万柳书院，暴(bào)雷了。

　　今年年初(chū)“万(wàn)柳少爷”的意外走红，让这个位于北京海(hǎi)淀的豪宅被全国知晓(xiǎo)，其(qí)背后曾宣称要做(zuò)地产界“劳(láo)斯莱斯”的神秘开(kāi)发商(shāng)——中(zhōng)赫集团(tuán)，也被拉向(xiàng)台前。

　　而如(rú)今，万柳书院再(zài)次受到舆论关注，起(qǐ)因中赫集团成了共同(tóng)债务人被(bèi)中(zhōng)国信(xìn)达追(zhuī)债，中国信达为了收回钱款(kuǎn)不得不将(jiāng)中赫抵押(yā)的75套万柳书院(yuàn)豪(háo)宅拍卖。可(kě)问题是，这些房(fáng)子(zi)早已售出，业(yè)主并非中赫(hè)集团，那些(xiē)真正斥巨(jù)资(zī)购入房产的(de)有钱人，房子现(xiàn)在莫名(míng)奇妙地被拍卖，算是被割了！

　　截至发稿(gǎo)，暂未看到这些业主的维权(quán)信息，难(nán)怪(guài)有网友调侃：“富(fù)人被(bèi)割韭菜的时候(hòu)，他(tā)们的姿势都那么优雅。”

　　不(bù)过事件背后，可能(néng)没你想象(xiàng)的(de)那么简单。

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　　富(fù)人被精(jīng)准收割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京豪宅的尽(jǐn)头是(shì)万柳书(shū)院”，但(dàn)谁都没想到，这(zhè)个位(wèi)于海(hǎi)淀(diàn)核(hé)心区位，名校环绕的顶级豪宅，竟(jìng)然暴雷了！

　　近日(rì)，有网友发现，中国信达在(zài)京(jīng)东拍卖(mài)上，上架了“北京(jīng)赫华恒瑞房地产(chǎn)开发有限公司不(bù)良债权转让项(xiàng)目”，债权总额高达近47亿，该(gāi)项目的抵押物中(zhōng)，包括(kuò)75套万柳书院住宅。

　　据京东拍卖显示，上述不良债权转让项目的(de)处置主(zhǔ)体是(shì)中国信达资产管理股份有限公司(sī)北京市(shì)分公司（下称中国(guó)信(xìn)达北分），处(chù)置的是对北京赫华恒瑞房地产(chǎn)开发有限公(gōng)司（下(xià)称赫华(huá)恒瑞）的(de)不良债权。截至2023年1月31日，债权金额约(yuē)为46.95亿元(yuán)人民币，其中债权(quán)本金(jīn)37.50亿元。中赫集团有(yǒu)限公司是共(gòng)同(tóng)债务人。目前，该项目已有1万次围观，35名意向(xiàng)人(rén)。

　　从(cóng)表面(miàn)上看，这就是(shì)一起(qǐ)中国信(xìn)达北分讨债的故事，但实(shí)际上，75套豪宅的背后暗(àn)藏秘密。

　　据此前媒(méi)体(tǐ)报道(dào)，万柳(liǔ)书院(yuàn)总共301户，而(ér)且早已售罄(qìng)。如果该报(bào)道属实，说明这些房子(zi)实际上(shàng)都是卖出去(qù)了(le)的(de)，是有(yǒu)人住的。

　　那为什么(me)中国(guó)信达的(de)拍卖页面(miàn)上又注明这(zhè)75套房子是“未(wèi)出售”的状态呢？只(zhǐ)能说明这些房子(zi)根本没有(yǒu)网签，也没(méi)有房(fáng)产证！

　　第(dì)一(yī)财经的报道证实了上述内容。有豪宅中(zhōng)介透(tòu)露，中(zhōng)赫集团早(zǎo)就把这(zhè)75套(tào)房子抵(dǐ)押出去(qù)，现(xiàn)在还没资金(jīn)解(jiě)抵押(yā)，所以不能网签、没办房(fáng)本。

