)支(zhī)付，还要证明自身有资(zī)金等能力把(bǎ)项目(mù)完成，资金需放入律师所托管，支取时需律所和建筑师的(de)核准(zhǔn)。为了防止开发商、律所、建筑师等(děng)造假，套取监(jiān)管账户资(zī)金，中(zhōng)国(guó)香港要(yào)求律师行在银行(xíng)开设的信托账户（监管账户(hù)）、开发商操作等采取全透明化机(jī)制，且(qiě)银行的责(zé)任上(shàng)升，如(rú)出现(xiàn)房屋(wū)“烂(làn)尾”情况，银行将成(chéng)最大风(fēng)险方(fāng)，后(hòu)续需自身推动项目(mù)完工。随着监管体系逐步(bù)完(wán)善，出现“烂尾”的(de)现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花(huā)”模式，形成“中国内地(dì)版预售制(zhì)”

　　二十(shí)世纪(jì)九十年代，中国内地面(miàn)临(lín)住房需求大(dà)和供给量(liàng)短缺问题(tí)，引入“卖楼花”制度(dù)。建国以来，中(zhōng)国内地优先发展重工业，强调(diào)基础建设，这一导(dǎo)向使前(qián)期发(fā)展工业(yè)化的进程大于城市化(huà)进程，唯有解(jiě)决(jué)住房(fáng)基础等(děng)城市化(huà)配(pèi)套问(wèn)题，才能进一步推进城市(shì)化。但当时(shí)推行的是“统一管理，统一分配，以租养房(fáng)”的(de)福利分房制度，住房市(shì)场发展起步较晚、增速(sù)较慢，福利分房制度也出现了(le)分配不(bù)公、效(xiào)率低、配套(tào)差(chà)等问题，因此福利分(fēn)房制(zhì)度不再适用于当时的国情。叠(dié)加房(fáng)地产市(shì)场面临商品房的需求量大，而社会(huì)缺少大型房地产开发商(shāng)，商品(pǐn)房供应量(liàng)小的(de)困境，此时引入中国香港的(de)“卖楼(lóu)花”模式无疑(yí)是对内地房地产市场的一针(zhēn)强(qiáng)心剂。从(cóng)1994年起(qǐ)，中国内地逐步引进中国香港预售商品房(fáng)制(zhì)度，先(xiān)后出台多项文件，大力支持国内(nèi)房地产(chǎn)市场改(gǎi)革。例(lì)如(rú)，1998年(nián)，国(guó)务(wù)院出(chū)台(tái)《关于进一步深化城镇住房制度改革，加(jiā)快(kuài)住(zhù)房建设的通(tōng)知》文(wén)件，决定停止住(zhù)房无偿实物(wù)分配，逐(zhú)步实行(xíng)住房分配货币化、住(zhù)房供给商品化、社会化的住房新体制，从计划经(jīng)济下(xià)的福利分房转向(xiàng)市场(chǎng)经济(jì)的(de)商品房。房地产市(shì)场采用(yòng)预售制，允许开发商卖期房，解决(jué)了(le)房企缺少资(zī)金和开发时间周期(qī)长的两大难题，开发商(shāng)以预售款撬动下一个项目的开发，形成滚动(dòng)开发(fā)模式(shì)，住房(fáng)供应速度加快。自此中国内(nèi)地开(kāi)始房(fáng)改货币化，中(zhōng)国(guó)人民银行等多方迅速出台(tái)相关的信(xìn)贷政(zhèng)策(cè)，支持购房者(zhě)，极大作用推动了房地(dì)产市场的(de)发展(zhǎn)。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后(hòu)，经调整形成契合(hé)中国内地的商品房预售制度(dù)。预售制的(de)初(chū)衷是为了缓(huǎn)解房企资金压力(lì)，加快城镇住(zhù)房(fáng)建设。具(jù)体(tǐ)来说，是指(zhǐ)房(fáng)地产(chǎn)开发企(qǐ)业将正(zhèng)在建(jiàn)设中的房屋预先出售给(gěi)购房者(zhě)，由购房者支付定金或房款的行为。区(qū)别于中国香港，在中国(guó)内地实践过(guò)程中，商品房(fáng)预售流程为：房地产开发商办(bàn)理预售许(xǔ)可证-签订商(shāng)品房买卖合同-进(jìn)行备(bèi)案登记和预告登(dēng)记-交(jiāo)付房屋(wū)。在购房过程中，购房(fáng)者需要一次性付(fù)清(qīng)首付款(kuǎn)，并(bìng)采(cǎi)用(yòng)银(yín)行贷款的形式一次性付清剩余房款(kuǎn)，换言之，房屋未建成，开(kāi)发商可能已(yǐ)拿到了全(quán)部购房(fáng)款，这点与(yǔ)中国香港的按照(zhào)工程(chéng)进度付款(kuǎn)有(yǒu)所不同(tóng)。对中(zhōng)国内地的开(kāi)发(fā)商而(ér)言，预售制商(shāng)品(pǐn)房(fáng)也(yě)开启了高周转(zhuǎn)、高杠杆(gān)的运作(zuò)模式。

