5月以来，房地产板块(kuài)个股(gǔ)多出(chū)现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收盘，中信(xìn)房地产指(zhǐ)数本(běn)月涨幅(fú)约为2％。而(ér)以公募基金为代表的机(jī)构对于这(zhè)一板(bǎn)块已(yǐ)经(jīng)在悄(qiāo)然布(bù)局。数据显示，以南方和(hé)华夏的两只(zhǐ)老牌ETF基(jī)金为例，5月9日时所公布的总份额(é)均(jūn)较(jiào)4月28日时(shí)有小幅增长(zhǎng)。根(gēn)据基金一季报统计，龙头与地方(fāng)国企央企获(huò)得增持(chí)，持仓(cāng)数量(liàng)占流通股比重增幅(fú)五只个股(gǔ)分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙(lóng)地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房(fáng)地(dì)产或“底(dǐ)部回升”

　　行业红利(lì)时(shí)代已过 精耕(gēng)细作成共识

　　从(cóng)公募(mù)基金对房地产的配置看，2019年末(mò)，公募所持有的房地产行业标(biāo)的市值约1188亿(yì)元，占其(qí)所(suǒ)持股(gǔ)票市(shì)值(zhí)的4.66％左(zuǒ)右(yòu)；2020年市场表(biǎo)现出色，但公(gōng)募所持房(fáng)地(dì)产公司市值在股(gǔ)票资产中的(de)占(zhàn)比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数(shù)值更是进一步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终(zhōng)于出(chū)现(xiàn)了(le)三年来的首次回(huí)升，年底(dǐ)这一数值从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时，公募(mù)对(duì)房地(dì)产行业(yè)的持(chí)股比例(lì)也同(tóng)步(bù)回升，从2021年底的6.94％提高(gāo)到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样(yàng)的势头似乎(hū)在今年一(yī)季度(dù)得以延续。数(shù)据统计显示，公募重仓持有房地产板块(kuài)一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年(nián)四季(jì)度提升6.71％。持(chí)仓市值(zhí)前五个股分别(bié)为保(bǎo)利(lì)发(fā)展(zhǎn)、招(zhāo)商(shāng)蛇口(kǒu)、万(wàn)科A、华发股份、滨江集(jí)团(tuán)，持仓(cāng)市值(zhí)占板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对(duì)于房(fáng)地产的投(tóu)资(zī)愈发有集(jí)中于(yú)龙头(tóu)的趋势。Wind显(xiǎn)示，在公募基金(jīn)一季(jì)报汇总(zǒng)的重(zhòng)仓股中(zhōng)，房地产板块排名(míng)最高的(de)是保(bǎo)利发展(zhǎn)，在(zài)基金重(zhòng)仓第33位(wèi)。排名第二的(de)是招商蛇口，排在第78位(wèi)。而老牌龙(lóng)头股(gǔ)万(wàn)科(kē)A排在第96位。对比去年四季(jì)报，变化之处首(shǒu)先在于几只(zhǐ)房地产龙头股从排位上看均有退(tuì)步(bù)，尤其是(shì)万(wàn)科最为明显；其次是金地集团退出(chū)百大之列。但考虑(lǜ)到(dào)房地(dì)产是(shì)复苏(sū)链上最后一(yī)环，且首(shǒu)季并非行业销售旺季，其(qí)传导到(dào)二级(jí)市场乃至机构(gòu)持(chí)仓(cāng)上还(hái)需要时间周期。

　　形(xíng)成(chéng)共识的是，经(jīng)济圈判断房(fáng)地(dì)产已经进入大分(fēn)化时代，一二(èr)线城市好于三(sān)四线城市。而映射到二(èr)级市场投资上，配置房地产行业(yè)轻松收(shōu)获行业贝塔的(de)红利期一去不返了。“如果按照产业周期来分类，包(bāo)括房(fáng)地产等几类行业在(zài)盖(gài)特纳曲(qū)线里属于成熟期或者衰退期的行业，传统认知上没有什(shén)么投资机会的。但(dàn)在这(zhè)几(jǐ)年特殊的行(xíng)情里包(bāo)括煤炭、电解铝等(děng)类(lèi)似的行(xíng)业(yè)也出(chū)现了(le)一些机(jī)会(huì)，背后的逻辑是供给侧发生了更大的变化。”一不愿具名的上海公(gōng)募基(jī)金经理(lǐ)指出。

