导读

　　黄金(jīn)二十年(nián)之后，当下中(zhōng)国(guó)地产步(bù)入大(dà)分(fēn)化时代而非停滞期。

　　要(yào)点

　　过(guò)去(qù)二十年是中国(guó)房地产(chǎn)市场(chǎng)黄金二(èr)十年。2019-2021年，连续三(sān)年商(shāng)品住宅销(xiāo)售(shòu)面(miàn)积超15亿平(píng)，足够4000万家庭入(rù)住。恰(qià)逢近年地产持续低景气，有关(guān)中国地产是(shì)否过剩的(de)讨论(lùn)日益热烈。

　　拨(bō)开迷雾，本(běn)文(wén)试图厘清中国城镇(zhèn)存量住宅真(zhēn)实情况，据此判断中国未来地产趋势(shì)。

　　有媒(méi)体渲染中国地产存量极(jí)度过剩，事实是否如(rú)此？

　　住(zhù)建部披露全国有近6亿(yì)栋房屋建筑，第七次人口普查(chá)调(diào)查(chá)数据(jù)显示城镇家庭户人均住宅间数为1.06间。市场(chǎng)陷入(rù)怀疑，中(zhōng)国房子是否真的(de)过剩？

　　事实上住建(jiàn)部披露(lù)的近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑中，城(chéng)镇(zhèn)建筑占比不(bù)到(dào)一成，其中(zhōng)还包括大量城(chéng)镇非住宅建(jiàn)筑，如商业(yè)办(bàn)公楼、学校等，因此(cǐ)6亿栋房(fáng)屋(wū)中城镇住宅(zhái)占比极低。

　　七普显(xiǎn)示中国城镇居(jū)民(mín)人均住宅间数为(wèi)1.06间，但居住(zhù)舒适不是人均一间房所能(néng)满足，它与房屋质(zhì)量、居住(zhù)面积、配套设施等因素密切(qiè)相关(guān)。中国(guó)的(de)人(rén)均(jūn)住宅(zhái)间(jiān)数较发达国家还有(yǒu)很大差距。人均住宅(zhái)间数大于1同样不意(yì)味着中(zhōng)国住宅(zhái)市场已经饱(bǎo)和。

　　我们测算(suàn)发(fā)现(xiàn)中国城镇居民(mín)户均1套房，其中每户持(chí)有商品住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前并(bìng)无(wú)直(zhí)接(jiē)公布中国家庭户均住宅的数据(jù)，我们根据商品住宅套数、商(shāng)品住宅(zhái)占比(bǐ)和(hé)城镇家庭(tíng)户(hù)数(shù)，计算出城镇家庭(tíng)住宅套户比。

　　测(cè)算(suàn)结果显世界上哪个国家女人最开放示，目(mù)前城镇(zhèn)家庭户均拥有(yǒu)0.86套房(fáng)，其中0.54套为商(shāng)品(pǐn)住宅。若(ruò)期房(fáng)顺利(lì)交(jiāo)付，直至2024年(nián)，中国(guó)每户城镇(zhèn)家庭才拥有1套住宅(zhái)，其中(zhōng)商业住宅仅0.64套。

　　户均一(yī)套房似(shì)乎意味着(zhe)户户有房，然而事实上中国住(zhù)宅市场供需并不平衡(héng)。

　　国际(jì)数据显(xiǎn)示，成熟房地产市(shì)场(chǎng)的住宅(zhái)套户比会大于1，在1.1左右(yòu)。

　　之(zhī)所(suǒ)以说不平衡(héng)，是因为户均一(yī)套(tào)房无法满足(zú)流动人口(kǒu)的租赁和(hé)置业需求(qiú)。全国总人(rén)口的近(jìn)三成都是流动人(rén)口，流(liú)动人口会(huì)选择在大城(chéng)市租房挣(zhēng)钱，在老家买房，从而产生了(le)额外的住宅需求。

　　即便户均一(yī)套房，中国未来地产仍有四大新增(zēng)需求动力。

　　第一，户均人口(kǒu)规(guī)模缩小，一人户(hù)、两人户占(zhàn)比不断增加，导致(zhì)家(jiā)庭(tíng)户数增多。小(xiǎo)家庭化(huà)趋势(shì)将延续，带来新(xīn)户购房需求增长(zhǎng)。

