万柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走红，让这个位(wèi)于北京(jīng)海淀的(de)豪宅被全国知晓，其(qí)背后(hòu)曾(céng)宣(xuān)称要(yào)做地产界“劳(láo)斯(sī)莱(lái)斯(sī)”的(de)神(shén)秘开发商——中赫集团，也被(bèi)拉(lā)向台前(qián)。

　　而如今，万柳(liǔ)书院再(zài)次受到舆论(lùn)关注，起因中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)成了共同债(zhài)务(wù)人被中国(guó)信达追债(zhài)，中国(guó)信达(dá)为了收回钱款不得不将(jiāng)中(zhōng)赫抵押的(de)75套万柳(liǔ)书院豪宅拍(pāi)卖。可问题是，这(zhè)些(xiē)房(fáng)子早已售出，业主并非中赫(hè)集团，那(nà)些真正斥巨资购(gòu)入房(fáng)产的有钱人，房子现在莫名奇妙(miào)地被拍卖(mài)，算是被割了！

　　截至发稿(gǎo)，暂(zàn)未看到这(zhè)些业主的维权信(xìn)息，难怪有网友调(diào)侃(kǎn)：“富人被割韭菜(cài)的时候，他(tā)们的姿势都那(nà)么优雅。”

　　不过事件背后，可能(néng)没你想象(xiàng)的那么(me)简(jiǎn)单。

　　1

　　富人被精准收(shōu)割？

　　最惨的可能还是债主(zhǔ)

　　“北京豪宅的尽(jǐn)头是万柳书院”，但(dàn)谁都没想到，这(zhè)个位于海淀核心(xīn)区位，名校环绕(rào)的顶(dǐng)级豪宅，竟然暴(bào)雷了！

　　近日，有网友发现，中国信达在京东拍卖上(shàng)，上(shàng)架(jià)了“北京赫(hè)华(huá)恒瑞房地产(chǎn)开发有(yǒu)限(xiàn)公司不良债(zhài)权转让(ràng)项(xiàng)目(mù)”，债(zhài)权(quán)总额高达近47亿，该项目的抵(dǐ)押物中(zhōng)，包括(kuò)75套万柳书院住宅。

　　据京东拍卖显示，上述不(bù)良债权(quán)转(zhuǎn)让项目的处置主体是(shì)中国信达(dá)资产管理股份(fèn)有限公司北京(jīng)市分(fēn)公司（下称(chēng)中国信达北分），处置的是对北京赫(hè)华恒(héng)瑞(ruì)房地产开发有限公司（下称赫华恒瑞(ruì)）的不(bù)良(liáng)债权。截至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿(yì)元人民币，其(qí)中债(zhài)权(quán)本金(jīn)37.50亿元。中赫集团有限公司是共同债务(wù)人。目前，该项(xiàng)目已有1万(wàn)次围观(guān)，35名(míng)意向人。

　　从表面(miàn)上看，这就是一起中(zhōng)国信达北分(fēn)讨(tǎo)债的故事，但(dàn)实际(jì)上，75套豪宅的背(bèi)后(hòu)暗藏秘密。

　　据此前媒(méi)体报(bào)道，万柳书院总共301户(hù)，而且早已(yǐ)售罄。如(rú)果该报道属(shǔ)实，说明这些房子实际(jì)上都是卖(mài)出去了的，是有人住的。

　　那(nà)为(wèi)什么中国信达的拍卖页面上又注明这75套房子是(shì)“未出售”的状态呢？只(zhǐ)能说明这些房子根本没有(yǒu)网签，也没有房产(chǎn)证(zhèng)！

　　第一(yī)财(cái)经的报道证实(shí)了(le)上述内(nèi)容(róng)。有豪宅中介透露，中赫集团早(zǎo)就把(bǎ)这75套房子抵押(yā)出去，现在还没资金解抵押，所(suǒ)以不能网签、没办房(fáng)本。