　　作为海淀的顶级豪宅(zhái)，最强学区房，万柳书院的(de)业(yè)主基本都是北京的(de)高端人士，柳传(chuán)志、丁(dīng)磊等知名商业大(dà)佬也是万(wàn)柳书院的业主。另据(jù)地(dì)产自媒(méi)体“地产八卦女(nǚ)”爆料，万柳书院的业主中，还有(yǒu)不(bù)少中赫集团的高管、合作伙(huǒ)伴、亲戚(qī)朋友等。

　　由此(cǐ)，不少网友感叹，“富人也被精准收割了！”

　　不(bù)过，如(rú)果(guǒ)这些业主(zhǔ)确实已经(jīng)支付价款(kuǎn)并实际(jì)占有，那么，中国(guó)信达转(zhuǎn)让这笔不良债权回本的愿望，或(huò)将(jiāng)泡汤。这次拍卖损(sǔn)失最(zuì)大的，没准还是债主(zhǔ)中国信达。

　　根据相关法(fǎ)律(lǜ)规定，民(mín)事执行(xíng)中，业主(zhǔ)已(yǐ)经支付价款并(bìng)实际(jì)占(zhàn)有，但未办理过户手续(xù)的，如果业(yè)主没(méi)有过(guò)错(cuò)，人民法(fǎ)院不(bù)得查封(fēng)、扣押、冻(dòng)结(jié)，已经(jīng)查封的可以向法院提出执行异议申请，请求法(fǎ)院解除查封，同(tóng)时(shí)可以(yǐ)联合起诉(sù)开(kāi)发商，要求退还(hái)购(gòu)房(fáng)款或(huò)办(bàn)理房产证，并承(chéng)担违约责任。

　　此外，今年4月，人民(mín)法院报公布《最高人民法院关(guān)于商(shāng)品房消费(fèi)者权(quán)利保护问题的批复》，以司法(fǎ)解(jiě)释的(de)方(fāng)式(shì)明确了购房人的优(yōu)先权(quán)：

　　商品房(fáng)消费者以居(jū)住(zhù)为目的购买房屋并已支付全部价(jià)款，主(zhǔ)张其房(fáng)屋交付请求权(quán)优先于(yú)建设工程价款优先受(shòu)偿权、抵押权以及其(qí)他债权的(de)，人民(mín)法院应当予(yǔ)以支持。只支付了(le)部(bù)分价(jià)款的商品房消费者，在一审法庭辩论终(zhōng)结前已实际支付剩余价款的(de)，可以适用前款规定(dìng)。

　　也就是说，如(rú)果这(zhè)75套房(fáng)子均(jūn)为(wèi)“已售(shòu)未(wèi)网签”，那么(me)这笔不(bù)良债权，实际上(shàng)是(shì)个烫手山芋。可能不仅不(bù)能卖(mài)出去回本(běn)，抵押的这75套房子，还会被业主讨回去。

　　中(zhōng)国信达(dá)，将会赔了夫人(rén)又(yòu)折兵？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳斯莱斯(sī)”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中国信达申请(qǐng)不良债权转让(ràng)，可(kě)以追溯到(dào)金谷(gǔ)信托踩雷(léi)赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国信达已经成为赫华(huá)恒瑞(ruì)唯一股(gǔ)东。但此前，赫(hè)华恒瑞为中赫集(jí)团旗下子公司。2019年(nián)4月22日，中赫集团、中赫置地(dì)等选(xuǎn)择退出了赫华恒(héng)瑞的股东行(xíng)列，中国金谷国(guó)际信托有限责任公司成(chéng)为了唯一股(gǔ)东(dōng)，后者由中(zhōng)国信达(dá)资产管(guǎn)理股(gǔ)份有限(xiàn)公司持股93.75％。