　　不过也有(yǒu)公募人士持(chí)谨慎乐观态(tài)度：“行业(yè)前几(jǐ)年17亿～18亿平方米的年销售(shòu)面积(jī)很难再(zài)出现了，2022年光是(shì)居民存款数量增加了15万亿元。中国存量有400亿平(píng)方(fāng)米建筑(zhù)面积，考虑存量(liàng)地产(chǎn)的(de)更(gèng)新，也有近10亿平方米。需(xū)求端(duān)还需要有一定的政策出来(lái)去刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈(yíng)基(jī)金房地产研究员(yuán)吕功绩也指出：“时至今日(rì)，无论从城镇化的进程(chéng)，还是人均住(zhù)房面(miàn)积（接近30平(píng)/人），我国均已告别住房短(duǎn)缺时(shí)代，而(ér)目前居民的(de)杠(gāng)杆(gān)率(lǜ)和(hé)房价收入也不(bù)支撑(chēng)每年18万亿元(yuán)的销售额(é)，以及(jí)过快上行的房价，因而行业高增的时代(dài)已经过(guò)去，未来行业的需求(qiú)或将回落(luò)，在此过程中，伴随(suí)着(zhe)地产的高(gāo)杠杆属(shǔ)性，就很容易出现信用风险(xiǎn)问题（类似2022年的民营地产爆雷），行(xíng)业进入到(dào)供给(gěi)侧出(chū)清的过程(chéng)。这(zhè)个过程中，综合竞争力强的公司就能够(gòu)通过(guò)大(dà)鱼吃小鱼的(de)方(fāng)式，获(huò)得市(shì)占率的(de)提升(shēng)。当行业(yè)需求(qiú)见顶(dǐng)回落(luò)时，行业的贝塔已经过去了，但(dàn)不代表没(méi)有(yǒu)投资(zī)机会(huì)，机会(huì)在于城(chéng)市(shì)、位置、产品(pǐn)的阿尔法(fǎ)，而(ér)对应到股(gǔ)票投资，就是强竞争力(lì)公(gōng)司的(de)阿尔法。”

　　或许也(yě)是(shì)基于这样的认识(shí)转变，精耕(gēng)细(xì)作个股(gǔ)成(chéng)为公募乃至整(zhěng)体机构的务实之(zhī)举。

　　机构配置房(fáng)地产“风物长宜放眼量”

　　头部央国企、优质区域性标的成香(xiāng)饽饽

　　5月以来，房地产板(bǎn)块个股(gǔ)多出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日(rì)收盘，中信房地产(chǎn)指数本月涨幅约为2％。从具体的个股来看，《红周刊》利用Wind统(tǒng)计申万(wàn)房地产板(bǎn)块个股，在纳(nà)入统计的(de)124只房(fáng)地产(chǎn)类(lèi)标的股中，本(běn)月以来实现股价上涨的达(dá)到(dào)了81家。

　　其中，上(shàng)述时间段恰好排名(míng)前五的公司月内涨幅(fú)超过了(le)10％，它们(men)分(fēn)别(bié)是上(shàng)实发展(zhǎn)、浦(pǔ)东金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏(xià)幸福、荣安地(dì)产(chǎn)。排(pái)名第一(yī)的上实发展，五一假期归来后日成交量(liàng)明(míng)显放大，4日、5日连续两个交易日收(shōu)出涨停。从该股的(de)基本面来看，上(shàng)实发展的主营业务为房地产开(kāi)发与经(jīng)营。公司的主要产品及服务为房地产(chǎn)销售(shòu)、房地产租赁、物(wù)业管理(lǐ)服务、工程项目(mù)、酒店经营。从(cóng)业绩数据(jù)来看，2022年，其实现(xiàn)营业收入52.48亿元，比(bǐ)上期减少47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿(yì)元，同(tóng)比下(xià)降33.24％。2023年第一季度，其实(shí)现营业总收入27.87亿元(yuán)，同比增(zēng)长183.02％；归(guī)母净利(lì)润2反射弧包括哪五个部分，反射弧包括哪五个部分顺序.86亿(yì)元，同比(bǐ)扭(niǔ)亏。

　　不(bù)过从十大流(liú)通(tōng)股股东来(lái)看，各类(lèi)机构都(dōu)有对其布局的例(lì)子。以3月31日时的首季十大流通股股东来看(kàn)， 具体(tǐ)包(bāo)括(kuò)公(gōng)募(mù)的上(shàng)银基金(jīn)、私募的迎(yíng)水文龙、中央汇(huì)金、长城资产管(guǎn)理公司等都跻身前十的行列。