　　1.3预售制推(tuī)动(dòng)城市化(huà)进程，但背后潜藏的(de)风险(xiǎn)确实存在

　　作(zuò)为(wèi)中国内地(dì)商品房销售的(de)最主要(yào)方式(shì)，预售制极大(dà)缩短房企现金回笼周期，同时增(zēng)加市场商品(pǐn)房供应，推(tuī)动了(le)城镇化发展进(jìn)程。预(yù)售制在(zài)过去20多(duō)年对中(zhōng)国内地房地产市(shì)场的稳步(bù)发展起到了重要作用，不仅解决(jué)了房地产(chǎn)市场快速发(fā)展阶段的资金需求，也提(tí)高了居民居住水平，中国(guó)内(nèi)地城(chéng)镇(zhèn)居民从筒子(zi)楼住到住宅小区(qū)，从全民蜗居到基本适居(jū)，住房事业(yè)取(qǔ)得巨大进步，数十年(nián)时(shí)间走完发达国家几百(bǎi)年城镇化路(lù)程。改革开放(fàng)以来，城镇(zhèn)化进程进入快(kuài)速发展(zhǎn)时期。1978-2021年(nián)，城镇人口(kǒu)由1.7亿人增(zēng)长至(zhì)9.1亿人，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平方公里(lǐ)增长至60721平方公里，增(zēng)长7.2倍。根据我们发(fā)布的《中(zhōng)国(guó)住房(fáng)存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇(zhèn)住宅存量从不到14亿平增至(zhì)313.2亿平(píng)，城镇人(rén)均住房建筑面(miàn)积从8.1平方米增(zēng)至34.7平方米，城镇住房(fáng)套数从(cóng)约3100万(wàn)套增(zēng)至3.63亿套，套户比(bǐ)从0.8增(zēng)至1.09。预售制在当前(qián)已成为中国内地商品房销售(shòu)最主(zhǔ)要方式，2005年中国内(nèi)地商品住宅期房销售面积(jī)占总销售(shòu)面积的比(bǐ)重为63％，而2021年期房累计销售面积达(dá)15.6亿(yì)平，比重上升(shēng)至87％。

　　预(yù)售制(zhì)也推动了中国内地(dì)房地产(chǎn)行(xíng)业的发展。中国(guó)内地房(fáng)地(dì)产历经二十(shí)多年长周期繁(fán)荣，行业各(gè)项(xiàng)指标(biāo)大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开工(gōng)面积从2.2亿平增至19.9亿(yì)平(píng)，累计上涨8.2倍(bèi)，年复合增速10.6％。房地产(chǎn)开发(fā)投资完成额从0.4万(wàn)亿元增至(zhì)14.8万(wàn)亿(yì)元，累计上涨35.8倍，年复合增(zēng)速17.8％。商品(pǐn)房销售面积(jī)和销售金额分别从(cóng)1.5亿平(píng)增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业(yè)的快(kuài)速发展，房地产企(qǐ)业从无(wú)到有、从(cóng)国企先行到(dào)民企崛起(qǐ)，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数(shù)量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二(èr)十(shí)年来房地产也成为(wèi)拉(lā)动(dòng)中国内地经济高增(zēng)长的火(huǒ)车头。

　　1）从经(jīng)济增长渠道，房地产带动的上(shàng)下游产业链特别长，高达50多(duō)个行业(yè)。2020年房地(dì)产(chǎn)及(jí)其产业链占GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地(dì)产带动产业(yè)链占GDP的(de)9.9％（间接(jiē)贡献），其(qí)中房地产对金融、批发、建材的带动(dòng)最为明显。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年(nián)房地产完全拉动的投(tóu)资占(zhàn)全社会固定资(zī)产投(tóu)资的51.5％，其中，房地产开发投资占固定资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从房地产贷款占银行各项(xiàng)贷款(kuǎn)余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信(xìn)托(tuō)等(děng)通道业务，占(zhàn)比超(chāo)过三分之一。从房(fáng)地产融资存量(liàng)占社融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大(dà)面积违(wéi)约，将导致(zhì)银行(xíng)不良率(lǜ)大幅上升。