　　第二，经济(jì)板(bǎn)块的分(fēn)化日(rì)益(yì)明显，区域经济资源分配的再(zài)集中吸引着人口流入，人口净迁入(rù)城(chéng)市(shì)的(de)新增住宅需求有望持续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右的(de)家庭住在2000年以前建成的住宅中(zhōng)，涉及(jí)超9000万家庭、81亿平(píng)方米的住(zhù)宅建筑面积。促(cù)成“老破(pò)小”住宅的(de)改造势(shì)在必行。

　　第(dì)四，中国的(de)人均住宅间数(shù)与(yǔ)人均住宅建筑面积均较发达(dá)国(guó)家有着不小差距，“住上更(gèng)大房子(zi)”的改善性(xìng)需求正在不(bù)断增(zēng)加。

　　黄金二十年之后(hòu)，当下(xià)中国地产步入大分化时代而(ér)非停滞(zhì)期。

　　如果(guǒ)说过去二(èr)十年是中国地产黄(huáng)金发(fā)展期，地产(chǎn)矛盾(dùn)更(gèng)多体现为(wèi)住宅供(gōng)给存在不(bù)足，这是(shì)过(guò)去二十年房价快速(sù)上涨基石。那么当下房地产大分化时代(dài)已至，大(dà)分化时代下(xià)地产矛盾(dùn)则(zé)更多体现在住宅质量(liàng)供需冲突。

　　地产大分(fēn)化必将体现(xiàn)在不同能级城市(shì)之间，不(bù)同区域板(bǎn)块之间，不同(tóng)品(pǐn)质住(zhù)宅之间。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不(bù)久前，官(guān)方披露(lù)全(quán)国已有(yǒu)近(jìn)6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑，引发热议。从2月(yuè)以(yǐ)来(lái)，各大城市二手(shǒu)房挂牌量突(tū)然激增(zēng)，引发一(yī)阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心(xīn)，中国的房子是否已经过剩？

　　中国(guó)城镇住宅到(dào)底是供给过(guò)剩，还是(shì)供需平衡，或是仍然存(cún)在不足？可惜由于住宅(zhái)存量数据并未公布(bù)，我们无法直(zhí)接知晓具(jù)体(tǐ)情况。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们测算出(chū)中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)均(jūn)拥有住宅套(tào)数，回答当前(qián)的房(fáng)子(zi)是否真的过剩了(le)？据(jù)此判断未来(lái)房地(dì)产市(shì)场会如何发展。

　　一、如(rú)何有效观察中国户均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅(zhái)数量过剩(shèng)的(de)直观判断站不(bù)住脚

　　今年(nián)2月，在以全国(guó)自(zì)然灾(zāi)害综(zōng)合风(fēng)险普查工(gōng)作情况为主题的新闻发布会上，负责(zé)人对外披露：“住宅(zhái)城乡建设行业(yè)获取了全国(guó)近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑数据(jù)以及(jí)80多万处市(shì)政设施数据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋房屋(wū)建(jiàn)筑，平均每栋(dòng)建筑(zhù)住不到(dào)3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在这近6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑中，农(nóng)村(cūn)房屋(wū)占9成以上，以栋数计算的城镇房屋实际(jì)仅有4700多万栋，还包括了(le)大量(liàng)商(shāng)业楼、写字楼、学校(xiào)、医(yī)院等非住宅。总的算下来，住宅占(zhàn)比(bǐ)并不(bù)大。

　　第七次人口普查数据公布(bù)了(le)中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户人(rén)均住宅间数为1.06间(jiān)，其中城(chéng)市家(jiā)庭户居民人(rén)均(jūn)0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均(jūn)住(zhù)宅间数大于1，看(kàn)似意(yì)味(wèi)着人人都(dōu)有房间居(jū)住。

　　居住水平不仅与房(fáng)间数量(liàng)有关(guān)，更与(yǔ)房(fáng)屋质(zhì)量、居(jū)住面(miàn)积、配套设施等因素密切相关(guān)。单单从(cóng)人均住宅间数不能完全反映出城镇居民的居住水平。

　　中国主要(yào)是以家庭为(wèi)单位购买(mǎi)成套(tào)住(zhù)宅，一套(tào)设施齐全的住宅才是城镇(zhèn)居(jū)民(mín)宜居的(de)选(xuǎn)择。

