导读(dú)

　　黄金二十年之(zhī)后，当下中国地产步入大分(fēn)化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国房地产市场(chǎng)黄金二十年。2019-2021年，连续三(sān)年商品住宅销售面积超(chāo)15亿平，足够4000万家庭(tíng)入住。恰(qià)逢近年地(dì)产(chǎn)持续低景气，有(yǒu)关中国地产是否过剩的(de)讨论日益(yì)热烈(liè)。

　　拨开迷雾，本文试(shì)图厘清中国城镇存量住宅真实情(qíng)况(kuàng)，据此判断中(zhōng)国未(wèi)来地(dì)产趋势(shì)。

　　有媒体渲染(rǎn)中国(guó)地产存(cún)量极度(dù)过剩(shèng)，事实(shí)是(shì)否如此？

　　住建部披露全(quán)国(guó)有近(jìn)6亿栋房(fáng)屋(wū)建筑(zhù)，第七次人口(kǒu)普查(chá)调(diào)查数(shù)据显示(shì)城镇家庭户人均住宅间数(shù)为1.06间。市场陷入(rù)怀疑，中(zhōng)国房子是否真的过剩？

　　事实上住(zhù)建部(bù)披露的近6亿(yì)栋城乡房(fáng)屋(wū)建筑中，城镇建筑占比不到一成，其中(zhōng)还包括大量城镇非(fēi)住宅建筑，如商(shāng)业办公楼、学校等(děng)，因(yīn)此6亿(yì)栋房屋中(zhōng)城镇住(zhù)宅占(zhàn)比极(jí)低。

　　七普(pǔ)显示中国城镇居民(mín)人均(jūn)住宅间数(shù)为(wèi)1.06间，但居住舒(shū)适不是人均一间房(fáng)所能(néng)满足，它与房(fáng)屋质量、居住面积(jī)、配套设施等(děng)因素(sù)密切相关。中国的(de)人(rén)均住宅间数较(jiào)发(fā)达国家(jiā)还有很大差距。人均住宅间数大于1同样不意味着(zhe)中(zhōng)国(guó)住宅市场已经(jīng)饱和。

　　我们(men)测算(suàn)发(fā)现(xiàn)中国(guó)城镇居民户(hù)均1套房，其(qí)中每户持(chí)有(yǒu)商品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国家庭户均住宅的数据，我们根据商品住宅(zhái)套数、商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅占比和城(chéng)镇家庭户(hù)数，计算出城镇家(jiā)庭住(zhù)宅套户(hù)比。

　　测算结果显(xiǎn)示(shì)，目前(qián)城镇(zhèn)家庭户均拥有0.86套(tào)房(fáng)，其中0.54套为(wèi)商(shāng)品住宅(zhái)。若期房顺利交付，直(zhí)至2024年，中国每户城镇家(jiā)庭(tíng)才拥(yōng)有1套住宅，其中商业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户(hù)均一套(tào)房似乎意味着户户(hù)有(yǒu)房，然而事实上中国住宅市(shì)场供需并(bìng)不平衡。

　　国际数据显示，成熟房地产(chǎn)市场的住宅套户比(bǐ)会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是(shì)因(yīn)为户均一套房无法满足流(liú)动人口(kǒu)的租赁和(hé)置业需求。全国总(zǒng)人口的近(jìn)三成都是流动(dòng)人(rén)口，流动(dòng)人(rén)口会选择在大城市租房(fáng)挣钱(qián)，在老家买房(fáng)，从而(ér)产生了额外的(de)住宅需(xū)求。

　　即(jí)便户均(jūn)一套(tào)房，中国未来(lái)地产仍有四(sì)大新增需求动力。

　　第一，户均人口(kǒu)规(guī)模缩小，一人户、两人户(hù)占(zhàn)比不(bù)断增加，导致家庭户数增多。小家庭化趋势将(jiāng)延(yán)续，带(dài)来(lái)新户购房需求增长。

