万柳(liǔ)书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳(liǔ)少爷”的意外(wài)走红，让这个位于(yú)北(běi)京海淀的豪宅被(bèi)全国知晓，其背后曾宣称(chēng)要做地产界“劳斯莱(lái)斯”的神秘(mì)开(kāi)发商——中(zhōng)赫集团，也被拉向(xiàng)台前。

　　而如今，万柳(liǔ)书院再次(cì)受到舆论关(guān)注(zhù)，起因中赫集团成(chéng)了(le)共同债务人(rén)被中(zhōng)国信达追债，中国信达为(wèi)了(le)收(shōu)回(huí)钱款不(bù)得(dé)不将中赫(hè)抵押的75套万柳书院豪(háo)宅拍卖。可问题(tí)是，这些房子早已售出(chū)，业主并非中赫集团，那些真正斥巨资购入房产的有钱人，房子现在莫(mò)名奇妙地被拍(pāi)卖，算是(shì)被割了！

　　截至发稿，暂(zàn)未看(kàn)到这(zhè)些业(yè)主的维权(quán)信息，难(nán)怪有网友调侃(kǎn)：“富人被割韭菜的时(shí)候，他们(men)的姿势都那么优雅。”

　　不过事(shì)件背后，可能(néng)没(méi)你想象的那(nà)么简单。

　　1

　　富人被精准(zhǔn)收割？

　　最(zuì)惨的可能还是债(zhài)主

　　“北京豪宅的尽(jǐn)头是万柳书院”，但谁都没想到，这(zhè)个位于海淀核(hé)心(xīn)区(qū)位，名校环绕(rào)的顶级豪宅(zhái)，竟然暴(bào)雷了！

　　近(jìn)日(rì)，有网友发(fā)现，中国信达(dá)在京东拍卖(mài)上，上架了“北京赫(hè)华恒瑞房地(dì)产开(kāi)发有限公司(sī)不(bù)良债权转让项(xiàng)目”，债权总额高达近47亿，该项目的抵押物中，包括75套万柳书院住宅(zhái)。

　　据(jù)京东拍卖显示，上述不良债权转让项(xiàng)目(mù)的处(chù)置主体是中国信达资(zī)产管理(lǐ)股(gǔ)份(fèn)有限公司北京市分公司（下称中国信达北分），处置的是对北京(jīng)赫华(huá)恒瑞(ruì)房地产开发有(yǒu)限公司（下称(chēng)赫(hè)华恒瑞）的不良债权。截至(zhì)2023年1月(yuè)31日，债(zhài)权金额约为(wèi)46.95亿元人民币(bì)，其中债(zhài)权(quán)本金37.50亿元。中赫(hè)集团有限公司是共同债务人。目前，该项(xiàng)目(mù)已有(yǒu)1万次围观，35名(míng)意(yì)向人。

　　从表面上看(kàn)，这就(jiù)是(shì)一(yī)起中国信(xìn)达北(běi)分(fēn)讨债的故事，但实际上，75套豪(háo)宅(zhái)的背后暗(àn)藏秘(mì)密。

　　据此前(qián)媒体报道(dào)，万(wàn)柳书院总(zǒng)共301户，而且早已售罄。如果该报道(dào)属实，说明这(zhè)些房子实际上都是卖出去了的，是有人住(zhù)的(de)。

　　那为(wèi)什么中国信达(dá)的(de)拍卖页面上(shàng)又注明这75套房(fáng)子是“未出售”的状态呢？只能说(shuō)明这些房子(zi)根本没有网签，也没(méi)有(yǒu)房产证！

　　第一财经的报道证实(shí)了上述(shù)内容。有豪宅中介透露(lù)，中赫集(jí)团早就(jiù)把这75套房子抵押出去(qù)，现在还没资金解抵押，所(suǒ)以(yǐ)不能网签(qiān)、没(méi)办房本。

　　作为海(hǎi)淀的顶(dǐng)级豪宅(zhái)，最强(qiáng)学区房，万(wàn)柳书院的业主基本都是北京的高端人士(shì)，柳(liǔ)传志(zhì)、丁磊(lěi)等知名(míng)商业大佬也是(shì)万(wàn)柳(liǔ)书院的业主。另据地产自媒体“地产(chǎn)八卦(guà)女”爆(bào)料，万(wàn)柳书院(yuàn)的业主中(zhōng)，还有不少中赫集团的高(gāo)管、合(hé)作(zuò)伙伴、亲戚(qī)朋(péng)友等。

　　由此，不少(shǎo)网友(yǒu)感(gǎn)叹，“富人也被精准(zhǔn)收割了！”

　　不过(guò)，如果这些业主确实已经支付价款(kuǎn)并实(shí)际占有，那么(me)，中国信达转(zhuǎn)让这笔(bǐ)不良(liáng)债权回本的愿望，或(huò)将泡汤。这次拍卖损失(shī)最大的，没准还是债主中国信达(dá)。