　　作为海(hǎi)淀的顶级豪宅，最强学(xué)区(qū)房，万柳书院的业主基(jī)本都是北京的高端人士，柳传志、丁磊等知名商业大佬也是万柳书院的业主。另据(jù)地(dì)产自媒体“地产八卦女”爆(bào)料，万柳(liǔ)书院的业(yè)主中，还有不少中赫集(jí)团的高(gāo)管、合作伙伴、亲戚(qī)朋友(yǒu)等(děng)。

　　由(yóu)此，不少网(wǎng)友感叹，“富人也被精(jīng)准收(shōu)割了！”

　　不过(guò)，如果这(zhè)些业(yè)主(zhǔ)确实已(yǐ)经支付(fù)价款并(bìng)实际占有，那么，中国信(xìn)达转让这笔不(bù)良(liáng)债(zhài)权回本的(de)愿望，或(huò)将(jiāng)泡汤。这次拍卖损(sǔn)失最(zuì)大的，没(méi)准还是债主中(zhōng)国信(xìn)达(dá)。

　　根据相关法律规定，民事执行中(zhōng)，业主已(yǐ)经支付(fù)价(jià)款并实际占有，但未(wèi)办理过户(hù)手续的，如果(guǒ)业(yè)主没有(yǒu)过错，人民法院不得(dé)查封、扣押(yā)、冻(dòng)结，已经查封的(de)可以向法院提(tí)出执行异议(yì)申请，请求法院解除查(chá)封(fēng)，同时可(kě)以联合起诉开发商(shāng)，要(yào)求退还(hái)购房款或办理房(fáng)产证，并承(chéng)担违约责任。

　　此外，今年4月，人民(mín)法院报公(gōng)布《最高人民法院关于(yú)商(shāng)品房消费者权利保护问(wèn)题的(de)批复(fù)》，以(yǐ)司(sī)法解释的方式明确了购房(fáng)人的优(yōu)先权：

　　商(shāng)品(pǐn)房消费者以居住为目的(de)购买(mǎi)房屋并(bìng)已支付全部价款，主张其房(fáng)屋交(jiāo)付请求权(quán)优先于建(jiàn)设工程价款优先(xiān)受(shòu)偿权、抵押权以及其(qí)他(tā)债权的(de)，人民法院应当予(yǔ)以支(zhī)持。只支付了(le)部分价款的商品(pǐn)房消费者(zhě)，在一审(shěn)法庭辩论终结(jié)前(qián)已实际(jì)支(zhī)付(fù)剩余价款的(de)，可(kě)以适(shì)用前款规定。

　　也就是说，如(rú)果这75套房子均为“已售未(wèi)网签”，那么这笔不良债权，实际上是个烫手山芋(yù)。可(kě)能不仅不(bù)能卖出去回本，抵押(yā)的(de)这75套(tào)房子，还会被业主(zhǔ)讨回(huí)去。

　　中国信(xìn)达(dá)，将(jiāng)会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地(dì)产界的“劳斯(sī)莱斯”

　　成了“老赖”

　　这(zhè)次债权(quán)公司中国信达申请不(bù)良债权转让，可以(yǐ)追溯到金谷信托(tuō)踩雷(léi)赫华恒瑞。

　　天眼(yǎn)查(chá)显示，目前中(zhōng)国(guó)信达已(yǐ)经(jīng)成为(wèi)赫(hè)华(huá)恒瑞唯(wéi)一股东(dōng)。但此前，赫华恒瑞为中赫(hè)集团旗下(xià)子公司。2019年4月(yuè)22日，中(zhōng)赫集团、中赫置(zhì)地等选择(zé)退出了赫华恒(héng)瑞的股(gǔ)东行列(liè)，中国金谷国际信托有限责任公司成为了唯一股东，后者由中国信达资产(chǎn)管(guǎn)理股份(fèn)有限公司(sī)持(chí)股93.75％。