　　巧合的是(shì)，涨幅暂时排名(míng)第(dì)二的(de)浦东金桥(qiáo)也是(shì)上海本地房企(qǐ)，其第一季(jì)度的收入利润规模大幅度复苏。究(jiū)其原因，一方面是该(gāi)公司后(hòu)疫情时(shí)代出租率(lǜ)复苏至近(jìn)年来最高，另一方(fāng)面则是公司拿(ná)地结算持续(xù)性向好，从数字上看，一季(jì)度(dù)新增(zēng)虹(hóng)口135、138住宅地(dì)块，总(zǒng)建筑面积约54万平方(fāng)米。

　　在(zài)这样的业绩势头向好背景(jǐng)下(xià)，自然也吸引了知名机构在(zài)其(qí)中持续(xù)驻足。从第一(yī)季度十大流通(tōng)股股东来看，知名(míng)私募高毅邓晓峰的两(liǎng)只产品依然在前十中，这也是(shì)连(lián)续第(dì)三个季度他有的(de)两只产品(pǐn)杀入前十。同时榜单中(zhōng)还(hái)有一支大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿(ā)布扎比投资局，其(qí)当季还(hái)小幅增(zēng)加了持(chí)股。

　　除去上述两(liǎng)家上海区域(yù)性地产公司(sī)外，荣(róng)安地产(chǎn)则是主要布局在深(shēn)圳的地产公(gōng)司(sī)，一(yī)季报交(jiāo)出(chū)的也是一份报喜的成绩单：首季(jì)公司实(shí)现营业收入(rù)51.85亿元，同比增长35.51％。归(guī)属于上市公司股(gǔ)东的净利润6.48亿(yì)元(yuán)，同比(bǐ)增(zēng)长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意到两(liǎng)只公募指基首季新杀(shā)入十大(dà)流通股股东行列。具体说来(lái)， 南方(fāng)中(zhōng)证全指房地产ETF上榜排名第七位，富国(guó)中证指数1000增强(qiáng)则排(pái)名(míng)第九(jiǔ)位(wèi)，此外联袂出现(xiàn)的(de)机构还有QFII高盛国际和私募迎(yíng)水聚宝(bǎo)。

　　接受《红周刊》采(cǎi)访时，兴证全球基金相关人士分析：“经历过行业洗牌和兼并重组后(hòu)，龙(lóng)头的价值更为笃定突出；从拿(ná)地端看，2022年土地(dì)市(shì)场(chǎng)大幅(fú)降温，优质土(tǔ)地(dì)供(gōng)给较多（券商测算对应潜在毛利率在25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝大(dà)多数房企受限(xiàn)于信用问题或者资金紧张没(méi)法拿(ná)地(dì)，龙头房企趁机获取低成本土地，龙(lóng)头(tóu)房企的拿地(dì)力(lì)度（拿地金(jīn)额/销售(shòu)金额）基本在30％以上(shàng)；从融(róng)资上看(kàn)，龙头房企(qǐ)杠杆率较低，净(jìng)负(fù)债率基本在(zài)70％以下，而(ér)其他房企的净负债率普遍都在100％以(yǐ)上，加杠(gāng)杆空(kōng)间有限，从(cóng)融资成本看，龙头房企的融资成本不断(duàn)下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销(xiāo)售，龙头房(fáng)企明显跑赢行业，1～4月百强(qiáng)房企的销售额增速为(wèi)9％，而TOP14的(de)销售(shòu)额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特(tè)估的浪潮下，央国(guó)企(qǐ)地产股或存(cún)在(zài)发(fā)展的(de)大好机会。中信(xìn)证券指出：“房(fáng)地产行(xíng)业的结构性(xìng)机会依然存在，少(shǎo)部分(fēn)公司尤其是央企占据显著(zhù)优(yōu)势，其(qí)主要又体现为(wèi)库存的优势。央企地产公(gōng)司，现阶(jiē)段(duàn)表现出(chū)较低的融资成(chéng)本，优质的开发资源和良好的(de)不动(dòng)产资产(chǎn)运(yùn)营能力的多重竞争(zhēng)优(yōu)势(shì)。”

　　“即(jí)使没有中(zhōng)特估，国(guó)央企相较(jiào)于民(mín)营地(dì)产公司也是更(gèng)有优(yōu)势的(de)。”吕功绩强调，“对于(yú)减(jiǎn)值(zhí)、土地资源债(zhài)权债务关系等(děng)问题，市场对民营房开企业的资产会有更多担忧和质疑，所以在(zài)这一轮行业出清的(de)过(guò)程中(zhōng)，央国企(qǐ)相较于(yú)民企来说(shuō)估值的修复更明显。中特估的角度从中长期的(de)维度看，行业的逻(luó)辑在于集中度提升后，行业进入(rù)高质量发展阶段，具备较快速发(fā)展阶段更(gèng)稳(wěn)定且可预期的盈利和现金流创造能力，以此带来估(gū)值中枢的提升，应(yīng)该(gāi)关注估值相对(duì)较低，企业自身(shēn)资产的质量好(hǎo)、运营能力强、可以创(chuàng)造持续现金流的企业。”