　　作为房(fáng)地(dì)产(chǎn)开(kāi)发(fā)商，相较其他房企，中赫集团既没有很大规模，也没(méi)有(yǒu)很高的国民知名度，但却(què)在北京豪宅(zhái)圈留下一(yī)个个传说。

　　如钓(diào)鱼(yú)台七(qī)号院，作(zuò)为中赫集(jí)团进入北京(jīng)的第一个豪宅项目，2011年，中赫置地(dì)推出钓(diào)鱼岛七(qī)号院3号楼，高(gāo)达30万/平(píng)米的天价，成为当时京城最贵的楼盘，引发了市(shì)场强烈震惊。

　　随后开(kāi)发的万柳(liǔ)书院，更(gèng)是被(bèi)誉(yù)为“北京海(hǎi)淀顶端豪宅”。2012年，中赫(hè)置(zhì)地以26.3亿元，溢价率40.9％，从(cóng)融(róng)创(chuàng)、保利、万科等大型知(zhī)名房企手(shǒu)中，抢下了北京万(wàn)柳地块，成为北京(jīng)当年(nián)的“双料地王”。很快，万柳书院(yuàn)就以神秘高端的姿态杀入市(shì)场，无论是(shì)一块(kuài)块从荷兰运回来的灰(huī)砖(zhuān)垒起来(lái)的五米高墙，还是每棵成本超6万的成年银杏树，还是每平米20万元的价格，都令业内外震撼不已。

　　“万柳的墙(qiáng)、西宸的缸、霄(xiāo)八的顶(dǐng)儿(ér)、融(róng)创的湖、紫辰(chén)院的树(shù)、北平府的院(yuàn)儿。”从(cóng)这句(jù)顺口溜中，就可看(kàn)出其在北京豪宅(zhái)圈的地位(wèi)。2014年(nián)末上市(shì)的它，对手是当时有名的融创观澜嘉(jiā)苑(yuàn)、佳兆业广场、恒大华府等，现如今，它远远超(chāo)过(guò)这些(xiē)对手。

　　去(qù)年，万柳(liǔ)书院(yuàn)一套300平米的法(fǎ)拍房，最终成(chéng)交价1.09亿、单(dān)价达到惊人的36万元/平米(mǐ)，说(shuō)明万柳书(shū)院虽(suī)然已经推出了8年之久(jiǔ)，但其依旧在北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集(jí)团开(kāi)发的(de)豪宅，也吸(xī)引了不(bù)少知名人士(shì)，如知名演员宋丹丹，就住(zhù)在(zài)钓鱼台七号院。而柳传志、丁磊等知名商(shāng)业大佬则(zé)居住在万柳(liǔ)书院。

　　几大豪宅(zhái)的成功奠定了中赫集团(tuán)的“高端路(lù)线”，也因此，它被外界贴上了，“卖北(běi)京城最(zuì)贵的房，拿北京城最贵的地”，“做(zuò)地产中(zhōng)的‘劳斯莱(lái)斯’”的标签。

　　但隐藏在(zài)豪宅开发商光环的(de)背后，这个(gè)地产界(jiè)“劳斯莱斯”却多次成为被(bèi)执行人，被(bèi)执(zhí)行标(biāo)的高达11亿。

　　今年年初，因为履行能力而(ér)拒(jù)不(bù)履行生(shēng)效法律文书确定义(yì)务，中(zhōng)赫集团正式(shì)成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京国安坑(kēng)了？

　　中赫集(jí)团如(rú)今沦落到(dào)这(zhè)个地(dì)步，其实是有(yǒu)迹可循(xún)的。

　　事实上，早(zǎo)在今年(nián)年(nián)初“万柳书(shū)院(yuàn)少爷”走红之时(shí)，深蓝财(cái)经就曾深(shēn)挖出背后的中(zhōng)赫集团，发(fā)现其深(shēn)陷(xiàn)财务危机。