　　作为房(fáng)地产开发商，相较(jiào)其他房企(qǐ)，中赫集(jí)团既(jì)没(méi)有很大规模(mó)，也没有(yǒu)很高的国民知名(míng)度，但却(què)在北京豪宅圈(quān)留(liú)下一个个传说(shuō)。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫集团(tuán)进(jìn)入北京的第一个豪宅项(xiàng)目，2011年(nián)，中赫置地推出(chū)钓鱼岛七(qī)号院(yuàn)3号楼，高达30万/平米(mǐ)的天(tiān)价，成为当时京城最(zuì)贵(guì)的(de)楼盘(pán)，引(yǐn)发了市场(chǎng)强烈震惊。

　　随(suí)后开发的万(wàn)柳书院(yuàn)，更是被誉为“北(běi)京(jīng)海淀(diàn)顶端豪宅(zhái)”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率(lǜ)40.9％，从融创、保利(lì)、万(wàn)科等大型知(zhī)名(míng)房企手中，抢下了北(běi)京万柳地块，成为北京(jīng)当年的“双料地王(wáng)”。很快，万柳书(shū)院就(jiù)以神秘(mì)高(gāo)端(duān)的姿态杀入市场，无论是一块块从荷兰(lán)运回来的灰砖(zhuān)垒起(qǐ)来的五米(mǐ)高墙，还是每棵(kē)成本超6万的成年银杏树，还是每平(píng)米20万元的(de)价格(gé)，都令业内外震(zhèn)撼不已。

　　“万柳的墙(qiáng)、西宸的缸、霄八的顶儿、融创的(de)湖、紫辰院的树(shù)、北平府的院(yuàn)儿。”从(cóng)这(zhè)句顺口溜中(zhōng)，就可看出其在北京(jīng)豪宅圈的地(dì)位。2014年末上市的它，对手是当时有名的融创(chuàng)观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华府(fǔ)等，现(xiàn)如(rú)今，它远远超过(guò)这些(xiē)对手。

　　去年，万柳(liǔ)书(shū)院一套300平米(mǐ)的法拍房，最(zuì)终成交价1.09亿、单价达到惊人的36万元(yuán)/平米，说明万(wàn)柳书院虽然已经推出了8年之久，但(dàn)其依旧在北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团开(kāi)发的豪宅，也吸引了不少知名人士，如知名演员宋丹丹，就住在钓鱼台(tái)七号院。而柳传(chuán)志、丁磊等(děng)知(zhī)名商(shāng)业(yè)大佬则(zé)居住在(zài)万柳书(shū)院。

　　几大豪宅的(de)成(chéng)功奠(diàn)定了中赫集团的(de)“高端路线(xiàn)”，也因此，它(tā)被外界贴上(shàng)了，“卖北京城最贵(guì)的(de)房，拿(ná)北京城(chéng)最贵的地(dì)”，“做地产中(zhōng)的(de)‘劳斯莱斯’”的标(biāo)签(qiān)。

　　但隐(yǐn)藏(cáng)在豪宅开(kāi)发商光环的(de)背后，这个地(dì)产界“劳斯(sī)莱斯(sī)”却多次(cì)成为(wèi)被(bèi)执行人(rén)，被执行标的(de)高达11亿(yì)。

　　今年年初，因为履行(xíng)能力而(ér)拒(jù)不履(lǚ)行生效法(fǎ)律文书确定(dìng)义务(wù)，中赫集团正式成了“老(lǎo)赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北京(jīng)国(guó)安坑了？

　　中赫集(jí)团如今沦(lún)落(luò)到这(zhè)个(gè)地步(bù)，其实是有(yǒu)迹可循的(de)。

　　事实上，早在今(jīn)年年初“万柳书(shū)院少爷”走红之时(shí)，深蓝财经(jīng)就曾(céng)深挖出背(bèi)后的中赫集团，发(fā)现其深陷财务危机(jī)。

