文：任泽平团队(duì)　　

　　导读

　　是该取消预(yù)售制了(le)。 1月17日(rì)召开的全国住房和城乡建(jiàn)设工作会(huì)议(yì)提出(chū)“有条件的(de)可以进行现房销售(shòu)”，不足(zú)一个月时间(jiān)，已有山东、安徽、河南、四川、广东等(děng)地明确表态，试点(diǎn)现房销售。

　　1、是该(gāi)取消商(shāng)品(pǐn)房预(yù)售制(zhì)了(le)，用你的(de)钱(qián)，建你的房子，还烂尾(wěi)了，这是对购(gòu)房者的不公平。以后谁(shuí)有钱谁建(jiàn)房，没钱没实力的(de)别(bié)建了(le)，不能把包(bāo)袱甩给老(lǎo)百(bǎi)姓和社会(huì)，这是房地产从(cóng)大开发(fā)时代(dài)步入高(gāo)质量发展阶(jiē)段的必(bì)然趋势，也是对购房老百姓的最大保护。98年房改时(shí)，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套户(hù)比超过1，从大开发(fā)进(jìn)入(rù)存量时代，对购房民众不公平的预售(shòu)制(zhì)已(yǐ)经过时了，该取消了，改为现房销售。以后(hòu)一手交钱，一手交房，天经地(dì)义。当然(rán)二次(cì)房(fáng)改是个(gè)技术活，兼(jiān)顾化解停贷、复工保交楼、重(zhòng)组(zǔ)房企债务(wù)、恢(huī)复市场信心以及(jí)长效机(jī)制，长效机制四大关键(jiàn)是推(tuī)动城市(shì)群(qún)战略、人地(dì)挂钩、金融中性稳定和房(fáng)地产税。如(rú)果按照经济(jì)规律办事，中国一(yī)定能(néng)实现房地(dì)产软着陆和(hé)长期平稳健康发展，跨过这道(dào)关，解好这道世(shì)界难题。

　　2、为什么(me)要取消预售制、改为现房销售(shòu)？大家(jiā)想想(xiǎng)，绝大(dà)部分商品(pǐn)是一手交(jiāo)钱(qián)一手交货(huò)，预售(shòu)制是对购买者(zhě)的单方(fāng)面不(bù)公(gōng)平(píng)制度(dù)，购(gòu)房(fáng)老(lǎo)百姓几乎承(chéng)担了所(suǒ)有商品(pǐn)不能交付的风险。从个(gè)人层面看，预(yù)售(shòu)制对(duì)购(gòu)房者非常不(bù)公平，比如，交房等待期一般为两年，在(zài)此期间，购(gòu)房者不仅承担银(yín)行(xíng)利息，还要承担延迟(chí)交(jiāo)房、房屋质量、房(fáng)产证(zhèng)延(yán)期办理甚(shèn)至不能交房的风险。从行业(yè)层面(miàn)看，预售制助推部(bù)分房企过(guò)度(dù)举债、高杠杆扩张，若遇到(dào)下行(xíng)周期，会(huì)引发资金链(liàn)断裂、项(xiàng)目搁(gē)置等系列风险。取消预售制(zhì)，改为现(xiàn)房销(xiāo)售(shòu)，这(zhè)样有助于落实中央房住不炒精神、有助于保(bǎo)障购房老百姓权益、有助(zhù)于(yú)房企(qǐ)稳健发(fā)展，一举多得，谋划(huà)长远。

　　3、为什么建(jiàn)议(yì)取(qǔ)消预售制度？预售制度怎么来的？国外什么情(qíng)况？简(jiǎn)单科普(pǔ)一下：商品房预(yù)售最早源于中国香港(gǎng)，俗称(chēng)卖(mài)楼(lóu)花，卖期(qī)房(fáng)，是一(yī)种开(kāi)发商放杠(gāng)杆的方(fāng)式。98年房(fáng)改，由于商品房短缺，房企缺资金，借(jiè)鉴中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)，引入了(le)商品房预售制度。其实，当前(qián)世界(jiè)不少(shǎo)国(guó)家存在预(yù)售(shòu)制。但是，重点来了！发(fā)达国家一般有严格的监管保障措(cuò)施，开(kāi)发商在项目获得政府(fǔ)批(pī)准(zhǔn)后才可以开始(shǐ)销(xiāo)售，买家在购买期房后并(bìng)非像(xiàng)中国一样在支付完首付(fù)款后(hòu)从(cóng)银行(xíng)一次性贷款支付(fù)剩余(yú)全部房款(kuǎn)，而是根据开发商工(gōng)程进度在(zài)完全交(jiāo)房前进行分期支付。所以，预售制度是需(xū)要严格的资金监(jiān)管、分期支(zhī)付以及违约(yuē)处罚措施作为保障的，如果没有这些保障措(cuò)施，一(yī)定(dìng)会触发风险，对购房(fáng)民众不公平，所以不(bù)如借机(jī)取消预售制度，以后改为(wèi)现房销(xiāo)售。客观(guān)讲预售制度有一定历(lì)史阶段性，现(xiàn)在中国(guó)住房进入存量时代，取(qǔ)消预售制(zhì)度有助于降(jiàng)负债降(jiàng)杠杆，不再把(bǎ)烂尾风险甩给老(lǎo)百姓(xìng)和社(shè)会，当然这需(xū)要(yào)配套房企(qǐ)债务重(zhòng)组、复工保交(jiāo)楼、恢复市场信心和(hé)房地产(chǎn)长效机制。这是个技术活，只(zhǐ)要坚持市场化改革，中国一定能化(huà)解这个难题，让房地产回归实(shí)体经(jīng)济和居住属(shǔ)性，安居乐(lè)业1元等于多少伊朗币，1元人民币等于多少伊朗元(yè)。

