万柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷(yé)”的意外(wài)走红，让这个位于北京(jīng)海淀的豪宅被全(quán)国(guó)知晓(xiǎo)，其背后曾宣(xuān)称要做(zuò)地产界(jiè)“劳(láo)斯(sī)莱斯”的(de)神秘开发商——中赫集团，也被拉向台前。

　　而如今，万柳书院再(zài)次(cì)受到舆论关注，起因(yīn)中赫集(jí)团(tuán)成了共(gòng)同债务人(rén)被中国信达追债，中国(guó)信达为了收(shōu)回钱款不得不将(jiāng)中赫(hè)抵押的(de)75套(tào)万柳书院豪宅拍卖(mài)。可问题是(shì)，这些房子早(zǎo)已售出，业主(zhǔ)并(bìng)非(fēi)中(zhōng)赫集团，那(nà)些真正斥(chì)巨资购入房产的有钱人，房子现在(zài)莫名奇妙地被拍卖，算是(shì)被(bèi)割了！

　　截至发稿，暂未(wèi)看到这些业主的维权信息(xī)，难怪有网友调(diào)侃：“富人被(bèi)割韭菜的时候(hòu)，他们的(de)姿势都那么(me)优(yōu)雅。”

　　不(bù)过事件背(bèi)后，可能没你想象的那么简(jiǎn)单。

　　1

　　富人(rén)被精准收割？

　　最惨的(de)可能还是债(zhài)主

　　“北京豪宅的尽头是(shì)万柳书院”，但谁(shuí)都没(méi)想到(dào)，这个位于海(hǎi)淀核心区位，名(míng)校环绕的顶级(jí)豪宅(zhái)，竟然(rán)暴雷了！

　　近日，有网友发现，中国信达(dá)在京东拍卖(mài)上(shàng)，上架了(le)“北京赫华恒瑞(ruì)房(fáng)地产(chǎn)开发有限(xiàn)公(gōng)司不良债权转让项目(mù)”，债权总额高达近47亿(yì)，该项目(mù)的抵押物(wù)中，包括75套(tào)万柳(liǔ)书院住宅。

　　据京东拍卖显(xiǎn)示，上述不良债权转让项目的处置(zhì)主体是中国(guó)信(xìn)达资产管(guǎn)理股份有限公司北京(jīng)市分公(gōng)司（下称(chēng)中国信达(dá)北分），处置(zhì)的是(shì)对北京赫(hè)华(huá)恒瑞房地(dì)产开发有(yǒu)限(xiàn)公(gōng)司(sī)（下称(chēng)赫(hè)华恒(héng)瑞）的(de)不良债权。截至2023年1月31日，债权金(jīn)额(é)约为46.95亿元人(rén)民币，其中债(zhài)权本金(jīn)37.50亿元。中(zhōng)赫集(jí)团有限(xiàn)公(gōng)司是共同债(zhài)务人。目前(qián)，该(gāi)项(xiàng)目已有(yǒu)1万次围观，35名意向人(rén)。

　　从表面上看，这就(jiù)是一起中国信达北分讨(tǎo)债的故(gù)事，但实际上(shàng)，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此(cǐ)前媒体(tǐ)报(bào)道(dào)，万柳书院(yuàn)总共301户，而且(qiě)早已售罄(qìng)。如(rú)果(guǒ)该报道属实，说明这些(xiē)房(fáng)子实(shí)际(jì)上都是卖出去(qù)了的，是(shì)有人住的(de)。

　　那为什(shén)么中国信达的拍(pāi)卖页面上又(yòu)注明这75套房子(zi)是(shì)“未出售”的状态呢？只能说明(míng)这(zhè)些房子根本没有网签(qiān)，也没有(yǒu)房产证！

　　第一财经的报(bào)道证实了上述内容。有豪宅中介透(tòu)露，中赫集团(tuán)早就把这75套房子抵押出去，现在还没资金解抵押，所以不能网(wǎng)签、没办(bàn)房(fáng)本。

　　作为海(hǎi)淀(diàn)的顶级豪宅，最强学区房，万柳书院的业主基本都是北京(jīng)的(de)高端人士，柳传志、丁磊等知名商(shāng)业大佬也是万柳书院(yuàn)的业主(zhǔ)。另据地产(chǎn)自媒体“地产八卦女”爆(bào)料(liào)，万柳书(shū)院的业主中(zhōng)，还有不少(shǎo)中(zhōng)赫集团的高管、合(hé)作(zuò)伙伴、亲戚(qī)朋友等。

　　由此，不少网友感(gǎn)叹(tàn)，“富人(rén)也被精(jīng)准收割了(le)！”

　　不过，如(rú)果(guǒ)这(zhè)些业主确实(shí)已经(jīng)支(zhī)付价款并实(shí)际占有(yǒu)，那么，中国信达转让这(zhè)笔不(bù)良债权回(huí)本的愿(yuàn)望，或将泡汤。这次拍卖(mài)损失最大的，没(méi)准还是债(zhài)主中国信达。

