万柳书院(yuàn)，暴雷了。

　　今年年(nián)初“万柳少(shǎo)爷”的(de)意外走红，让(ràng)这个位(wèi)于(yú)北京海淀(diàn)的豪宅被全国知晓，其背(bèi)后曾(céng)宣称要做地产界“劳(láo)斯莱斯(sī)”的神秘开发商——中赫集团，也(yě)被拉(lā)向(xiàng)台前。

　　而(ér)如今，万柳书(shū)院再次受(shòu)到(dào)舆带自动蝴蝶去上班感受，有用蝴蝶上班的吗论关(guān)注，起因中(zhōng)赫(hè)集团成了(le)共同(tóng)债(zhài)务人(rén)被中国信(xìn)达追(zhuī)债，中国(guó)信达为了收回钱款不得(dé)不(bù)将中赫抵押的75套(tào)万柳书(shū)院(yuàn)豪宅拍卖。可问题是，这些房子(zi)早已售出，业(yè)主并(bìng)非(fēi)中(zhōng)赫集团，那(nà)些真(zhēn)正斥巨资购入房产(chǎn)的有钱(qián)人，房子现在(zài)莫名(míng)奇妙(miào)地(dì)被拍(pāi)卖，算是被割(gē)了！

　　截至(zhì)发(fā)稿，暂未看到(dào)这些业主的维权信(xìn)息，难怪(guài)有网友调侃(kǎn)：“富人被割韭菜的时候，他们(men)的姿势都那么优雅。”

　　不(bù)过事(shì)件背(bèi)后，可能没(méi)你想象的那么简单。

　　1

　　富(fù)人被(bèi)精(jīng)准收割？

　　最(zuì)惨的可(kě)能(néng)还是(shì)债主

　　“北京(jīng)豪(háo)宅的尽头是(shì)万柳书院”，但谁(shuí)都没想到(dào)，这个位于(yú)海淀核心(xīn)区位(wèi)，名(míng)校环(huán)绕的顶级豪宅，竟然暴(bào)雷(léi)了(le)！

　　近日，有网友发现，中(zhōng)国信(xìn)达在京东拍卖(mài)上，上架了(le)“北京赫华(huá)恒瑞房地产开发(fā)有限公司(sī)不(bù)良债权转(zhuǎn)让项(xiàng)目”，债权总额高达近47亿，该项目(mù)的抵押物中，包(bāo)括(kuò)75套万柳(liǔ)书院住宅(zhái)。

　　据京(jīng)东拍(pāi)卖显示，上(shàng)述(shù)不良债权转让(ràng)项(xiàng)目的处置主体是中国信(xìn)达资(zī)产(chǎn)管理股份有限公司北京市分公司（下称中国信达北分(fēn)），处置的是对北(běi)京赫华(huá)恒瑞房(fáng)地产开发有限公司（下称赫华恒(héng)瑞）的不良(liáng)债权。截至(zhì)2023年(nián)1月(yuè)31日，债权金(jīn)额约为(wèi)46.95亿(yì)元人民币，其中(zhōng)债权本金37.50亿元。中赫集团有(yǒu)限(xiàn)公司是(shì)共同债务人。目(mù)前，该项目已有(yǒu)1万次围(wéi)观，35名意(yì)向人。

　　从表(biǎo)面(miàn)上看，这就是(shì)一(yī)起中国(guó)信达北(běi)分(fēn)讨债的故事，但实(shí)际上，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据(jù)此前媒(méi)体报(bào)道，万柳书院总共301户，而且早(zǎo)已售(shòu)罄(qìng)。如果该(gāi)报道属实，说明这些房子实际(jì)上都是卖出(chū)去了的，是(shì)有(yǒu)人住的。

　　那(nà)为(wèi)什么(me)中国信达的(de)拍卖(mài)页面(miàn)上(shàng)又注明这75套(tào)房子是“未(wèi)出售”的(de)状(zhuàng)态呢？只(zhǐ)能说明(míng)这些房子根本没有网签(qiān)，也没有房产(chǎn)证(zhèng)！

　　第一(yī)财经(jīng)的报道证(zhèng)实了上述内容(róng)。有豪(háo)宅中介透露，中赫集(jí)团(tuán)早(zǎo)就把这(zhè)75套(tào)房子抵押(yā)出去，现(xiàn)在还没资金(jīn)解抵(dǐ)押，所以不(bù)能网签、没(méi)办房本。

　　作为海淀(diàn)的顶级(jí)豪宅，最强学(xué)区房，万(wàn)柳书院的业(yè)主基本都是北(běi)京的(de)高端人士，柳传志、丁磊等(děng)知名商业大佬也是万柳(liǔ)书院的(de)业主。另据地(dì)产(chǎn)自媒(méi)体“地产八(bā)卦女”爆(bào)料，万柳书院的业主中，还有不少(shǎo)中赫集团的高管、合(hé)作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友感叹，“富人也(yě)被精准收割(gē)了！”