　　第二(èr)，经济(jì)板块的分化日(rì)益(yì)明显，区(qū)域经济(jì)资源分(fēn)配的再集中吸引(yǐn)着人口流入，人儿童兴趣班有哪些项目排名，十大最无用的兴趣班口净迁入(rù)城(chéng)市的(de)新(xīn)增(zēng)住(zhù)宅需(xū)求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前建成的住宅(zhái)中，涉及超(chāo)9000万家庭(tíng)、81亿平方米的住宅建筑面(miàn)积。促成(chéng)“老破小”住(zhù)宅的改造势(shì)在必行。

　　第四，中(zhōng)国的人均住(zhù)宅(zhái)间数与(yǔ)人均(jūn)住(zhù)宅建(jiàn)筑面(miàn)积均较发(fā)达国家有着(zhe)不(bù)小差距，“住(zhù)上更(gèng)大(dà)房子”的改善(shàn)性需求正在不断(duàn)增加。

　　黄(huáng)金(jīn)二(èr)十年之后(hòu)，当下中(zhōng)国地产步入大分化时代(dài)而非停(tíng)滞期(qī)。

　　如果说过去二(èr)十年(nián)是中国地(dì)产黄金(jīn)发展期，地产(chǎn)矛盾更多体现为住宅供给存在(zài)不足，这是过去二(èr)十年房价快速上涨基石。那么当下房(fáng)地产大分化(huà)时代已至，大分化时代下地产矛盾则(zé)更(gèng)多体现在住宅质量(liàng)供需冲突。

　　地(dì)产大分化(huà)必将体(tǐ)现在不同能级(jí)城(chéng)市之(zhī)间，不同区(qū)域板块之(zhī)间，不同(tóng)品质住(zhù)宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前(qián)，官(guān)方披(pī)露全国已有近6亿栋(dòng)房屋建筑，引发热议。从2月以来(lái)，各大城市二手房(fáng)挂牌量突然激增，引发一阵二手房的“抛(pāo)售潮”。

　　让市(shì)场不禁担心，中国(guó)的房子是否已经过(guò)剩(shèng)？

　　中国(guó)城镇(zhèn)住宅到底是供(gōng)给过剩，还是(shì)供需平衡，或是(shì)仍(réng)然存在不足？可惜由(yóu)于住(zhù)宅(zhái)存量数据(jù)并(bìng)未(wèi)公布(bù)，我们无法直接(jiē)知晓具体情况。

　　拨开(kāi)迷雾，我们测算出(chū)中国城镇家庭户均拥有住宅套数(shù)，回答当前的房子是否(fǒu)真的过剩(shèng)了？据此(cǐ)判(pàn)断未来房地产市场(chǎng)会如(rú)何发展。

　　一、如何有效(xiào)观察中国(guó)户(hù)均拥有(yǒu)住宅数量(liàng)

　　（一）中国(guó)住(zhù)宅数量过剩的(de)直(zhí)观判(pàn)断站不住脚

　　今(jīn)年2月(yuè)，在以全国自然灾(zāi)害综合(hé)风(fēng)险普查工作情况(kuàng)为(wèi)主(zhǔ)题(tí)的新闻发布会上，负责人对(duì)外披露(lù)：“住宅城乡建(jiàn)设(shè)行业获取了全国近6亿(yì)栋城乡房屋建筑数据(jù)以及(jí)80多万(wàn)处(chù)市(shì)政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋(wū)建筑，平均(jūn)每栋建筑住不到3人，住宅(zhái)市场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农(nóng)村房屋占9成(chéng)以上，以(yǐ)栋数计算的(de)城镇房(fáng)屋实际仅有4700多万栋(dòng)，还(hái)包括了大量商业楼(lóu)、写字楼、学校、医(yī)院等非住宅(zhái)。总的(de)算下来，住宅占比并(bìng)不大。

　　第七次人口(kǒu)普查数据公布了(le)中(zhōng)国(guó)城镇家庭户人均住宅间数为1.06间(jiān)，其中城市家庭(tíng)户居民(mín)人均(jūn)0.99间(jiān)，乡镇家庭(tíng)户居民(mín)人儿童兴趣班有哪些项目排名，十大最无用的兴趣班均(jūn)1.18间(jiān)。