　　4）从居民财富(fù)效应渠道，根据我们的《中(zhōng)国住房市值测算报告》，2020年中国住房市(shì)值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美元(yuán)、日(rì)本的10.8万亿美元、英(yīng)法德三国合(hé)计的31.5万(wàn)亿(yì)美元。从住(zhù)房市值占股债(zhài)房市值的比例看(kàn)，2020年中国为66.6％，高于美(měi)国的27％、日本的37％、英(yīng)国(guó)的49％、法(fǎ)国的56％、德(dé)国的64％。中国住房市值与股债房市值的比例较(jiào)高，主要是因为(wèi)住(zhù)房市(shì)值高，以(yǐ)及中国资本市场发育(yù)尚不成熟，直接(jiē)融资比例(lì)较低，股票、债券市值较(jiào)低，居民投资渠(qú)道缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏的风险确实存在(zài)，当前的(de)负面(miàn)效应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大部分商(shāng)品是(shì)一手交钱一手交货(huò)，预售制是(shì)对购买者的单方(fāng)面不公(gōng)平制度，购房老百姓几乎承(chéng)担了所有(yǒu)商品不能交付的(de)风(fēng)险。比如，交房等待期一(yī)般(bān)为两(liǎng)年，在此(cǐ)期间，购房者不仅承担银行利息(xī)，还要承担延迟(chí)交房、“一(yī)房二卖(mài)”、房屋质(zhì)量(liàng)、房产证延期办理(lǐ)甚至(zhì)不能交房(fáng)等风险(xiǎn)。另外，购房者(zhě)和开发商(shāng)之间的购房合同、购房者和(hé)银行(xíng)的按揭贷(dài)款合同是两(liǎng)个独立的(de)合同关系，如果开发商发(fā)生违约(yuē)，购房者只能根据购房合同向开发商主(zhǔ)张权力(lì)，但(dàn)依旧需要根据按揭贷款(kuǎn)合(hé)同按时(shí)向银行进行(xíng)贷(dài)款偿(cháng)还，因此购房者承担的风险较大。

　　从行业(yè)层面看(kàn)，预(yù)售(shòu)制(zhì)助推部分(fēn)房(fáng)企过度举债、高杠杆扩张，资金若遇到下行周期(qī)，会引发资(zī)金(jīn)链(liàn)断裂、项目搁置等系列风险(xiǎn)，进行(xíng)影响(xiǎng)自身信用和(hé)购(gòu)房(fáng)者对行业的信(xìn)心。

　　从金(jīn)融层面看，银(yín)行(xíng)作为按揭(jiē)贷款的发放方，一旦房企因为市场(chǎng)波动或经营不善，出(chū)现资金链(liàn)断裂等一系列问题，导致“烂尾”等情况，而房企(qǐ)通过与购房(fáng)者签订的(de)预售合同和(hé)按揭合同，已经从银行获得(dé)房款(kuǎn)，如果(guǒ)购房(fáng)者(zhě)丧(sàng)失(shī)还款能力或短(duǎn)期不能(néng)还款等，则风险完全由银行承担，银行将面临(lín)较(jiào)大(dà)的坏账压力。