　　（二）中国户(hù)均住宅的测算(suàn)思路、数据和方(fāng)法

　　中国城镇居民住宅主要分两大(dà)类，一类是商(shāng)品住宅(zhái)，另(lìng)一类是保障房、原公(gōng)有(yǒu)住宅、自建房等非商品住(zhù)宅。

　　目前缺乏(fá)统计数据，并没有直接(jiē)公布城镇住宅数(shù)量(liàng)。居民住宅相关数据有两处可以(yǐ)直(zhí)接公(gōng)布，一是每年商品住宅销(xiāo)售套(tào)数（统计局）；二是居民住宅来源(yuán)（人口普查数据）。计算中国(guó)居(jū)民户(hù)均住(zhù)宅数量，我(wǒ)们主要用到上述两组数据。

　　中国住(zhù)宅改革始于1998年，1998年之前商品(pǐn)住宅数量极少，可忽略(lüè)不计(jì)。估(gū)算城(chéng)镇居民户均住宅(zhái)套数分三步走：

　　第一步，将(jiāng)1999年以来每年商(shāng)品住(zhù)宅销售套数相加，我们就能够得到当前商品住宅总存量。

　　第二步，根(gēn)据城镇居民拥(yōng)有的商品住宅和非(fēi)商(shāng)品住宅比例，推算得(dé)到居(jū)民住宅总套(tào)数。

　　第(dì)三(sān)步，将城镇居民拥有(yǒu)的(de)商品住宅总数除以家庭户数，我们就能够得(dé)到城镇户(hù)均(jūn)拥(yōng)有的住宅数量。

　　具体计算公式如下(xià)：

　　城镇家庭住宅(zhái)套户比=住宅总套(tào)数/家庭户(hù)数(shù)

　　=（商品住宅套(tào)数/家庭(tíng)户数(shù)）/（商(shāng)品住宅套数/住宅总套数）

　　=商(shāng)品住宅套户比/商品住宅(zhái)占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国(guó)住宅存(cún)量到底有多少，目前缺乏一个准确统(tǒng)计。我(wǒ)们利用既(jì)有统计(jì)数据，大致测算得到(dào)中(zhōng)国存量(liàng)房地产套数，并(bìng)进一步推算(suàn)中(zhōng)国(guó)城镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)的住宅数量(liàng)。

　　（一）城镇居民户均(jūn)拥有(yǒu)商品住宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们计(jì)算(suàn)得到：

　　（一）中国商品(pǐn)住宅(zhái)累计销售1.97亿(yì)套。

　　（二）城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有0.64套商品住宅（包(bāo)含现房和(hé)期(qī)房）。

　　中国的房地(dì)产销售(shòu)以(yǐ)期房为主，从(cóng)2019年开(kāi)始，新房销(xiāo)售中期房占比近(jìn)9成(chéng)。本文去除商品住宅累(lèi)计销售套数里的期房销售，得到商品住宅(zhái)现房套数。

　　以2022年商品住(zhù)宅现房套数(shù)计(jì)算为(wèi)例：

　　2022年商品住(zhù)宅现房套数=截止到2022年(nián)商(shāng)品住宅累计销售套数(shù)-过(guò)去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并(bìng)考虑到交房后(hòu)装修(xiū)的时间(jiān)，取最大值3年。

　　将商(shāng)品住宅现(xiàn)房套数除以(yǐ)家庭户(hù)数(shù)，算出：

　　（三）目前中国城镇家(jiā)庭户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城(chéng)镇居民户(hù)均拥有住(zhù)宅1.02套

　　接下来我们需要进(jìn)一(yī)步推算中国城镇居(jū)民拥有的户均住宅套(tào)数。

　　首先，七普数(shù)据(jù)显示中国城镇居民的住(zhù)宅结构特征如下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自建住宅占比21％，购买商品住宅占(zhàn)比31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经济适(shì)用房占比3.8％、原公有(yǒu)住宅占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭租赁廉租(zū)房与其他住宅。