　　4、简单讲，如(rú)果取消预(yù)售(shòu)制，改为(wèi)现房销售，开发(fā)商(shāng)将(jiāng)拼(pīn)的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能(néng)不(bù)能兑现的营销手段，而是所见即所得的过(guò)硬的产品质量(liàng)和诚信，这才是对购房民众的最根本最实质的(de)保(bǎo)障(zhàng)，这样(yàng)将极大的提升开发商的建筑质量，实(shí)现良币驱逐劣币(bì)。所有商业的本质是向(xiàng)善，是以客户(hù)为(wèi)中心，房(fáng)地产也(yě)不能例外，老百姓(xìng)买房子(zi)是天大的事，烂尾(wěi)毁三代(dài)，好房幸福一家人。从这个角度(dù)，取消预售制、实施现房(fáng)销售是实(shí)现老(lǎo)百(bǎi)姓(xìng)安居乐业(yè)、社会长治久安(ān)、行业企业健(jiàn)康发(fā)展的重(zhòng)大措施。在当前的情况下(xià)，取消预售制要(yào)结(jié)合稳(wěn)楼市、房地产(chǎn)软着陆、打通金融(róng)支持当(dāng)期三好生(shēng)、新模式(shì)等(děng)综合施(shī)策。

　　作者(zhě)十年前在国(guó)务院发展研究中(zhōng)心(xīn)参与财税(shuì)改革(gé)方案研(yán)究时，对预售制(zhì)、房地(dì)产(chǎn)税、人地挂钩、金(jīn)融稳(wěn)定、房企杠杆率(lǜ)等进(jìn)行过长期系统的(de)专(zhuān)项研究(jiū)。（参(cān)考后来(lái)形成(chéng)的专(zhuān)著《房地(dì)产周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按(àn)揭”，霍英东(dōng)创造(zào)“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花(huā)”模式，形成“中国内地版预(yù)售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程(chéng)，但背后潜藏的(de)风(fēng)险确实存在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前(qián)预(yù)售资金第三方全(quán)程监管，交付时(shí)开发商凭(píng)验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零(líng)首(shǒu)付购房，提供期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机(jī)制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　2.4 日本(běn)：为规(guī)范(fàn)期房交易(yì)立法(fǎ)，设置期房预付款(kuǎn)保全措施(shī)

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银行监管(guǎn)，享(xiǎng)1年保修期(qī)后付尾(wěi)款

　　3 启示(shì)

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地商品房预(yù)售制(zhì)的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售(shòu)+“按揭(jiē)”，霍英东创(chuàng)造“卖(mài)楼花”模式

　　二十世纪五十(shí)年代在中国(guó)香港(gǎng)，楼宇出租是地(dì)产(chǎn)行业盛行(xíng)的(de)方式，但有着转让难(nán)、出租资金周(zhōu)转期长等问(wèn)题，分层销售孕育而生。20世纪(jì)50年代，中国香港还未推行(xíng)公共房屋制度，许多人栖身(shēn)于木(mù)屋或者(zhě)其他临时(shí)住宅，住房的需求是相当高(gāo)，不过大多数居民的(de)储蓄很(hěn)少。当时楼宇买卖多数(shù)以一整栋楼为单位，需要雄厚的(de)资(zī)金实力才能购买。虽(suī)然楼宇出租是(shì)中国(guó)香港地产行业(yè)盛行的方式(shì)，但有着转让难、出租资金周转期长等问题。针对这(zhè)一系列问题(tí)，不(bù)少地产商开始(shǐ)探(tàn)求新的方式，如(rú)把楼宇(yǔ)契约切开，即(jí)“分契”，然后将楼宇分(fēn)层出售。这模式(shì)一经(jīng)推行，购买楼宇的市(shì)民数量有所(suǒ)增加，开发商资金(jīn)周转加快。

　　在分层出售的(de)基(jī)础上，将“按揭”模式引入房地产销售，霍英东创造(zào)“卖(mài)楼(lóu)花”模式。1953年底霍英东创办立信置业有限公司，凭借商业直(zhí)觉和多(duō)年经营杂货铺、海(hǎi)上(shàng)驳运业(yè)务的(de)经验(yàn)，对于商(shāng)品流(liú)通、资金周(zhōu)转有(yǒu)着独到的(de)见解(jiě)，在努力寻(xún)求方法加快自身资(zī)金(jīn)周转。当时其(qí)在购下(xià)九龙的一块(kuài)地盘(pán)后，除了分层出售、还印发(fā)售楼说明书，上(shàng)有文(wén)字(zì)详尽说明楼宇的地势环(huán)境、建筑材料、分层价(jià)格、订购方(fāng)法等(děng)。此外，“卖(mài)楼花(huā)”是另(lìng)外一个亮点，即(jí)先收取买家的(de)订金，采用类(lèi)似(shì)租金(jīn)的(de)分期(qī)付款形式，等(děng)新楼落成时，收齐买(mǎi)家的钱，买家就拥有了自己的房产。这种方式减轻(qīng)了民众购(gòu)房的(de)资金压力，加速了(le)房屋的建造和销售(shòu)，也解(jiě)决了(le)制造(zào)商的资金问题(tí)，降低投资风(fēng)险，在当时可(kě)谓是“双赢”的(de)举措。“预(yù)售楼花(huā)+分期(qī)付款”的销(xiāo)售模式成为当时中国香港房地产市场的一大特色(sè)，纵观(guān)中国香港(gǎng)房地产市场的改(gǎi)革，“卖(mài)楼花”模式高效率地解决了核心的住房供不应求的(de)问题，使(shǐ)房市发展进入新阶段。