　　从监管角度看，购房者的预(yù)售监(jiān)管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那就是“没钱(qián)”，即没钱付工(gōng)程款。在2004版的(de)《城市商品房(fáng)预售管理办(bàn)法》中(zhōng)明确规定了开发(fā)企业预售商品房所得款项应当用于有关的(de)工(gōng)程建设，商品(pǐn)房预售(shòu)款监管的具体办(bàn)法，由房地产管理部门制定(dìng)。但多年以(yǐ)来全国并没有(yǒu)统一的预售资金监管规定，各地实行“一城一策”。例(lì)如，太原、昆(kūn)明、重庆(qìng)、长沙(shā)等(děng)城市(shì)重(zhòng)点监管资金比例为总预(yù)售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城(chéng)市则按照项目的建安(ān)成本乘以建筑(zhù)面积或(huò)者项目工程(chéng)总额报(bào)价计算(suàn)重点资金。而事实是，不(bù)少购(gòu)房款未进(jìn)入监管(guǎn)账(zhàng)户、或(huò)进入监(jiān)管(guǎn)账户后被(bèi)挪用，导致楼盘(pán)没(méi)有资(zī)金继续(xù)建设。收楼遥遥无期，月供(gōng)却被迫继续还款。那么，监管账户资金如何被挪走的(de)？实(shí)际上，在过(guò)去(qù)房(fáng)地产大开发时代的高周转背景下，抽调(diào)预售款监管账户资金(jīn)，是行业“潜规则”。比如工程(chéng)总承包方，以(yǐ)工程建设名义，获(huò)得监管账户拨付资(zī)金，再由工程方(fāng)将资金(jīn)转给房企(qǐ)，而(ér)拨付的工程款，远超(chāo)工程进度所需。通过(guò)这些方式(shì)套取的资金，在(zài)房企(qǐ)各地项目(mù)间流(liú)动，变相加杠杆，这样做提供了资金流动性，房企抽调资金统筹拿地、还(hái)款和楼盘建设，形成(chéng)一种资金循环高周转模(mó)式，但一(yī)定程度上把风险(xiǎn)甩给了(le)购房者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品房预售(shòu)制度(dù)呈现以下(xià)特点：

　　1）预付款保护：对于购房者预付资金(jīn)，一般设有定(dìng)金或预付款保护机制(zhì)，如(rú)英(yīng)国、日本；

　　2）预付(fù)款比重(zhòng)：要求购房者(zhě)支付的(de)预付款比(bǐ)例(lì)相对较低，绝大部分房(fáng)款在(zài)房屋交付后开始支(zhī)付；

　　3）预(yù)付款支付方式：预付款一般以定(dìng)金方式(shì)支付，或(huò)按工(gōng)程进度分期支(zhī)付，或二者(zhě)结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种方式发放(fàng)按揭贷款，一(yī)是(shì)按工(gōng)程进(jìn)度付款(kuǎn)，按揭(jiē)贷款按照工程进(jìn)度逐渐发放，购房者(zhě)开始月供(gōng)；二是房屋(wū)交(jiāo)付后发放按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护(hù)：为预售商品(pǐn)房(fáng)提(tí)供期房烂尾保(bǎo)险，在商品(pǐn)房出现重大延期或重大缺陷时，保(bǎo)障购房者权(quán)益(yì)；

　　6）房屋交(jiāo)付保护：房(fáng)屋交付(fù)质量的保障有两种方式(shì)，一是期(qī)房由政(zhèng)府或(huò)第(dì)三(sān)方验收合格并提供验(yàn)收凭证后，开(kāi)发商凭验(yàn)收凭证(zhèng)取得购房者(zhě)支付的房(fáng)款。二是开发商为购房者提供一定(dìng)的保修期，通常1-5年，保修期满，购房者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国(guó)：交付前预(yù)售(shòu)资(zī)金第(dì)三方全程监管，交付时开(千树万树梨花开的上一句是什么，千树万树梨花开的上一句是什么古诗kāi)发(fā)商凭验收凭证(zhèng)取得房(fáng)款

　　美国期(qī)房定(dìng)金一定期限内无条件返还，最低首付比例为3.5％，交房(fáng)前(qián)仅支付首付(fù)，其(qí)余房款交付后按揭还(hái)款，交(jiāo)付前资金由第三方全程监管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证(zhèng)取得房款。

　　定金及首付(fù)环节，定金(jīn)比(bǐ)例一(yī)般(bān)为(wèi)房款(kuǎn)的(de)1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美(měi)国官(guān)方数据，2021年美国(guó)平(píng)均首付比例为12％。