　　其次，我们假定租赁其他(tā)住(zhù)宅和购买二手房都(dōu)是商品住(zhù)宅，因(yīn)此将租赁其他住宅、购买商品(pǐn)住宅(zhái)与购买(mǎi)二手(shǒu)房加总，得(dé)到(dào)商(shāng)品住宅占(zhàn)居(jū)民所有住宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商(shāng)品住宅增幅为过去(qù)十(shí)年变化幅度的(de)20％，计算(suàn)2011年-2020年商(shāng)品(pǐn)住宅的(de)实际(jì)变化比例，从而我(wǒ)们估算(suàn)出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平(píng)均每户城(chéng)镇家庭(tíng)拥有0.86 套住宅。但考虑已(yǐ)购期(qī)房，中国平均每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如(rú)果交房顺利，已购期房(fáng)会(huì)在(zài)2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国平均每户城镇家庭(tíng)都会(huì)拥有(yǒu)一(yī)套住(zhù)宅。

　　三、城镇户均一(yī)套房的三点含义

　　既然城(chéng)镇(zhèn)居民已经(jīng)达(dá)到(dào)了户(hù)均(jūn)一(yī)套房(fáng)的(de)程度，“户(hù)户有房”是否(fǒu)意(yì)味着中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)化进展终(zhōng)结，甚至(zhì)意(yì)味着中(zhōng)国地产存量供给绰绰(chuò)有余？

　　（一）户均(jūn)一套房并不意(yì)味着(zhe)住宅市场(chǎng)供需(xū)平(píng)衡

　　需要有多余(yú)住宅来满足因人口流(liú)动、居民换房等因素(sù)产生的(de)住(zhù)宅(zhái)需求。因此(cǐ)，成熟房地产市场的住(zhù)宅套户比会(huì)在1.1左右。

　　国际经验来看(kàn)，美国、英国和(hé)日(rì)本(běn)的住宅套户(hù)比均(jūn)高于1.1，其中，英国(guó)的住宅套户比最高，为(wèi)1.19，日本(běn)为(wèi)1.16，美国(guó)为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户(hù)均刚好(hǎo)一(yī)套房(fáng)，就会(huì)造成人口净(jìng)流入地的住宅(zhái)市场(chǎng)供不应求，造(zào)成(chéng)房(fáng)价或房租(zū)迅速(sù)上涨(zhǎng)。

　　七普指出中(zhōng)国的(de)流动人口3.76亿(yì)，省(shěng)内流动人口和省际流动(dòng)人(rén)口分别为(wèi)2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流动人口会选(xuǎn)择在(zài)大城市租房挣钱，在(zài)老(lǎo)家县(xiàn)城(chéng)买房(fáng)。

　　暨南(nán)大学2017年的中国城(chéng)乡人口流(liú)动调查数据显示，在上海、杭州以(yǐ)及南(nán)京工作(zuò)的流动人口在老家拥有(yǒu)住(zhù)宅比(bǐ)例分别为28％、21％和18％。大城(chéng)市的(de)高工资吸引打工(gōng)人，但高房价迫使打工人(rén)回(huí)乡置(zhì)业。

　　流动人口实际上会占据两套房(fáng)，在高(gāo)房价(jià)的(de)大城(chéng)市(shì)租赁(lìn)一套房，在房价较低的县城购买(mǎi)一套(tào)房。所以说(shuō)户均一套房无法(fǎ)满足庞大流动人口的租赁与置业需(xū)求。

　　（二）至少(shǎo)9000万户家庭(tíng)住宅品(pǐn)质仍需改善

　　目前，中国的城镇住宅(zhái)中依然有不少老(lǎo)旧小区(qū)。

　　三成(chéng)家(jiā)庭(tíng)，也就是(shì)约9000万户(hù)城镇居民住宅是2000年(nián)以前建成(chéng)，其(qí)中又有11.6％住宅世界上哪个国家女人最开放年龄至(zhì)少在33岁以上。

　　这(zhè)批存(cún)在着建筑结(jié)构松散、设(shè)施陈旧、安全隐患大(dà)等问题，如电(diàn)线老化、管道等基础设施陈旧，给住(zhù)户的(de)生活带来了很(hěn)大的(de)不便和安全隐患，并(bìng)且居住体验较差。

　　2000年以前建成(chéng)的老旧住宅(zhái)面积小(xiǎo)。占(zhàn)比为(wèi)31.3％的家庭户数拥(yōng)有的住宅面积占(zhàn)比仅(jǐn)为27.6％。仍然存(cún)在(zài)5％左右的家庭(tíng)没(méi)有独立卫(wèi)浴和(hé)厨房。这类上世纪修建的老(lǎo)旧小区很难满足现代(dài)生活需(xū)求，在(zài)未来大都会被拆迁重建。