　　根据相关法(fǎ)律规(guī)定(dìng)，民(mín)事执行中，业主已经支付价款并实际占有，但未办理过(guò)户手续的，如(rú)果(guǒ)业(yè)主没(méi)有过错，人民法院(yuàn)不得查封、扣(kòu)押、冻结，已经查封的(de)可以向法院提出执行异议申(shēn)请，请求(qiú)法院解除查(chá)封，同时(shí)可以联合起(qǐ)诉开发商，要(yào)求退还购(gòu)房款或办(bàn)理(lǐ)房产证，并(bìng)承(chéng)担违约责任(rèn)。

　　此外，今年4月(yuè)，人民法(fǎ)院报公布《最高人(rén)民法院关(guān)于商品房消(xiāo)费者(zhě)权(quán)利保护问题的(de)批(pī)复》，以司法解释的(de)方(fāng)式明确(què)了购房人的优先权：

　　商品房消费(fèi)者以居住(zhù)为(wèi)目的购(gòu)买(mǎi)房屋并已支(zhī)付全部价款，主(zhǔ)张其房屋交付请求(qiú)权优先(xiān)于建设工程价款优先(xiān)受偿权、抵押权以(yǐ)及其他(tā)债权的，人(rén)民法院(yuàn)应当予以支(zhī)持。只支付了(le)部分价款的商(shāng)品房消费(fèi)者，在一(yī)审法(fǎ)庭辩(biàn)论(lùn)终(zhōng)结前已实际支付剩余价(jià)款的(de)，可以适用前款规(guī)定。

　　也就是(shì)说，如果这(zhè)75套房子均为“已售未网签”，那么这笔(bǐ)不良债权，实际上是个烫手山芋。可能不仅不能卖出去回(huí)本，抵(dǐ)押的这75套房子，还会被业主讨回去(qù)。

　　中国信(xìn)达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱(lái)斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中国(guó)信达(dá)申请不(bù)良债权转让(ràng)，可以追(zhuī)溯(sù)到金(jīn)谷信托踩(cǎi)雷赫华恒瑞。

　　天(tiān)眼(yǎn)查显示，目前(qián)中国信达已(yǐ)经成为赫华恒瑞唯一(yī)股东(dōng)。但此前，赫华恒瑞(ruì)为中赫集团旗下子公司(sī)。2019年4月22日，中(zhōng)赫集团、中赫(hè)置地等选择退出了赫(hè)华恒瑞的股东行列，中国金谷国际信托有限责任公司成为了唯(wéi)一(yī)股东，后者由中国(guó)信达(dá)资产管理股(gǔ)份有限(xiàn)公司持股93.75％。

　　作为房(fáng)地(dì)产开发(fā)商(shāng)，相较其(qí)他(tā)房(fáng)企(qǐ)，中赫集(jí)团既没有很大规模，也没(méi)有(yǒu)很高的国民(mín)知名度，但却在北京豪宅圈留下一(yī)个个传(chuán)说。

　　如钓鱼台七号院(yuàn)，作为中赫(hè)集团(tuán)进(jìn)入北(běi)京(jīng)的第一个豪宅(zhái)项(xiàng)目，2011年，中(zhōng)赫置(zhì)地推出钓鱼(yú)岛七号院3号楼，高达30万/平米的天(tiān)价，成为当时京城最(zuì)贵的楼盘，引发了市(shì)场强烈(liè)震惊(jīng)。

　　随后开发的万柳书院(yuàn)，更是被誉(yù)为“北京(jīng)海淀(diàn)顶(dǐng)端豪宅”。2012年，中赫(hè)置地以26.3亿元，溢价(jià)率(lǜ)40.9％，从(cóng)融创、保利、万科等大(dà)型知名房(fáng)企手中，抢(qiǎng)下了北(běi)京万柳(liǔ)地块，成为北京当年的“双料地(dì)王(wáng)”。很(hěn)快，万柳书院就以神秘高端的(de)姿态杀入市(shì)场，无(wú)论(lùn)是一(yī)块块从荷兰(lán)运回来的灰(huī)砖垒(lěi)起来(lái)的(de)五米高墙，还是每棵成本超6万的(de)成年(nián)银(yín)杏(xìng)树(shù)，还是每平米20万元的价格，都(dōu)令业内外震撼不已(yǐ)。

　　“万柳的墙(qiáng)、西宸的缸、霄八的顶儿、融创的湖(hú)、紫辰(chén)院的树、北平府的院(yuàn)儿。”从这句顺口溜中，就可看出其在(zài)北京豪宅(zhái)圈(quān)的地位。2014年末上市的三字经中苟不教性乃迁是什么意思，苟不教性乃迁的下一句它，对手(shǒu)是当时有名的融创观(guān)澜嘉苑(yuàn)、佳兆业广(guǎng)场、恒大华府等，现(xiàn)如(rú)今，它远远超过(guò)这(zhè)些对手。

　　去年(nián)，万柳书院一(yī)套300平米的法(fǎ)拍(pāi)房，最终成(chéng)交价1.09亿(yì)、单价达到(dào)惊人的(de)36万元/平米(mǐ)，说明万柳书院(yuàn)虽然已(yǐ)经推出了8年(nián)之久，但其依旧(jiù)在北京(jīng)豪宅(zhái)圈备受追(zhuī)捧。