　　人(rén)均住宅(zhái)间数大于1，看似意(yì)味着人人都(dōu)有房间居住。

　　居(jū)住(zhù)水平不仅与房间数量有(yǒu)关，更与(yǔ)房屋(wū)质量(liàng)、居住面积、配套设施等(děng)因素(sù)密切相关。单单从人均住宅间数不(bù)能(néng)完全反(fǎn)映出城(chéng)镇居民的居住(zhù)水平。

　　中(zhōng)国主要是以家庭为单位购买成套住(zhù)宅，一套设(shè)施齐全的住(zhù)宅才是城镇居民宜居的选择。

　　（二(èr)）中(zhōng)国(guó)户(hù)均住宅(zhái)的测算思路(lù)、数据和(hé)方法(fǎ)

　　中国城镇(zhèn)居(jū)民住宅主(zhǔ)要分两大类(lèi)，一类是(shì)商品住宅，另一类是保障房(fáng)、原公有(yǒu)住宅、自建房等非商(shāng)品(pǐn)住宅。

　　目前(qián)缺乏统计数(shù)据，并没有直接公布城镇住宅数量。居民(mín)住宅相关数(shù)据(jù)有两处可以直接公布，一(yī)是每年商品住宅(zhái)销售套数(shù)（统计局）；二(èr)是居(jū)民住宅(zhái)来源(yuán)（人(rén)口普查数据(jù)）。计算中国居民户均住宅数量，我们主要(yào)用到上(shàng)述(shù)两(liǎng)组数(shù)据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前商品住宅(zhái)数量(liàng)极少，可忽略不计。估算(suàn)城镇居民户(hù)均住宅(zhái)套数分三步(bù)走：

　　第一步，将1999年以(yǐ)来每年商品(pǐn)住宅销售套数相(xiāng)加，我们就(jiù)能够得到当前商品(pǐn)住宅(zhái)总(zǒng)存量。

　　第二(èr)步，根据城镇居(jū)民拥有(yǒu)的商品住宅和(hé)非商(shāng)品住宅比例，推算得到居民住宅总套数。

　　第三步(bù)，将城镇居民拥有(yǒu)的商品(pǐn)住宅总数除以(yǐ)家(jiā)庭户数，我们就能够得到城(chéng)镇户(hù)均拥有的住宅数量(liàng)。

　　具体计算(suàn)公(gōng)式如下(xià)：

　　城镇家(jiā)庭(tíng)住宅套户比(bǐ)=住(zhù)宅总套数/家(jiā)庭户数

　　=（商品住宅套数(shù)/家庭户数）/（商品住宅套数/住(zhù)宅总套数）

　　=商(shāng)品住宅套户比/商品住宅占比(bǐ)

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国(guó)住宅存量到(dào)底有多(duō)少，目前缺乏一个准(zhǔn)确统计。我们(men)利用(yòng)既(jì)有统计(jì)数据，大(dà)致测(cè)算得到中国存量(liàng)房地(dì)产(chǎn)套数(shù)，并进一步推算中(zhōng)国城镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)的住(zhù)宅数量(liàng)。

　　（一）城镇居民户均(jūn)拥有商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们计算得到：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有0.64套商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅（包含现房和(hé)期房）。儿童兴趣班有哪些项目排名，十大最无用的兴趣班

　　中国的房地产销售(shòu)以期房为主，从(cóng)2019年开始，新(xīn)房(fáng)销售中期房占比(bǐ)近(jìn)9成。本文去除商(shāng)品住宅累计(jì)销售套(tào)数(shù)里的期房销售(shòu)，得到商品住(zhù)宅现房(fáng)套数(shù)。

　　以2022年商品住宅现房(fáng)套数(shù)计算为例(lì)：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到2022年商品(pǐn)住宅(zhái)累计销售套数(shù)-过(guò)去三年（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销售额。

　　主流房(fáng)企竣工周(zhōu)期在2-3年，并考虑到交房后装修(xiū)的时间，取(qǔ)最大值3年。

　　将商品住宅现房套数除以家庭户数，算出(chū)：

　　（三）目前中国城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥(yōng)有0.54套商品现房住宅(zhái)。