　　不过(guò)，如果这些业主确实已经支付价款并实际(jì)占有，那么，中国信达转让这(zhè)笔不良债权回本的(de)愿望，或将泡汤(tāng)。这次拍卖损失(shī)最大(dà)的，没(méi)准还是债主中国(guó)信达(dá)。

　　根据(jù)相关(guān)法律(lǜ)规定，民事执(zhí)行(xíng)中(zhōng)，业(yè)主已经支(zhī)付(fù)价款(kuǎn)并实际占有，但未办理过户手续的，如果(guǒ)业(yè)主(zhǔ)没有过错，人民法(fǎ)院(yuàn)不(bù)得查封、扣(kòu)押(yā)、冻(dòng)结，已经查封的可以向法院(yuàn)提出执行异议申请，请(qǐng)求法院解除(chú)查(chá)封(fēng)，同(tóng)时可以联合起诉开发商，要求退(tuì)还购房款或(huò)办理房产证，并承担违(wéi)约责任。

　　此外，今年4月，人民法院报公布《最高(gāo)人(rén)民法院关于商(shāng)品房(fáng)消(xiāo)费者权(quán)利保(bǎo)护问题的批(pī)复(fù)》，以(yǐ)司法(fǎ)解释的方(fāng)式明确了购房人的优先权：

　　商品房消费者以居住为(wèi)目的购买房屋并已支(zhī)付(fù)全部价(jià)款，主张其房屋(wū)交付请求权优(yōu)先于建设工程价款(kuǎn)优先受偿权、抵押权以(yǐ)及其他债权的，人民法(fǎ)院应当予以支(zhī)持。只(zhǐ)支(zhī)付了部分价款的(de)商品房消费者，在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余(yú)价款的，可(kě)以适用前款规定。

　　也就(jiù)是说，如(rú)果这75套房子均为“已售未网签”，那么这笔不良债权，实际上是个烫手山芋。可能不仅不能(néng)卖出(chū)去回本，抵押(yā)的(de)这75套房子，还(hái)会被(bèi)业(yè)主讨回去。

　　中国信达，将会赔了(le)夫人又折(zhé)兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳斯莱斯”

　　成(chéng)了“老(lǎo)赖”

　　这次债权公司中国信达(dá)申(shēn)请不(bù)良(liáng)债(zhài)权转让，可以追溯(sù)到金谷(gǔ)信托踩(cǎi)雷(léi)赫华恒瑞。

　　天眼查显(xiǎn)示(shì)，目前中国信达已经成(chéng)为赫华恒瑞唯一股东。但此(cǐ)前，赫华恒(héng)瑞为中赫集团旗下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地等选择退出了赫华恒瑞的股东(dōng)行列，中国(guó)金谷国际信托有限(xiàn)责任公司(sī)成为了唯一股东(dōng)，后者由中国信达资产管理股(gǔ)份有限公司持股(gǔ)93.75％。

　　作为房地产开发(fā)商(shāng)，相较其他房(fáng)企，中赫集团(tuán)既没有很大规模(mó)，也没有很(hěn)高的国民知名度，但却在北京豪宅(zhái)圈留下一个个传(chuán)说。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫集团进入北(běi)京的(de)第(dì)一个豪宅(zhái)项目，2011年(nián)，中赫置地推出(chū)钓鱼岛七(qī)号院3号楼，高(gāo)达(dá)30万/平米的天价，成为当时京城最贵的楼盘，引发了(le)市场强烈震惊。

　　随(suí)后(hòu)开发(fā)的(de)万(wàn)柳(liǔ)书院，更是被誉为“北京海(hǎi)淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保(bǎo)利、万科等大(dà)型(xíng)知名房企手中，抢(qiǎng)下(xià)了北京(jīng)万柳地块，成为北京当年的“双料地王”。很快，万柳书院(yuàn)就以神秘高端的(de)姿(zī)态(tài)杀入市(shì)场(chǎng)，无(wú)论是一块块从(cóng)荷兰运回来的灰砖垒(lěi)起来(lái)的五(wǔ)米(mǐ)高墙，还是每(měi)棵成本超6万的(de)成年银杏树，还是每(měi)平(píng)米20万(wàn)元的价格(gé)，都令业内外震撼不已(yǐ)。

　　“万柳的墙、西(xī)宸的缸(gāng)、霄八的(de)顶儿(ér)、融创的(de)湖、紫辰(chén)院(yuàn)的树、北(běi)平府的院儿。”从这(zhè)句(jù)顺口溜(liū)中，就可看出其在北京豪宅圈的地位。2014年末上(shàng)市的它，对(duì)手是当时(shí)有名(míng)的融创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华府等，现(xiàn)如(rú)今，它远远超过这些对(duì)手。

　　去年，万柳书院(yuàn)一套(tào)300平米的法拍房，最终成交(jiāo)价1.09亿、单价达到(dào)惊人(rén带自动蝴蝶去上班感受，有用蝴蝶上班的吗)的(de)36万元(yuán)/平(píng)米，说明万柳书院虽然已经推出(chū)了8年之久，但其依旧在(zài)北京(jīng)豪宅圈备受(shòu)追捧。