　　根据相(xiāng)关法律规定(dìng)，民事执行中，业主(zhǔ)遭天谴什么意思，天谴什么意思解释已经支付价款并实(shí)际占有(yǒu)，但未办理(lǐ)过(guò)户手续的(de)，如果(guǒ)业(yè)主没有过错(cuò)，人民法院不得(dé)查封、扣押(yā)、冻结，已经(jīng)查(chá)封的(de)可以向法(fǎ)院提出执行异议申(shēn)请，请求法(fǎ)院解除(chú)查封，同时(shí)可以联(lián)合起诉开发商，要求(qiú)退还购房款或办理房产证，并(bìng)承担违约责任。

　　此外，今年4月(yuè)，人民法院报公布《最高人(rén)民法院(yuàn)关(guān)于(yú)商品(pǐn)房消费者权利保护问题的批复》，以司法解释的方(fāng)式明确(què)了购房人的优先权(quán)：

　　商品房消费者以(yǐ)居住为目的购买房(fáng)屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求(qiú)权(quán)优先于建设工(gōng)程价款优(yōu)先受偿权、抵(dǐ)押权以及其他(tā)债权(quán)的，人民法院应当予以支持(chí)。只(zhǐ)支付了部分价款的商品房消费(fèi)者，在一(yī)审法(fǎ)庭辩论终结前已实际支付(fù)剩余价款(kuǎn)的(de)，可以适用前(qián)款规(guī)定。

　　也就是说，如(rú)果(guǒ)这75套(tào)房(fáng)子均为“已售未网(wǎng)签”，那么这(zhè)笔不良债权，实际上是个烫手山芋(yù)。可(kě)能不仅不能(néng)卖出去回本，抵押的这75套房子，还(hái)会被业主讨回去。

　　中国信达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地(dì)产界的“劳(láo)斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债(zhài)权公(gōng)司中国信达申请(qǐng)不(bù)良债权转让(ràng)，可(kě)以追溯到金谷信托踩雷赫(hè)华恒瑞(ruì)。

　　天(tiān)眼查(chá)显示，目前中国信达已(yǐ)经成为赫华恒瑞唯一股(gǔ)东。但此前(qián)，赫华(huá)恒瑞为(wèi)中赫集团旗(qí)下子公司。2019年4月22日，中(zhōng)赫集团(tuán)、中赫置地等选择退出了(le)赫华恒(héng)瑞(ruì)的股东行列，中国(guó)金谷国际信托有(yǒu)限责任公司成为了(le)唯一股(gǔ)东，后(hòu)者由中国信达资产(chǎn)管理股(gǔ)份有限公司持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其他房企，中(zhōng)赫集(jí)团既没有很大规模，也没有很(hěn)高的国民知名度(dù)，但却在北京豪宅圈留下一个个传说(shuō)。

　　如钓鱼台七号(hào)院，作(zuò)为中赫集团进入北京的第(dì)一(yī)个(gè)豪(háo)宅项目，2011年，中(zhōng)赫置地(dì)推出钓(diào)鱼(yú)岛七号院3号楼，高达(dá)30万(wàn)/平(píng)米(mǐ)的(de)天价，成为当时京(jīng)城最贵的楼盘，引发了市场(chǎng)强烈(liè)震惊。

　　随后(hòu)开发的万柳书院，更是被(bèi)誉为“北京(jīng)海淀顶端(duān)豪宅”。2012年(nián)，中(zhōng)赫(hè)置地以(yǐ)26.3亿元，溢(yì)价(jià)率40.9％，从融创、保利(lì)、万科(kē)等大型(xíng)知名房(fáng)企手(shǒu)中，抢下了北京万柳地块，成为北京当年的“双料地王”。很快，万柳书院就以神秘(mì)高端的姿态杀入市(shì)场，无论是一块块从荷兰(lán)运回来(lái)的灰砖垒起来(lái)的五米高墙，还是每棵成本超6万的成(chéng)年(nián)银杏树，还是每平(píng)米20万元(yuán)的(de)价格(gé)，都令业(yè)内外震撼不已。

　　“万(wàn)柳(liǔ)的(de)墙、西宸的缸、霄八(bā)的顶(dǐng)儿(ér)、融(róng)创的(de)湖、紫辰院的树、北平府的院儿。”从这句顺(shùn)口(kǒu)溜中，就可看出其在北京豪宅圈的地位。2014年(nián)末上市的(de)它，对手(shǒu)是当时有名的融(róng)创观(guān)澜嘉苑、佳兆(zhào)业广场、恒大华府(fǔ)等，现(xiàn)如今，它远远超过这些对手(shǒu)。

　　去年，万柳书(shū)院一套300平米的法拍房，最(zuì)终成(chéng)交价1.09亿(yì)、单价达(dá)到惊(jīng)人(rén)的36万元(yuán)/平(píng)米，说明万柳书院虽然已(yǐ)经推出了8年之久，但其依旧在北京豪(háo)宅圈备受(shòu)追捧。