　　（二）城镇居民户均拥有(yǒu)住宅1.02套

　　接下(xià)来我们需要进一步(bù)推算中(zhōng)国城镇居民拥有的户均(jūn)住宅套数。

　　首先(xiān)，七(qī)普数据(jù)显示中国城镇居(jū)民(mín)的住宅结构(gòu)特征如(rú)下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自建住宅占比21％，购买商品住宅(zhái)占比(bǐ)31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经济适用房占比(bǐ)3.8％、原公有(yǒu)住宅(zhái)占比6.1％，通过继承或赠(zèng)与占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭租赁廉(lián)租房(fáng)与其他(tā)住(zhù)宅(zhái)。

　　其次，我(wǒ)们假定租赁其他住宅(zhái)和购买二手房(fáng)都(dōu)是商品住宅，因此(cǐ)将租赁其他住宅(zhái)、购买(mǎi)商品住宅与购买二(èr)手房加总，得到商品住宅(zhái)占居民所有住宅的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年期间商品住宅增幅为(wèi)过去十年变化幅(fú)度(dù)的20％，计算(suàn)2011年(nián)-2020年(nián)商品住宅的(de)实际变化比例，从而我们(men)估算(suàn)出2022年商品住宅所占比(bǐ)例(lì)，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年(nián)末，中国平均每(měi)户城(chéng)镇家庭(tíng)拥(yōng)有0.86 套(tào)住宅。但考虑已(yǐ)购期房，中国平(píng)均每(měi)户城镇家(jiā)庭拥有1.02套(tào)住宅。

　　如果交房顺利，已购期(qī)房(fáng)会(huì)在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国平均每户城镇(zhèn)家庭都会拥有一套住(zhù)宅。

　　三、城镇户(hù)均一(yī)套(tào)房的三点含义

　　既然城镇(zhèn)居(jū)民已(yǐ)经达到(dào)了户均一套房的程度，“户户有房”是否意味(wèi)着中国城镇化进(jìn)展终(zhōng)结，甚至意味着中国地产存量供给(gěi)绰(chuò)绰有余？

　　（一）户(hù)均一套房并不意味着住宅市场供(gōng)需平(píng)衡(héng)

　　需要(yào)有多余(yú)住宅来满足(zú)因(yīn)人口流动、居(jū)民换房等因素产生的住宅需求。因此，成熟房(fáng)地产市场(chǎng)的住宅(zhái)套(tào)户比(bǐ)会在1.1左右(yòu)。

　　国际经验来看(kàn)，美国、英国和(hé)日本的住宅(zhái)套户比均高于1.1，其中，英(yīng)国的住宅套户比最高，为(wèi)1.19，日(rì)本为(wèi)1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均刚(gāng)好一套房，就会造成(chéng)人(rén)口净流入(rù)地的住宅市场供(gōng)不应(yīng)求，造成房价或房(fáng)租迅速上(shàng)涨。

　　七普(pǔ)指出中国的流动(dòng)人口3.76亿，省内流动人(rén)口(kǒu)和省(shěng)际流(liú)动人口(kǒu)分(fēn)别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人(rén)口会(huì)选择在大城市(shì)租房挣钱(qián)，在(zài)老(lǎo)家县城买房(fáng)。

　　暨南大学2017年的中国城乡(xiāng)人口流动调(diào)查(chá)数据显(xiǎn)示，在上海、杭州以及(jí)南(nán)京工作的流动人口在老家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸(xī)引打工人，但(dàn)高房价迫使打工人回乡(xiāng)置(zhì)业(yè)。

　　流动(dòng)人口实际(jì)上会占据(jù)两套房(fáng)，在高房(fáng)价(jià)的(de)大城市(shì)租赁一套(tào)房，在房价较低(dī)的县城(chéng)购买(mǎi)一套房(fáng)。所以说户均(jūn)一套房(fáng)无法满足庞(páng)大(dà)流动(dòng)人口的租赁与置(zhì)业(yè)需求。

　　（二）至少9000万户家(jiā)庭(tíng)住宅品质仍需改善

　　目(mù)前，中国的城(chéng)镇住宅中(zhōng)依然有(yǒu)不少(shǎo)老(lǎo)旧小区。

　　三成家庭，也(yě)就是(shì)约9000万户城镇居民住宅是2000年以(yǐ)前建成，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存在着建筑(zhù)结构松散、设施陈旧、安全隐患大等问题，如电线老化、管道等基础设施陈旧，给住户(hù)的(de)生(shēng)活(huó)带来了很大的不便和安(ān)全隐患，并且居住体验(yàn)较差。