　　从知(zhī)名豪宅的开发商(shāng)到沦为“老赖”，中赫集团实控人周金辉的人生轨迹跟着(zhe)急转直下(xià)。而追根溯源，这个转折点(diǎn)，就在于(yú)收购北京国安。

　　近十年来(lái)，房企纷纷开始了多(duō)元化转型，但转型之路并不(bù)好走(zǒu)。早(zǎo)在(zài)2008年开始，中赫(hè)集团就(jiù)尝试过多(duō)元(yuán)化业务，先后进军能(nén寄养猫咪一个月多少钱，长期寄养宠物多少钱一个月g)源市场(chǎng)、团(tuán)购网(wǎng)站，但最终都惨淡收场。最终，周(zhōu)金辉将转型的(de)目光(guāng)，放到了体育领域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁(yǐ)金服(fú)与IDG资(zī)本(běn)退出后，中(zhōng)赫集(jí)团以(yǐ)35.5亿元(yuán)参股国安(ān)足球俱乐部64％股权，成为国安的新东家(jiā)。接着在2021年(nián)6月(yuè)，中赫(hè)集团从中信集团(tuán)手中拿下北京国(guó)安(ān)俱(jù)乐部(bù)36％股(gǔ)权，至此(cǐ)拿下(xià)北(běi)京(jīng)国安(ān)俱乐部全(quán)部股权(quán)。如果北京国安的估值一直没变，那么中赫集(jí)团(tuán)拿下(xià)北京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也(yě)许会感叹(tàn)：卖豪宅真是赚(zhuàn)钱啊(a)！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是(shì)这(zhè)样，中赫为什么又要质押股权呢？

　　2017年以(yǐ)来，中赫(hè)集团及其实控人周金辉夫妇将其手中的中赫集团(tuán)股份质押陆(寄养猫咪一个月多少钱，长期寄养宠物多少钱一个月lù)续质押，据企查查显示(shì)，目前(qián)中赫集团共有11条股权出质记录。质(zhì)权人包括海金商业保(bǎo)理、北京(jīng)建工、山(shān)东(dōng)国际信托、中融信托、中(zhōng)信建设等。

　　这(zhè)与入主北京国安的时间完全吻合。

　　然而(ér)，入主北京国安(ān)后(hòu)，不(bù)仅(jǐn)国安的经营状况没有得到改(gǎi)善，中(zhōng)赫集团也被拉入泥淖。

　　据(jù)北京产权交易所官(guān)网信(xìn)息显示，2020年，北京国安足球(qiú)俱乐部实现营业收(shōu)入1.03亿元(yuán)，净(jìng)利润-12.09亿(yì)元(yuán)。截至(zhì)2020年(nián)末，该俱乐部(bù)资产总计5.38亿(yì)元(yuán)，总负债(zhài)18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中赫集团和周金辉(huī)夫妇还在持续质(zhì)押手(shǒu)中(zhōng)的中赫(hè)集团股份(fèn)，但(dàn)国安和中赫的经营状况(kuàng)却持续没有好转。

　　不(bù)仅中(zhōng)赫集团(tuán)被5次列被(bèi)执行人，执(zhí)行标的(de)高达(dá)11亿，北京国安也3次(cì)与中赫集团(tuán)、中(zhōng)赫置(zhì)地、及中赫集团股东周金辉(huī)、李彩霞等共同(tóng)成为被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行(xíng)能力而拒不(bù)履(lǚ)行生效法律文书确定义务(wù)，上述被(bèi)执(zhí)行人成(chéng)为(wèi)“老(lǎo)赖”。只有北(běi)京国安，目前幸免于难。不过(guò)在实控人都成为(wèi)老赖的情(qíng)况(kuàng)下，被执行10个多亿(yì)的北京国安(ān)，又如何能独善其身？

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