　　“存量时代中(zhōng)行(xíng)业普涨的概率比较(jiào)低，行(xíng)业内部将出(chū)现分(fēn)化，要关注将受益于(yú)行业集中度提升的(de)头部公司(sī)。”星石投资首席研究官方磊也表(biǎo)示。

　　顺应机构这一思路的话，或许(xǔ)还是保利(lì)发展、招商(shāng)蛇口等国资背景龙头(tóu)前途(tú)更为光明。不过国投瑞银基金(jīn)投资部副总监綦(qí)傅鹏表示：“需(xū)要客观(guān)地去持续观察国(guó)企央企在三个方面(miàn)是否可以维持，首先是融资成本保(bǎo)持低(dī)位，其次是销售份额持续提升，再(zài)次是(shì)拿地份额持续提升(shēng)。”

　　复苏速度(dù)缓慢

　　机(jī)构需要(yào)多给一些耐(nài)心

　　而《红周(zhōu)刊》也根据(jù)房(fáng)企一季报(bào)梳理发现(xiàn)，对于2022年(nián)的业(yè)绩出现的整体下滑，2023年(nián)一季(jì)度的业绩分化更趋明显，保利发(fā)展、滨江集团等房企营收、净(jìng)利均实现了业绩的回正(zhèng)，甚至是较大增速的增(zēng)长。而这些(xiē)公(gōng)司也(yě)是机构的重(zhòng)仓对象。

　　对此，知(zhī)名(míng)房地产(chǎn)业内人士张宏伟向《红周刊》分(fēn)析表(biǎo)示，业绩出现明显改善的房企(qǐ)，主要(yào)是因(yīn)为过去两三年时间，尤其是在2021年下半年民(mín)营(yíng)房企不怎么投(tóu)资拿(ná)地之后，国有企业仍在持续性地拿地，且主要集(jí)中(zhōng)在核心(xīn)城(chéng)市，投(tóu)资力(lì)度较(jiào)大(dà)。投资的驱动能够推(tuī)动(dòng)房(fáng)企反射弧包括哪五个部分，反射弧包括哪五个部分顺序销售业绩(jì)的增长，从(cóng)而在2023年一季度市场恢复(fù)但(dàn)仍(réng)处于调整的过程(chéng)中，能(néng)够(gòu)保(bǎo)有(yǒu)一个正增长。

　　不(bù)过张宏伟同时(shí)也(yě)提醒表示，在房地产的复苏(sū)过程中，还面临着一些不确定性(xìng)。其实整个市场从四月份开始又(yòu)在往下(xià)掉(diào)。除了杭州、成(chéng)都(dōu)等极个别(bié)城(chéng)市四月环比三月(yuè)相对表现较(jiào)好之外，包括北京、上海在内的绝大多(duō)数城市都出现环比下滑的情况。而现在五月的(de)市场表现也不太(tài)乐观。按照现(xiàn)在的经(jīng)济(jì)状(zhuàng)况、收(shōu)入情(qíng)况，以及市场的去库(kù)存压力(lì)、企业的(de)资金面压力，可能会出现，到六月份房(fáng)企为了半年报(bào)冲业绩出现(xiàn)市场(chǎng)的短期(qī)反弹外的一(yī)个市场乏力现象。也就(jiù)是(shì)说，第二季(jì)度(dù)、第三(sān)季度增长不确定性(xìng)的压力(lì)仍旧较大。

　　上海利檀投(tóu)资董事长(zhǎng)陈(chén)昊扬(yáng)也向《红周刊》指出，现在整个房地产以及其上下游产业(yè)链的复苏速度都比(bǐ)想象的要(yào)慢很多，我们要多(duō)给一些(xiē)耐心，这个时候，在房地产以及上下游就不是赚快钱的时候，只能(néng)赚他基(jī)本面(miàn)的钱。但(dàn)这也意味着，只有极为少数的(de)、做得比(bǐ)同行好得多的企业，会伴随整个行业的弱复苏，业绩会逐步体(tǐ)现(xiàn)出来。所以只能耐(nài)心地去等待它的基本面不断地(dì)凸(tū)显出来，这需要时间。

　　（本文(wén)已刊发于5月13日《红周刊》，文(wén)中提及个股仅(jǐn)为举(jǔ)例分析，不做买卖(mài)推荐。）

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