　　2000年以前建成(chéng)的(de)老旧住(zhù)宅面积小。占(zhàn)比为31.3％的家庭户数拥有的住宅面(miàn)积占(zhàn)比(bǐ)仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没(méi)有独(dú)立(lì)卫浴和厨房(fáng)。这类上世(shì)纪修建的老(lǎo)旧小区(qū)很难满足现代生活需求，在(zài)未来大(dà)都会(huì)被拆迁重建。

　　近五成的家庭(tíng)住宅为一居室和二居室，户(hù)型(xíng)偏小。其中一(yī)居室占比为(wèi)14.9％，二居室占比(bǐ)为(wèi)33％。对(duì)比镇，城市家庭住宅户型更小，当(dāng)然这(zhè)与城市土地(dì)资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积(jī)扩张是(shì)未来地(dì)产(chǎn)的(de)需求驱动力

　　根(gēn)据七普数据(jù)测算，2020年城镇家庭户住宅存量总面积为294.6亿平。暂不(bù)考虑(lǜ)两(liǎng)年间农民带房进城和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年(nián)商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面(miàn)积为308.16亿平，人均(jūn)住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均(jūn)住宅建筑面积小于(yú)均值，近4成家(jiā)庭(tíng)人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积在(zài)30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面积不足19平方米(mǐ)，不及全国人(rén)均水平的一(yī)半。若去除20％的公(gōng)摊(tān)，可使用的(de)住宅面积仅为(wèi)15.2平方米(mǐ)。上海(hǎi)市将(jiāng)人均住宅建筑(zhù)面积低于(yú)15平方米的(de)家(jiā)庭界定(dìng)为住宅存在困难，若按这个标准算的话，中国有11.3％的家庭存(cún)在住宅困难问题。

　　若人均可使用住宅(zhái)面(miàn)积为(wèi)40平，即人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积为50平，只考(kǎo)虑家(jiā)庭户人数(shù)，需要住(zhù)宅总量约390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对(duì)比发(fā)达国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日(rì)本、德国(guó)和英国都高于(yú)40㎡，中国(guó)的(de)人均(jūn)住宅建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积为(wèi)39.45㎡，相(xiāng)差不(bù)大。但若去除公摊面积(jī)后，中(zhōng)国(guó)的人(rén)均可使用面积为31.56㎡，这一差距将变得明显(xiǎn)。

　　若(ruò)考虑约(yuē)1.4亿的集体户人(rén)口，所需(xū)要(yào)的住宅总量会更多。

　　四、户均(jūn)已然1套房(fáng)，未来地产还(hái)会有需求么？

　　我们测算得到中国城镇家庭户均1套房，看似已经户(hù)户有房。即便如(rú)此，中国(guó)人(rén)口静(jìng)态(tài)结(jié)构和(hé)动态趋(qū)势(shì)演绎，决(jué)定了(le)中国(guó)未来(lái)地产仍有需求释放。户均1套住宅现实之下，中国未来城镇(zhèn)住(zhù)宅需(xū)求主要来(lái)自于四(sì)个方(fāng)面。

　　第一，户均人口缩(suō)小，家庭户数增多(duō)，新(xīn)户购房需(xū)求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户均人(rén)口数不断下降，六(liù)普显示城镇户均人口规(guī)模为2.85人/户(hù)，而七普显(xiǎn)示城镇户均人口规模为2.62人/户，一人户、二人户的占比明显上(shàng)升，人口小家庭化(huà)趋势将继续延续，导(dǎo)致(zhì)户数(shù)会因户均人口规模的缩小而(ér)增多。

　　第二(èr)，人口(kǒu)迁移导致(zhì)经济发展(zhǎn)带来的新(xīn)增住(zhù)宅需求旺盛。

　　中国经济(jì)板块的分化日(rì)益明显，资源和生产(chǎn)要素逐(zhú)步(bù)向经(jīng)济带、都市圈中心城市流入，区(qū)域经济资源分配的再集(jí)中(zhōng)吸引着人口(kǒu)流入。人口(kǒu)迁(qiān)移势必(bì)涉及到买房租房，给迁入地住宅市(shì)场带来新的增(zēng)量。