　　预(yù)售楼花模(mó)式推动了中(zhōng)国香港楼市几十(shí)年繁荣，但期(qī)间也(yě)出现过(guò)“烂尾楼”的情况(kuàng)，但监管部(bù)门不(bù)断完善、规范化，建立健(jiàn)全的监(jiān)管机制，促进(jìn)市(shì)场(chǎng)健(jiàn)康发(fā)展。例如，1960年，位于大(dà)角咀的一个(gè)楼盘(pán)因(yīn)建筑费用超支停工(gōng)，出(chū)现“烂尾(wěi)”情况。在1961年后，中国香港管(guǎn)理部(bù)门提升(shēng)了(le)对于预售楼花制度的监管，即要求开发商在预(yù)售前(qián)，确(què)保地价(jià)款(kuǎn)已经全部支付，还(hái)要(yào)证明自(zì)身有(yǒu)资金等能力把项目完成(chéng)，资金需放(fàng)入(rù)律(lǜ)师所托(tuō)管，支取时需律所和建(jiàn)筑师的核准。为了防止开发商、律所(suǒ)、建筑师等造假，套取监管账户资金，中(zhōng)国香港要求律(lǜ)师行在银行开设(shè)的信托账户（监管账户(hù)）、开发商(shāng)操作等采取全透明(míng)化(huà)机制，且银行的责任上(shàng)升，如(rú)出(chū)现(xiàn)房屋(wū)“烂(làn)尾”情况，银行将成最大风险方，后续需自身推动项目完工。随着监管体系逐步完善，出(chū)现(xiàn)“烂尾(wěi)”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国内(nèi)地版(bǎn)预售制”

　　二十(shí)世纪九十年代，中国内地面临住(zhù)房需求(qiú)大和供给量短缺问题(tí)，引入(rù)“卖楼花”制度。建国以(yǐ)来，中国内(nèi)地优先(xiān)发展重工业，强调基础建(jiàn)设，这一导(dǎo)向使(shǐ)前期发(fā)展工业化的进程大(dà)于城市(shì)化进程，唯有解决住房基础等(děng)城市化配(pèi)套问题，才能(néng)进一步(bù)推进城市化。但(dàn)当时推行的是“统(tǒng)一管理(lǐ)，统一分(fēn)配(pèi)，以(yǐ)租养房”的福利分房制度(dù)，住房市场(chǎng)发(fā)展(zhǎn)起步(bù)较晚、增速较(jiào)慢，福利分房制(zhì)度也(yě)出现(xiàn)了分(fēn)配(pèi)不公、效率低(dī)、配套差等问(wèn)题(tí)，因此福(fú)利分房制度不再适用于当时的(de)国(guó)情。叠加房地产市场面临商品房的需求量大，而社会缺少(shǎo)大(dà)型房地(dì)产开发商，商品房供应量小的困(kùn)境，此时引入(rù)中国香(xiāng)港的“卖楼花(huā)”模式(shì)无疑(yí)是对内地房地产(chǎn)市场的一(yī)针(zhēn)强心剂。从1994年起(qǐ)，中国内地(dì)逐步引(yǐn)进中国香港预(yù)售商品房制(zhì)度，先后(hòu)出台多项文件，大力支持国(guó)内房地产(chǎn)市场改(gǎi)革。例如，1998年(nián)，国务院(yuàn)出台(tái)《关于进一步深化城镇(zhèn)住房制度改革，加快住房建设的通知》文(wén)件，决定(dìng)停止住房无偿(cháng)实物分配，逐步实(shí)行住房(fáng)分配货币(bì)化(huà)、住房供给商品化、社会化的住房新体制，从计划经济(jì)下的(de)福利分房(fáng)转向市(shì)场经济的商品房。房地(dì)产(chǎn)市场采用预售制，允(yǔn)许开发(fā)商卖期房(fáng)，解(jiě)决了房企缺少资金和开(kāi)发时间周期长的两大难(nán)题，开(kāi)发(fā)商(shāng)以预售(shòu)款撬动下一个项目(mù)的(de)开(kāi)发，形成滚动开发模式，住房供(gōng)应速度加快。自此中国内地(dì)开始房改货币化(huà)，中国(guó)人民银行等(děng)多(duō)方迅速出(chū)台(tái)相关的(de)信贷政(zhèng)策，支持购(gòu)房者(zhě)，极大作(zuò)用推动了(le)房(fáng)地产(chǎn)市场的发展。