　　中赫集团开发的(de)豪宅，也吸引了不(bù)少知名人(rén)士，如知(zhī)名演员宋(sòng)丹丹，就住在钓(diào)鱼台(tái)七号院(yuàn)。而柳传志(zhì)、丁磊等知名商(shāng)业大(dà)佬则居(jū)住在万(wàn)柳书院。

　　几大豪宅的成功奠(diàn)定(dìng)了中赫集团(tuán)的“高端路(lù)线”，也因此，它被外界贴上了，“卖北京城最贵的房(fáng)，拿北京城(chéng)最贵的地”，“做地产(chǎn)中(zhōng)的‘劳斯莱斯’”的标签(qiān)。

　　但隐藏在豪(háo)宅开(kāi)发商光环的背后(hòu)，这个地产界“劳斯莱(lái)斯”却多次(cì)成为被(bèi)执行人，被(bèi)执行标的高达11亿(yì)。

　　今年年初，因为履行能力而(ér)拒不履(lǚ)行生效法律(lǜ)文书确定(dìng)义务，中赫集团正式(shì)成(chéng)了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北京国安坑(kēng)了？

　　中赫(hè)集团如今沦(lún)落到(dào)这个地步，其(qí)实是有迹可循的。

　　事(shì)实上(shàng)，早在今年年初(chū)“万柳书院少爷”走红之时，深蓝财经(jīng)就(jiù)曾深挖(wā)出背后的中赫集团，发现其深陷财务危机。

　　从知名豪宅(zhái)的开发商(shāng)到沦为“老赖(lài)”，中赫(hè)集团实控人(rén)周金辉的人生(shēng)轨迹跟着急转直下。而追(zhuī)根溯源(yuán)，这个转折点，就在(zài)于(yú)收购北(běi)京国安。

　　近(jìn)十年(nián)来，房(fáng)三字经中苟不教性乃迁是什么意思，苟不教性乃迁的下一句企纷纷(fēn)开(kāi)始(shǐ)了多元(yuán)化转型，但(dàn)转型之路并不好(hǎo)走。早(zǎo)在2008年开始(shǐ)，中赫集(jí)团(tuán)就尝试过多(duō)元(yuán)化业务，先后进军能源市(shì)场、团购网站，但最终都惨淡收场。最终，周金辉将转型的目光，放(fàng)到(dào)了体育(yù)领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金(jīn)服与IDG资本退(tuì)出后，中赫集团以(yǐ)35.5亿元(yuán)参股国安足球俱(jù)乐部64％股权，成为国(guó)安的(de)新东(dōng)家(jiā)。接着在2021年(nián)6月，中(zhōng)赫集团从中(zhōng)信集团手中拿下北京国安俱乐部(bù)36％股权(quán)，至此拿下北京国安俱乐部全(quán)部股权。如果北京国安的估值(zhí)一直(zhí)没变，那么(me)中(zhōng)赫集团拿下北京(jīng)国安，总(zǒng)计(jì)花费了约(yuē)55.5亿(yì)。

　　看到这里，有人也许会(huì)感(gǎn)叹：卖豪宅真是(shì)赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样(yàng)，中(zhōng)赫为(wèi)什么(me)又要(yào)质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集(jí)团及其实控人周金(jīn)辉夫(fū)妇将(jiāng)其手(shǒu)中(zhōng)的中赫集团(tuán)股份质押陆续质押(yā)，据企查(chá)查显示，目前(qián)中赫集(jí)团(tuán)共有(yǒu)11条股权出质记录(lù)。质权人包(bāo)括海金商业保理、北京建工、山东国(guó)际信托、中融(róng)信(xìn)托(tuō)、中信建设等。

　　这与入主北京国安的时(shí)间完(wán)全吻合。

　　然而，入主北京国(guó)安后，不(bù)仅国安的经营状况没有得到改善，中赫集团也被(bèi)拉入泥(ní)淖。

　　据北京(jīng)产权交(jiāo)易所官网(wǎng)信息显示，2020年(nián)，北京国安足球俱乐部实(shí)现营业(yè)收(shōu)入1.03亿元，净(jìng)利(lì)润-12.09亿元。截(jié)至2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为(wèi)了缓解(jiě)资金压力(lì)，中赫集团和(hé)周金辉夫妇还在持续质(zhì)押手中(zhōng)的中(zhōng)赫集团(tuán)股份，但国安和中赫的经营状况却持续没(méi)有好转(zhuǎn)。

　　不仅中赫集(jí)团被5次列被(bèi)执行人，执行标(biāo)的高达11亿，北京国(guó)安也3次与中赫集团、中赫置地、及中赫集(jí)团股东周金辉、李(lǐ)彩霞等共同成为被执(zhí)行(xíng)人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而拒不履行生效法律文(wén)书确定义务(wù)，上述(shù)被(bèi)执行(xíng)人成为“老赖”。只有北京国安，目前(qián)幸免于难(nán)。不过在实控人都成为老赖(lài)的情(qíng)况下，被执(zhí)行10个多亿的北京国安，又如(rú)何能独善其身？

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