　　近五(wǔ)成的家庭住宅为一居室和二居室(shì)，户型偏小(xiǎo)。其中一居(jū)室占比为(wèi)14.9％，二居室占(zhàn)比为33％。对比镇，城市家庭住宅户(hù)型(xíng)更小，当然这与城(chéng)市土地资源(yuán)紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩(kuò)张是(shì)未来地产的需求驱(qū)动力

　　根据(jù)七(qī)普数据测算(suàn)，2020年城镇(zhèn)家庭(tíng)户住宅存量总面积为294.6亿(yì)平(píng)。暂不考虑两(liǎng)年间农民带房进城(chéng)和老旧小(xiǎo)区拆(chāi)迁，加(jiā)上(shàng)2021年和2022年(nián)商品住(zhù)宅(zhái)竣工面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存(cún)量总面积为(wèi)308.16亿(yì)平，人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积为39.45平方(fāng)米。

　　超过一半的家庭人均住宅建筑面积小(xiǎo)于均值，近4成家庭(tíng)人(rén)均住宅建筑(zhù)面积在30平米以(yǐ)下。

　　15％的城镇(zhèn)家(jiā)庭人均住宅建筑面积(jī)不足(zú)19平(píng)方米(mǐ)，不及全国人(rén)均(jūn)水平的一半。若去除20％的公摊，可使用的(de)住(zhù)宅面(miàn)积仅为(wèi)15.2平方(fāng)米。上海(hǎi)市将人(rén)均住宅建筑面积(jī)低于15平方米的(de)家庭界定为住(zhù)宅存(cún)在(zài)困(kùn)难，若按这个标准算(suàn)的话，中国有(yǒu)11.3％的家庭存在(zài)住宅困难问题。

　　若人均可使用住宅(zhái)面积为40平，即人(rén)均住宅建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积为50平，只考虑家庭户人数，需要(yào)住(zhù)宅总量约390.6亿(yì)平，较目前至(zhì)少新增82亿(yì)平。

　　对比(bǐ)发达国家人均住宅面积(jī)，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德国和英国都(dōu)高于40㎡，中国的人均(jūn)住宅建筑面积为39.45㎡，相差(chà)不大。但若去除公摊(tān)面积后(hòu)，中(zhōng)国(guó)的人(rén)均可使(shǐ)用面积(jī)为31.56㎡，这(zhè)一差距(jù)将变(biàn)得明(míng)显(xiǎn)。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿(yì)的集(jí)体(tǐ)户人口，所需要的住宅总量会更多。

　　四、户均已(yǐ)然1套房，未来地产(chǎn)还会有需求么？

　　我(wǒ)们测(cè)算得到中国城镇家庭户均1套房(fáng)，看似(shì)已经(jīng)户户有房。即便如(rú)此(cǐ)，中国(guó)人口静态(tài)结构和动态(tài)趋(qū)势演绎，决定了中国未来地产仍有需求释放。户(hù)均1套住宅现实(shí)之下，中国(guó)未(wèi)来城镇住宅需求主要来自于四个方(fāng)面。

　　第(dì)一，户均人(rén)口(kǒu)缩小，家庭户数增(zēng)多(duō)，新户购房(fáng)需(xū)求扩(kuò)张。

　　过去20年我国城(chéng)镇家庭(tíng)户均(jūn)人口数(shù)不断下降(jiàng)，六普(pǔ)显示城镇户(hù)均(jūn)人口规(guī)模为2.85人/户，而七(qī)普显示城镇户(hù)均(jūn)人口(kǒu)规模为2.62人/户(hù)，一人(rén)户、二(èr)人户的(de)占比(bǐ)明显上(shàng)升(shēng)，人口小(xiǎo)家(jiā)庭化趋势将继续延(yán)续，导致户(hù)数会因(yīn)户均人口规模(mó)的(de)缩小而增(zēng)多。