　　中赫集团开发的(de)豪(háo)宅(zhái)，也吸引(yǐn)了不少知名人士，如知(zhī)名演员宋丹丹(dān)，就(jiù)住在(zài)钓鱼台七(qī)号院。而柳传志、丁磊等知(zhī)名商业大佬则居(jū)住在万柳书(shū)院。

　　几大豪宅的成功奠(diàn)定了中赫(hè)集团的(de)“高端路(lù)线(xiàn)”，也(yě)因此(cǐ)，它被外界贴(tiē)上了(le)，“卖(mài)北京城最贵的房(fáng)，拿北京城最贵(guì)的地”，“做地(dì)产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开(kāi)发商光环的(de)背后，这个地产(chǎn)界“劳斯(sī)莱斯”却多次成为被(bèi)执(zhí)行(xíng)人，被执(zhí)行标的高(gāo)达11亿(yì)。

　　今年年初，因为履行能力而拒(jù)不履行生效法律(lǜ)文书确定义务，中赫(hè)集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫(hè)被北(běi)京国(guó)安坑了？

　　中赫集(jí)团如(rú)今沦落到这个地步，其(qí)实是有迹可(kě)循的。

　　事实上，早在今年年初“万柳(liǔ)书院少爷”走(zǒu)红之(zhī)时，深蓝财经(jīng)就曾深挖(wā)出(chū)背后的中(zhōng)赫集团，发现其深陷财务危机。

　　从(cóng)知名豪宅的开发(fā)商到沦为(wèi)“老赖”，中(zhōng)赫集团实控人周金(jīn)辉(huī)的人生轨迹跟着急转直(zhí)下。而(ér)追根溯源，这个转折点，就在(zài)于收购(gòu)北京国安。

　　近十年来，房企纷纷(fēn)开始了多元化转型，但转型之路并不好走。早在2008年开始，中赫集团就尝试过多(duō)元化业(yè)务，先后进军能源市场(chǎng)、团购网站，但(dàn)最(zuì)终都惨淡收场。最终，周金辉(huī)将(jiāng)转型(xíng)的目(mù)光，放到了体(tǐ)育(yù)领域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿(yì)元参股(gǔ)国(guó)安足球俱乐(lè)部64％股权(quán)，成为(wèi)国(guó)安的新(xīn)东家(jiā)。接着在2021年6月，中赫(hè)集团从中信集团手中(zhōng)拿(ná)下北(běi)京国安(ān)俱乐部36％股权，至此拿下北京国(guó)安(ān)俱(jù)乐部全部(bù)股权(quán)。如果(guǒ)北(běi)京国安的估值一直没(méi)变，那么中赫集团(tuán)拿下北京国安，总(zǒng)计(jì)花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也(yě)许会感叹：卖豪宅(zhái)真(zhēn)是赚钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是(shì)这(zhè)样，中赫(hè)为什么又(yòu)要质押股权呢？

　　2017年以(yǐ)来，中(zhōng)赫(hè)集团及其实控人周(zhōu)金辉夫妇将其手(shǒu)中的中(zhōng)赫集(jí)团股(gǔ)份质(zhì)押陆续质押，据企查查(chá)显(xiǎn)示，目前(qián)中赫集团共有11条股权出质(zhì)记录。质权(quán)人包(bāo)括海金商业保理(lǐ)、北京建工、山东国际(jì)信托、中融信托、中信建设等。

　　这与(yǔ)入主北京国安的时间完全(quán)吻(wěn)合。

　　然而，入主北京国安(ān)后，不(bù)仅国(guó)安(ān)的经营状况(kuàng)没有得到改善，中赫集团也被拉入泥(ní)淖。

　　据北(běi)京产权交易所官网(wǎng)信息(xī)显示，2020年，北京(jīng)国安(ān)足(zú)球俱乐(lè)部(bù)实现营业(yè)收入1.03亿(yì)元，净利润-12.09亿元。截至2020年(nián)末，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿(yì)元(yuán)。

　　为了缓解资金(jīn)压力，中赫集团(tuán)和(hé)周金辉夫(fū)妇还在持(chí)续质押手中的中赫集团(tuán)股份，但(dàn)国安和中赫的经营状况却持(chí)续没有好(hǎo)转。

　　不仅中赫集(jí)团被5次列(liè)被执行人(rén)，执行标的高达11亿(yì)，北京(jīng)国(guó)安也3次与(yǔ)中赫集团、中赫(hè)置地、及(jí)中赫(hè)集团股东(dōng)周金辉(huī)、李彩霞等(děng)共同成为(wèi)被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履(lǚ)行(xíng)能力而拒不履行生(shēng)效法律文书确定义务，上述被执行人(rén)成为“老赖”。只(zhǐ)有北京国安，目前幸免于难(nán)。不过在实控人都成为老(lǎo)赖的情况(kuàng)下(xià)，被(bèi)执(zhí)行10个多亿的北京(jīng)国(guó)安，又如何能(néng)独善其身？

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