　　引入中(zhōng)国香(xiāng)港“卖楼(lóu)花”模式后，经调(diào)整形(xíng)成契合中国内地的商品房预售制(zhì)度(dù)。预售制的初衷是为了(le)缓解房企(qǐ)资金压力(lì)，加快城(chéng)镇住房建设。具(jù)体来说，是指(zhǐ)房地(dì)产(chǎn)开发企业将正在建设中的(de)房屋预先出售给购房者，由购房(fáng)者支(zhī)付定金或房款(kuǎn)的行为(wèi)。区(qū)别于中国香港(gǎng)，在中(zhōng)国(guó)内地实践(jiàn)过(guò)程中，商(shāng)品房预(yù)售流(liú)程为(wèi)：房地产开发商(shāng)办理预售许(xǔ)可(kě)证(zhèng)-签订商品房买卖合同-进(jìn)行(xíng)备案登记和预告(gào)登记-交付(fù)房(fáng)屋(wū)。在购房过程中，购房者需(xū)要一次性(xìng)付清首付款，并采用银行贷款(kuǎn)的形(xíng)式一次性(xìng)付清剩(shèng)余房款，换言之，房屋(wū)未(wèi)建(jiàn)成，开发(fā)商可(kě)能已拿到了全(quán)部购房(fáng)款，这点与中国香(xiāng)港的按照工程进度付款有(yǒu)所不同(tóng)。对中国内(nèi)地的开发(fā)商而言(yán)，预售制商品(pǐn)房也(yě)开启(qǐ)了(le)高周转、高杠杆的(de)运(yùn)作模式。

　　1.3预(yù)售制推动城市(shì)化进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　作(zuò)为(wèi)中国内地商品房销售(shòu)的最主要方式，预售(shòu)制极大缩短房企现金回(huí)笼周期，同时增加市(shì)场商品房(fáng)供应(yīng)，推动了城镇(zhèn)化(huà)发展(zhǎn)进程(chéng)。预售制(zhì)在(zài)过去(qù)20多年对中国(guó)内地房(fáng)地产市场的稳步发展起到了重要作(zuò)用，不仅(jǐn)解(jiě)决了房地产市场(chǎng)快速发展阶段的资金(jīn)需求，也提高了(le)居民(mín)居住水平，中国(guó)内地(dì)城(chéng)镇居民从(cóng)筒子楼住(zhù)到住宅小区，从(cóng)全(quán)民蜗居到(dào)基本适居，住房事(shì)业取得(dé)巨大进步，数十年(nián)时间走完发达国(guó)家几百年城镇(zhèn)化(huà)路(lù)程。改革开放以(yǐ)来，城镇化进程进入快速发展时(shí)期。1978-2021年，城镇人(rén)口由1.7亿人增(zēng)长至9.1亿人(rén)，43年间增(zēng)长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市建成区(qū)面积(jī)由7438平(píng)方公里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发(fā)布的《中国(guó)住房(fáng)存量报(bào)告(gào)：2021》测算(suàn)，1978-2020年中(zhōng)国内(nèi)地城镇住宅存量(liàng)从不到14亿平增至(zhì)313.2亿(yì)平，城镇(zhèn)人均住(zhù)房(fáng)建筑面积从(cóng)8.1平方米(mǐ)增(zēng)至34.7平方米，城镇住房套(tào)数从约3100万套增(zēng)至3.63亿(yì)套(tào)，套(tào)户比从(cóng)0.8增(zēng)至1.09。预售制在当前已成为中国内地商品房销售(shòu)最主要方(fāng)式，2005年(nián)中国内地商(shāng)品住宅期房销售面积占总销(xiāo)售(shòu)面积的比重为63％，而2021年期(qī)房累计销(xiāo)售面(miàn)积达15.6亿平(píng)，比重上升(shēng)至87％。

　　预售制也推动了中国(guó)内地房地产行(xíng)业(yè)的发展。中国内地房地产历经二十多年长周期繁荣，行业各项指标大幅增(zēng)长。1999-2021年，房(fáng)屋新(xīn)开工面积从(cóng)2.2亿平增至19.9亿(yì)平，累计上涨8.2倍(bèi)，年复(fù)合增速10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计(jì)上涨(zhǎng)35.8倍(bèi)，年复(fù)合增速(sù)17.8％。商品房销售面积和销售(shòu)金(jīn)额分(fēn)别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计(jì)上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业的快速发展，房(fáng)地(dì)产企业从无到有、从国企(qǐ)先(xiān)行到(dào)民企崛(jué)起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万个(gè)，比1998年的2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二十年来房地产也(yě)成为拉(lā)动中国内(nèi)地经(jīng)济高增长的火车头(tóu)。

　　1）从经济增长渠道，房(fáng)地产带动(dòng)的(de)上下游产业链特别(bié)长(zhǎng)，高达50多(duō)个(gè)行业。2020年房地(dì)产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房地产带(dài)动产业链(liàn)占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其(qí)中房地产对金融、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年房(fáng)地(dì)产完全拉动的投资占(zhàn)全(quán)社会固定资产投(tóu)资的51.5％，其中，房地产开发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从房地产贷(dài)款占银行各项贷款余额的比重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加上信(xìn)托(tuō)等通道业务，占(zhàn)比(bǐ)超过(guò)三(sān)分(fēn)之一。从房地产融资存量(liàng)占社(shè)融存量比(bǐ)重看，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如果房(fáng)企(qǐ)大面(miàn)积违约(yuē)，将导致银行不良率(lǜ)大(dà)幅上(shàng)升。