　　以浙(zhè)江(jiāng)省为例，2021年常住人口增量为72万(wàn)，而出生人口为(wèi)44.9万人(rén)，死(sǐ)亡(wáng)人(rén)口为38.4万人，自然增加人口(kǒu)仅(jǐn)为6.5万人(rén)，其人口增长主要受益于人口(kǒu)迁移。

　　第三，老旧小(xiǎo)区改善性需(xū)求依然(rán)庞大。

　　从(cóng)2011年到(dào)2020年(nián)，自建住宅和原公有住宅的家(jiā)庭拆迁(qiān)改(gǎi)建(jiàn)最多(duō)。自建(jiàn)房家庭比例(lì)从31.5％到21％，下(xià)降了(le)10.5个百(bǎi)分点；原公(gōng)有住宅家庭比例从(cóng)12.9％到(dào)6.1％，降(jiàng)幅为(wèi)6.8个百分(fēn)点。二者(zhě)和(hé)（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住(zhù)宅建(jiàn)造时(shí)间为2000年(nián)以前的比例(lì)（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十年(nián)间新(xīn)增(zēng)8473万家庭户(hù)，自建住宅(zhái)和原公有住宅减少了(le)1282万户，住(zhù)宅净需求增加9755万户。49％的家庭(tíng)购买商品住宅，21％的家(jiā)庭购买(mǎi)二手房。在新增住(zhù)宅需求中，有7成家庭购买了商(shāng)品住宅。租房、购(gòu)买经济适用房(fáng)和其他分别占(zhàn)比18％，3％和(hé)9％。未来随着城中村(cūn)和旧城改造，商(shāng)品住宅(zhái)的占(zhàn)比势必会进一步上升(shēng)。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积还(hái)有约81亿平，涉及(jí)城镇家庭(tíng)约9000万户。破(pò)旧的城中村(cūn)、老公有住宅，建筑面积小(xiǎo)、质量(liàng)低(dī)、基础设施配套差、没有或少有物(wù)业管理，居(jū)民追求(qiú)美(měi)好、宜居生活(huó)的环(huán)境(jìng)，背后的改(gǎi)善性需求(qiú)有待释放(fàng)。

　　第四，“住上更大(dà)房子”的改善(shàn)性(xìng)需求还将有所(suǒ)增加。

　　刚需购房(fáng)受限于资金，倾(qīng)向于中小户型。已有住宅家庭希望提(tí)高(gāo)生活品质(zhì)，以小换大、以旧(jiù)换(huàn)新。2022年底(dǐ)的中央经济工作会(huì)议(yì)明确指(zhǐ)出支持(chí)住宅改善(shàn)等消(xiāo)费(fèi)。

　　OECD国家的(de)人均(jūn)住宅间数为1.71间，无(wú)论是(shì)否考(kǎo)虑(lǜ)乡村住宅因素(sù)，中国的人均(jūn)住宅间数(shù)较其他国家(jiā)依(yī)旧存在不小差距(jù)。

　　住宅舒适度与经济水平(píng)有着(zhe)密切正向联系。随(suí)着经济发展水平的提高，中国的人(rén)均住宅间数与人均住宅(zhái)建筑面积将随之增长。

　　如果说过去二十年(nián)是中国地产黄金发(fā)展期，地产矛盾更多体现(xiàn)为住宅供给存(cún)在不足，供(gōng)需出(chū)现错配，这是过去(qù)二十年房价快(kuài)速上涨(zhǎng)基石。那(nà)么未来(lái)将是住宅质量的供需(xū)冲(chōng)突。房地产(chǎn)大(dà)分(fēn)化时代已至，这种分(fēn)化不单局限(xiàn)于城市能级之间(jiān)差异，优(yōu)质(zhì)小区和老旧二手房之(zhī)间的差异也将越(yuè)发扩大(dà)。

　　风险提示

　　人口普(pǔ)查数据调查的是人，并不是针对住(zhù)宅，因此可能存在统计偏差。商品住(zhù)宅占(zhàn)比(bǐ)实际值可能偏低，其增速可(kě)能超(chāo)预期。

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