　　第二，人口(kǒu)迁(qiān)移导致经济发展(zhǎn)带来的(de)新增(zēng)住宅需求旺盛(shèng)。

　　中国经济(jì)板块的分化(huà)日益明显，资源和生产要(yào)素逐步(bù)向经济带、都市(shì)圈(quān)中(zhōng)心城市流入(rù)，区域(yù)经济资源分配的再(zài)集中吸引着(zhe)人口流入。人(rén)口迁移势必涉及到买房租房，给(gěi)迁入地住宅市场带来(lái)新的增(zēng)量。

　　以浙(zhè)江省(shěng)为例(lì)，2021年常住(zhù)人口增(zēng)量为72万(wàn)，而(ér)出(chū)生人(rén)口为44.9万人，死(sǐ)亡(wáng)人(rén)口为38.4万人，自然(rán)增加(jiā)人口仅为(wèi)6.5万人，其人口增(zēng)长(zhǎng)主要受益(yì)于人口迁移。

　　第(dì)三，老旧小区(qū)改善性需(xū)求依(yī)然庞大。

　　从2011年到(dào)2020年，自建住宅和原(yuán)公有住宅的(de)家庭拆迁改(gǎi)建最多。自建房(fáng)家庭比例(lì)从31.5％到21％，下降了10.5个百分点(diǎn)；原公有住宅家(jiā)庭比例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为(wèi)6.8个百分(fēn)点(diǎn)。二(èr)者和（27.1％），再加上其他住(zhù)宅（5％）与家(jiā)庭住宅(zhái)建造时间(jiān)为2000年以前的比(bǐ)例（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十(shí)年间新增8473万家庭户，自建住宅和原公有(yǒu)住宅减(jiǎn)少了(le)1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的(de)家庭购买二手房。在新增住宅需求(qiú)中(zhōng)，有7成家(jiā)庭购(gòu)买了商品住宅。租(zū)房(fáng)、购买(mǎi)经济适用房和其他分别(bié)占(zhàn)比(bǐ)18％，3％和9％。未(wèi)来随(suí)着(zhe)城中村和旧城改造，商(shāng)品住宅(zhái)的占比势必会进(jìn)一步上(shàng)升。

　　2000年以(yǐ)前建造的住宅建筑面积还有(yǒu)约81亿(yì)平，涉及(jí)城(chéng)镇家庭约9000万户(hù)。破旧(jiù)的城中村、老公有住宅(zhái)，建筑面积小、质量低、基础设施配套差、没(méi)有或少有物(wù)业管(guǎn)理(lǐ)，居(jū)民追(zhuī)求美(měi)好、宜居(jū)生活的环境(jìng)，背后的改(gǎi)善(shàn)性(xìng)需(xū)求有待释放。

　　第(dì)四(sì)，“住上更大房子”的改善性需求还将有所增加。

　　刚(gāng)需购房受限于资金，倾向于中小户型(xíng)。已有住宅(zhái)家庭希望提高生(shēng)活(huó)品质，以小换大、以旧换新。2022年底(dǐ)的中央(yāng)经济(jì)工作会议(yì)明确(què)指出支(zhī)持住宅改善等消费。

　　OECD国(guó)家的(de)人均住宅间(jiān)数为1.71间(jiān)，无论是(shì)否考虑乡村住宅因(yīn)素，中国的人均住宅间数较其他国家(jiā)依(yī)旧存在(zài)不小(xiǎo)差(chà)距(jù)。

　　住宅舒适度(dù)与经济水平有着密(mì)切正向联系。随着经济(jì)发展(zhǎn)水平的提(tí)高，中国的(de)人均住宅间数(shù)与人均住宅(zhái)建筑面积将随之(zhī)增长。

　　如果说过(guò)去(qù)二十年是中(zhōng)国地(dì)产(chǎn)黄(huáng)金发展期，地(dì)产矛(máo)盾更多体现为住宅供给存在不足，供需出现错配，这是过去二十年房价快(kuài)速上涨基石。那么(me)未来将(jiāng)是住宅质量的供需冲突。房地(dì)产大分(fēn)化时(shí)代已至，这种分化不(bù)单局限于城市能级之间(jiān)差异，优质小区(qū)和老旧二手房之间的差异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人(rén)口普查数据调(diào)查的是人，并不是针对(duì)住宅，因此可能存在统计偏差(chà)。商品住宅占比实际值(zhí)可(kě)能偏低，其增速可(kě)能超预期。

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