　　4）从(cóng)居民财(cái)富效应渠道，根据我们的《中国住房市值测算报告》，2020年中(zhōng)国住房市值为(wèi)62.6万亿(yì)美元(yuán)，大于美国的33.6万亿美元、日本(běn)的10.8万亿(yì)美元、英法(fǎ)德三(sān)国合(hé)计(jì)的31.5万亿美元。从住房市值占股(gǔ)债房市(shì)值的比(bǐ)例(lì)看(kàn)，2020年(nián)中国为66.6％，高于美(měi)国的27％、日本(běn)的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住(zhù)房市值与股(gǔ)债房市值的比例(lì)较高，主(zhǔ)要是因为(wèi)住(zhù)房市值高，以及中国资本市场发育尚不成(chéng)熟(shú)，直接(jiē)融资(zī)比例较低(dī)，股(gǔ)票、债券市值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否(fǒu)认，预售制背后潜藏的风险确实存在，当前(qián)的负面效应愈发凸显。

　　从(cóng)个人(rén)层面看，绝大部分(fēn)商品是一(yī)手交钱一手交货，预售制(zhì)是对购买者的单方面不公(gōng)平制(zhì)度，购房老(lǎo)百姓(xìng)几乎承担了所有商品不(bù)能交付的风险。比如，交房等待期一般为两年，在此期间，购房(fáng)者不仅(jǐn)承担银行利息(xī)，还要承担延(yán)迟交(jiāo)房、“一房二卖(mài)”、房屋质(zhì)量、房产证延期(qī)办理甚至不能(néng)交房等风险。另外，购房者和开(kāi)发商之间的购房合同、购房(fáng)者和银行的按揭(jiē)贷款合同是两个独立的合同关系(xì)，如(rú)果开发商(shāng)发生违约，购房者(zhě)只(zhǐ)能(néng)根(gēn)据购房合同向开发商主张权(quán)力，但(dàn)依旧需要根据按(àn)揭贷(dài)款合同按时向银(yín)行进(jìn)行贷款(kuǎn)偿还，因(yīn)此购(gòu)房者承担的风险(xiǎn)较(jiào)大。

　　从行业层面看，预售制助推(tuī)部分房企过度举债、高杠杆扩张(zhāng)，资(zī)金若遇(yù)到下行周期，会引发资金(jīn)链断裂、项(xiàng)目搁置等系列风险，进行(xíng)影响自身(shēn)信用和购房者对行(xíng)业的信心。

　　从金融层面看，银行作为(wèi)按揭贷款(kuǎn)的发(fā)放方，一旦房企因为市场波动或(huò)经营不善(shàn)，出现(xiàn)资金链(liàn)断裂(liè)等一系列问(wèn)题，导致(zhì)“烂尾”等情况，而房企通过与购房(fáng)者签(qiān)订的预售合同和按揭合同(tóng)，已经从银行获得房款(kuǎn)，如(rú)果购房(fáng)者丧失(shī)还款能力或短期(qī)不能还款等，则风险完全由银行(xíng)承担，银(yín)行将面临较大的坏账压力。

　　从(cóng)监管(guǎn)角度看(kàn)，购房者的(de)预售监管资金去哪(nǎ)了(le)？楼盘“烂(làn)尾”，归根(gēn)结(jié)底两(liǎng)个字那就是(shì)“没钱”，即没(méi)钱付工程款。在2004版的《城(chéng)市商(shāng)品房预售管理办(bàn)法(fǎ)》中明确规定了开发企业(yè)预售(shòu)商品房所得款项(xiàng)应当用于有(yǒu)关(guān)的工程建(jiàn)设，商品房预售款监管的具(jù)体(tǐ)办(bàn)法，由房地产管理(lǐ)部门制定(dìng)。但多(duō)年以来全(quán)国(guó)并没有统一的预售(shòu)资金监管规(guī)定，各(gè)地实行“一城一策”。例如，太原、昆明(míng)、重庆、长沙等城市重点监(jiān)管资金比例为总预(yù)售(shòu)款(kuǎn)的(de)15-40％左右(yòu)，郑州、福州、合(hé)肥等城市(shì)则(zé)按照项目的建安成本乘以建筑面积或者项(xiàng)目工程总(zǒng)额报价计(jì)算重点资金。而(ér)事实是，不少购房款未进入监管账户、或进入(rù)监管账(zhàng)户后被(bèi)挪用，导(dǎo)致楼盘没有资金(jīn)继(jì)续建设(shè)。收楼遥遥(yáo)无期，月供却(què)被迫继(jì)续还款(kuǎn)。那么，监(jiān)管账户资金(jīn)如何被挪走的？实际(jì)上，在(zài)过去房地产(chǎn)大开发时代(dài)的高周转背景下(xià)，抽调预售(shòu)款(kuǎn)监管账(zhàng)户资金(jīn)，是行业“潜规则(zé)”。比如工程总承包方，以工程建设(shè)名义(yì)，获得监管账户(hù)拨付资金(jīn)，再由工程方将资金(jīn)转给房企，而拨(bō)付的工程款(kuǎn)，远超工程进(jìn)度所需。通过这些方式套(tào)取的资金，在房企各地项目间流动，变相加杠杆，这样做(zuò)提供了资金流(liú)动性，房(fáng)企抽调资金(jīn)统筹拿地、还款和楼盘建(jiàn)设，形成一种资金循环(huán)高(gāo)周转(zhuǎn)模式(shì)，但一定程(chéng)度上把风(fēng)险(xiǎn)甩给了购(gòu)房者(zhě)。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体(tǐ)来说，国(guó)外商品房预售制度(dù)呈现以下特(tè)点：

