饱受争(zhēng)议的(de)二手(shǒu)房交易中介(jiè)费(fèi)问题，正逐(zhú)渐(jiàn)得到监管部(bù)门的重视。

　　5月8日(rì)，住建部、市场(chǎng)监管(guǎn)总(zǒng)局联合发布了关于规(guī)范房地产经(jīng)纪服务的意见。意见提及，近年来，部分房地(dì)产(chǎn)经纪机构(gòu)存(cún)在利用房源客源优(yōu)势收(shōu)取过高费用、未(wèi)明码标价、捆绑收费、滥(làn)用(yòng)客户个人(rén)信息等问题，加(jiā)重(zhòng)交(jiāo)易当(dāng)事人负担、侵害其合法权益。

　　基于上述(shù)背景，两部门从(cóng)加强(qiáng)从业(yè)主体管理(lǐ)、明确经纪服(fú)务内容、合理确定(dìng)经纪服务收(shōu)费(fèi)、严格实行明码标价等十方面，提出了意见(jiàn)。

　　中原地产首(shǒu)席分析师张大伟称(chēng)，随着城市(shì)发展，一(yī)二(èr)线城市(shì)二手房交易占(zhàn)比逐渐增加。以北京、上(shàng)海(hǎi)为例(lì)，二手房占(zhàn)市场(chǎng)成(chéng)交(jiāo)比例超过80％，大(dà)量二手房成交依赖中介居间(jiān)成(chéng)交，房地产调控重心逐渐从开发商过渡到(dào)中介(jiè)公司。

　　广(guǎng)东(dōng)省城规院(yuàn)住房政(zhèng)策研究中心首席研究(jiū)员李宇嘉表示(shì)，买房对居(jū)民来说(shuō)属(shǔ)于金额不(bù)低的大宗交易(yì)，由于二手房交易(yì)成本较高、交易周(zhōu)期较长，具有非常强的(de)专业性，居民往往通过中(zhōng)介来(lái)完成。但很(hěn)多中介利用信息不对称等问题，将非必要的收费夹带其中，如(rú)收取过桥融资、按揭(jiē)费、担保费等，对居(jū)民造成额外的负担，而且这些服务事项并未(wèi)明码标价(jià)。

　　对于二手房市场(chǎng)交易(yì)过程中(zhōng)存在的“乱(luàn)象(xiàng)”，李宇嘉指出，对(duì)包括经纪服务在(zài)内的相关(guān)市场交易行为(wèi)及其主体进行规范和秩序整顿，是房地产(chǎn)市场(chǎng)管(guǎn)理和(hé)调控的(de)主(zhǔ)题。“当下，推(tuī)进这项工(gōng)作的意义更大，也(yě)更(gèng)急迫。”

　　中介收费问题(tí)成(chéng)监管(guǎn)重(zhòng)点

　　二手房市场中，历来对房(fáng)地产经纪服(fú)务行业关注最多的一个话题，便(biàn)是房地产(chǎn)经纪服务费的问题(tí)。

　　张大伟认为，未来相关部(bù)门主要监管的(de)重点，将是(shì)对房地产经纪服(fú)务收费及(jí)中介交易进行规范。

　　在热点(diǎn)城市，二手房屋交(jiāo)易过(guò)程中，部(bù)分价值(zhí)不中国有几个党派，中国有几个党派组织(bù)菲的房屋，往(wǎng)往要缴纳一笔金额(é)不低的(de)中介费。以(yǐ)北京某房(fáng)地产经纪服务机构(gòu)2.7％的服务费率(lǜ)计算(suàn)，一(yī)套1000万元的房屋，中介费约为(wèi)27万。

　　在合理确定经纪(jì)服务收费上，两部门在此次(cì)意见中提(tí)及，房地产经纪机构(gòu)要合理降(jiàng)低(dī)住(zhù)房买卖和租赁经纪(jì)服务费用。鼓励(lì)按照成交价格(gé)越高、服务费(fèi)率越(yuè)低的原则实行(xíng)分档定价(jià)。引(yǐn)导由交易双方共(gòng)同承担(dān)经纪服务费用。

　　据张大伟介绍，目(mù)前房(fáng)地产经纪服务(wù)收费(fèi)标(biāo)准的最早依(yī)据是1995年国家计委建设部下(xià)发的《关于房地产(chǎn)中介服务收费的(de)通知(zhī)》（971号文），其中第(dì)六(liù)条规定(dìng)：房屋买卖代理收费(fèi)，按成交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北京市执行(xíng)的(de)2014年更(gèng)新(xīn)后的收费标准，即根(gēn)据这(zhè)样(yàng)的规定：“少数特别复杂的住宅(zhái)买(mǎi)卖经纪服务(wù)，经交易各方协商同意，可在规(guī)定的(de)收(shōu)费标准(zhǔn)基础上(shàng)适(shì)当上浮，上浮幅度最(zuì)高不得超过(guò)10％。”这意(yì)味(wèi)着(zhe)，当前(qián)北京二手房(fáng)中介费上限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示(shì)，本着“简(jiǎn)政放权”的(de)精神，北(běi)京(jīng)2015年取消了房(fáng)地产中(zhōng)介(jiè)服务等5中国有几个党派，中国有几个党派组织7个政府定(dìng)价，房地(dì)产经纪(jì)服务(wù)收费多少由各中介(jiè)机构自(zì)行决定。