　　中赫集团开发的(de)豪宅(zhái)，也(yě)吸引了不少知名人士，如知(zhī)名(míng)演员(yuán)宋丹丹，就(jiù)住在钓鱼台七号院。而柳传志(zhì)、丁(dīng)磊等知名(míng)商业大(dà)佬则居(jū)住(zhù)在(zài)万柳书院。

　　几大豪(háo)宅的成(chéng)功(gōng)奠定了中赫集团的“高端路线”，也(yě)因此，它被外界(jiè)贴上了，“卖北京城最贵的房，拿北京(jīng)城最贵(guì)的地”，“做地(dì)产中(zhōng)的‘劳(láo)斯莱斯’”的标(biāo)签。

　　但(dàn)隐藏在豪宅开发商光环的背后，这个地产界(jiè)“劳斯莱斯”却多(duō)次成为被(bèi)执行人，被(bèi)执行(xíng)标的高达(dá)11亿。

　　今年年初，因为(wèi)履(lǚ)行能力而拒不履行生效法律(lǜ)文书确(què)定义务(wù)，中赫集团正(zhèng)式成了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北(běi)京(jīng)国安坑了(le)？

　　中(zhōng)赫集团(tuán)如今沦落到这(zhè)个地步，其实是有迹可循的(de)。

　　事实上(shàng)，早在今年年初“万(wàn)柳书院少爷”走红之时，深蓝财经就曾深(shēn)挖(wā)出背(bèi)后的中(zhōng)赫集团，发现其深陷财(cái)务危机(jī)。

　　从知名豪(háo)宅的开发商到沦为“老赖”，中赫集(jí)团实控人周(zhōu)金辉的人(rén)生轨(guǐ)迹跟着急转直下。而追根溯源，这(zhè)个转(zhuǎn)折(zhé)点，就在于(yú)收购(gòu)北京国安。

　　近(jìn)十年来(lái)，房企纷纷开始(shǐ)了多元化转型(xíng)，但转型(xíng)之路并不好走。早(zǎo)在2008年开(kāi)始，中赫集(jí)团就尝试(shì)过多(duō)元化业务，先后(hòu)进军能源(yuán)市场、团购网站，但最终都惨(cǎn)淡收场。最(zuì)终，周金辉将(jiāng)转型的目光，放(fàng)到(dào)了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出后，中赫集团(tuán)以35.5亿(yì)元参股国(guó)安(ān)足球俱乐部64％股权，成为国安的新东家。接着在2021年(nián)6月，中赫集团(tuán)从(cóng)中信集团手(shǒu)中(zhōng)拿下北京(jīng)国安俱乐(lè)部36％股权，至(zhì)此(cǐ)拿(ná)下(xià)北京国安俱乐部全部股权。如果北京国(guó)安的估值(zhí)一直没变，那么中(zhōng)赫集团(tuán)拿(ná)下北(běi)京国(guó)安，总(zǒng)计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感叹：卖豪宅真是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什么又要质(zhì)押股权呢？

　　2017年以来，中赫(hè)集团及其实控人周金辉夫妇将(jiāng)其手(shǒu)中的中赫(hè)集团股份质(zhì)押陆续(xù)质押，据企查查显示，目前中赫集团共有11条股权出质记录。质权(quán)人包括海金商业保理、北京建工、山东国际信托(tuō)、中(zhōng)融信托、中信建设等。

　　这(zhè)与入主北京国安(ān)的时间完全吻合。

　　然而(ér)，入主北京国安后，不仅国安(ān)的(de)经(jīng)营状况没有得到改善，中赫(hè)集团(tuán)也被拉(lā)入(rù)泥淖。

　　据(jù)北京产权交(jiāo)易所官网信息显示，2020年，北(běi)京国安(ān)足球俱乐部实(shí)现营业(yè)收入1.03亿元，净利(lì)润-12.09亿元。截至2020年末，该俱(jù)乐部(bù)资产总计5.38亿(yì)元，总负(fù)债18.51亿元。

　　为(wèi)了(le)缓解资(zī)金压力(lì)，中赫集团(tuán)和周金辉夫妇还(hái)在持续质押(yā)手(shǒu)中的中赫集团(tuán)股(gǔ)份(fèn)，但国安和中赫(hè)的经营(yíng)状况却持续没有好转。

　　不仅(jǐn)中(zhōng)赫集团被5次列被执(zhí)行人，执行标的高达11亿(yì)，北京国安(ān)也3次与(yǔ)中赫集团、中赫置地、及中赫集(jí)团股东周金辉(huī)、李彩霞(xiá)等共同成为(wèi)被执行(xíng)人(rén)，执行标的(de)约10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因为(wèi)履行能力而拒不履行生效(xiào)法(fǎ)律文书确(què)定(dìng)义务，上述(shù)被执(zhí)行人成(chéng)为“老赖(lài)”。只(zhǐ)有(yǒu)北京国安，目(mù)前幸免(miǎ遭天谴什么意思，天谴什么意思解释n)于难。不过(guò)在实控人都成为老赖的(de)情况下(xià)，被(bèi)执行10个多亿的(de)北京国安(ān)，又如(rú)何能(néng)独善其身？

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