　　1）预付(fù)款保护(hù)：对于购房者预付资金，一般设(shè)有定金或预付(fù)款保(bǎo)护机制，如英国、日(rì)本；

　　2）预付款比(bǐ)重：要(yào)求购房者支付的(de)预(yù)付款比例相对(duì)较低，绝大部分房款在房屋交付(fù)后(hòu)开始支付；

　　3）预付款(kuǎn)支付方式：预(yù)付款(kuǎn)一般以(yǐ)定金方(fāng)式支付，或(huò)按工程(chéng)进(jìn)度分期支付，或二者(zhě)结合；

　　4）按揭贷(dài)款(kuǎn)方式：一般采(cǎi)用两种方(fāng)式(shì)发放按揭贷款，一是按工程进度付款，按(àn)揭贷(dài)款按照工程进(jìn)度逐渐(jiàn)发放(fàng)，购房者开(kāi)始(shǐ)月供；二是房(fáng)屋交(jiāo)付后发放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房(fáng)屋烂尾保(bǎo)护：为预售(shòu)商品(pǐn)房提供期房烂(làn)尾保险，在商品房(fáng)出现重大延期或重大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房(fáng)屋(wū)交(jiāo)付(fù)保护：房屋(wū)交付质(zhì)量(liàng)的保(bǎo)障有(yǒu)两种方(fāng)式，一是期房由政府或第三方验(yàn)收(shōu)合格并提供验收凭证(zhèng)后(hòu)，开发商凭验收凭证取(qǔ)得购房(fáng)者支(zhī)付的房款。二是开发(fā)商为购房者提供一定的(de)保修期，通常1-5年，保修期满(mǎn)，购房(fáng)者支付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金(jīn)第(dì)三方(fāng)全程监(jiān)管(guǎn)，交付时开发商凭验收(shōu)凭证取(qǔ)得(dé)房(fáng)款

　　美(měi)国期房定金一定期限(xiàn)内无条件(jiàn)返还，最低首付比(bǐ)例为3.5％，交房前仅支付首付，其余房款交付后按揭还款(kuǎn)，交付前资金由第三方全程监管，交付时(shí)开发商(shāng)凭(píng)验收凭(píng)证取得房款。

　　定金及首付环节，定金比例一般为房(fáng)款(kuǎn)的1％-5％，首(shǒu)付比例最低可(kě)低于3.5％，根据(jù)美(měi)国官方数据，2021年(nián)美(měi)国平均首付比例为12％。

　　余款支付(fù)方面，除(chú)定金或首付(fù)外，购房者在房屋交(jiāo)付后通过按(àn)揭贷款支(zhī)付剩(shèng)余房款。

　　资金(jīn)监(jiān)管方面(miàn)，美国(guó)为防止开发商挪用资金，购房(fáng)者(zhě)的定(dìng)金(jīn)及首付款由(yóu)第三方公证行(xíng)或产权保险(xiǎn)公司的信托账户监管。如果开发商倒闭导致楼盘烂尾，购房者(zhě)资金(jīn)可通过申请(qǐng)仲裁取回，且不承担(dān)任何责任与(yǔ)损(sǔn)失(shī)。而开发商在房屋建设(shè)过程中(zhōng)的资金全部(bù)来(lái)自银行，银(yín)行根据(jù)工程进度向(xiàng)开发商提供一定比(bǐ)例的贷款(kuǎn)，由于(yú)开(kāi)发商挪用资金直接损害银(yín)行利益，银行有充分(fēn)动(dòng)机监管开(kāi)发商施工进度。开发(fā)商在房屋(wū)交付时需取得由政府相关部门经审查后(hòu)发放的验(yàn)收凭证，通(tōng)过验收凭证向(xiàng)银(yín)行得到(dào)购房者支付的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提供(gōng)期房烂尾险

　　德国(guó)期房可(kě)零首付购房，房款按(àn)建造工期进度支付，按(àn)揭按(àn)工(gōng)期(qī)放(fàng)款后还(hái)贷，房贷利率采用固定利率，开(kāi)发商或购(gòu)房(fáng)者可购买(mǎi)期房烂尾保险(xiǎn)。

　　预售(shòu)门槛(kǎn)方面，德(dé)国开发商在项(xiàng)目获批(pī)后即可预售房(fáng)屋。签(qiān)署购房合同前(qián)，购房者需支付(fù)约2000欧的定金并进行预约公证(zhèng)，签订合同后定金退还。如由于任何原因不(bù)能购买，定金按照德国法(fǎ)律全部退还(hái)。

　　签署(shǔ)购房合同(tóng)后，购房者(zhě)需支付公证费和土地交易税，分(fēn)别为房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费(fèi)用不包含(hán)在购房(fáng)款中(zhōng)，属于购房附加费。