　　余(yú)款支付方面，除定金或首(shǒu)付外，购房者在(zài)房屋交付后(hòu)通(tōng)过按揭贷款支(zhī)付剩余房款(kuǎn)。

　　资金监管方(fāng)面，美(měi)国为防(fáng)止开发商挪用资(zī)金(jīn)，购房(fáng)者的定金及(jí)首(shǒu)付(fù)款由第(dì)三(sān)方公证行或产(chǎn)权保险(xiǎn)公司的信托(tuō)账户(hù)监管。如果(guǒ)开发商倒闭(bì)导致(zhì)楼盘烂(làn)尾，购(gòu)房者资金可(kě)通过(guò)申请仲(zhòng)裁(cái)取(qǔ)回(huí)，且不承(chéng)担(dān)任何责任与损失。而开发商在房屋建设过程(chéng)中的资金全部来(lái)自银行，银(yín)行根据工程进度向开(kāi)发商提供一定比例的贷款(kuǎn)，由于开发商挪用(yòng)资金(jīn)直(zhí)接损害银行利益，银行有(yǒu)充分动机监管开发商施工(gōng)进度(dù)。开(kāi)发商在房屋交付时需取(qǔ)得由政府(fǔ)相关部(bù)门经审(shěn)查后发放的(de)验收(shōu)凭证，通过验收(shōu)凭证向银行(xíng)得(dé)到购(gòu)房者支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德(dé)国(guó)：可零首(shǒu)付购房，提供期房烂尾(wěi)险

　　德国期房可零首付(fù)购房(fáng)，房款按建造工(gōng)期进(jìn)度支付，按揭按工期放款后还贷，房贷利率采用(yòng)固(gù)定利率，开发商或(huò)购房者可购买期房烂尾(wěi)保险(xiǎn)。

　　预售门槛方面，德(dé)国开发(fā)商在(zài)项(xiàng)目获(huò)批后即可预售房屋。签署购房合同前，购房者需支付约(yuē)2000欧(ōu)的(de)定金并(bìng)进行预约公证(zhèng)，签订合同后定金退还。如由于(yú)任何原因不能购买，定金按照德(dé)国法(fǎ)律全部退还。

　　签(qiān)署购房合同后，购(gòu)房(fáng)者需(xū)支付(fù)公证费和土地交易税，分别为房屋(wū)售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不(bù)包含在购房款中，属于购房(fáng)附加费(fèi)。

　　首付方面，德(dé)国(guó)没(méi)有规定最低首付比(bǐ)例，可(kě)零首付购房。

　　余款方面，德国也采(cǎi)取(qǔ)按工期支付房款的制度，一般分7笔进行(xíng)支(zhī)付，具体(tǐ)支付节点、比例因项目而异。一般来说，支付节点(diǎn)可分为公证后、主体完工、内部(bù)水暖(nuǎn)电(diàn)路完工(gōng)、窗户(hù)玻(bō)璃完工、室内清洁(jié)及墙面完工、地板完工(gōng)、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面(miàn)，购房(fáng)者可(kě)在支付房款前申(shēn)请房贷(dài)，房贷利(lì)率采(cǎi)用固(gù)定利率，银行按施工节奏分多(duō)次发放贷款，每笔贷款给予购房者一定使(shǐ)用期(qī)限，期限结束后，购房者开始还贷(dài)。

　　保险方面，德国保险(xiǎn)公(gōng)司针(zhēn)对期房设(shè)计(jì)了(le)两种保险，保险的功能是当房屋出(chū)现重大延期或重大缺陷(xiàn)时，保险公(gōng)司(sī)保证开发商赔偿或(huò)修复(fù)，开发(fā)商破产(chǎn)，由保险公司负责(zé)相应赔偿。保险由(yóu)开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机(jī)制，55％-80％房(fáng)款交房时支(zhī)付

　　英国预售(shòu)制(zhì)设有10％定(dìng)金保(bǎo)险(xiǎn)保护(hù)机(jī)制，交房前付款比例仅20％-45％，资(zī)金由(yóu)买(mǎi)卖(mài)双方律师严格监管(guǎn)。

　　订立合同(tóng)前，买卖双方(fāng)均有一名律(lǜ)师，负责沟通期房交易(yì)中的房产、资金、合同等各(gè)个环(huán)节，各环节内容确认无误后签(qiān)订首付交换(huàn)合同。

　　定金方面，英国设(shè)置了10％定(dìng)金保险保护(hù)机制，当开发商(shāng)出现财务、经(jīng)营(yíng)问(wèn)题时，购(gòu)房者10％的定金(jīn)由保险公(gōng)司赔付，而超(chāo)出10％的(de)部分较难追回。

　　首付方面(miàn)，首付比例通常为10％-25％，首(shǒu)付需要在合(hé)同签订21天内支(zhī)付。

　　余款支付环节，英国采(cǎi)取按(àn)工(gōng)程进度付款的方式，但是(shì)交房前付款比例相对较(jiào)低，一般会(huì)在合同签订6-24个月分别支付两(liǎng)笔5％-10％的款项，即(jí)交房前(qián)付款(kuǎn)比例(lì)在(zài)20％-45％之间(jiān)，剩余款项交(jiāo)房(fáng)后支付。