　　从知名豪宅的开发商到沦(lún)为“老赖”，中赫集团实控人周金辉的(de)人生轨迹跟着(zhe)急转(zhuǎn)直(zhí)下。而追根溯(sù)源，这个(gè)转折点，就(jiù)在于(yú)收购(gòu)北(běi)京国安(ān)。

　　近十年来，房企纷(fēn)纷开始了多(duō)元化(huà)转型(xíng)，但转(zhuǎn)型之路(lù)并(bìng)不好走。早在2008年开始，中(zhōng)赫(hè)集团就尝试(shì)过多(duō)元(yuán)化业务，先(xiān)后进军能源市场(chǎng)、团(tuán)购(gòu)网站，但最(zuì)终都惨淡收(shōu)场。最终(zhōng)，周(zhōu)金(jīn)辉(huī)将转型的目光，放到(dào)了(le)体育领(lǐng)域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金服与IDG资(zī)本退出后，中赫集团以(yǐ)35.5亿(yì)元参股(gǔ)国(guó)安足球俱(jù)乐部64％股(gǔ)权，成为国安的(de)新东家。接(jiē)着在2021年6月，中赫集团从中信集(jí)团手中拿下北(běi)京国(guó)安(ān)俱乐部(bù)36％股(gǔ)权，至此拿(ná)下(xià)北京国安(ān)俱乐部全部股权。如果(guǒ)北京国安的估值(zhí)一直没变，那么中赫(hè)集团拿(ná)下北京国安，总计花费(fèi)了约55.5亿。

　　看到这(zhè)里，有人也许会(huì)感叹：卖豪宅(zhái)真是赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的是(shì)这(zhè)样，中赫(hè)为什么又要质押股(gǔ)权呢？

　　2017年以来，中赫集团及(jí)其实(shí)控人周(zhōu)金辉夫妇将其手中的中赫集团(tuán)股份质(zhì)押陆(lù)续质押，据企查(chá)查显示，目前中赫(hè)集团共(gòng)有11条股(gǔ)权(quán)出质记(jì)录。质权人包括(kuò)海金商业(yè)保(bǎo)理、北京建工(gōng)、山东国(guó)际信托、中融(róng)信托(tuō)、中信建设(shè)等。

　　这与入(rù)主北京(jīng)国安的时(shí)间完(wán)全(quán)吻合(hé)。

　　然而，入(rù)主(zhǔ)北(běi)京国(guó)安后(hòu)，不仅国安的(de)经营(yíng)状况没(méi)有(yǒu)得到(dào)改(gǎi)善，中赫集(jí)团也被拉入泥(ní)淖。

　　据北京产权(quán)交易所官网信息显(xiǎn)示，2020年(nián)，北京国安足(zú)球(qiú)俱乐(lè)部实现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该(gāi)俱乐部(bù)资产总计5.38亿元，总(zǒng)负(fù)债18.51亿元。

　　为(wèi)了缓解资金压(yā)力(lì)，中赫集团(tuán)和周金辉夫妇还在持续质押手(shǒu)中(zhōng)的中赫集(jí)团股份，但国安和(hé)中(zhōng)赫(hè)的经营(yíng)状(zhuàng)况却持续(xù)没有好转。

　　不仅中赫集团(tuán)被5次列被(bèi)执行(xíng)人，执行标的高达11亿，北京国(guó)安也3次与(yǔ)中赫集团、中赫(hè)置地、及中赫集团股东周金辉、李彩霞等共同成为被(bèi)执行人，执行标的约(yuē)10.45亿。

　　今年(nián)1月，因(yīn)为履行能力(lì)而拒不履行生效法律文书确定义务，上述被执(zhí)行(xíng)人成为“老赖”。只有北(bě公安协警工资多少，公安协警怎么样i)京国安，目前(qián)幸免于(yú)难。不过在实(shí)控(kòng)人都成为(wèi)老赖的情况(kuàng)下，被执行10个多(duō)亿的北京国安，又(yòu)如何能独善其身？

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