　　首(shǒu)付方面，德国没有规定最低首付(fù)比(bǐ)例(lì)，可零首付(fù)购房。

　　余(yú)款(kuǎn)方面，德国也采取按工(gōng)期支(zhī)付(fù)房款的制(zhì)度(dù)，一(yī)般分7笔进行(xíng)支付(fù)，具体(tǐ)支(zhī)付(fù)节点、比例因项目而异。一般来(lái)说，支付(fù)节点可分为公证(zhèng)后、主(zhǔ)体(tǐ)完工、内(nèi)部水暖电(diàn)路完工(gōng)、窗(chuāng)户(hù)玻璃完工(gōng)、室(shì)内(nèi)清(qīng)洁及墙面完工、地(dì)板(bǎn)完工、全部完工(gōng)，支付比(bǐ)例可(kě)能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房者可在支(zhī)付(fù)房款前申请房贷，房贷(dài)利率(lǜ)采用固定(dìng)利(lì)率，银行按施工节(jié)奏(zòu)分多次发(fā)放贷款(kuǎn)，每笔贷款给予(yǔ)购(gòu)房者(zhě)一(yī)定使(shǐ)用期限，期限结束后，购房者开(kāi)始(shǐ)还贷。

　　保险方面，德国(guó)保险公司针对期(qī)房设计(jì)了(le)两种保险，保险的功能是当房(fáng)屋出(chū)现重大延期或重(zhòng)大(dà)缺陷时(shí)，保险公司保证开发商赔偿(cháng)或修(xiū)复，开发商破产，由保险公司负责相应赔偿。保险(xiǎn)由开(kāi)发商或购(gòu)房者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　英国预售制设有10％定(dìng)金保险保护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金(jīn)由(yóu)买卖双方(fāng)律师严格监管(guǎn)。

　　订立合同前(qián)，买卖双(shuāng)方(fāng)均有一名律师(shī)，负责沟通期房交易(yì)中(zhōng)的房(fáng)产、资金、合同(tóng)等各(gè)个环(huán)节，各环节内容确认无误后签(qiān)订(dìng)首付交换合(hé)同。

　　定金方面，英国设置了10％定(dìng)金(jīn)保险保护机制，当开发商出现(xiàn)财务(wù)、经营问题时(shí)，购房者(zhě)10％的(de)定金由(yóu)保险公司赔付，而超出10％的部分较(jiào)难(nán)追回。

　　首付方(fāng)面，首(shǒu)付(fù)比例通常为10％-25％，首(shǒu)付需(xū)要在(zài)合同签(qiān)订21天内支付。

　　余款支付环节，英国采取按(àn)工程进度付(fù)款的(de)方式，但是交房前(qián)付款比例相(xiāng)对较低，一(yī)般(bān)会在(zài)合同签(qiān)订6-24个月分别(bié)支付两笔5％-10％的(de)款项，即(jí)交房前(qián)付款比例在20％-45％之间，剩(shèng)余款项交(jiāo)房后支付。

　　交付环节，英国规(guī)定房屋必须经(jīng)过房产(chǎn)公证公司(sī)的检验验收后才能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金监(jiān)管环节，英国期房预(yù)售资金(jīn)监(jiān)管(guǎn)极为严格(gé)，资金(jīn)也由律师(shī)监管，在确(què)认工程进(jìn)度、支付相关款项过程(chéng)中，由买房律师(shī)将(jiāng)资金转给卖方律师(shī)，卖方律师转给(gěi)开发商，即资金在(zài)进入开发商账户前经过两道关(guān)口，有利于保障购房者资(zī)金安(ān)全。

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易(yì)立法，设置期房预付款保全措施

　　日本(běn)期房(fáng)交易立法(fǎ)，定(dìng)金超5％或1000万(wàn)日元时(shí)，开(kāi)发商必须完(wán)成“预售房定(dìng)金(jīn)保全措施”，交房前付款比例(lì)不超房款的20％，开发商违约(yuē)需返还(hái)定价并赔偿约(yuē)10％房款(kuǎn)，交房后按揭还款。

　　立法方面(miàn)，日(rì)本二战结束(shù)后由于房屋供(gōng)给(gěi)严重失(shī)衡，叠加法律(lǜ)空白，社会上(shàng)“一房二卖”现象普遍，为(wèi)此，日本(běn)政府1952年出台《宅地建筑物(wù)交易法》，经多次修(xiū)订，目前(qián)是唯一一部规范(fàn)期房交易(yì)的法律。

　　定金保护方面(miàn)，根据日本《宅(zhái)地(dì)建物取引(yǐn)业法(fǎ)》，对购房(fáng)者支(zhī)付定(dìng)金超过5％或超1000万日元的部分，法律要求开发(fā)商必须(xū)完成定金保全(quán)措施才可预售。什(shén)么是定金保(bǎo)全(quán)措施？即买卖双(shuāng)方签订购房合同时，开发商向金融机构或指定保证机(jī)构或保险机构签订定金保证委托合同，设置购房者定金(jīn)的保证或保(bǎo)险，并将(jiāng)相应的保证金证明书(shū)交(jiāo)付给购房者(zhě)。除定(dìng)金外，其他(tā)预先支付(fù)的(de)购房款也受该(gāi)措施保护。若开发商倒闭(bì)导致期房烂尾，购房者可凭保证金证明(míng)书(shū)向金融(róng)机构或保(bǎo)证(zhèng)机构或(huò)保险公(gōng)司兑付(fù)，同时，开发商需向购房(fáng)者(zhě)赔付违约(yuē)金，一般约(yuē)为房价的10％。

　　房款支付环节(jié)，交(jiāo)房前(qián)只需支付最多不超20％的定金，签订购房合同后，购房(fáng)者即可向银行申请贷款，但(dàn)交房后(hòu)才开始按揭贷款，除定金外的剩余(yú)房款在交房后开始支付。