　　交(jiāo)付环节(jié)，英国规定房屋(wū)必须经(jīng)过房产公证(zhèng)公司的检(jiǎn)验验收后才能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金监管环节，英国(guó)期房预售资(zī)金监管极为严(yán)格，资金也(yě)由律(lǜ)师监管，在确认工(gōng)程进度(dù)、支付相关(guān)款项(xiàng)过程(chéng)中，由(yóu)买房律(lǜ)师将资金转给(gěi)卖方律师(shī)，卖方律(lǜ)师(shī)转给开发商，即资金在进入开发商账(zhàng)户前(qián)经(jīng)过两道关(guān)口，有利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易立法，设(shè)置(zhì)期房预付款保全(quán)措施

　　日(rì)本期房交(jiāo)易立法，定(dìng)金超(chāo)5％或(huò)1000万日(rì)元时，开发商必(bì)须完成(chéng)“预(yù)售房定金(jīn)保(bǎo)全(quán)措施”，交房前付款(kuǎn)比(bǐ)例不超房款的20％，开发商(shāng)违约需返(fǎn)还定(dìng)价并赔偿(cháng)约10％房(fáng)款(kuǎn)，交房后按揭还款。

　　立法方面(miàn)，日(rì)本二战结束后由于房屋供给严重(zhòng)失衡，叠加法律空白，社会上(shàng)“一房(fáng)二卖”现象普遍，为此，日本政府(fǔ)1952年出台《宅(zhái)地(dì)建(jiàn)筑(zhù)物交易法》，经(jīng)多(duō)次修订(dìng)，目前是唯一一部规范期房(fáng)交(jiāo)易的法(fǎ)律(lǜ)。

　　定金保护方面，根据日(rì)本《宅地建物取(qǔ)引业法》，对购(gòu)房者(zhě)支(zhī)付定金超过5％或超1000万日(rì)元的(de)部(bù)分，法律(lǜ)要求开发商必(bì)须完成定金保(bǎo)全措施才(cái)可预(yù)售(shòu)。什么是定(dìng)金保全(quán)措(cuò)施？即买(mǎi)卖双方签订购房合同时，开(kāi)发商向金(jīn)融机构或指(zhǐ)定保证(zhèng)机构或保(bǎo)险机(jī)构签订定金保证委托合同(tóng)，设置购房者定金的保证或保(bǎo)险，并将(jiāng)相(xiāng)应的(de)保(bǎo)证(zhèng)金证明书交付给购(gòu)房者。除定金外，其他预先支付(fù)的购房款也受(shòu)该(gāi)措(cuò)施(shī)保护。若开发(fā)商倒闭导致期房烂尾，购房(fáng)者可凭保证金(jīn)证明书向金融机构或保证(zhèng)机构(gòu)或保险公司(sī)兑付，同时(shí)，开发(fā)商需向购(gòu)房者赔付违约金，一般(bān)约为房价的10％。

　　房款支付环节，交房前只需(xū)支(zhī)付最多不超20％的(de)定金，签订购房合(hé)同(tóng)后，购(gòu)房者即可向银行(xíng)申请(qǐng)贷(dài)款，但(dàn)交房后(hòu)才(cái)开(kāi)始按揭(jiē)贷款(kuǎn)，除定金外的(de)剩余房(fáng)款(kuǎn)在(zài)交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银行(xíng)监管，享1年(nián)保修期(qī)后付尾款

　　新加坡期房(fáng)购(gòu)房者违约可返还相当于3.75％房款的订金(jīn)，首付比例(lì)20％，余(yú)款按工程(chéng)进度支付(fù)，所有资(zī)金进银行(xíng)专门项目资金账户，交房后(hòu)满1年保修(xiū)期后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加(jiā)坡开发(fā)商(shāng)有统一的选购权(quán)合同以及订(dìng)金返(fǎn)还机制，即OTP，签订OTP后(hòu)需支付5％房(fáng)款作为订金，OTP有效(xiào)期14天(tiān)，执行OTP则进(jìn)一步签订购(gòu)买(mǎi)合同，不执行OTP则退还(hái)3.75％的房款。