　　“房产中介机构在实际收取费用过程中(zhōng)，相关监管部门(mén)当前(qián)并(bìng)未明确具体的中介费(fèi)率，中介机构仅(jǐn)需在服(fú)务过程中对收(shōu)费标准进(jìn)行明(míng)码标价即可。而房地产经纪服(fú)务机构在具(jù)体收取过程中，会结合房(fáng)屋价值及工资标准，综(zōng)合计(jì)算出合(hé)适的中介费率。”张(zhāng)大伟补充道。

　　对(duì)于明码(mǎ)标价问题，两(liǎng)部门在此(cǐ)次意(yì)见中提及，房地产经纪机构应当(dāng)在(zài)经(jīng)营(yíng)门店(diàn)、网站、客户(hù)端等场所或(huò)渠(qú)道，公(gōng)示(shì)服务(wù)项目、服务内容和收费标准，不(bù)得混合标(biāo)价和捆(kǔn)绑(bǎng)收(shōu)费。房地产经纪机构提供的基(jī)本服(fú)务(wù)和延伸(shēn)服务，应当(dāng)分别(bié)明(míng)确服务项目和(hé)收费(fèi)标(biāo)准(zhǔn)。房地(dì)产经纪(jì)机(jī)构收费前应当向交(jiāo)易(yì)当事人出具收(shōu)费清单，列明收费标(biāo)准、收(shōu)费金额，由当事人签字确(què)认。

　　另外，对收费明显(xiǎn)高于市场平均水平的房地产经纪机构，住房和城乡建(jiàn)设部(bù)门将会同市场监管等部门采取约谈等综合措施(shī)进(jìn)行重点监(jiān)管。市(shì)场监管部门(mén)会(huì)同(tóng)有关部门(mén)依法查处不(bù)按规定(dìng)明码标(biāo)价、操纵经纪服务收费等(děng)违反价格(gé)和反垄(lǒng)断法律法规的(de)行为。对(duì)房(fáng)地产经纪机构相关违法违规(guī)信息，市场监管部门要依法依规纳入国家企业(yè)信用信息公示(shì)系(xì)统。<中国有几个党派，中国有几个党派组织/p>

　　房屋中介费要降了？

　　鼓励按照成交价(jià)格越高、服(fú)务费率(lǜ)越低的原则实(shí)行分(fēn)档定价，是(shì)否意味着，未(wèi)来豪宅的中介费有望大幅降低？

　　中(zhōng)原地产华南区总裁兼深圳中原总经理郑叔(shū)伦(lún)称，住建部(bù)发文鼓励按照成交价格越(yuè)高、服务(wù)费率越低的原则实行分档定价，合(hé)理降低住房买卖和租赁经纪服(fú)务(wù)费用，主(zhǔ)要还(hái)是规(guī)范行业，打击收(shōu)费(fèi)过高的经纪机构(gòu)，但对市场(chǎng)影响有(yǒu)限，“以深圳为(wèi)例，深圳市场豪宅和普宅本(běn)来收费就不同，各家收费普(pǔ)遍(biàn)在合理(lǐ)范围内，加(jiā)上经纪服(fú)务费用对(duì)市场的影响不大。”

　　张大伟(wěi)指出，由于当前两部(bù)门提出(chū)的意见仅(jǐn)为鼓励性质(zhì)，即只是纲领性文件而(ér)非规定，未来(lái)如何具体(tǐ)认定其中的(de)细(xì)则，还需要看各(gè)城市落地执(zhí)行情(qíng)况。

　　不过，张(zhāng)大伟表(biǎo)示，“从目(mù)前市场看，经纪服务(wù)领域的调整改善、规范化(huà)，有利于行业(yè)健康(kāng)发展(zhǎn)。同时(shí)，由于二手房很多房源(yuán)在产权方面有瑕(xiá)疵，如产权抵押(yā)、不同税费(fèi)等都可能对交易产生影响，这对房(fáng)地产经纪服(fú)务行(xíng)业的(de)专业性提(tí)出(chū)更高的要求。”

　　58安居客研究院研究总(zǒng)监陆骑(qí)麟(lín)指(zhǐ)出，在二手房买卖(mài)过程中，原本应(yīng)该由上下家各支付(fù)一半的中介(jiè)费，但在(zài)一些(xiē)热(rè)点城(chéng)市(shì)的二手房(fáng)交易过(guò)程中，往往会有这样的情形(xíng)，因部(bù)分购房者处于弱势地位，从而会(huì)出现中介费及税费均由购房者来承担。即使(shǐ)一些房东(dōng)愿意承担中(zhōng)介费，这部分(fēn)费用也(yě)可能通(tōng)过转嫁的方式，在房价中(zhōng)有所体现(xiàn)。

　　“上家(jiā)把(bǎ)中介(jiè)费转(zhuǎn)嫁(jià)给下家，市场这(zhè)种所(suǒ)谓(wèi)‘约定(dìng)俗成’的情况(kuàng)，一些房产中介公司将其视为(wèi)向购房者单边(biān)收费(fèi)的行为。部分(fēn)中介公司可能会利用其支配地位，在原先(xiān)经纪服务(wù)收费的基础上(shàng)，再次向房东收取费(fèi)用，而这部分(fēn)费(fèi)用，房东(dōng)往往会将其(qí)转再次转(zhuǎn)嫁给购房者，这实际上相当于变(biàn)相推高了(le)房(fáng)价。两部门提出严(yán)禁操纵经(jīng)纪服(fú)务(wù)收费，不仅有利(lì)于提(tí)高交易中操(cāo)作(zuò)的透明度，也有利于房价的稳定。”陆骑麟称(chēng)。

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