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡：买方资金由(yóu)银行监管，享(xiǎng)1年(nián)保修(xiū)期后付尾款

　　新加坡期房购房者违约可返还(hái)相当于3.75％房款的订金(jīn)，首付比例20％，余款按(àn)工程(chéng)进度支付(fù)，所有资金进银行专门(mén)项目资金账户，交房后满1年保(bǎo)修期后支付15％尾款。

　　订金支付环(huán)节，新加(jiā)坡开发商有统一的(de)选购权(quán)合同以(yǐ)及(jí)订(dìng)金返还机制(zhì)，即OTP，签订OTP后需支付(fù)5％房款作为订金，OTP有效期14天，执(zhí)行OTP则进(jìn)一步签订(dìng)购买合同(tóng)，不执行OTP则退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付(fù)比例方面，签订购房合同后，购房者需支付15％的首付(fù)及印(yìn)花(huā)税，同时购房者向(xiàng)银行申请按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期房同样采(cǎi)取按工程进度付款的方(fāng)式，《发(fā)展商条(tiáo)例》对期(qī)房付款流程做了统一(yī)详细规定，要求所有开(kāi)发商遵守，支(zhī)付节(jié)点一般为合同签订(dìng)后、地基(jī)完工、框架完工(gōng)、管道门窗(chuāng)等完工等，支付比例(lì)约1元等于多少伊朗币，1元人民币等于多少伊朗元为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也(yě)依照(zhào)工程进度放款，月供在此过程中(zhōng)随着放出贷款的增加而增加，未放款部分无需(xū)月供。

　　资金监管方面(miàn)，购房(fáng)者(zhě)的订金与(yǔ)付(fù)款(kuǎn)会存入银(yín)行专门的项目资金账户(hù)，账户资金提(tí)取须与房屋建设有关。房屋交付后，购房者享(xiǎng)受(shòu)1年的房屋(wū)保修期(qī)，此(cǐ)后购(gòu)房者(zhě)支(zhī)付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来看，当前房地产到了政策出手临界点，重(zhòng)点是保(bǎo)交楼和房企(qǐ)重组(zǔ)。一方面，加大(dà)对刚需(xū)和改善型(xíng)需求的支(zhī)持力度，长短兼顾妥善(shàn)应(yīng)对局部停贷现象，重点是保交楼保复工保民生，给(gěi)予强(qiáng)有力的金融工具支持。另一方面，从(cóng)现在起(qǐ)，对还在正常运(yùn)转的房企包括(kuò)民营企业，加大支持力度(dù)，由优质房企牵(qiān)头并购重(zhòng)组(zǔ)整个行(xíng)业，为每个房企配套AMC和财团，给予(yǔ)金融工具配套(tào)。

　　二(èr)，中期来看，应充(chōng)分估计形势复杂性和人性复杂性，兼顾化解停贷、复工(gōng)保交楼(lóu)、重组(zǔ)房企债(zhài)务、恢复市场信心(xīn)以(yǐ)及长效机制。长效机制四大关键是推动城市群战(zhàn)略、人地挂钩(gōu)、金融中性稳定和房地(dì)产税(shuì)。定金(jīn)环(huán)节，建立(lì)开发商(shāng)违约后定(dìng)金保护(hù)机制，如将已支付定金冻(dòng)结至(zhì)房屋交付(fù)阶(jiē)段，保障购房者定金安(ān)全。签订合(hé)同环节(jié)，鼓励保(bǎo)险公司介入，为(wèi)房屋重(zhòng)大(dà)延期以及重(zhòng)大缺(quē)陷等(děng)情(qíng)况提供充(chōng)分的(de)保障。余款(kuǎn)支付环节，建立(lì)按(àn)工程进度付款(kuǎn)机制或交房后(hòu)按揭贷款机制，充分保护购房者的(de)权益。资金监管环节，引(yǐn)入独立于开发商、银行的第(dì)三方资金监管机构，或由政府相(xiāng)关部门(mén)直接监管(guǎn)，以此防止资金挪用(yòng)现象(xiàng)。交付环节，建立商品(pǐn)房保修期制(zhì)度。保修期(qī)内，开发商应(yīng)对房屋质(zhì)量(liàng)问题全权负责、免费维修，购房(fáng)者在保修期(qī)结(jié)束(shù)后支付尾款。

　　三，长(zhǎng)期(qī)来看，取消(xiāo)商品房预(yù)售制是大势所趋。一方面，98年(nián)房改(gǎi)时，全国缺房子，开(kāi)发(fā)商缺钱，预(yù)售制是权宜(yí)之计，现(xiàn)在全国套户比超过(guò)1，从大开发进入(rù)存量时代，对购房(fáng)民众不公平的预售(shòu)制已经过时了，该取消了，改为现(xiàn)房销售(shòu)。另一(yī)方面，取消(xiāo)预(yù)售制，改为现房销(xiāo)售(shòu)，开发商将拼(pīn)的不是五(wǔ)花(huā)八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段(duàn)，而是所见即所得(dé)的(de)过硬(yìng)的产品质量(liàng)和诚信(xìn)，这才(cái)是对购房(fáng)民众的(de)最根本最(zuì)实质(zhì)的保障，这(zhè)样将(jiāng)极大的提升开发商的建(jiàn)筑质量，实(shí)现良(liáng)币驱逐劣币。

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