　　首付比例方面(miàn)，签订(dìng)购房合同后，购房者需(xū)支(zhī)付15％的首付及印(yìn)花税(shuì)，同时购房者向银行申请按(àn)揭贷款(kuǎn)。

　　余款支付(fù)上，新加坡期房同样采取按(àn)工程(chéng)进度付款的(de)方式(shì)，《发展商条例》对期房付款流程做了统(tǒng)一(yī)详细(xì)规定，要求所有开(kāi)发商(shāng)遵守，支付节点一般为合同签订后、地(dì)基完(wán)工、框架(jià)完工、管(guǎn)道门窗等完工(gōng)等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷(dài)款也依照工(gōng)程进度(dù)放款，月(yuè)供在此(cǐ)过程中随着放出贷(dài)款的增加而增加，未放款(kuǎn)部分无需月(yuè)供。

　　资(zī)金监管(guǎn)方面(miàn)，购(gòu)房者的订(dìng)金(jīn)与付款会存入银行专门的项目资(zī)金账户，账户资金提取须与房屋建设有(yǒu)关(guān)。房(fáng)屋(wū)交付后，购房者享受(shòu)1年(nián)的房屋保修(xiū)期，此后购房(fáng)者支付(fù)15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当(dāng)前房地产到了政策出(chū)手(shǒu)临(lín)界(jiè)点，重点(diǎn)是保交楼(lóu)和房企重组。一(yī)方面，加大对刚需和改善型需求(qiú)的支持(chí)力度，长短兼顾妥善(shàn)应对局部(bù)停贷(dài)现象，重(zhòng)点是保交楼保复工保民生，给(gěi)予强有力的金融工具支持。另一(yī)方面，从现在起，对还在正常运转的(de)房企包(bāo)括(kuò)民营企业，加大支持力度，由优质房(fáng)企牵头并购重组整个(gè)行业(yè)，为每(měi)个房(fáng)企配(pèi)套AMC和财团(tuán)，给予金(jīn)融工具配(pèi)套。

　　二，中期来(lái)看，应(yīng)充(chōng)分(fēn)估计形势复杂性(xìng)和人性复杂性，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务(wù)、恢复市(shì)场信心以及长效机制。长效机制四大关键是推动城市(shì)群战略、人地(dì)挂钩、金融中性稳定(dìng)和房(fáng)地产(chǎn)税。定金环(huán)节(jié)，建立开发商违约后定金(jīn)保护机(jī)制，如(rú)将已支付定金冻结至房屋(wū)交付阶段，保障购房者定金安全(quán)。签订合同环节(jié)，鼓励(lì)保险公司介入，为房屋重大(dà)延期(qī)以及重大缺陷等情况提供充分的(de)保(bǎo)障。余款支付(fù)环节，建(jiàn)立(lì)按工(gōng)程(chéng)进(jìn)度付款机制或(huò)交房(fáng)后按揭(jiē)贷款机制(zhì)，充(chōng)分(fēn)保护(hù)购房(fáng)者(zhě)的(de)权益。资金监管(guǎn)环节(jié)，引入独立于开发(fā)商、银行的第(dì)三(sān)方资金监管机构，或由政府(fǔ)相关部门(mén)直接监管，以此防止资金(jīn)挪用现(xiàn)象。交付环节(jié)，建立商品房(fáng)保修期制(zhì)度(dù)。保修期(qī)内(nèi)，开发商应对房屋(wū)质量问题全权负责、免费维修，购房者在保(bǎo)修期结束后支付尾(wěi)款。

　　三，长期(qī)来看，取消商品房预售制是大(dà)势所趋(qū)。一方面(miàn)，98年房改时，全(quán)国(guó)缺房子(zi)，开发(fā)商(shāng)缺钱，预售制(zhì)是权宜之计(jì)，现(xiàn)在全国套户比超过1，从大(dà)开发进入(rù)存量时代，对(duì)购房(fáng)民众(zhòng)不公(gōng)平的预售制已经(jīng)过时了(le)，该(gāi)取消了，改为现房销售(shòu)。另一方面，取(qǔ)消预售制，改为现房销售，开发(fā)商将拼的不(bù)是(shì)五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能(néng)不(bù)能兑现(xiàn)的营销手段，而(ér)是所见即所得的过硬的产品质量和诚信，这(zhè)才是对(duì)购房(fáng)民众的最根本最实质(zhì)的(de)保障，这样将极大(dà)的提升开发商(shāng)的建筑质量，实现良币驱逐劣币。

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